Tenant evicted for breach of lease; court orders eviction, unpaid rent, and occupation damages.

Rép. no. 2852/24

Dossier no. L-BAIL-865/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

26 SEPTEMBRE 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE1.),

établie

à

L-

ADRESSE2.), représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par PERSONNE1.), dûment mandaté,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse, ne comparant pas.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 15 décembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 15 février 2024.

Après plusieurs remises, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 19 septembre

2024 lors de laquelle elle fut retenue.

A cette audience,

PERSONNE1.), qui se présenta pour

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE1.) fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.) fit

défaut.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants:

Suivant contrat de bail conclu en date du 21 septembre 2022, approuvé par le Conseil

Communal, enregistré et ayant pris effet rétroactif au 15 août 2022 pour une durée

indéterminée, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) (ci-après désignée : la

COMMUNE ADRESSE1.)) a donné en location à PERSONNE2.) pour des besoins

professionnels la Chapelle d’ADRESSE4.) située à L-ADRESSE5.), moyennant paiement

le premier de chaque mois d’un loyer de 500 euros, hors charges.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante :

Par requête déposée en date du 15 décembre 2023, la COMMUNE ADRESSE1.) a sollicité

la convocation d’PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour :

-

voir déclarer résilié le bail existant entre parties ;

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à

intervenir, sinon dans le délai à fixer par le tribunal, et faute par elle de ce faire dans le

délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie requérante à la faire expulser par la

force publique et à mettre ses effets mobiliers et ceux des personnes occupant les lieux

de son chef sur le carreau, le tout à ses frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers et employés y occupés ;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 6.750

euros au titre de loyers et de charges impayés redus jusqu’au 30 septembre 2023, avec

les intérêts légaux tels que de droit à partir du jour de la demande en justice et une

indemnité d’occupation de 500 euros par mois à partir du 1er octobre 2023 jusqu’au jour

du départ définitif de la partie défenderesse, correspondant à 6.000 euros pour les mois

d’octobre 2023 à septembre 2024 ;

-

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 865/23.

Il ressort des courriels adressés au tribunal par PERSONNE2.) qu’il a réceptionné la

convocation. Comme il n’a cependant été ni présent, ni représenté à l’audience des

plaidoiries sans motif légitime, il convient de statuer contradictoirement à son égard en

application des articles 76 et 79, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.

C. L’argumentaire de la partie requérante :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que la partie

défenderesse lui reste redevable de la somme de 6.750 euros au titre de loyers impayés redus

pour la période du 15 août 2022 au 30 septembre 2023, y compris les charges locatives. Elle

réclame en outre une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à partir du 1er octobre

2023, jour suivant la date de prise d’effet de la résiliation du bail notifiée à PERSONNE2.)

le 20 juin 2023 jusqu’à son départ définitif.

D. L’appréciation du Tribunal :

La demande de la COMMUNE ADRESSE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de

la loi est à dire recevable en la forme.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la COMMUNE ADRESSE1.) d’établir le bien-

fondé de sa demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 21 septembre 2022,

approuvé par le Conseil Communal, enregistré et ayant pris effet rétroactif au 15 août 2022

pour une durée indéterminée, la COMMUNE ADRESSE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) pour des besoins professionnels la Chapelle d’ADRESSE4.) située à L-

ADRESSE5.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 500 euros, hors

charges.

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive.

De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complètement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre

partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le

juge en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori.

Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle

du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, et dans le cas

contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive.

Au cas où la rupture est injustifiée, la responsabilité de son auteur est engagée.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Par courrier du 20 juin 2023, la COMMUNE ADRESSE1.) a informé PERSONNE2.) de la

résiliation du bail avec effet au 30 septembre 2023.

Compte tenu des arriérés de loyers accumulés par PERSONNE2.) au jour de la résiliation du

bail, manquements graves de la part du locataire à ses obligations découlant du contrat de

bail, il échet de retenir que c’était à bon droit que la COMMUNE ADRESSE1.) a procédé à

la résiliation unilatérale du bail en date du 20 juin 2023, avec effet au 30 septembre 2023

aux torts exclusifs d’PERSONNE2.).

PERSONNE2.) est en conséquence condamné à déguerpir de la Chapelle d’ADRESSE4.)

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la

notification du présent jugement.

Au besoin, la COMMUNE ADRESSE1.) est autorisée à faire expulser PERSONNE2.) de la

Chapelle d’ADRESSE4.) avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les

meubles et effets trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais de la partie

défenderesse, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés.

Au vu du contrat de bail, de la résiliation du bail en question et en l’absence d’une preuve

de paiement du montant réclamé, la demande de la COMMUNE ADRESSE1.) en paiement

des arriérés de loyers redus pour la période du 15 août 2022 au 30 septembre 2023 est à dire

fondée à concurrence de la somme de 6.750 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande en justice du 15 décembre 2023, jusqu’à solde.

PERSONNE2.) est en conséquence condamné à payer à la COMMUNE ADRESSE1.) la

somme de 6.750 euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 décembre 2023, jusqu’à solde.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni

titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime

propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice

subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est

destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les

lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais

également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre

disposition des lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de

l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée

en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins

démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

Au vu de la résiliation du bail avec effet au 30 septembre 2023 et au vu du fait

qu’PERSONNE2.) n’a pas libéré la Chapelle d’ADRESSE4.), il échet de de retenir qu’il

occupe les lieux loués sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 500 euros.

La demande de la COMMUNE ADRESSE1.) tendant au paiement d’une indemnité

d’occupation est donc à dire fondée à concurrence de la somme totale de 6.000 euros

correspondant aux indemnités d’occupation redues pour les mois d’octobre 2023 à

septembre 2024.

PERSONNE2.) est donc condamné à payer à la COMMUNE ADRESSE1.) la somme de

6.000 euros.

PERSONNE2.) succombant au litige est condamné aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit recevable et fondée la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE1.),

partant constate que la résiliation unilatérale du bail est valablement intervenue aux torts

exclusifs d’PERSONNE2.) en date du 20 juin 2023, avec effet au 30 septembre 2023,

constate qu’PERSONNE2.) occupe la Chapelle d’ADRESSE4.) sise à L-ADRESSE5.) sans

droit ni titre depuis cette date,

partant, condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tout et tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la notification du

présent jugement,

au besoin, autorise l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) à faire expulser

PERSONNE2.) des lieux occupés dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets et

ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais

d’PERSONNE2.) récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

condamne PERSONNE2.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.)

la somme de 6.750 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir du 15

décembre 2023, jusqu’à solde,

fixe

l’indemnité

d’occupation

mensuelle

à

payer

par

PERSONNE2.)

à

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) à partir du 1er octobre 2023 à 500

euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.)

la somme de 6.000 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

William SOUSA