Landlord wins eviction for serious breach; procedural costs rejected; provisional execution denied due to public order rules.

N° 1114/24

du 02.10.2024

Audience publique du mercredi, deux octobre deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître François GENGLER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

ayant initialement laissé défaut et comparant actuellement en personne, assisté de

PERSONNE3.) traduisant ses paroles.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 23 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de

Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 5 juillet 2024 à 09.30 heures à la Justice

de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur le mérite

des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 5 juillet 2024 l’affaire fut

utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître José LOPES GONCALVES, en remplacement de Maître François GENGLER,

comparant pour la partie demanderesse, exposa le sujet de l’affaire et ses moyens,

tandis que la partie défenderesse ne fut pas présente ou représentée.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture par la suite, pour

permettre à Maître François GENGLER de fournir un certain nombre de pièces

supplémentaires et l’affaire fut fixée au 29 juillet 2024 pour continuation des débats.

Elle fut alors reportée au mercredi, 18 septembre 2024 où elle parut utilement et Maître

François GENGLER fut entendu en ses explications tandis que le défendeur, dont les

paroles furent traduites par PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Ensuite le tribunal reprit l’affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 23 mai 2024,

PERSONNE1.)

(ci-après

« PERSONNE1.) ») a fait convoquer PERSONNE2.) (ci-après « PERSONNE2.) ») à

se présenter devant le tribunal de paix de et à Diekirch pour prononcer la résiliation

judiciaire du contrat de bail pour faute grave dans le chef du locataire et le

déguerpissement de ce dernier.

Elle a, en outre, réclamé le montant de 750.- euros à titre d’indemnité de procédure et

sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries du 18 septembre 2024, PERSONNE1.) a maintenu ses

demandes telles que formulées dans sa requête susvisée.

Elle a formulé une offre de preuve et, à titre subsidiaire, elle a sollicité l’instauration

d’une expertise.

A l’appui de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail et partant

au déguerpissement de son locataire, PERSONNE1.) expose qu’au courant du mois

d’avril 2024, elle aurait été informée par PERSONNE2.) de traces d’humidité apparues

tant dans la chambre à coucher que dans la salle de séjour. Selon son locataire, lesdites

traces auraient comme origine une fuite d’eau.

Suite à cette information, elle se serait rendue avec un professionnel du bâtiment dans

l’appartement loué par PERSONNE2.). Lors de la visite des lieux, le professionnel du

bâtiment n’aurait pas pu constater de fuite d’eau.

PERSONNE1.) fait valoir qu’aucun tuyau ne se trouverait à proximité des endroits où

les traces d’humidité auraient été constatées et que ces endroits ne se trouveraient pas

non plus au niveau d’un mur extérieur. Par ailleurs, le bien litigieux se trouverait en

location depuis 40 ans et il n’y aurait jamais eu des problèmes liés à l’humidité.

PERSONNE1.) aurait encore pu constater, lors de la visite de l’appartement litigieux,

que celui-ci se trouverait encombré de meubles et d’objets. L’appartement ne serait par

ailleurs pas convenablement aéré, ni chauffé par le locataire.

La bailleresse conclut dès lors que le locataire serait à l’origine des traces d’humidité.

PERSONNE1.) reproche encore à PERSONNE2.) des tapages répétés provenant de

disputes que ce dernier aurait avec son épouse. Les voisins se plaindraient de ce fait

souvent auprès de la bailleresse.

PERSONNE2.), de son côté, conteste être à l’origine des traces d’humidité.

En ce qui concerne les tapages répétés lui reprochés, il les a admet tout en expliquant

que son épouse serait à l’origine de ceux-ci. Cette dernière, souffrant de troubles

psychiques, aurait régulièrement des « crises » lors desquelles elle se mettrait à hurler.

PERSONNE2.) conclut au rejet de la demande de PERSONNE1.) en résiliation

judiciaire du contrat de bail et partant à son déguerpissement. Si les « crises » de son

épouse justifient la résiliation du contrat de bail, il propose de ne prononcer un

déguerpissement qu’à l’égard de cette dernière afin que lui-même puisse rester dans

les lieux loués.

Suivant contrat de bail du 11 mars 2023, ayant pris effet le 15 mai 2023,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement dans un

immeuble situé à ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700.-

euros et d’une avance sur charges mensuelle de 130.- euros.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée

en bon père de famille.

Le juge apprécie souverainement s’il y a eu manquement du preneur à son obligation

de jouir des lieux loués en bon père de famille.

En l’espèce, PERSONNE1.) reproche, entre autres, à PERSONNE2.) d’avoir troublé

la jouissance des autres occupants de l’immeuble.

Il est de principe que les tapages prolongés et violents sont de nature à porter atteinte

au repos des habitants de l’immeuble et constituent ainsi un manquement du preneur à

son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

Pour qu’il y ait manquement du preneur à son obligation contractuelle, il faut partant

qu’il y ait tapage et que ce tapage soit prolongé et violent. Des faits isolés ne sont pas

suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

PERSONNE1.) verse cinq attestations testimoniales pour établir les faits allégués.

Dans le cadre de son attestation testimoniale, PERSONNE5.) déclare qu’il entendrait

régulièrement des disputes entre PERSONNE2.) et son épouse, qui se produiraient

d’une « fréquence considérable » et qui se prolongeraient souvent « jusqu’à des heures

tardives, vers 23h ou même jusqu’à minuit ». Selon l’auteur de l’attestation

testimoniale, « La durée de ces disputes varie, mais en général, elles se prolongent

pendant un certain temps, perturbant la tranquillité et le repos de ceux qui vivent à

proximité ».

PERSONNE6.) relate qu’il y aurait de temps en temps des bruits et disputes sévères,

provenant de l’appartement loué par PERSONNE2.), durant la journée ainsi qu’après

23 heures. Il déclare également que la police aurait dû intervenir en date du 1er

septembre 2024 en raison des tapages causés par PERSONNE2.) et son épouse.

Enfin, PERSONNE7.) relate que la police aurait dû intervenir durant la nuit du 31 août

au 1er septembre 2024 en raison des tapages causés par PERSONNE2.) et son épouse.

Il résulte desdites attestations testimoniales, établies par des habitants de l’immeuble

situé à ADRESSE1.), que PERSONNE2.) porte atteinte au repos des autres

colocataires de l’immeuble et ce de manière répétée et prolongée, faits qui ne sont

d’ailleurs pas contestés par le locataire.

Contrairement à la position de PERSONNE2.), même si les tapages proviennent de

son épouse, qui occupe avec lui les lieux loués, ledit fait ne porte pas à conséquence,

dans la mesure où le locataire est responsable non seulement de son comportement

personnel, mais encore du comportement des personnes qu’il introduit dans les lieux.

Au vu de ce qui précède, il convient de retenir que PERSONNE2.) a manqué

gravement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, de sorte

qu’il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Le contrat de bail étant résilié,

PERSONNE1.)

est en droit d’obtenir le

déguerpissement de son locataire. Contrairement à la position de PERSONNE2.), il

n’y a pas lieu d’ordonner seulement le déguerpissement de son épouse, étant donné

que PERSONNE2.) est le seul locataire de PERSONNE1.), tel que relevé ci-avant, et

que son épouse ne fait qu’occuper les lieux loués de son chef. Par conséquent, il y a

lieu de condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef. Le tribunal actuellement saisi décide de lui accorder un délai de

déguerpissement de 2 mois.

Au stade actuel de la procédure et à défaut d’un refus formel de PERSONNE2.) de

déguerpir des lieux dans l’hypothèse d’une telle condamnation, il n’y a pas lieu

d’ordonner une astreinte.

Au vu de tous les développements qui précèdent, il n’y a plus lieu d’analyser le moyen

de PERSONNE1.) relatif aux moisissures constatées dans l’appartement donné en

location. Il n’y a pas non plus lieu d’analyser les demandes de cette dernière tendant à

une enquête, sinon à l’instauration d’une expertise.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant

qu’il détermine.

Faute pour PERSONNE1.) de rapporter la preuve de l’iniquité requise par la loi, il y a

lieu de rejeter sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée

avec ou sans caution.

Une demande d’exécution provisoire du jugement en ce qu’il ordonne la résiliation du

bail et le déguerpissement se heurte aux dispositions d’ordre public sur le sursis, de

sorte qu’il y a lieu de la rejeter.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de

condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

la déclare recevable et fondée,

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 2 mois à compter de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

déclare recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne-Laure SEDRANI, juge de paix à Diekirch,

assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et

avons signé avec le greffier.