Landlord wins arrears and costs; tenant wins security deposit return; partial execution ordered.

Répertoire n° 1662/2024

E-BAIL-146/24

Audience publique du 12 juillet 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

1) PERSONNE1.), et

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesse - comparant par PERSONNE1.),

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Diffferdange.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

20 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 17 avril

2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 22 mai 2024.

Suite à une ultime refixation à la demande des parties, l’affaire parut utilement à l’audience

publique du 26 juin 2024.

A cette audience, PERSONNE1.), pour les parties demanderesses, et Maître PERSONNE

DE JUSTICE1.), pour la partie défenderesse, furent entendus en leurs explications et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 20 septembre 2006, Monsieur et Madame PERSONNE4.)

ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement sis à ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 875 € et des avances sur charges de 100 €. Dans le

jugement du tribunal de céans du 20 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

dûment représentés par PERSONNE1.), expliquent que le contrat de bail a initialement été

conclu avec les parents de PERSONNE2.) et que depuis le 7 novembre 2023, ils sont les

propriétaires de l’appartement litigieux.

Par requête déposée le 20 mars 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant

le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à leur payer

la somme de 6.050,58 € à titre d’arriérés de loyer des mois de décembre 2022, juillet 2023,

octobre 2023, novembre 2023 et décembre 2023 ainsi que de frais résultant des décomptes

des charges des années 2022 et 2023, avec les intérêts à partir d’une mise en demeure du

29 janvier 2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Les bailleurs sollicitent encore la condamnation de la partie défenderesse à leur payer une

indemnité de procédure de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et ils se réservent tous autres droits,

moyens, dus et actions.

Les arriérés de loyer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réduisent leur demande et réclament la somme de 3.500

€ à titre d’arriérés de loyer des mois de décembre 2022, juillet 2023, novembre 2023 et

décembre 2023. PERSONNE3.) ne conteste pas redevoir les 4 loyers réclamés.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est au vu des pièces versées en cause et

des renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer fondée

pour le montant réclamé de 3.500 €, à titre d’arriérés de loyer des mois de décembre 2022,

juillet 2023, novembre 2023 et décembre 2023, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Charges

PERSONNE1.) réclame à titre de décompte pour l’année 2022 le montant de 321,01 € et à

titre de décompte pour l’année 2023 la somme de 579,30 €.

PERSONNE1.) fait valoir avoir additionné toutes les factures dont il dispose pour l’année

2022 se rapportant aux frais de chauffage, frais d’eau, frais d’électricité des parties

communes, frais de nettoyage et frais d’entretien ascenseur, les ayant divisées par 7 (unités)

et déduit les avances payées au 31 décembre 2022 par la locataire, à savoir 300 €.

Quant au décompte de 2023, il fait encore une fois valoir avoir additionné toutes les

factures dont il dispose pour l’année 2023 se rapportant aux frais de chauffage, frais d’eau,

frais d’électricité des parties communes, frais de nettoyage et frais d’ascenseur, frais de

dépannage de la porte d’entrée, les ayant divisées par 7 (unités) et déduit les avances payées

au 31 décembre 2023 par la locataire, à savoir 900. Quant aux frais d’entretien de la

chaudière, PERSONNE1.) additionne le montant total de 365,96 € au décompte de l’année

2023.

PERSONNE3.) a déclaré qu’elle serait consciente qu’elle devrait payer des charges et

qu’elle ne contesterait pas d’avantage le mode de répartition, mais elle fait encore valoir, à

bon droit, que les bailleurs ont calculé les frais sur une période de 4 mois pour l’année

2022, alors qu’ils ne sont propriétaires que depuis le 7 novembre 2022, de sorte qu’il faut

réduire la période à 2 mois.

L'article 1728 du code civil fait devoir au preneur de payer non le "loyer" mais le "prix du

bail". Il impose au locataire, même à défaut d'accord exprès, mais pour autant qu'il n'y ait

pas d'usage contraire, les frais accessoires, compléments normaux du loyer. Incombent au

preneur dans les immeubles collectifs, outre les consommations relatives au chauffage, à

l'éclairage, au gaz et à l'eau, dans la proportion des lieux loués, les frais d'entretien des

parties communes comme par exemple le nettoyage du corridor ou de l'escalier.

Charges 2022

Il ressort des pièces versées en cause, que les frais de gaz pour la période de novembre et

décembre 2022 sont de (2 x 108,43=) 216,86 €.

Quant aux frais d’eau pour l’année 2022, PERSONNE1.) verse 2 factures de taxes

communales pour les périodes d’avril à juin 2022 et de juillet à septembre 2022 à raison de

600,36 € chacune, de sorte que les frais d’eau pour la période de novembre à décembre

2022 seraient de (600,36 :3 x 2=) 400,24 €.

Quant aux frais d’électricité, il y a lieu de prendre en considération une facture portant sur

un montant de 64,12 €, et non contestée par PERSONNE3.).

Quant aux frais de nettoyage, PERSONNE1.) verse des virements de 135 € pour les mois

de novembre et décembre 2022, de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte la somme de

(2 x 135=) 270 €.

Quant aux frais d’ascenseur, PERSONNE1.) verse une facture SOCIETE1.) portant sur la

somme de 1399,65 €. PERSONNE3.) fait valoir à bon droit qu’il n’y a à prendre en compte

que 2/12 de cette somme, à savoir le montant de (1.399,65 : 12=) 116,64 x 2= 233,28 €.

Les charges pour l’année 2022 s’élèvent partant à la somme de (216,86 + 400,24 + 64,12

+ 270 + 233,28) = (1.184,50 : 7) = 169,21 €. En déduisant les avances payées,

PERSONNE3.) est redevable du montant de 69,21 € aux bailleurs.

Charges 2023

Il ressort des pièces versées en cause, que les factures de frais de gaz versés en cause pour

la période de janvier 2023 à décembre 2023 et concernant le même compte pris en

considération pour l’année 2022, à savoir notamment le compte client NUMERO1.), le

contrat numéroNUMERO2.) et le numéro NUMERO3.), sont de (78,64 + 78,64 + 68,63 +

68,63 + 68,63 + 68,63 + 89,82 + 89,82 + 89,82 + 85,95 + 85,95 =) 873,16 €.

Quant aux frais d’eau pour l’année 2023, PERSONNE1.) verse les factures de taxes

communales pour les périodes de janvier à mars 2023, d’avril à juin 2023 et de juillet à

septembre 2023 à raison de (760,19 + 596,90 + 678,54=) 2.035,63 €.

Quant aux frais d’électricité, il y a lieu de prendre en considération les factures portant sur

la somme de (49,82 + 90,36 + 90,36 + 1,55 =) 232,09 €.

Quant aux frais de nettoyage, PERSONNE1.) verse les virements de 135 € pour l’année

2023, de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte la somme de (12 x 135=) 1.620 €.

Quant aux frais d’ascenseur, PERSONNE1.) verse une facture SOCIETE1.) portant sur la

somme de 1.422,35 €, facture non contestée par PERSONNE3.).

Il ressort de la facture de SOCIETE2.) du 4 février 2023 pour un montant de 73,92 €, que

le cylindre de la porte d’entrée de l’immeuble sis à ADRESSE3.) a dû être changé, de sorte

que ce montant est à prendre en considération.

Quant à la facture concernant le contrat d’entretien pour une installation de chauffage, le

montant de 365,09 € doit également être divisé par 7, aucun contrat individuel n’étant versé

en cause.

Les charges pour l’année 2023 s’élèvent partant à la somme de (873,16 + 2.035,63 + 232,09

+ 1.620 + 1.422,35 + 73,92 + 365,09) = (6.622,24 : 7) = 946,03 €. En déduisant les avances

payées, PERSONNE3.) est redevable du montant de 46,03 € aux bailleurs.

Après compensation des soldes des décomptes sur charges des années 2022 et 2023,

PERSONNE3.) est redevable du montant de (69,21 + 46,03=) 115,24 €.

Garantie locative

PERSONNE3.) demande reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à lui restituer la garantie locative à hauteur de 2.400 €.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent à la restitution de la garantie locative et

demandent reconventionnellement la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer la

somme de 1.344 € à titre de solde en leur faveur en prenant en considération les frais de

réparation à hauteur de 3.744 € suite au départ de PERSONNE3.) des lieux loués. Ils

versent à cet effet une facture du 29 mars 2024 établie par la société SOCIETE3.) s.àr.l. et

un extrait de compte relevant le virement de la somme de 3.744 € en faveur de cette société

en date du 22 avril 2024.

PERSONNE3.) conteste « les travaux invoqués » et fait valoir que, si des travaux ont dû

être entrepris, ils relèvent de l’usure normale après une location de 18 ans.

Conformément à l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il prouve l’absence de faute dans son

chef. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du locataire, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de

la perte, le locataire étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou

d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à établir l’existence d’une

cause étrangère ou d’un fait qui ne lui est pas imputable. Le bailleur n’a donc pas à prouver

que la dégradation est imputable au locataire, mais il suffit de prouver l’existence d’une

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. La présomption de

responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil précité est une présomption simple

qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. Cette preuve est rapportée

si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de

la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que

certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu

que les lieux se trouvaient en bon état (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 110 ss).

En principe, l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en pareil état

est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait

matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1730 du code civil, le preneur n’est cependant pas responsable

des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et

de sa vétusté.

En l’espèce aucun état des lieux de sortie contradictoire en bonne et due forme n’a été fait,

les photos versées en cause font état de légères dégradations dont le tribunal retient qu’elles

sont le fruit de l’usure normale après 17 années de location et qu’il ne ressort pas du

moindre élément soumis à l'appréciation du tribunal que ces travaux de réparation - s’ils

étaient réalisés - étaient vraiment nécessaires avant de pouvoir relouer l’appartement.

PERSONNE3.) marque son accord à payer un montant de 74 € pour le « remplacement

barillets portes ».

Il résulte cependant encore des photos versées que la maison a été laissée dans un état de

propreté insuffisant. Il convient de fixer ex aequo et bono la participation de

PERSONNE3.) aux frais de nettoyage à 400 €.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est partant à déclarer fondée pour la

somme de 474 €, de sorte que la demande en restitution de la garantie locative est fondée

pour la somme de 1.926 €.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

Au vu de la somme due, il y a lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit recevable la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

dit recevable mais non fondée la demande de PERSONNE3.) à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à la restitution des avances sur charges ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) au paiement de la somme de 3.500 € à titre d’arriérés de loyer ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

3.500 € avec les intérêts légaux à partir du 20 mars 2024, date de la demande en justice

jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) au paiement du montant de 115,24 € à titre de décomptes des années 2022

et 2023 ;

dit fondée la demande de PERSONNE3.) à voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au paiement du montant de 1.926 € à titre de restitution de la garantie

locative ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de

1.810,76 € ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 400

€ à titre d’indemnité de procédure ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé

le présent jugement.