Court orders expert appraisal of property damage caused by demolition and construction works.

No. Rôle: TAL-2024-05341

No. 2024TALREFO/00371

du 9 août 2024

Audience publique extraordinaire de vacation des référés du vendredi, 9 août 2024, tenue

par Nous Françoise HILGER, Vice-Président au Tribunal d'arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal

d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Loïc PAVANT.

DANS LA CAUSE

E N T R E

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

comparant par la société à responsabilité limitée PAULY AVOCATS S.àr.l., établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite immatriculée au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), inscrite à la liste V du Tableau

de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, qui est constituée et en l’étude de

laquelle domicile est élu, représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée

aux fins de la présente procédure par Maître Diab BOUDENE, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse,

partie demanderesse comparant par la société à responsabilité limitée PAULY

AVOCATS S.àr.l., représentée par Maître Michelle CLEMEN, avocat, en remplacement

de Maître Diab BOUDENE, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

E T

1. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

2. la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

parties défenderesses comparant par Maître Arthur MIGNOLET, avocat, en

remplacement de Maître Bob BIVER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi matin,

5 août 2024, Maître Michelle CLEMEN donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite

et exposa ses moyens.

Maître Arthur MIGNOLET fut entendu en ses explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de

vacation des référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit de l'huissier Tom NILLES, huissier de justice de Esch-sur-Alzette, du 26 juin

2024, PERSONNE1.) a fait comparaître la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) devant le Président du Tribunal

d'arrondissement de Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir ordonner

une expertise, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, sinon

subsidiairement sur le fondement de l’article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de

procédure civile, sinon plus subsidiairement sur base de l’article 932, alinéa 1er, du même

code, avec la mission de :

« 1. dresser un constat contradictoire de l’état de la maison de la partie requérante,

sise à L-ADRESSE1.),

2. constater et décrire les dégâts, vices, désordres ainsi que les troubles affectant la

propriété immobilière de la partie requérante, sise à L-ADRESSE1.), et résultant

de la réalisation par l’assignée sub 2) pour compte de l’assignée sub 1) de la

démolition de l’ancien immeuble et de la construction d’un nouvel immeuble sise

à L-ADRESSE1.),

3. se prononcer sur les causes et origines exactes des dégâts, désordres et autres

troubles constatés,

4. proposer les moyens aptes à y remédier,

5. décrire la nature et l’envergure des travaux à faires en vue de réparer les dégâts

et de remédier aux désordres et autres troubles constatés ainsi que le détail dans

lequel ces travaux doivent être achevés,

6. chiffrer le coût de la remise en état des dégâts, désordres, ainsi que tous autres

troubles constatés. »

Faits

PERSONNE1.) est propriétaire d’une maison d’habitation sise au numéro ADRESSE1.) à

L-ADRESSE1.).

Des travaux de démolition de l’immeuble voisin sis au ADRESSE4.) et de construction

d’un nouvel immeuble furent réalisés par les sociétés défenderesses au courant de l’année

2019.

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose que lors de l’exécution des travaux de

démolition et de construction, des dégâts seraient apparus à sa propriété.

Estimant que ces dégâts sont en lien direct avec les travaux engagés en vue de la réalisation

du prédit nouvel immeuble, elle demande l’institution d’une expertise contradictoire aux

fins notamment de faire constater l’existence et l’origine des dégâts accrus à sa propriété

et de déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état nécessaires.

Elle précise que la société SOCIETE2.) est assignée en sa qualité d’entrepreneur ayant

effectué les travaux de démolition et de construction. La société SOCIETE3.), quant à elle,

serait tenue d’intervenir en sa qualité de promoteur.

Elle conclut au rejet de l’ensemble des moyens adverses.

La société

SOCIETE2.)

et la société

SOCIETE3.)

concluent principalement à

l’irrecevabilité de la demande, tant en ce qu’elle est basée sur l’article 350 du Nouveau

Code de procédure civile qu’en ce qu’elle est basée sur les articles 932 et 933 du même

code, au motif que les conditions prévues par lesdits articles ne sont pas remplies en

l’espèce. Elles soutiennent que l’existence d’un rapport d’expertise SOCIETE4.) du 22

décembre 2023 ferait échec à l’instauration d’une expertise dans la mesure où celui-ci

rapporterait déjà les preuves requises. Elles contestent par ailleurs l’existence d’une

urgence telle que requise au titre des articles 932 et 933 précités.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE3.) sollicite sa mise hors cause en faisant valoir

qu’elle n’a pas participé aux travaux litigieux, ni en tant que promoteur, ni en tant que

constructeur, et que la société SOCIETE2.) est seul promoteur du projet immobilier.

Appréciation

A titre liminaire, le tribunal relève que la demande de mise hors cause formulée par la

société SOCIETE5.) est à rejeter pour ne reposer sur aucune base légale la justifiant. Les

moyens soulevés à ce titre relèvent de l’examen de la recevabilité de la demande et seront

dès lors analysés ci-après.

PERSONNE1.) agit principalement sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir

avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les

mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout

intéressé, […] en référé ».

Cet article institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout procès

au fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve soumis au

risque d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont déjà produits

et qui ne sont pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition prochains.

Il s’agit d’un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas

applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition d’absence de

contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit texte, lesquelles

sont, à part (i) l’absence de procès au fond, (ii) l’existence d’un motif légitime d’établir,

(iii) par mesure d’instruction légalement admissible, (iv) la preuve de faits dont pourrait

dépendre la solution d’un litige.

Une demande basée sur cette disposition légale requiert donc que le demandeur démontre

cumulativement que :

1)

la mesure d’instruction est demandée avant tout procès au fond,

2)

la mesure d’instruction demandée est pertinente en ce sens qu’elle doit porter sur un

fait dont dépend la solution d’un procès au fond qui reste à être introduit,

3)

le motif pour établir le fait devant faire l’objet de la mesure d’instruction et pour en

conserver la preuve doit être légitime en ce sens que la mesure sollicitée doit être adaptée,

utile et proportionnée au litige, et

4)

la mesure d’instruction sollicitée doit être légalement admissible.

Il convient de noter d’emblée qu’en l’occurrence, la mesure d’instruction sollicitée est

légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et que, d’après les

renseignements fournis par les parties, il n’y a pour l’instant pas encore de procès au fond

concernant les faits dont la requérante vise à établir la preuve.

Les conditions sub 1) et 4) sont partant remplies.

En contestant soit toute intervention sur le chantier litigieux, soit l’existence (ou la

vraisemblance) des dégâts allégués, les parties défenderesses se prévalent de l’absence de

toute responsabilité dans leur chef. Ces moyens ont partant trait à la condition de

l’existence ou de la probabilité d’un litige éventuel.

Les sociétés défenderesses contestent en outre la réalité d’un motif légitime pour solliciter

la mesure d’instruction, en ce qu’elles font plaider que l’existence des rapports d’expertise

versés en cause fait obstacle à l’institution d’une expertise judiciaire.

Quant à l’existence et à la probabilité d’un litige au fond

La jurisprudence luxembourgeoise retient que les faits fondant le futur litige envisageable

doivent être suffisamment plausibles et caractérisés pour justifier l’intervention du juge.

Cette exigence permet d’éviter de pervertir l’institution du référé probatoire, en empêchant

qu’il ne devienne qu’un simple moyen de pression ou un moyen de poursuivre des buts

étrangers à sa raison d’être. Une telle exigence est indispensable à la cohérence de

l’institution, à défaut de quoi les conditions de recours au référé probatoire pourraient être

facilement contournées par l’allégation d’un litige faux ou sans raison d’être (Cour d’appel,

27 février 2008, Pas. 34, p. 162).

En l’espèce, il est établi que des gros travaux ont été exécutés à proximité immédiate de la

maison de la partie demanderesse.

Au vu notamment des états des lieux dressés en cours de travaux et produits en cause par

PERSONNE1.), il est à retenir que cette dernière a rapporté à suffisance la preuve de

dégâts, dont notamment des fissures, affectant plusieurs endroits de sa propriété (voir l’état

des lieux établi le 15 janvier 2018 et les deux états des lieux dressés le 4 juillet 2019 et le

21 novembre 2019).

Il est possible que, dans le cadre d’un futur litige au fond, les travaux litigieux soient

considérés comme étant à l’origine des dégâts ainsi constatés.

S’il est vrai que l’expert de la société SOCIETE4.) a, dans le cadre d’un rapport dressé le

12 décembre 2023, émis l’avis que « les aggravations constatées à ce jour ont pu être

causées pendant le chantier (terminé selon le contrat Tous risques chantier le 01/04/2021),

donc entre novembre 2019 et avril 2021 ou encore entre avril 2021 et aujourd’hui. En

l’absence de pouvoir les dater et donc de pouvoir déterminer s’ils ont bien eu lieu pendant

la période de couverture du contrat, nous ne les avons pas pris en compte », il faut retenir

que ce rapport est, à lui seul, insuffisant pour écarter ou retenir d’ores et déjà tout lien de

causalité entre lesdits désordres et les travaux voisins, étant donné que celui-ci a été établi

à la demande unilatérale de l’assureur d’une des parties défenderesses et que l’avis y

contenu est contredit, du moins en partie, par les conclusions émises par l’expert

PERSONNE2.) dans son rapport du 12 octobre 2023 qui retient que « l’origine des fissures

superficielles et structurelles provient des vibrations lors des travaux sur chantier voisin

du côté gauche » (page 5 rapport PERSONNE2.)).

L’existence du rapport SOCIETE4.) ne s’oppose dès lors pas à l’institution d’une expertise

sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

Il est de principe qu’une expertise, simple moyen d’information, peut être ordonnée par le

juge des référés sans qu’il y ait lieu de rechercher, par avance, s’il existe un lien de droit

entre parties, ni à quel titre la responsabilité du défendeur peut éventuellement être engagée

et qu’il suffit, pour que l’expertise puisse être ordonnée, que les parties se trouvent dans

une situation telle que la responsabilité du défendeur sur le plan délictuel ou contractuel,

ne soit pas, a priori, exclue (Cour d’appel, 6 mars 2019, n° CAL-2018-00675 du rôle).

Il ressort ensuite du dossier soumis que suite à la dénonciation par PERSONNE1.) des

dégâts affectant sa maison, elle a échangé des courriels avec une certaine société

« SOCIETE6.) et SOCIETE7.), sise à ADRESSE5.) à ADRESSE6.), adresse de la partie

assignée, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.).

Force est encore de constater que la dénomination de celle-ci (la société à responsabilité

limitée SOCIETE3.)) figurait sur l’affiche apposée aux abords du chantier litigieux (voir

les photos prises par PERSONNE1.)).

Si la société figurant dans ledit échange mail ne serait pas la même personnalité juridique

que la société assignée, ces sociétés appartiennent pour le moins au même groupe.

Par ailleurs, à la lecture du rapport d’expertise PERSONNE2.), il appert qu’une société

SOCIETE8.) y figure comme promoteur (page 3 en haut).

Il suit de tout ce qui précède qu’aucun élément ne permet d’admettre que le rôle de celle-

ci n’ait pas dépassé celui d’agent immobilier mandaté de la vente des immeubles à

construire.

Eu égard à ces éléments et compte tenu du principe ci-avant énoncé, il faut retenir qu’il

n’est pas exclu, à ce stade, que la responsabilité de la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) soit mise en cause, de sorte que la demande est recevable à son égard.

Quant à l’existence d’un motif légitime

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour

conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est

dépourvue de toute utilité et doit être rejetée (Cour d’appel, 10 juin 2020, n° CAL-2020-

00196 du rôle ; Cour d’appel, 6 octobre 2021, n° CAL-2021-00344 du rôle).

En l’espèce, PERSONNE1.) est en possession d’un rapport établi le 12 octobre 2023 par

l’expert PERSONNE2.).

Dans ce rapport, l’expert PERSONNE2.) conclut qu’il est « […] l’origine des fissures

superficielles et structurelles provient des vibrations lors des travaux sur chantier voisin

du côté gauche ».

Or, il résulte dudit rapport que l’expert PERSONNE2.) est intervenu sur demande de

l’assureur de PERSONNE1.) et que les opérations d’expertise se sont déroulées sans la

participation des parties défenderesses.

Il faut dès lors considérer qu’il s’agit d’une expertise officieuse, qui peut certes être

invoquée comme un élément de preuve, mais dont la valeur probatoire n’est pas supérieure

à celle du rapport précité de l’expert SOCIETE4.), dont les conclusions ne vont pas dans

le même sens en ce qui concerne la cause des désordres constatés.

Dans les circonstances ainsi données, le tribunal estime que, malgré l’existence du rapport

d’expertise PERSONNE2.), PERSONNE1.) justifie d’un intérêt probatoire, la mesure

d’instruction sollicitée étant susceptible d’améliorer sa situation au regard de la preuve

qu’elle doit apporter.

En considérant ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) sur

base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile et de nommer un homme de

l’art avec la mission telle que reprise dans le dispositif de la présente ordonnance.

L’expertise sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ayant

un caractère probatoire dans l’intérêt de la partie demanderesse PERSONNE1.), il lui

appartient de faire l’avance des frais d’expertise.

P A R C E S

M O T I F S

Nous Françoise HILGER, Vice-Président au Tribunal d'arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal

d'arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement ;

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et

par provision, vu l’article 350 du nouveau code de procédure civile ;

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Steve Etienne

MOLITOR, demeurant professionnellement à L-1815 Luxembourg, 209, rue d’Itzig

c/o Cabinet d’Expertises Molitor ;

avec la mission de concilier les parties si faire se peut sinon dans un rapport écrit détaillé

et motivé de :

1. dresser un constat contradictoire de l’état de la maison de la partie requérante,

sise à L-ADRESSE1.),

2. constater et décrire les dégâts, vices, désordres ainsi que les troubles affectant

la propriété immobilière de la partie requérante, sise à L-ADRESSE1.), et

résultant de la réalisation par l’assignée sub 2) pour compte de l’assignée sub

1) de la démolition de l’ancien immeuble et de la construction d’un nouvel

immeuble sise à L-ADRESSE1.),

3. se prononcer sur les causes et origines exactes des dégâts, désordres et autres

troubles constatés,

4. proposer les moyens aptes à y remédier,

5. décrire la nature et l’envergure des travaux à faires en vue de réparer les dégâts

et de remédier aux désordres et autres troubles constatés ainsi que le détail

dans lequel ces travaux doivent être achevés,

6. chiffrer le coût de la remise en état des dégâts, désordres, ainsi que tous autres

troubles constatés ;

ordonnons à la partie demanderesse de payer à l’expert la somme de 2.500 euros au plus

tard le 30 août 2024 à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert ou à

un établissement de crédit à convenir entre parties au litige, et d'en justifier au greffe du

tribunal ;

disons que l’expert pourra s'entourer de tous renseignements utiles à l'accomplissement de

la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait

rapport ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert

devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement

par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 19 février 2025 au

plus tard ;

réservons les droits de parties et les dépens ;

ordonnons l'exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours.