Landlord wins partial rent arrears and damage claim against tenants in Luxembourg bail court.

N° 1059/24

du 18.09.2024

Audience publique du mercredi, dix-huit septembre deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

e t :

1) PERSONNE2.), salarié, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), salariée, demeurant à L-ADRESSE3.), et

3) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses,

comparant en personne.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 11 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 17 mai 2024 à 09.30 heures à la Justice de

paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur le mérite

des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause du vendredi, 17 mai 2024 l’affaire fut utilement retenue et les

débats eurent lieu comme suit:

La partie demanderesse, comparant en personne, exposa le sujet de l’affaire et ses

moyens, tandis que les parties défenderesses personnellement présentes, furent

entendues en leurs réponses. L’affaire fut ensuite reportée au vendredi, 5 juillet 2024

pour continuation des débats. Elle y parut alors utilement et les parties furent entendues

en leurs explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été refixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant contrat de bail signé le 16 janvier 2018, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE5.) et PERSONNE4.) une maison sise à

L-ADRESSE5.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.215.- € pour les deux

premières années.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 11 mars 2024,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de ce siège, siégeant en matière de

bail à loyer, pour les voir condamner au paiement des montants de 11.137,50 € à titre

d’arriérés de loyer des mois de février, avril, mai, juin, juillet août, septembre et

octobre 2023 et de 2.992,02 € à titre de dégâts locatifs. Il a encore conclu à la résiliation

du contrat de bail pour non-paiement des loyers ainsi qu’au déguerpissement des

locataires.

A l’audience publique du 17 mai 2024, PERSONNE1.) a renoncé à sa demande en

résiliation du bail et en déguerpissement des locataires.

Il y a lieu de lui en donner acte.

A l’audience publique du 5 juillet 2024, il a demandé acte de l’augmentation de sa

demande aux montants de 17.717,50 € à titre d’arriérés de loyer et de 4.334.07 € à titre

de dégâts locatifs.

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), tout en reconnaissant de ne pas

avoir payé tous les loyers de l’année 2023, s’opposent à la demande en paiement des

loyers réclamés pour les années 2019 à 2022 en faisant valoir avoir payé en liquide le

loyer. Ils exposent qu’à la suite des inondations en juillet 2021 survenues dans les lieux,

la maison est affectée de moisissures et les portes sont gonflées par l’humidité et que

le bailleur qui a été informé de cet incident n’a pas réagi. Ils exposent en outre que la

hotte ne fonctionnait plus après qu’ils l’avaient nettoyée. Ils contestent partant avoir

commis les dégradations dont fait état le bailleur. Ils soutiennent en outre que le

bailleur avait inscrit d’autres personnes à leur adresse de sorte qu’ils n’avaient pas droit

à des aides étatiques.

Les arriérés de loyer

Dans la requête introductive d’instance du 11 mars 2024, PERSONNE1.) réclame le

montant de 11.137,50 € se composant comme suit:

-

solde du mois de février 2023

35.- €

-

solde du mois d’avril 2023

82.- €

-

loyer mai 2023

2.185.- €

-

loyer juin 2023

2.185.- €

-

loyer juillet 2023

2.185.- €

-

loyer août 2023

2.185.- €

-

solde du mois de septembre 2023

1.185.- €

-

mi-octobre 2023

1.092,50 €

A l’audience publique du 5 juillet 2024 à laquelle l’affaire a été refixée, le bailleur

demande acte de l’augmentation de sa demande en paiement des arriérés de loyer au

montant total de 17.717,50 € se composant comme suit :

-

loyer décembre 2019

2.125.- €

-

loyer juin 2020

2.125.- €

-

loyer décembre 2020

2.125.- €

-

loyer septembre 2022 et différences

2.125.- €

impayées des mois précédents

265.- €

-

solde du mois de mars 2023

35.- €

-

solde du mois de mai 2023

85.- €

-

loyer juin 2023

2.185.- €

-

loyer juillet 2023

2.185.- €

-

loyer août 2023

2.185.- €

-

solde septembre 2023

1.185.- €

-

mi-octobre 2023

1.092,50 €.

A titre liminaire, le tribunal constate que dans son courrier adressé aux locataires le 17

janvier 2024, annexé à la requête du 11 mars 2024 et reprenant les montants des loyers

restés impayés, PERSONNE1.) a précisé que « les locataires ont déjà bénéficié de leur

dépôt de garantie suite aux mois impayés des années précédentes ».

Il s’ensuit que le bailleur avait déjà par le passé compensé la garantie locative de

4.250.- € payée par les locataires avec les loyers restés impayés en 2019, 2020 et 2022,

de sorte qu’il ne peut plus revenir sur sa demande initiale et procéder en cours

d’instance à une augmentation de la demande en réclamant des loyers au paiement

desquels il avait auparavant renoncé. En effet, dans sa lettre du 17 janvier 2024 le

bailleur a fait preuve d’une renonciation claire et non équivoque au paiement des loyers

échus avant 2023.

Il s’ensuit que le bailleur ne peut plus réclamer les loyers des mois de décembre 2019,

juin, décembre 2020 et de septembre 2022.

En application de l’article 1315 alinéa 2 du Code civil, il appartient aux locataires de

rapporter la preuve de s’être libérés du paiement réclamé.

En l’absence de tout élément de preuve, les locataires restent en défaut d’établir qu’ils

ont payé les loyers de l’année 2023.

Il s’ensuit que la demande en paiement des loyers pour l’année 2023 est en principe

fondée.

Les locataires s’opposent encore à la demande en faisant valoir que d’autres personnes

étaient inscrites à la même adresse et ils invoquent donc implicitement l’exception

d’inexécution.

Le bailleur reconnaît qu’une personne était, pendant une ou deux semaines, déclarée

auprès du bureau de la population de la commune d’ADRESSE6.) à cette adresse.

Pour justifier l’exception d’inexécution, il faut un manquement grave, une véritable

inexécution de son obligation par le bailleur. Il est admis en jurisprudence que le

locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer

dû, sauf dans l’hypothèse où il existe « une impossibilité totale d’utiliser les lieux

loués » (cf. TAL 29 novembre 2006 n° 501/2006 ; JPD 1er octobre 2008 n° 838/08 ;

Juris-classeur : Bail à loyer : fasc. 270 : bail d’habitation : sanction de l’inexécution de

l’obligation d’entretien incombant au bailleur n° 36).

En l’occurrence, même en admettant la réalité des allégations des locataires, toujours

est-il que ces derniers ont continué à avoir la jouissance des lieux.

De plus, ils n’ont pas demandé au bailleur de remédier à la situation et ils n’ont pas

non plus chiffré leur préjudice, de sorte qu’une retenue du loyer mensuel n’est pas

justifiée.

Au vu des développements faits ci-avant, la demande de PERSONNE1.) est à déclarer

justifiée pour les montants de 35.- € (solde mars 2023), de 85.- € (solde mai 2023), de

2.185 € (loyer juin 2023), de 2.185.- € (loyer juillet 2023), de 2.185.- € (loyer août

2023), de 1.185.- € (solde septembre 2023) et de 1.092,50 € (loyer mi-octobre 2023),

soit pour le montant total de 8.952,50 €.

Les dégâts locatifs

PERSONNE1.), ayant communiqué le nouveau décompte aux locataires avant

l’audience, sollicite l’allocation des montants suivants :

-

travaux effectués dans la salle de bains (remplacement

mitigeur, robinet…….

573,52 €

chasse d’eau)

399,61€

-

remplacement de la hotte

881,43 €

-

remplacement de l’évier

726,80 €

-

remplacement d’un radiateur

255,20 €

-

remise en peinture (moisissures dans toutes les chambres)

411,54 €

-

« dégâts des charnières de 4 portes »

250,00 €

-

volets endommagés

125,00 €

-

remplacement des plafonniers

200,79 €

-

nettoyage

510,18 €

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du locataire, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation

ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de la dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du bail.

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté

ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état

de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’occurrence, aucun état des lieux d’entrée et aucun état des lieux de sortie n’a été

dressé.

Les locataires sont dès lors présumés avoir reçu l’objet loué en bon état de réparations

locatives et ils doivent donc le rendre en bon état.

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il suffit donc au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette

preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

Le bailleur entend rapporter la preuve en versant aux débats des photos, des factures

ainsi que des tickets de caisse.

L’existence de moisissures ainsi que le dysfonctionnement de la hotte ne sont pas

contestés par les locataires.

Le bailleur soutient que les locataires n’auraient pas aéré et chauffé suffisamment les

lieux loués.

Les locataires affirment qu’à la suite des inondations en juillet 2021 survenues dans

les lieux, la maison prise en location était affectée d’humidité et de traces de

moisissures et que le bailleur malgré les réclamations faites n’aurait pas réagi.

Les causes d’apparition des moisissures sont multiples et peuvent relever tant d’un

défaut d’aération ou de chauffage de la part du locataire que d’un vice structurel de

l’immeuble, auquel intervient l’obligation de garantie du bailleur. Les dommages

pourraient également trouver leur origine dans l’inondation survenue.

En l’occurrence, le tribunal retient que ni la preuve de l’origine des moisissures n’est

rapportée en l’espèce, ni que les locataires auraient informé le bailleur de la présence

de l’humidité et qu’ils l’auraient mis en demeure d’y remédier.

Les locataires n’ont dès lors pas établi une absence de faute dans leur chef dans

l’apparition de moisissures ou l’existence d’un vice imputable au bailleur.

Il s’ensuit que la demande du bailleur en allocation de la somme de 411,54 € à titre de

remise en peinture des murs affectés de moisissures est à déclarer fondée.

En ce qui concerne les dégâts causés à la hotte aspirante, les locataires n’ont pas prouvé

qu’ils ont eu lieu sans leur faute et ils sont dès lors responsables du dommage causé.

PERSONNE1.) demande à ce titre le montant de 881,43 €.

S’agissant du remplacement de la hotte pour un coût de 881,43 €, il y a lieu d’appliquer

un coefficient de vétusté de 50 % à la suite d’un usage des lieux pendant cinq années.

Il y a partant lieu d’accorder au bailleur la somme arrondie de 441.- € de ce chef.

Concernant les autres dégâts invoqués par le bailleur, force est de constater que les

photos produites en cause sont dépourvues de force probante en l’absence d’élément

permettant d’établir la date à laquelle elles ont été prises. De même, les factures et les

tickets de caisse ne permettent d’établir la réalité des dégradations invoquées par le

bailleur.

Il résulte des développements qui précèdent que la demande du bailleur en paiement

des réparations locatives est fondée pour les montants de 411,54 € et de 441.- €, soit

pour le montant total de 852,54 €.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande;

dit que la demande en résiliation et en déguerpissement est devenue sans objet;

déclare la demande en paiement des arriérés de loyer fondée jusqu’à concurrence du

montant de 8.952,50 €;

déclare la demande en paiement de dégâts locatifs fondée pour le montant de 852,54

€;

condamne

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à payer à

PERSONNE1.) la somme de (8.952,50 € + 852,54 =) 9.805,04 € avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, soit le 11 mars 2024, jusqu’à solde;

déclare la demande de PERSONNE1.) non fondée pour le surplus et en déboute;

condamne PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur

à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en

la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.