Landlord wins rent arrears and relocation damages against tenants for water damage and heating failure.

No. 1066/24

du 23 septembre 2024

Audience publique du lundi, vingt-trois septembre deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

1) PERSONNE1.) et son épouse

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

représentées par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et :

1) PERSONNE3.),

2) PERSONNE4.) et

3) PERSONNE5.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch.

Faits :

Suivant une requête déposée en date du 26 octobre 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l'audience publique du lundi, 26 janvier 2024 pour

y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 16 septembre

2024.

Le représentant des parties demanderesses, Maître Nicolas BANNASCH, exposa

le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Daniel BAULISCH, le représentant des parties défenderesses, fut entendu

en ses explications.

Sur ce le tribunal de paix de Diekirch prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé

à l’audience publique de ce jour à laquelle le tribunal rendit

le jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 26

octobre 2023, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont régulièrement

fait convoquer PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) devant le

Tribunal de Paix de céans pour s’y entendre condamner à leur payer la somme de

14.769,20.- euros avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en

justice jusqu’à solde du chef d’arriérés de loyer et de charges locatives,

d’indemnité de relocation, de factures de mazout, travaux d’électricité et

d’installateur.

Les requérants soutiennent que leurs anciens locataires auraient résilié le bail par

écrit du 30 octobre 2022 moyennant un préavis de 3 mois.

A l’audience du 16 septembre 2024, les requérants ont encore précisé que les

loyers pour les mois d’octobre à décembre 2022 n’auraient pas été payés. Les

parties défenderesses auraient quitté les lieux en janvier 2023 en les laissant dans

un état inhabitable notamment en raison d’importants dégâts des eaux causés par

les locataires en raison du défaut de remplissage du réservoir à mazout. Les

dommages y relatifs se seraient élevés à plus de 60.000.- euros et auraient été pris

en charge pas l’assurance des bailleurs. Toutefois, en raison de l’envergure des

travaux de remise en état à effectuer, les lieux n’auraient pas pu être reloués

pendant les mois de février et mars 2023. Le jour-même de la remise des clés le

13 janvier 2023, les bailleurs auraient fait remplir le réservoir à mazout d’une

quantité équivalente à celle existante en début de bail. Le coût y relatif se

chiffrerait à 1.751,52.- euros. Par ailleurs, les défendeurs seraient encore

redevables des taxes communales à hauteur de 2.535,73.- euros ainsi que des

coûts pour travaux d’électricité et de révision de la chaudière et du brûleur.

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) se sont rapportés à prudence

de justice quant à la demande relative aux arriérés de loyer et de charges locatives.

Ils ont contesté l’indemnité d’indisponibilité dans son principe et son quantum.

S’agissant de la demande relative à la facture de mazout, ils ont exprimé leurs

doutes alors qu’ils estiment que le réservoir n’aurait pas été vide à leur départ.

Par voie reconventionnelle, ils ont requis la condamnation des demandeurs au

paiement de la somme de 4.000.- euros à titre de restitution de la garantie locative,

à compenser le cas échéant avec une éventuelle créance des anciens bailleurs.

Le tribunal constate que suivant contrat de bail entre parties du 4 novembre 2020

ayant pris effet au 1er janvier 2021, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.)

ont donné en location à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) une

maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

2.000.- euros, payable d’avance au premier de chaque mois. Le contrat stipule

encore que les taxes communales et les frais de chauffage sont à charge des

locataires.

Le paiement de la garantie locative conventionnelle de 4.000.- euros par les

locataires en date du 30 novembre 2020 n’est pas contesté et résulte du virement

versé en cause.

Par courrier en date du 30 octobre 2022, les locataires ont résilié le bail avec effet

au 30 janvier 2023.

Il résulte du décompte versé par les parties demanderesses que les loyers pour les

mois d’octobre à décembre 2022 n’ont pas été payés. Ce constat n’est pas énervé

par les pièces soumises par les défendeurs alors que le paiement du 18 décembre

2020 a été imputé sur le loyer du mois de janvier 2023. La demande afférente est

donc à déclarer fondée pour le montant de 6.000.- euros.

C’est encore à bon droit que les requérants réclament le montant de 2.535,73.-

euros à titre d’arriérés de charges locatives, cette demande étant étayée à

suffisance par le contrat de bail respectivement les factures de taxes communales

versées en cause.

D’après le procès-verbal d’état des lieux d’entrée du 4 janvier 2021, les lieux

étaient, mis à part quelques points mineurs, en bon état et la cuve à mazout

affichait un taux de remplissage d’à peu près 40%. Lors de l’état des lieux de

sortie du 13 janvier 2023, ledit réservoir était certes rempli à concurrence d’un

tiers environ, mais il découle de l’attestation testimoniale du maître chauffagiste-

installateur PERSONNE6.) qu’au matin du même jour, le réservoir était vide,

raison pour laquelle le brûleur du chauffage s’était arrêté. La facture de la société

SOCIETE1.) du 13 janvier 2023 confirme que le remplissage du réservoir a été

fait en cours de journée et en tout cas avant l’établissement de l’état des lieux de

sortie. Le tribunal estime dès lors que les parties requérantes sont fondées à

réclamer le paiement du montant de 1.751,52.- euros à titre de frais de mazout.

En ce qui concerne les dégâts locatifs dont font état les requérants et de

l’indemnité d’indisponibilité subséquente, le tribunal rappelle qu’il est admis que

la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n’est pas nécessairement

exclusive de la notion d’indisponibilité des lieux. Il en est notamment ainsi

lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que

des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L’indemnité

d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de

jouissance des lieux. L’indemnité est due pendant la durée nécessaire à la

constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état (M.

HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n° 2/2001, n°

192).

En l’espèce, les parties requérantes ont versé tant un état des lieux d’entrée qu’un

état des lieux de sortie ainsi qu’un rapport d’expertise SOCIETE2.) du 1er mars

2023, un rapport d’expertise intermédiaire SOCIETE3.) du 7 mars 2023 et deux

attestations testimoniales.

Sur base de l’ensemble de ces pièces, il faut constater que suite à l’absence de

mazout dans le réservoir, le chauffage s’est arrêté et que sous l’effet du gel, les

radiateurs, le mitigeur dans la salle de bains et surtout les conduites d’eau ont été

endommagés de sorte que d’importantes quantités d’eau se sont déversées dans

la maison, dont surtout le salon et la cage d’escalier. Il a encore été constaté que

la pompe du circuit de chauffage a été détruite par le gel.

Le tribunal, sans devoir recourir à d’autres mesures d’instruction, constate que

les travaux de remise en état nécessaires pour remédier aux prédits dégâts

justifient amplement une durée de deux mois pendant lesquels une habitation et

donc une relocation de la maison était impossible (V. rapport SOCIETE2.), page

17 sous « recommandations », rapport SOCIETE3.) sous « Analyse des

dommages » et courriel de PERSONNE6.) du 24 avril 2024).

Par conclusion, la demande d’une indemnité d’indisponibilité portant sur un

montant de deux mois de loyer, soit 4.000.- euros, est également à déclarer

fondée de chef.

Les postes « facture travaux d’électricité » et « facture installateur pour révision

et remise en marche de la chaudière », non autrement contestés, sont étayés par

les deux factures versées en cause. Ces demandes sont dès lors fondées pour les

montants de 107,78.- et de 374,17.- euros.

La demande principale est par conséquent à déclarer fondée pour le montant de

(6.000 + 2.535,73 + 1.751,52 + 4.000 + 107,78 + 374,17 =) 14.769,20.- euros.

La demande reconventionnelle relative à la garantie locative est fondée pour le

montant de 4.000.- euros, de sorte qu’après compensation judiciaire des deux

créances, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont à condamner à

payer à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) le montant de 10.769,20.-

euros.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme ;

déclare la demande principale de PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.)

fondée pour le montant de 14.769,20.- euros ;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) fondée pour le montant de 4.000.- euros ;

après

compensation,

condamne

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) le

montant de 10.769,20.- euros avec les intérêts légaux à partir du 26 octobre 2023

jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences de

la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu’en tête et avons

signé avec le greffier.