Court dismisses tenant's eviction suit due to procedural nullity and rejects counterclaim for legal fees.

Répertoire n° 1660/2024

E-CIV-82/24

Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat

à Luxembourg,

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE4.), avocat

à Esch-sur-Alzette.

Faits :

Par exploit de l'huissier de justice PERSONNE DE JUSTICE5.) du 8 mars 2024,

PERSONNE1.) a donné citation à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) à comparaître

devant le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, à l'audience publique du 25 mars 2024

pour y voir statuer conformément au dispositif dudit exploit qui restera annexé au

présent jugement.

Lors de l’audience publique du 25 mars 2024, l’affaire fut refixée au 27 mars 2024

devant le tribunal autrement composé.

Suite à deux refixations ultérieures à la demande des parties, l’affaire parut utilement

à l’audience publique du 19 juin 2024.

A cette audience Maître

PERSONNE DE JUSTICE1.), comparant

pour

PERSONNE1.), donna lecture de la citation et fut entendu en ses moyens et

conclusions.

Les mandataires des parties défenderesses furent entendus en leurs moyens et

explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par exploit d’huissier de justice du du 8 mars 2024, PERSONNE1.) a donné citation

à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni

titre, pour :

-

déclarer le contrat de bail signé en date du 19 février 2024 par PERSONNE2.) nul

ab initio,

-

partant dire que PERSONNE3.) est occupant sans droit ni titre, à partir du 1er mars

2024,

-

condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 40 jours à partir de la signification du jugement à

intervenir,

-

condamner PERSONNE3.) au paiement du montant de 2.416,66 € au titre de

l’indemnité d’occupation due pour l’occupation de l’appartement appartenant en

indivision à

PERSONNE1.)

à partir du 1er

mars 2024, sous réserve

d’augmentation pour les mensualités à échoir jusqu’au déguerpissement,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout à payer à la partie requérante la somme de 3.000 € sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) un montant de 5.000 € sur

base de l’article 1382 du code civil à titre de dommages et intérêts résultant des

honoraires exposés,

-

condamner les parties défenderesses à tous les frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose que :

-

par acte notarié du 26 octobre 2022, elle a acquis ensemble avec PERSONNE2.)

un appartement sis à ADRESSE3.),

-

le couple s’est séparé depuis le mois de janvier 2023,

-

par courrier du 1er mars 2023, le mandataire de PERSONNE2.) a interrogé la

requérante quant à la possibilité de vendre l’immeuble indivis,

-

par courrier du 27 mars 2023, son mandataire a indiqué être d’accord à le mettre

en vente le plus rapidement possible,

-

-…

-

elle a finalement remis le mandat de vente à PERSONNE2.) qui a refusé de le

signer indiquant ne pas être d’accord avec le prix de vente,

-

…

-

en raison de désaccord, le mandataire de PERSONNE2.) a proposé de le mettre

en location, ce que PERSONNE1.) a refusé au vu de la mésentente entre parties

et du souhait de la requérante de sortir de l’indivision,

-

-….

-

malgré le refus exprès de procéder à la location du bien indivis, PERSONNE2.) a

pris la liberté de signer en date du 19 février 2024 un contrat de bail avec

PERSONNE3.) dont l’objet de la location est l’immeuble indivis,

-

PERSONNE1.) a immédiatement contacté PERSONNE3.) pour l’informer que

PERSONNE2.) n’était pas en droit de louer seul un appartement qui ne lui

appartient que pour moitié,

-

-….

-

PERSONNE1.) a assigné PERSONNE2.) devant le tribunal d’arrondissement

pour solliciter la licitation du bien.

Quant à la recevabilité

PERSONNE2.) soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande. Il soutient que

la demande de PERSONNE1.) aurait dû être introduite par voie de requête et non par

voie de citation.

PERSONNE3.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la

demande.

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions

relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation

constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264, alinéa 2

du Nouveau Code de Procédure civile (cf. CA 28 novembre 2001, n° 25.013 du rôle).

Il en est ainsi en particulier, comme en l’espèce, de la forme de l’acte introductif

d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une

importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette

sanction résulte d’un texte ou non (cf. Cass. 18 décembre 1997, n°64/97).

Il y a partant lieu d’examiner si la demande aurait dû être introduite par voie de

requête ou par voie de citation.

Il ressort des pièces versées en cause que le 19 février 2024, PERSONNE2.) a conclu

un contrat de bail avec PERSONNE3.) portant sur l’appartement sis à ADRESSE3.).

S’agissant d’un contrat portant sur un bail d’immeuble, le juge de paix est compétent

en application de l’article 3 point 3° du Nouveau Code de Procédure civile.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant

certaines dispositions du Code civil s’applique, conformément à son article 1er

paragraphe (2), « exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal,

de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit

l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur

en cas de réaffectation par le locataire en cours de contrat.» Par ailleurs, l’article 20

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation qui dispose que « la

demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3,3° du Nouveau

Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à déposer

au greffe de la justice de paix … ».

En saisissant le juge de paix en matière de bail portant sur le contrat de bail d’un

immeuble par voie de citation PERSONNE1.) a violé les règles de procédure ayant

trait à l’organisation judiciaire, ce qui entraîne la nullité de la citation introductive

d’instance.

La demande introduite par ladite citation du 8 mars 2024 est dès lors à déclarer

irrecevable.

La violation de cette règle de procédure d’ordre public relative au mode de saisine

du juge de paix est, comme il résulte des développements ci-dessus, sanctionnée par

une nullité de fond de l’acte introductif ce qui conduit à l’irrecevabilité des demandes

formulées.

La demande étant irrecevable, il n’y a pas lieu d’analyser le bien-fondé de la

demande.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) formule « une demande contre

PERSONNE2.) sur base des articles 1382 et 1383 du code civil » et remet un

« décompte de frais » pour la somme de 14.1148 € se décomposant comme suit :

1. 3 mois de garantie locative

2. Loyer du mois de mars

3. Frais d’avocat

4. Main d’œuvre pour le déménagement

5. Achats de meubles et fournitures

6. Frais de raccordement aux services publics

7. Frais de la présente procédure

En principe le défendeur ne peut former une demande incidente contre un

codéfendeur que dans la mesure où elle est fondée sur la même cause et les mêmes

faits que la demande principale, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

Il y a partant lieu de déclarer la demande incidente dirigée par PERSONNE3.) contre

PERSONNE2.) irrecevable.

Les indemnités de procédure

PERSONNE1.) demande la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun

pour le tout de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de

procédure de 3.000 € sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile.

PERSONNE1.) ayant succombé dans sa demande, il n’y a pas lieu de faire droit à sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20

novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et

21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, et

indépendamment du fait qu’il n’est pas versé de note d’honoraires étayant la réalité

de ces frais, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix de PERSONNE1.) de faire gérer le litige

l’opposant aux parties défenderesses, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne

saurait leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont

PERSONNE1.) doit seule supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Par ces motifs :

le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer et

d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare nulle et partant irrecevable la demande introduite par PERSONNE1.) par

citation du 8 mars 2024 ;

déclare irrecevable la demande incidente de PERSONNE3.) dirigée contre

PERSONNE4.) ;

rejette la demande de PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une indemnité de

procédure ;

rejette la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.) au

paiement du montant de 5.000 € à titre de dommages et intérêts résultant des

honoraires d’avocat exposés ;

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE7.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE6.), qui

ont signé le présent jugeme