Landlord's eviction and damages claims dismissed due to insufficient evidence of tenant misconduct.

No. 946/24

du 29 juillet 2024

Audience publique de vacation du lundi,

vingt-neuf juillet deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e:

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par sa gérante PERSONNE1.),

e t :

1) PERSONNE2.) et

2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Michael WOLFSTELLER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 24 mai 2024 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l'audience publique du vendredi, 5 juillet 2024,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique de vacation du mardi,

16 juillet 2024.

La représentante de la partie demanderesse donna lecture de la requête

introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Maître Michael WOLFSTELLER, représentant des parties défenderesses, fut

entendu en ses moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 24

mai 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a régulièrement fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de Paix de

céans pour les voir condamner au déguerpissement de l’appartement occupé

par eux et pour les voir condamner au paiement d’un montant de 5.000.-

euros « pour les préjudices financiers et moraux subis de part leur

comportement ».

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle aurait

acquis l’appartement en 2022 et elle aurait dû constater que le comportement

des parties défenderesses à l’égard des autres locataires serait inapproprié et

aurait engendré de nombreuses plaintes et avertissements. Ce comportement

consisterait notamment en des agressions verbales, des menaces physiques et

un non-respect de la vie privée des autres locataires. Pour cette raison, deux

locataires auraient déjà quitté les lieux. Par ailleurs, lors d’une visite

organisée en vue de la vente dudit appartement, PERSONNE2.) aurait été

odieux vis-à-vis de l’agent immobilier et du potentiel acquéreur et aurait

dénigré le bien, la copropriété et le propriétaire. La société SOCIETE1.)

aurait donc pris la décision de résilier le bail avec un préavis de trois mois

prenant fin au 31 mars 2024. Malgré cela, les défendeurs n’auraient pas quitté

les lieux. Le 19 avril 2024, le gérant de la société SOCIETE1.) aurait été

convoqué à la police de Troisvierges alors qu’il aurait été la victime de

menaces de mort que PERSONNE2.) aurait formulées à son encontre. Etant

donné que les représentants de la requérante se sentiraient menacés et afin de

garantir une qualité de vie décente aux autres locataires, le déguerpissement

de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) est sollicité.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont conclu à l’incompétence du juge de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour connaître de la demande

relative aux dommages-intérêts. Ils ont encore contesté la demande en

déguerpissement alors que la requérante n’aurait pas sollicité la résiliation du

contrat de bail. Il s’agirait en l’occurrence d’un professionnel du marché

immobilier et il n’incomberait pas au tribunal de combler les lacunes de la

demanderesse. Subsidiairement, et pour autant que le tribunal admette que la

résiliation est implicitement requise, il appartiendrait à la bailleresse de

rapporter la preuve des fautes reprochées aux locataires. Les fautes en

question se diviseraient en trois catégories. La première aurait trait au

comportement à l’égard des autres locataires, la deuxième concernerait les

prétendues menaces de mort et la troisième les reproches en relation avec la

visite de l’appartement par un acquéreur potentiel. S’agissant du premier

reproche, la requérante resterait en défaut de soumettre des éléments de

preuve pertinents, les quelques déclarations écrites n’étant par ailleurs pas

conformes à l’article 402 du nouveau code de procédure civile. En ce qui

concerne les allégations de menaces de mort, formellement contestées par

PERSONNE2.), il n’existerait pas de preuve concrète non plus. Le même

constat serait à faire pour le troisième reproche. Outre l’absence flagrante

donc de moyens de preuve des prétendues fautes commises par les locataires,

il résulterait des pièces que ces derniers se sont vu attester par la bailleresse

en date du 22 octobre 2023 qu’il n’existerait aucun problème quant au

paiement du loyer et l’entretien du logement. Ils soupçonnent ainsi que la

bailleresse viserait à se débarrasser d’eux afin de mieux pouvoir vendre

l’appartement en question. Il résulterait encore de leurs pièces qu’ils seraient

confrontés à de nombreux problèmes avec les autres locataires de l’immeuble

qui causeraient du bruit et des provocations et contre lesquels la bailleresse

refuserait de porter son soutien. Ce serait pour cette raison, que les locataires

auraient à de multiples reprises déposé des plaintes auprès de la police.

L’Inspection Générale de la Police aurait par ailleurs ordonné aux forces de

l’ordre de continuer à recevoir ces plaintes. A cause de ces troubles de

jouissance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé par voie

reconventionnelle une réduction du loyer de 300.- euros par mois à partir

d’octobre 2022. Ils requièrent par ailleurs une autre réduction de loyer de

300.- euros par mois à partir de juin 2024 en raison des problèmes de

moisissures affectant le logement et au sujet desquels la bailleresse refuserait

toute intervention.

La société SOCIETE1.) y réplique en soutenant que le certificat du 22

octobre 2023 aurait été émis en faveur des locataires afin de leur faciliter la

recherche d’un nouveau logement. Il ne contiendrait aucune évaluation du

comportement des locataires. Elle affirme qu’il ne serait pas dans son intérêt

de se retrouver avec un appartement vide alors que la vente serait toujours

projetée avec locataire. Elle conteste ensuite les allégations relatives à

l’apparition de moisissures que les locataires auraient inventée pour

discréditer la requérante. Elle tient à souligner qu’elle aurait toujours été à

l’écoute de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) mais qu’à partir d’un

certain point, toute communication sensée avec eux aurait été impossible.

La compétence ratione materiae du tribunal saisi relève de l’organisation

judiciaire et doit être analysé d’office par le juge saisi d’une demande.

L’article 3-3° du nouveau code de procédure civile dispose que le juge de

paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que les demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans

droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

L’action en dommages-intérêts pour « préjudices financier et moral » ne

constitue pas une contestation entre bailleurs et preneurs relative à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que le prévoit l’article 3-3° du

nouveau code de procédure civile pour attribuer compétence au juge de paix.

L’action prend, au contraire, sa source dans les articles 1382 et 1383 du Code

civil et doit être portée devant la juridiction compétente d’après le droit

commun.

Le tribunal de paix, siégeant en matière de bail, est partant incompétent pour

connaître de la demande en paiement de dommages et intérêts de la société

SOCIETE1.).

Le même tribunal est cependant compétent pour le surplus.

Il est constant en cause que par contrat de bail en date du 26 mars 2019, ayant

pris effet au 15 avril 2019, PERSONNE4.) a donné en location à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement sis à ADRESSE2.), 2ème

étage, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750.- euros et d’avances

sur charges locatives de 150.- euros par mois.

Il n’est pas autrement contesté que la société SOCIETE1.) a acquis

l’intégralité de l’immeuble à appartements et repris le bail en cours avec

PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Suivant accord entre parties du 7

novembre 2022, le loyer a été augmenté à 900.- euros et les avances fixées à

225.- euros.

Par courrier recommandé daté au 22 décembre 2023 et remis le 27 décembre

2023 à PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) a déclaré résilier le bail entre

parties moyennant préavis de trois mois expirant le 31 mars 2024.

Dans la mesure où la société SOCIETE1.) a demandé dans sa requête

introductive d’instance le déguerpissement de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.), il faut retenir que la partie requérante a également de

manière implicite demandé la résiliation du contrat de bail liant les parties,

respectivement de constater si le bail a été valablement résilié.

Il y a lieu de relever qu’en vertu de l’article 1728 du Code civil, le locataire

est tenu d’user des lieux loués en bon père de famille. A ce titre, le preneur,

à l’égard des autres locataires et du voisinage, doit s’abstenir de tout

comportement préjudiciable, éviter les inconvénients anormaux et, de

manière générale, tout abus de jouissance (Les Novelles, Les baux en général,

no 793, p. 537).

Il est en effet interdit au locataire d’user de la chose louée d’une manière

gênante pour les colocataires et les autres habitants. Il ne doit rien faire qui

puisse nuire aux autres occupants ou les gêner à l’excès.

Le tribunal saisi d’une demande en résiliation du bail pour inexécution d’une

obligation du preneur, doit apprécier la gravité de la faute et décider si elle

est

suffisamment

grave

pour

entraîner

la

résiliation

effective

(PERSONNE5.), Le bail à loyer, P31, p.374, n°186).

La société SOCIETE1.) reproche à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

d’avoir un comportement hostile à l’égard des autres locataires, d’avoir émis

des menaces de mort à l’égard de PERSONNE6.), gérant de la société

SOCIETE1.), et d’avoir dénigré le bien immobilier, la copropriété et la

requérante lors d’une visite de l’appartement en décembre 2023.

Le tribunal constate que la société SOCIETE1.) ne verse aucune attestation

testimoniale et ne formule aucune offre de preuve quant aux faits reprochés

aux locataires.

Les courriers d’PERSONNE7.) et PERSONNE8.) du 23 avril 2024 et de

PERSONNE9.) du 12 octobre 2022 et envoyés à la requérante ne sauraient

être pris en considération par le tribunal comme éléments de preuve dès lors

qu’ils ne répondent ni aux formalités prévues par l’article 402 du nouveau

code de procédure civile, ni ne contiennent-ils des propos suffisamment

précis. Le tribunal estime dès lors qu’ils ne présentent pas les garanties de

sincérité suffisantes.

Face aux contestations des défendeurs et en l’absence d’autres éléments

permettant de les corroborer, les échanges WhatsApp de la société

SOCIETE1.) avec la famille NGOUDA, respectivement avec l’ancien

locataire SOCIETE2.)

ainsi qu’avec les défendeurs eux-mêmes, ne

présentent pas les garanties suffisantes pour emporter la conviction du

tribunal.

Le fait que des plaintes aient été déposées tant par les parties défenderesses

que par les autres locataires voire par un service d’assistance sociale n’est en

soi pas de nature à établir la véracité des faits qui y sont allégués.

La société SOCIETE1.) est dès lors à débouter de ses demandes tant en

résiliation judiciaire du contrat de bail que de celle en déguerpissement des

locataires.

Sur base de l’ensemble des pièces versées en cause, il est permis de conclure

que l’ambiance au niveau de l’immeuble à appartements sis à ADRESSE2.)

n’est pas au beau fixe. Toutefois et en l’état actuel des choses, le tribunal

n’est pas en mesure d’en imputer la responsabilité à une ou plusieurs

personnes déterminées. Toujours est-il que les troubles de jouissance que les

parties défenderesses reprochent à la société SOCIETE1.) ne sont pas établis

à suffisance par les plaintes déposées par PERSONNE2.) auprès de la police

de Troisvierges. Le tribunal ne saurait par ailleurs conclure des cinq clichés

photographiques versés en cause, qui ne sont ni datés ni certifiés

authentiques, à une présence de moisissures dont l’origine serait imputable à

la bailleresse. De surcroit, lesdites photos manquent de précision.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont donc à débouter de leurs demandes

reconventionnelles en réduction du loyer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable en la forme ;

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leurs demandes

reconventionnelles et les déclare recevables en la forme ;

se déclare incompétent ratione materiae pour connaître de la demande de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en indemnisation de ses

préjudices financier et moral ;

se déclare compétent pour le surplus ;

déclare les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en

résiliation du bail et en déguerpissement des locataires non fondées, partant

en déboute ;

déclare

les demandes reconventionnelles de

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE3.) en réduction du loyer non fondées, partant en déboute ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix à Diekirch,

assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique de vacation

en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler

Kiirch », date qu’en tête et avons signé avec le greffier.