JPE_1663 · Justice de Paix Esch-sur-Alzette - Bail

Répertoire n° 1663/2024

E-BAIL-129/24

Audience publique du 12 juillet 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à ES-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en remplacement

de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11

mars 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 27 mars

2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 22 mai 2024.

Suite à une ultime remise à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du 26 juin 2024.

A cette audience, les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 16 novembre 2021, prenant effet le 1er décembre 2021,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une maison, sise à ADRESSE2.).

Par requête déposée le 11 mars 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer pour

-

ordonner à PERSONNE2.) qu’elle devra réserver un libre accès à la maison louée aux

corps de métiers chargés par le requérant durant toute la durée des travaux,

-

donner acte au requérant qu’il s’engage à informer PERSONNE2.) au moins 3 mois avant

le début des travaux,

-

ordonner encore que PERSONNE2.) devra prendre ses dispositions pour que les travaux

puissent être réalisés, c.-à-d. entre autres désencombrer la cave des objets lui appartenant

de sorte à permettre une exécution conforme des travaux d’isolation,

-

ordonner que PERSONNE2.) devra permettre aux corps de métiers d’avoir accès à l’eau

et à l’électricité requise durant toute la durée des travaux,

-

donner acte au requérant qu’il ne s’oppose pas à prendre en charge les frais en résultant à

hauteur d’un montant forfaitaire de 150 € à verser à PERSONNE2.),

-

assortir chacune de ces mesures d’une astreinte de 100 € par jour de retard constaté à partir

de la date de début des travaux,

-

dire que cette astreinte est plafonnée à un montant de 10.000 €,

-

donner acte au requérant qu’il se réserve tous droits généralement quelconques au

préjudice résultant dans son chef du report des travaux litigieux du fait du comportement

adopté par PERSONNE2.).

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000 € sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, dus,

moyens et actions.

A l’appui de sa demande, le requérant fait exposer qu’il « avait prévu la réalisation de divers

travaux d’étanchéité, de façade et d’isolation de la cave de la maison et que la locataire a été

informée, avant la signature du contrat, de la réalisation prochaine de ces travaux. Une clause

de travaux a été prévue au contrat de bail à cet effet : « Le locataire marque son accord à

d’éventuels travaux extérieurs ou intérieurs dans l’intérêt de la conservation ou de

l’amélioration du bien pour lesquels il en sera dûment informé par le bailleur. »

Il s’est toutefois avéré que le comportement de la locataire n’a pas permis la réalisation des

prédits travaux jusqu’à présent. Le requérant s’est heurté quasi systématiquement à un manque

de coopération totale de PERSONNE2.) quant à l’intervention de tous professionnels

généralement quelconques chargés par de sa part, ce d’ailleurs même lorsque les interventions

étaient sollicitées par PERSONNE2.) elle-même. »

Le bailleur explique qu’il « est arrivé à plusieurs reprises que PERSONNE2.) refuse l’accès

aux intervenants chargés par le requérant, qu’elle annule les rendez-vous fixés en restant

injoignable pour la fixation de nouveaux rendez-vous, ou qu’elle ne prenne pas tout

simplement position en temps utile, de sorte que les interventions devaient être annulées en

dernière minute. Les travaux d’étanchéité, de façade et d’isolation litigieux ont ainsi dû être

annulés et reprogrammés à plusieurs reprises du fait du manque de coopération de

PERSONNE2.). Si les travaux d’étanchéité ont finalement pu être réalisés au courant de l’été

2022, les travaux de façade et d’isolation n’ont quant à eux toujours pas pu être réalisés à ce

jour du fait du comportement de PERSONNE2.). PERSONNE2.) change continuellement

d’avis et refuse sous toute sorte de vains prétextes de prendre ses dispositions pour

désencombrer la cave en vue de permettre la réalisation des travaux d’isolation de celle-ci. »

Le bailleur fait encore valoir qu’en date du 9 juin 2022, lors d’une visite des lieux en présence

des corps de métiers, tous les autres problèmes ont pu être réglés et la locataire avait marqué

son accord à un représentant du bureau SOCIETE1.) pour la réalisation des autres travaux qui

avaient donc été reportés à juin 2023.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) déclare accepter et ne jamais avoir refusé les

travaux de façade. Quant aux travaux d’isolation de la cave, PERSONNE2.) explique que la

cave est divisée en 5 pièces, dont 2 sont encombrées par des objets ne lui appartenant pas,

mais appartenant au bailleur, dont des armoires, des chaises, une machine à laver, une

tondeuse, un Kärcher, des outils de jardinage et autres. La locataire fait valoir que la société

SOCIETE1.) s’était engagée à déplacer les meubles et objets appartenant au bailleur dans les

deux pièces de la cave au fur et à mesure et de dégager ainsi les deux pièces.

PERSONNE2.) demande à voir ordonner à PERSONNE1.) de désencombrer les deux pièces

de la cave des objets appartenant au bailleur avant qu’elle ne commence à désencombrer les

autres pièces et le garage.

Le bailleur affirme ne pas avoir vidé la cave de la maison louée d’objets lui appartenant et

demande à la locataire de lui réserver un accès aux deux pièces de la cave afin de les

désencombrer des meubles et objets lui appartenant.

PERSONNE2.) marque d’ores et déjà son accord à laisser accès au bailleur aux deux pièces

de la cave afin qu’il puisse enlever les meubles, outils et appareils quelconques lui appartenant.

Au vu des développements qui précèdent et des explications qui précèdent, il y a lieu de faire

droit aux demandes des parties dont les mesures sont reprises au dispositif du présent

jugement.

Astreinte

L’astreinte est une condamnation pécuniaire accessoire et éventuelle qui s’ajoute à la

condamnation principale pour le cas où celle-ci ne serait pas exécutée dans le délai prescrit

par le juge et qui tend à obtenir du débiteur par la menace d’une augmentation progressive de

sa dette d’argent l’exécution en nature d’une obligation supposant son fait personnel (cf. Réf.

Lux. 22 janvier 1985, no 65/85).

Le taux de l’astreinte doit être fixé en fonction de la nature et des circonstances de la cause

notamment des ressources et du comportement du débiteur ; l’astreinte doit surtout avoir un

effet dissuasif suffisant (cf. Cour 16 avril 1986, no 8597 du rôle).

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir chacune des mesures d’une astreinte, aucun élément

du dossier ne justifie une telle mesure.

L’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

PERSONNE1.) n’ayant pas justifié l’iniquité requise, il n’y a pas lieu de faire droit à sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’il s’engage à informer PERSONNE2.) au moins 3 mois

avant le début des travaux ;

ordonne à PERSONNE2.) de réserver un libre accès à PERSONNE1.) à la cave de la maison

afin de désencombrer la cave des meubles, objets et machines lui appartenant ;

ordonne à PERSONNE1.) de désencombrer les pièces de la cave des meubles, objets, et

machines lui appartenant, de sorte à permettre une exécution conforme des travaux

d’isolation de la cave, et ceci au moins 1 mois avant le début des travaux d’isolation de la

cave ;

ordonne à PERSONNE2.) de désencombrer la cave des objets lui appartenant de sorte à

permettre une exécution conforme des travaux d’isolation ;

ordonne à PERSONNE2.) de réserver un libre accès à la maison louée aux corps de métiers

chargés par le requérant pour les travaux de façade et les travaux d’isolation de la cave durant

toute la durée des travaux ;

ordonne à PERSONNE2.) de permettre aux corps de métiers d’avoir accès à l’eau et à

l’électricité requise durant toute la durée des travaux ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’il prend en charge les frais en résultant à hauteur d’un

montant forfaitaire de 150 € à verser à PERSONNE2.) ;

dit qu’il n’y a pas lieu à fixer une astreinte ;

rejette la demande en exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le

présent jugement.