Tenant eviction claim partially allowed for damages exceeding normal wear and tear due to lack of evidence.

N° 965/24

du 29.07.2024

Audience publique de vacation du vingt-neuf juillet deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

la FONDATION POUR L’ACCÈS AU LOGEMENT, fondation d’utilité publique,

établie et ayant son siège social à L-1713 Luxembourg, 202b, rue de Hamm,

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

demanderesse, comparant par Maître Marc BECKER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, en remplacement de Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, venant en

représentation de la société RODESCH Avocats à la Cour s.à r.l., ayant son siège social

à L-1470 Luxembourg, 7-11, route d’Esch,

e t :

PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.), les deux sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

défendeurs, comparant en personne.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 8 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de

Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 5 juillet 2024 à 09.30 heures à la Justice

de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur le mérite

des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 5 juillet 2024 l’affaire fut

utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Marc BECKER, en remplacement de Maître Albert RODESCH, comparant

pour la partie demanderesse, exposa le sujet de l’affaire et ses moyens.

Les défendeurs PERSONNE1.) et PERSONNE2.), personnellement présents, furent

entendus en leurs réponses.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 8 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, la

FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT a régulièrement fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à

Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour voir condamner les

parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout au

paiement de la somme de 4.527,36 €. Elle a encore conclu à l’allocation de la somme

de 600.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, à la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement ainsi qu’à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire.

La FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT expose qu’elle est locataire

d’un logement sis à L-ADRESSE2.), mis à la disposition de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation du 29 avril 2016,

que l’indemnité d’occupation a été fixée à 625.- € par mois, que par jugement rendu

par ce tribunal en date du 28 juillet 2022 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été

condamnés à déguerpir des lieux occupés dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement et que l’état des lieux de sortie du 9 novembre 2022 aurait

démontré que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient quitté les lieux en les laissant

dans un mauvais état.

La FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT produit en cause l’état des lieux

de sortie du 9 novembre 2022 non signé par les défendeurs ainsi que plusieurs factures.

La requérante chiffre son préjudice consécutif à la somme de 4.031,69 €, se ventilant

comme suit :

-

frais de maintenance de la chaudière.

674,19 €

-

indemnité d’occupation du mois d’octobre 2022

625,00 €

-

frais de remise en état

2.042,29 €

-

taxes communales

1.185,88 €

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) reconnaissent devoir les montants de 625.- € à titre

d’indemnité d’occupation et de 1.185,88 € à titre de taxes communales. En revanche,

ils contestent les frais de remise en état, notamment les frais de peinture et les frais de

maintenance de la chaudière. Ils affirment que le frigo et le boiler ne fonctionnaient

pas, et ce dès le début de la location du logement.

Il y a dès lors lieu de constater que la demande est d’ores et déjà fondée pour le montant

de (625.- € + 1.185,88 € =) 1.810,88 €.

-

les frais de maintenance de la chaudière

La FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT conclut à la condamnation des

défendeurs au paiement du montant de 674,19 € à titre de frais de maintenance de la

chaudière.

Force est de constater que le contrat de mise à disposition prévoit que les frais

d’entretien et la consommation du chauffage ainsi que les frais de ramonage de la

cheminée et de la chaudière sont à charge des locataires.

Les frais relatifs à la maintenance de la chaudière tels quels résultent des factures des

28 juillet 2021 et 27 juillet 2022 incombent partant à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.).

La demande est partant fondée pour la somme réclamée.

-

les dégâts locatifs

La FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT réclame le montant de 2.042,29

€ à titre de frais de remise en état, montant qui se décompose comme suit :

-

frais de peinture

1.037,54 €

-

frais de remplacement de la hotte et du W.C.

144,15 €

-

frais de réparation du réfrigérateur

395,50 €

-

frais de remplacement de la plaque de cuisson

581,60 €

-

frais de remplacement du plan de travail

279,00 €

dont à déduire le montant de

- 395,50 €

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté

ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code précise qu’« il répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa

faute ».

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du locataire, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation

ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de la dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du bail.

Il y a encore lieu de rappeler que le locataire ou l’occupant ne répond pas des

dégradations dues à la vétusté, à la force majeure, ni à l’usure normale; en usant du

bien en bon père de famille, il n’encourt aucun reproche même s’il en résulte

inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à

laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Marcel LA HAYE et Joseph

VANKERCKHOVE: LES NOVELLES: Le louage de choses: n° 859 p. 573).

La preuve des dégradations peut être rapportée par tous moyens de preuve légalement

admis, mais la simple production d’une facture est insuffisante à l’établir (cf.

JurisClasseur Notarial, Répertoire Bail à loyer, n° 50).

Il appartient donc à la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT de rapporter

la preuve de la réalité de la créance.

Il est constant en cause que les parties ont signé un état des lieux d’entrée en date du

29 avril 2016 mais qu’en date du 9 novembre 2022 les occupants ont refusé de signer

l’état des lieux de sortie.

Dans la mesure où l’état des lieux n’a pas été signé par les occupants, il n’a aucune

valeur probante et ne saurait dès lors pas être pris en considération (cf. TAD 7 janvier

2022, n° TAL-2019-06662 du rôle).

Face aux contestations des défendeurs, la FONDATION POUR L’ACCES AU

LOGEMENT ne produit pas non plus d’état des lieux établi par un huissier de justice

au moment du départ des occupants des lieux ou toute autre pièce permettant d’établir

l’état des lieux au moment du départ des occupants.

Les devis et factures versés en cause ne constituent pas de preuves de l’état du

logement des occupants lors du départ de ces derniers.

Le tribunal retient partant que la partie demanderesse n’a pas établi à suffisance de

droit les dégradations dont elle se prévaut dépassant l’usure normale après une

occupation de plus de 6 ans.

Il ressort des considérations précédentes que la demande de la FONDATION POUR

L’ACCES AU LOGEMENT est fondée jusqu’à concurrence de la somme de (625.- €

+ 1.185,88 € + 674,19 € =) 2.485,07 € et non fondée pour le surplus.

Il y a lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement

au regard des dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

La demande en paiement d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée pour le montant de 250.- €,

alors qu’il serait inéquitable de laisser à charge de la partie demanderesse les frais non

compris dans les dépens.

Il y a lieu d’accueillir la demande en exécution provisoire du présent jugement pour le

montant de 1.810,88 €, alors qu’il y a dette reconnue.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

la déclare partiellement fondée;

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à payer à

la

FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT la somme de (1.810,88 € + 674,19

€ =) 2.485,07 avec les intérêts légaux à partir du 8 mai 2024 jusqu’à solde;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois après la notification du présent jugement;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement quant à la condamnation au

montant de 1.810,88 €, intérêts légaux en sus, nonobstant appel et sans provision;

déclare la demande non fondée pour le surplus et en déboute;

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à payer à

la

FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT la somme de 250.- € à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur

à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en

la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.