Landlord wins arrears but loses eviction and lawyer fees in Luxembourg bail dispute.

Répertoire n° 1666/2024

E-BAIL-87/24

Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat

à Luxembourg,

et :

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant en personne.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 16 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 8 mars

2024, lors de laquelle elle fut fixée contradictoirement à l’audience publique du 19 juin

2024 pour plaidoiries.

Suite à une ultime remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 26 juin

2024.

Le mandataire des parties demanderesses et les parties défenderesses furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 3 septembre 2018, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a

donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement sis à

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100 € et des avances sur

charges de 150 €, augmenté à 1.400 €, charges comprises, au courant de l’année 2022 et

payable entre le 1er et le 10 de chaque mois.

Par requête déposée le 16 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour constater la

répétition des fautes graves dans le chef des locataires, prononcer la résiliation sans

préavis du bail du 3 septembre 2018, les entendre condamner à déguerpir des lieux loués

endéans la huitaine de la décision à intervenir, dire que ce déguerpissement se fera sous

peine d’une astreinte journalière de 250 €, les condamner à payer aux requérants le

montant de 532,48 € correspondant aux frais d’huissier, les condamner à payer aux

requérants la somme de 2.500 € correspondant aux frais d’avocat déjà exposés, sinon à

titre subsidiaire, les condamner à payer une indemnité de procédure de 2.500 € sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de

la décision à intervenir et réserver aux parties requérantes tous autres droits, dus moyens

et actions.

A l’appui de leur demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que les locataires

n’avaient pas payé les loyers des mois de juin 2023, septembre 2023, décembre 2023,

janvier 2024 et février 2024 en temps et en heure. Après plusieurs relances verbales, les

locataires ont été mises en demeure en date du 17 janvier 2024 de régler les loyers échus

des mois de décembre 2023 et janvier 2024. Ces courriers ont par la suite été signifiés

par voie d’huissier. Les locataires, tout en sachant que les loyers servent à rembourser le

prêt immobilier, n’ont payé les loyers en retard qu’en date du 9 février 2024.

Le même jour, le mandataire des parties requérantes a informé les locataires de leur

intention à voir résilier le bail pour une série de fautes graves et répétées commises dans

leur chef.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire des parties demanderesses explique que, par

lettre du 19 février 2024, les locataires se seraient engagés à quitter les lieux pour le 15

mars 2024. Au vu du fait qu’ils n’ont pas quitté les lieux, il demande acte de voir

« considérer la lettre du 15 février 2024 comme valant résiliation à l’amiable du bail,

résiliation intervenue en date du 15 mars 2024 et demande à condamner les parties

défenderesses à déguerpir dans les 8 jours. ».

Il y a lieu de relever que la résiliation met fin au contrat, si le locataire (ne s’y oppose pas

et) quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge

prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (Lex THIELEN,

op cit. no 215).

En l'espèce, il est constant en cause que les locataires se sont maintenus dans les lieux

loués, de sorte que le contrat de bail n’est pas résilié.

Les bailleurs demandent subsidiairement la résiliation pour faute. Ils font valoir à

l’audience des plaidoiries, qu’il y a eu 19 retards dans le paiement des loyers et que le

loyer du mois de mars 2024 à hauteur de 1.400 € n’a pas été réglé. Et ceci malgré « la

lettre d’excuses » des locataires du 15 février 2024.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que les locataires hébergeraient à long

terme leurs compagnons respectifs, leurs enfants respectifs ainsi qu’une troisième sœur.

Or, les bailleurs n’auraient jamais été prévenus de cette situation alors que l’appartement

de 55 m2 n’est pas destiné à accueillir deux familles. Les bailleurs soutiennent en outre

que les colocataires des autres appartements se seraient plaints du comportement nuisible

des locataires. Les troubles de voisinage se multiplieraient en particulier la nuit.

Les bailleurs font valoir que la police serait intervenue à la demande des copropriétaires

suite à des bagarres nocturnes répétitives des locataires. Les parties communes auraient

même été maculées de sang. De par la surpopulation du bien loué, la consommation d’eau

aurait augmenté de 50 %.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore valoir qu’il y

avait 3 dégâts des eaux dans l’appartement des locataires, intervenus le 2 juillet 2023, en

janvier 2024 et en date du 27 mars 2024. Les dégâts proviendraient du lave-linge installé

dans la salle de bains, alors que celle-ci ne serait pas équipée pour les laves-linge et qu’il

y a des buanderies prévues à cet effet au sous-sol. PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

expliquent qu’ils n’étaient pas au courant de ces incidents, mais qu’ils ont été « mis

devant le fait accompli lors de la lecture de l’attestation testimoniale ».

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent encore que « les parties communes sont

encombrés », malgré le fait que « rien ne doit être déposé dans les parties communes. »

Au regard à toutes ces fautes, les bailleurs demandent de voir « prononcer une résiliation

du bail, sans préavis, pour fautes et de prononcer un déguerpissement des parties

défenderesses dans les 8 jours sous peine d’une astreinte de 250 € par jour de retard.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à la demande en résiliation du contrat de

bail et à la demande en déguerpissement en faisant valoir qu’elles ont toujours payé les

loyers. Elles admettent ne pas avoir payé le loyer du mois de mars 2024, ceci par mégarde.

Elles contestent tous les autres griefs formulés à leur encontre. Elles expliquent vivre avec

leurs enfants mineurs, les pères des enfants habitant à d’autres adresses au Luxembourg

et au Portugal. Quant à leur sœur, elle aurait hébergé chez elles pendant 3 semaines au

maximum en octobre 2023. Elles font valoir que le lave-linge serait dans l’appartement

depuis 2018, lors de leur entrée dans les lieux. Les poussettes pour les enfants ne seraient

déposées que pendant la nuit dans le couloir et personne ne se serait jamais plaint.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) maintiennent leurs demandes en résiliation du contrat

de bail existant entre parties et en déguerpissement.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont payé les

loyers en retard en date du 9 février 2024. Elles avouent ne pas avoir payé le loyer du

mois de mars 2024.

La prétendue acceptation tacite des retards de paiement est synonyme d’une prétendue

renonciation tacite du bailleur à se voir payer le loyer au terme convenu.

« En ce qui concerne la prétendue renonciation du bailleur à se voir virer les loyers aux

échéances contractuelles, il y a lieu de noter que la renonciation est un acte juridique par

lequel une personne manifeste la volonté d’abandonner une prérogative qui lui

appartient…Les renonciations ne se présument pas… » (cf., TAL Luxembourg, 4 juin

2013, No. 117/2013).

Il ne ressort d’aucun élément probant que les bailleurs aient tacitement renoncé à

percevoir le loyer au terme convenu. Aucune disposition légale n’oblige le bailleur

d’inciter le preneur au paiement régulier du loyer au moyen de rappels et de mises en

demeure avant de pouvoir se pourvoir en résiliation judiciaire du contrat de bail.

L’obligation de payer le prix du bail au terme convenu constitue l’une des deux

obligations principales pesant sur le preneur car le prix du bail constitue la contrepartie

de la jouissance locative.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est, au vu des pièces versées en cause,

des renseignements fournis à l’audience et à défaut de contestations, à déclarer fondée

pour le montant réclamé de 1.400 € à titre d’arriéré de loyer du mois de mars 2024, de

sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Le tribunal retient toutefois que ces irrégularités ne constituent pas un motif suffisamment

grave pour prononcer la résiliation du contrat de bail, surtout au vu du fait que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) louent le bien depuis le 3 septembre 2018.

Il résulte des éléments de la cause que la demande est encore motivée par la circonstance

que les locataires hébergent leurs compagnons, leurs enfants et une troisième sœur et qu’il

y aurait des disputes et des beuveries régulières, de sorte que la police aurait dû être

appelée à plusieurs reprises. A l’audience des plaidoiries, les bailleurs reprochent encore

à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) d’avoir provoqué 3 dégâts des eaux du fait d’un

lave-linge installé dans la salle de bains et d’encombrer les parties communes par la

présence de deux poussettes.

Le preneur a l’obligation de jouir des lieux loués en bon père de famille.

Il appartient au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Il doit donc occuper

paisiblement les lieux et respecter la substance de la chose, sur laquelle il est dépourvu

de droit réel.

Il appartient cependant toujours au juge saisi de la demande en résiliation judiciaire du

bail d’apprécier si le motif invoqué à l’appui de la demande constitue un motif grave et

légitime.

Or, en ce qui concerne le nombre de personnes occupant un local donné en location, il a

été décidé que le bail s’étend à tous les descendants des personnes qui ont pris l’immeuble

en location, les descendants étant censés occuper l’immeuble du chef de leurs parents

sans que l’on ne puisse parler d’abus de jouissance. (Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, Marianne HARLES, p. 341).

Les bailleurs versent deux attestations relevant que « J’ai constaté plusieurs personnes

dans l’appartement parfois 7 personnes (des bébés, des compagnons, etc) » et

« allers/venues de plusieurs personnes dans l’appartement ne figurant pas sur le contrat

de bail (mère, compagnons, enfants, etc) ». Le tribunal se doit de noter que le contenu des

attestations testimoniales rédigées par PERSONNE5.) et PERSONNE6.), établies en date

des 16 mai 2024, respectivement 1er juin 2024, sont bien trop vagues pour leur conférer

un caractère pertinent, de sorte que sur base de ces pièces la preuve de la matérialité des

faits ne peut être retenue.

Il s’ensuit que ce motif de résiliation doit également être rejeté.

L’activité bruyante du locataire peut justifier, le cas échéant, la résolution du bail. Ainsi

si des tapages prolongés et violents sont de nature à porter atteinte au repos des habitants

de l’immeuble, le juge peut ordonner l’expulsion (Les Novelles, op. cit. no 798).

Les deux attestations testimoniales versées en cause relèvent que « J’ai assisté à des

bagarres, J’ai appelé la police suite à des dégradations de la porte d’entrée des

compagnons des sœurs PERSONNE1.)….Des bruits et disputes toute la nuit à 2 heures

du matin. » et « Non-respect du voisinage ». Les attestations testimoniales ne sont ni

précises, ni pertinentes et il ne ressort d’aucune pièce versée en cause que les

copropriétaires se seraient plaints ou que la police aurait dû intervenir. Il ne ressort pas

non plus des pièces versées en cause que des bagarres nocturnes auraient eu lieu, de sorte

que ce motif de résiliation doit de même être rejeté.

Les photos non datées, versées en cause et devant faire état de 2 « dégâts-eaux » et de

l’encombrement des parties communes, faits non relevés dans une autre pièce, ne

démontrent pas des irrégularités suffisamment graves pour prononcer la résiliation du

contrat de bail.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en résiliation du contrat

de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) est à déclarer non

fondée.

Frais d’huissier

A l’audience des plaidoiries, les parties demanderesses réduisent leur demande au

montant de 266,24 €, tel que cela ressort de la « signification de lettre ».

Les bailleurs n’ayant pas démontré que les services d'un huissier de justice pour

« signification de lettre » en date du 25 janvier 2024 aient été indispensables pour avoir

paiement des deux loyers réclamés, d’autant plus que la lettre simple de PERSONNE1.)

ne fut envoyée qu’en date du 17 janvier 2024. Il n’y a partant pas lieu de faire droit à la

demande des bailleurs.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité

pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014,

n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, et

indépendamment du fait qu’il n’est pas versé de note d’honoraires étayant la réalité de

ces frais, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix des requérants de faire gérer le litige les

opposant aux parties défenderesses, par une tierce personne qu’ils rémunèrent, ne saurait

leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont les requérants

doivent seuls supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas justifié l’iniquité requise, il n’y a pas lieu

de faire droit à leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit recevable la demande introduite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le montant réclamé de

1.400 à titre d’arriéré de loyer du mois de mars 2024 ;

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) à

payer

à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) le montant de 1.400 € ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en résiliation du contrat

de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ;

rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation des parties

défenderesses à leur payer la somme de 266,24 € à titre de frais d’huissier ;

rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation des parties

défenderesses à leur payer la somme de 2.500 € à titre de frais et honoraires d’avocat ;

dit non fondée la demande en exécution provisoire du présent jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé

le présent jugement.