Landlord wins eviction for tenant's repeated noise and disturbance causing harm to co-occupants.

Répertoire n° 1661/2024

E-BAIL-189/24

Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocats à Esch-sur-Alzette.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée 18 avril 2024 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 15 mai 2024.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 juin

2024.

A cette audience, les mandataires des parties demanderesses et défenderesse furent

entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 18 avril 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.), représenté par

ASBL SOCIETE1.), à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail

à loyer, pour voir déclarer résilié le contrat de bail conclu entre parties pour fautes

graves et réitérées dans le chef du défendeur et pour l’entendre condamner à déguerpir

des lieux loués dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à

intervenir. Les requérants se réservent encore le droit d’augmenter leur demande en

cours d’instance, notamment en ce qui concerne les loyers redus et à échoir, ainsi que

les frais de remise en état, sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la

condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de leur demande, les requérants exposent être propriétaires indivis d’un

immeuble sis à L-ADRESSE2.) dans lequel une chambre individuelle, séparée et

complètement meublée, a été donnée en location à PERSONNE3.), suivant contrat de

bail signé en date du 17 septembre 2021. Suite à une première procédure judiciaire et

un jugement rendu en date du 17 novembre 2023 par le tribunal de paix

d’Esch/Alzette, le bail entre parties avait été résilié aux torts exclusifs du locataire et

son déguerpissement avait été ordonné.

Ce n’est qu’après ce jugement que l’ASBL SOCIETE1.), s’est manifesté en février

2024 auprès des propriétaires et de leur conseil en les informant sur l’existence d’un

jugement de curatelle.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, entretemps, le locataire a continué

avec ses excès et son comportement inacceptable, le tout ayant culminé de nouveau

dans la matinée du dimanche 14 avril 2024 vers 6 heures du matin, dans une scène

d’hystérie et de violence dont les faits ont de nouveau été portés à connaissance de la

police.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent que, de par le comportement grave et

inacceptable de PERSONNE3.), comportement qui s’aggrave continuellement depuis

son entrée dans les lieux, PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), s’est

mis à dos l’intégralité des autres occupants dudit immeuble, son comportement étant

si grave que certains locataires, auparavant satisfaits et contents de leur situation

d’habitation, ont quitté les lieux exclusivement à cause de lui.

Ils font valoir que le comportement du défendeur se caractérise entre autres par des

tapages nocturnes répétés (le fait de se mettre tout à coup à crier sans rime ni raison

en réveillant tous les autres occupants de l’immeuble vers 3:00 ou 4:00 heures du

matin), des agressions verbales lorsqu’il croise des occupants dans l’immeuble, des

menaces répétées envers les autres occupants (qui ont tous peur de lui), des

personnages plus que louches et à l’air inquiétant emmenés dans l’immeuble et dans

sa chambre, des harcèlements envers les autres occupants de l’immeuble, surtout de

sexe féminin, qui se documentent par des messages du style « on entend tout avec

cette chambre à côté comme si je suis avec elle mais je reste seul. J’ai peur de tout de

même tomber amoureux si elle est une putana comme PERSONNE4.) ou toi. Avec tout

ce bruit je pense même que quelqu’un est au plafond qui m’observe (…) » ainsi que

des crises de colère complètement incontrôlées lors desquelles il crie, tape contre les

murs, donne des coups de pied dans les portes et contre le matériel.

Les requérants soutiennent que le locataire a également ouvertement menacé les autres

occupants de mettre le feu à l’immeuble et que les autres occupants se plaignent

régulièrement d’importantes traces de sang dans l’immeuble (escaliers, salles de

bains, cuisine, etc), le défendeur se mutilant lui-même avec des gilettes, se promenant

après ensanglanté dans l’immeuble et abordant les autres occupants pour leur en faire

part et exhiber ses blessures.

Ils expliquent qu’une première tentative de demander à la police de parler avec le

défendeur et de lui faire entendre raison à la fin de l’année 2022 n’a rien donné,

PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), ayant repris ses agissements

comme avant, respectivement pire.

Ils affirment avoir peur, au vu des menaces annoncées ouvertement et du

comportement dangereux, inacceptable et répréhensible de leur locataire. Ils

soutiennent que du fait de PERSONNE3.), toute habitation et jouissance paisible et

tranquille des lieux est devenue de facto impossible et hautement dangereuse pour

tous les occupants de l’immeuble, qui ne cesseraient de se plaindre.

Ils ajoutent que les derniers faits graves en date se situaient tôt le matin du dimanche

14 avril 2024 vers 6 heures du matin, dans une nouvelle scène d’hystérie et de

violence, alors que PERSONNE3.) a vandalisé, en criant, les boîts aux lettres de

l’immeuble, en retirant le courrier des locataires desdites boîtes aux lettres, en le

déchirant et en le jetant par terre près des poubelles, le tout en hurlant et en réveillant

non seulement tous les habitants de l’immeuble, mais également tous les voisins.

Par la suite PERSONNE3.) a tenté, avec une barre à fer, de casser la porte de la

véranda à l’arrière de l’immeuble afin de se procurer accès de cette façon à

l’immeuble, malgré le fait qu’il habite dans les lieux et dispose d’une clé. Lors de cette

tentative, il a endommagé ladite porte-fenêtre de la véranda.

Après avoir accédé à l’immeubée de cette façon, PERSONNE3.) n’a pas manqué de

vociférer sur les autres habitants, comme d’habitude, le tout en les injuriant et en les

traitant de tous les noms possibles.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) estiment que ces comportements s’assimilent à des

fautes graves dans le chef de PERSONNE3.), qui justifient la résiliation du contrat de

bail avec effet immédiat.

A l’audience des plaidoiries du 19 juin 2024, les requérants maintiennent leur

demande en résiliation du bail et en déguerpissement du défendeur. A l’appui de leur

demande, ils versent un rapport de police, un courrier de résiliation d’une autre

locataire en raison des agissements du défendeur, des attestations testimoniales, des

extraits de messages envoyés par le défendeur aux autres occupants de l’immeuble

ainsi que quelques photographies.

Le mandataire de PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), admet que les

faits reprochés sont d’une certaine gravité, mais explique que PERSONNE3.) est

placée sous curatelle et qu’il souffre de démence et de schizophrénie.

Il fait valoir que PERSONNE3.) n’a jamais porté atteinte à l’intégrité physique des

personnes et qu’il n’a jamais porté atteinte aux parties communes. Il conteste toute

agression verbale, directe et physique. Il conteste que PERSONNE3.) déambule dans

les parties communes pour s’exhiber.

Le mandataire de PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), fait valoir

qu’aucune mise en demeure a été adressée à PERSONNE3.) jusqu’à maintenant. Il

s’oppose à la résiliation du bail.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Suivant contrat de bail signé en date du 17 septembre 2021, ayant pris effet le 15

octobre 2021,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont donné en location à

PERSONNE3.), une chambre individuelle, séparée et meublée dans un immeuble sis

à L-ADRESSE2.).

Les bailleurs reprochent au locataire de ne pas user du bien loué en bon père de famille

et de compromettre la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble. Ils font

valoir que les manquements du locataire sont suffisamment graves pour justifier la

résiliation du contrat de bail avec effet immédiat et le déguerpissement de la locataire.

Aux termes de l’article 1728-1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose

louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il appartient au bailleur de prouver le manquement du locataire à ses obligations.

Le bailleur peut, le cas échéant, se fonder sur un comportement préjudiciable aux

autres occupants pour solliciter la résolution du bail aux torts du preneur et provoquer

l’expulsion de celui qui perturbe les autres occupants de l’immeuble.

Commet des abus de nature à entraîner la résolution du contrat le locataire qui

compromet la jouissance paisible des voisins dans l’immeuble. Le déguerpissement

peut être ordonné notamment pour « tapages prolongés et violents troublant le repos

des habitants » ou « des hurlements en querelles incessantes et en vacarmes de nuit. »

La sanction de la résolution du bail ne se justifie cependant pas si les manquements

sont purement passagers (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove : Le louage de choses :

les baux en général, n°396).

Il est de jurisprudence que tout abus grave et anormal justifie la rupture du bail, et que

commet des abus de nature à entraîner la résiliation du bail, le preneur qui compromet

la jouissance paisible des autres occupants, le déguerpissement pouvant être ordonné

pour « tapages violents et répétés troublant le repos des habitants, ou pour des actes

scandaleux commis par le preneur ou par les personnes qu’il héberge, troublant les

voisins dans leur dignité ou dans leur tranquillité. » (cf Lex Thielen, Le bail

d’habitation n°397).

A l’égard des personnes, d’abord le propriétaire dont il tient son droit, ensuite les

autres locataires ou le voisinage, le preneur doit s’abstenir de tout comportement

préjudiciable, éviter les inconvénients anormaux de manière générale, tout abus de

jouissance (cf. La Haye et Vankerckhove, Les Novelles, tome VI, le louage des

choses, les baux en général, éd. 2000, n°739).

L’activité bruyante du locataire peut justifier, le cas échéant, la résolution du bail.

Ainsi si des tapages prolongés et violents sont de nature à porter atteinte au repos des

habitants de l’immeuble, le juge peut ordonner l’expulsion (cf. La Haye et

Vankerckhove, op. cit. n°798).

Il appartient toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle. La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. La Haye et

Vankerckhove, Les Novelles, tome VI, le louage des choses, les baux en général, éd.

2000, n°388 bis et 388 ter a).

En l’espèce, il résulte des explications fournies à l’audience et des pièces versées au

dossier qu’en date du 21 novembre 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont

rendus à la police pour dénoncer les problèmes que cause PERSONNE3.) au sein de

l’immeuble. Ils ont déclaré que PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.),

trouble de façon régulière la tranquillité de l’immeuble, de sorte à ce que les autres

occupants s’en plaignent auprès des requérants.

Dans son attestation, le colocataire

PERSONNE5.)

déclare avoir peur de

PERSONNE3.), qui crierait sans raison dans les couloirs de l’immeuble, qui se serait

à plusieurs reprises mutilé le corps, qui harcèlerait les autres femmes dans l’immeuble,

qui hébergerait des « Junkies » dans sa chambre. Il déclare ne pas avoir utilisé la

cuisine pendant trois mois par peur d’y rencontrer PERSONNE3.).

La colocataire PERSONNE6.) déclare que PERSONNE3.) adopte un comportement

troublant, menaçant, provocateur et imprévisible. Il se mutilerait et emmènerait des

personnes alcoolisées et droguées dans sa chambre. Elle affirme avoir peur de sortir

de sa chambre.

Il résulte encore d’un courrier de PERSONNE7.) du 1er septembre 2023 que cette

dernière informe PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de son intention de résilier le bail

de sa chambre alors qu’elle ne supporte plus la colocation avec PERSONNE3.), qui

lui ferait peur. Elle soutient que ce dernier crie tout le temps la nuit et qu’il dérange le

sommeil des colocataires. Il serait par ailleurs méchant et menaçant et emmènerait des

gens bizarres dans sa chambre. Elle décrit également des mutilations que

PERSONNE3.) s’inflige lui-même.

Il ressort des déclarations faites à l’audience que PERSONNE7.) a finalement résilié

le bail et quitté les lieux encore en 2023.

Le tribunal note qu’il résulte à suffisance des pièces versées au dossier et des

explications fournies à l’audience que depuis plus d’une année, PERSONNE3.),

représenté par ASBL SOCIETE1.), provoque des tapages réguliers compromettant la

jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de résilier le contrat de bail conclu entre

parties aux torts de PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), et d’ordonner

son déguerpissement des lieux loués dans un délai de 2 mois à compter de la

notification du jugement à intervenir.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10

octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003,

II, n° 54, p. 47).

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par les requérants, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge des

requérants l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a

lieu de déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour

le montant de 500 €.

Par ces motifs :

le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE3.),

représenté par ASBL SOCIETE1.),

condamne PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de

la notification du présent jugement,

au besoin, autorise les requérants à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure fondée pour le montant de 500 €,

condamne

PERSONNE3.), représenté par ASBL

SOCIETE1.),

à payer à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 500 € sur base des dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE3.), représenté par ASBL SOCIETE1.), aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE4.), qui ont signé le présent jugeme