Court orders expert appointment to assess construction defects and determine habitability of unfinished building.

No. Rôle: TAL-2024-02788

No. 2024TALREFO/00363

du 2 août 2024

Audience publique extraordinaire de vacation des référés du vendredi, 2 août 2024,

tenue par Nous Emina SOFTIC, Premier Juge au Tribunal d'arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du

Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Loïc PAVANT.

DANS LA CAUSE

E N T R E

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant sinon conseil de gérance

actuellement en fonctions,

élisant domicile en l’étude de Maître Aurélia COHRS, avocat, demeurant à

Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Marie LAMBERT, avocat, en

remplacement de Maître

Aurélia COHRS, avocat, les deux

demeurant à

Luxembourg,

E T

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi matin,

29 juillet 2024, Maître Marie LAMBERT donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et exposa ses moyens.

Maître Claude CLEMES fut entendu en ses explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de

vacation des référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 29 mars 2024, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.à r.l. (ci-après : « la société SOCIETE1.) ») a fait donner assignation à

la société anonyme SOCIETE2.) S.A. (ci-après : « la société SOCIETE2.) »), à

comparaître devant le Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, pour voir nommer un expert avec la mission telle que

spécifiée au dispositif de son assignation, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, sinon sur le fondement de l’article 932, alinéa 1er, du Nouveau Code

de procédure civile, sinon encore sur base de l’article 933 du même code.

À l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) expose que la société à responsabilité

limitée SOCIETE3.) S.à r.l. aurait été propriétaire d’un terrain sis à ADRESSE3.),

inscrit sous le n° NUMERO3.) et NUMERO4.) du cadastre, d’une contenance de (…)

ares.

Il aurait été prévu de faire construire sur ce terrain, une résidence dénommée «

ALIAS1.) » et de procéder à la vente en état futur d’achèvement des différents lots.

La partie assignée, la société SOCIETE2.), devait réaliser ce projet en tant que

promoteur et constructeur.

Un compromis de vente en ce sens aurait été signé en date du 29 janvier 2019 entre

d’une part, PERSONNE1.), acquéreur de l’époque dudit projet, et, d’autre part, la

société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.à r.l., propriétaire initial du terrain.

Par la suite, la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) S.à r.l. dont le bénéficiaire

économique est PERSONNE1.), aurait repris les droits de ce dernier sur ce bien.

En date du 11 août 2023, la partie requérante aurait procédé à l’achat de ladite résidence

auprès de la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) S.à r.l..

L’immeuble dont question serait composé de plusieurs appartements, à savoir, les

appartements : n° NUMERO5.) situé au premier étage d’une surface de NUMERO6.)

m2, n° NUMERO7.) situé au premier étage d’une surface de NUMERO8.) m2, n°

NUMERO9.) situé au deuxième étage d’une surface de NUMERO10.) m2, n°

NUMERO11.) situé au deuxième étage d’une surface de NUMERO12.) m2 et un

Penthouse n° NUMERO13.) situé au troisième étage d’une surface de NUMERO14.)

m2.

La société SOCIETE1.) explique ensuite qu’elle aurait, après l’acquisition du prédit

bien, constaté l’apparition de nombreux désordres affectant la résidence.

En effet, fin août 2023, des infiltrations d’eau et de l’humidité se seraient manifestées à

différents endroits au sein de la résidence, et plus précisément des désordres suivants :

des problèmes d’humidité dans le hall d’entrée de la résidence en dessous de la cage

d’escalier et sur les murs entourant l’ascenseur, des problèmes d’infiltration d’eau à

l’intérieur de l’appartement, lot n° NUMERO11.) situé au deuxième étage, au niveau

d’un mur, et des problèmes d’humidité dans l’appartement n° NUMERO13.) situé au

troisième étage, au niveau d’un mur.

La requérante fait valoir que la société SOCIETE2.), en sa qualité de constructeur et

promoteur de ladite résidence, aurait été dument avertie des désordres affectant la

résidence par l’intermédiaire de PERSONNE2.), mandataire de la société SOCIETE1.),

et plus particulièrement, par courriel du 22 septembre 2023, retraçant tous les désordres

constatés.

Par ailleurs, lors d’une réunion entre parties ayant eu lieu le 4 octobre 2023 au sein de

la résidence, différents désordres affectant cette résidence auraient été constatés.

De plus, par un courrier du 6 octobre 2023, un récapitulatif des vices dénoncés lors de

la visite des lieux du 4 octobre 2023, aurait été adressé à la partie adverse, courrier

auquel celle-ci aurait répondu en date du 10 octobre 2023 sans former de contestations

particulières.

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle aurait, par mise en demeure du 23 janvier

2024, invité la partie assignée à remédier dans les meilleurs délais aux malfaçons

constatées.

Dans la mesure où à ce jour, les vices et malfaçons n’auraient toujours pas été

réfectionnés par la société SOCIETE2.) et eu égard aux risques d’aggravation des

désordres, il y aurait lieu de procéder à une expertise contradictoire.

Il résulterait de ce qui précède que la société SOCIETE1.) disposerait d’un intérêt

actuel, certain et légitime à voir nommer un expert aux fins de constater d’ores et déjà

les vices, malfaçons, défaut de conformité, inachèvements, et autres désordres affectant

la résidence.

Pour le surplus, la société SOCIETE2.) ne conteste pas la demande de la société

SOCIETE2.) tendant à la suppression sinon modification du libellé de la mission

d’expertise et ne s’oppose pas non plus à voir nommer en tant qu’expert judicaire,

l’expert PERSONNE3.).

La société SOCIETE2.) ne s’oppose pas à l’instauration d’une expertise judicaire telle

que sollicitée par la société SOCIETE1.).

Elle demande cependant à voir supprimer les points n° 7 et 8 du libellé de la mission

d’expertise tels énoncés dans l’acte d’assignation ainsi que le passage « évaluer les

coûts » tel qu’il figure sous le point n° 4 du libellé de la mission d’expertise, en ce qu’ils

interfèreraient sur le fond de l’affaire, et demande à voir nommer l’expert

PERSONNE3.) pour procéder aux opérations d’expertise.

-

Quant à la demande en institution d’une expertise

Aux termes de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile : « [s]’il existe un

motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont

pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement

admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé […] en référé ».

En l’espèce, force est de constater que les parties s’accordent avec le principe même de

la mesure d’expertise sollicitée par la société SOCIETE1.) et le libellé de cette mission,

de sorte qu’il y a lieu de leur en donner acte.

De l’accord des parties, et sans reconnaissance préjudiciable des droits de la société

SOCIETE2.) à faire valoir ultérieurement devant les juges du fond, il y a lieu de faire

droit à la demande de la société SOCIETE1.) sur base de l’article 350 du Nouveau Code

de procédure civile et de nommer en tant qu’expert judicaire, l’expert PERSONNE3.)

tel que proposé par la société SOCIETE2.), avec la mission plus amplement détaillée

au dispositif de la présente ordonnance.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire de la partie

demanderesse, il appartient à celle-ci de faire l’avance des frais d’expertise.

P A R C E S M O T I F S

Nous Emina SOFTIC, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement ;

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Jochen HOHN,

demeurant

professionnellement

à

L-ADRESSE4.),

c/o EXPERT 4 U ;

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

1. Dresser un état des lieux litigieux de la « ALIAS1.) » sise à ADRESSE3.) à

Luxembourg, en dressant un constat détaillé des défauts, vices, malfaçons,

inachèvements, non-conformités contractuelles, non-conformités aux règles de

l’art affectant celle-ci, et notamment :

-des problèmes relatifs à de l’humidité dans le hall d’entrée de la

résidence en dessous de la cage d’escalier, et sur les murs entourant

l’ascenseur,

-des problèmes d’infiltration d’eau à l’intérieur de l’appartement lot

numéro NUMERO11.) au deuxième étage au niveau d’un mur,

-des problèmes d’humidité dans l’appartement lot numéro NUMERO13.)

au troisième étage au niveau d’un mur,

2. Déterminer les causes et origines des prédits défauts, vices, malfaçons,

inachèvements, non-conformités contractuelles, non-conformités aux règles de

l’art et dégâts affectant l’immeuble,

3. Proposer les mesures conservatoires immédiates, si nécessaire, afin d’éviter

toute aggravation des prétendus défauts, vices, malfaçons, inachèvements, non-

conformités contractuelles, non-conformités aux règles de l’art,

4. Déterminer les travaux et moyens de redressement à mettre en œuvre pour faire

cesser les défauts, vices, malfaçons, inachèvements, non-conformités

contractuelles, non-conformités aux règles de l’art,

5. Déterminer l’éventuelle moins-value causée notamment en cas d’impossibilité

de réparation, du fait des défauts, vices, malfaçons, inachèvements, dégâts, non-

conformités contractuelles, non-conformités aux règles de l’art constatés à

l’immeuble,

6. Se prononcer sur l’habitabilité des lieux en cas de travaux de remise en état et

sur leur durée prévisible,

7. Procéder à la simple demande d’une des parties à la lecture du rapport et

prendre position de manière détaillée et motivée quant aux éventuelles questions

et/ou critiques vis-à-vis du rapport,

disons que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement

de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait

rapport ;

ordonnons à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. de payer à

l’expert la somme de 2.500.- euros au plus tard le 26 août 2024 à titre de provision à

faire valoir sur la rémunération de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir

entre parties au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son

remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 28 janvier 2025

au plus tard ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours et sans caution ;

réservons les droits des parties et les dépens.