Tenant's claim for overcharges dismissed; landlord ordered to provide detailed 2022-2023 expense breakdowns.

Répertoire n° 1659/2024 E-BAIL-4/24 Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Luxembourg, et : PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à Esch-sur-Alzette.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 9 février 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 27 mars 2024. Suite à deux refixations ultérieures à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 juin 2024. Les mandataires des parties demanderesse et défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement

qui suit : Suivant contrat de bail signé le 28 mars 2017 et ayant commencé à courir le 15 mai 2017, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement, sis à sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 720 € et une avance sur frais communs de 40 €. Par requête déposée le 4 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 3.549 € à titre de sommes indûment perçues, avec les intérêts légaux à compter des paiements respectifs, sinon à partir du jour de la demande en justice, sinon à compter de la décision à intervenir, jusqu’à solde, et PERSONNE1.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500 €. PERSONNE1.) fait valoir que la bailleresse lui aurait, en 2019, 2020, 2021 et 2022 soumis des décomptes de frais et charges sans contenir une indication précise quant au volume d’eau et d’électricité consommé par elle. Pour l’année 2019, la requérante a payé la somme de (12 x 40=) 480 € à titre d’avances sur frais et charges et a encore payé la différence avec les frais et charges réels de 742 €, soit 262 €, réclamée par la bailleresse. Pour l’annéé 2020, la requérante a encore payé la différence avec les frais et charges réels de 873,80 €, soit 393 €, réclamée par la bailleresse. Pour 2021, elle a encore payé la différence avec les frais et charges réels de

974 €, soit 494 €, réclamée par la bailleresse. Pour l’année 2022, la bailleresse réclamait la somme de 567 €, à titre de différence entre les avances sur frais et charges payées de 480 € et les frais et charges réels de 1.047 €. La locataire explique ne pas avoir payé ce montant réclamé de 567 € pour l’année 2022 en attendant un décompte détaillé reflétant sa consommation réelle. Pour l’année 2023, la locataire a payé la somme de (12 x 40=) 480 € à titre d’avances sur frais et charges, sans jamais recevoir de décompte annuel. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 juin 2023, reçue par la requérante en date du 29 juin 2023, PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail pour cause de besoin personnel sous respect d’un préavis de 6 mois avec effet au 31 décembre 2023. La requérante fait valoir qu’en l’absence de décompte détaillé et de pièces justificatives, elle serait en droit de réclamer le remboursement des avances sur charges payées entre 2019 et 2023 en se basant sur l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006. PERSONNE1.) fait valoir que les soldes des décomptes des charges des années 2017 à 2021 ont toujours été payés. Elle soutient que « S’ils ont été payés par la locataire, ils ont été acceptés et la bailleresse ne peut plus réclamer des pièces justificatives. » Quant au décompte des charges pour l’année 2022, la bailleresse fait valoir avoir versé des pièces, démontrant, selon elle, le montant redû à titre de solde.

La bailleresse demande encore reconventionnellement la condamnation de la locataire à lui payer le montant de 617,90 € et verse différentes pièces à l’appui de sa demande. Elle admet que, pour le poste « femme de ménage » pour un montant de 240 € par an, elle ne peut pas fournir de pièces, à défaut d’une femme de ménage déclarée. Elle fait cependant valoir qu’un montant mensuel de 20 € ne serait certainement pas surfait. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à voir nommer un expert. PERSONNE1.) réclame également une indemnité de procédure de 1.000 €. Motivation Il est de principe qu'en donnant à bail pour un loyer convenu, le bailleur ne s'engage pas, sauf convention contraire, à fournir gratuitement ce qui est nécessaire ou utile à l'usage de la chose. Le bailleur n'est pas tenu de payer les frais de chauffage ou d'éclairage, ni la consommation d'eau ou de gaz. L'article 1728 du code civil fait devoir au preneur de payer non le "loyer" mais le "prix du bail". Il impose au locataire, même à défaut d'accord exprès, mais pour autant qu'il n'y ait pas d'usage contraire, les frais accessoires, compléments normaux du loyer. Incombent au preneur dans les immeubles collectifs, outre les consommations relatives au chauffage, à l'éclairage, au gaz et à l'eau, dans la proportion des lieux loués, les frais d'entretien des parties communes comme par exemple le nettoyage du corridor ou de l'escalier. Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 5 (3) de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire à titre de frais exposés pour la consommation d'énergie, pour l'entretien courant du logement et des parties communes; pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l'usage du logement; le bailleur pouvant exiger le versement d'acomptes appropriés sur ces frais. Conformément au point (4) de cette même disposition, les acomptes sur charges peuvent également être fixés forfaitairement par les parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du locataire, le forfait pouvant être adapté en cours de bail et les parties peuvent convenir en cours de bail de modifier le régime des acomptes vers un régime forfaitaire, soit du régime forfaitaire vers un régime par acomptes. Il s'ensuit que le preneur doit prendre à charge ses propres frais, ces frais pouvant cependant être fixés de manière forfaitaire; les parties pouvant par ailleurs revenir sur le régime de paiement des frais. En cas de fixation forfaitaire des charges, le forfait n'est valable que s'il correspond à la consommation et aux charges normales du locataire. Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend récupérer auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne peut se borner à lui présenter un décompte général, même accompagné de factures, mais est tenu de produire également les quittances relatives aux dépenses avancées justifiant ainsi avoir déboursé ces frais pour compte de son locataire. Dans une décision plus récente, il a été retenu que les factures versées par le bailleur établissent à suffisance de droit la réalité des frais exposés par le bailleur pour le compte du locataire (cf. Le bail à loyer, Compterendu de jurisprudence, Marianne HARLES, no 59, Pas. 31).

Dès lors, le bailleur doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre inspection des factures se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend lui réclamer. PERSONNE1.), en payant les décomptes de charges des années 2019, 2020 et 2021, sans émettre de contestation pendant une longue période, a marqué son accord avec les décomptes émis par la beilleresse et les montants réclamés. Par conséquent, PERSONNE1.) ne peut actuellement plus revenir sur son accord. Au vu de ce qui précède, il y a d’ores et déjà lieu de dire non fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer la somme de ((3 x 480 =) 1.440 + 262 + 393 + 494) = 2.589 €. La demande en institution d’une expertise doit être rejetée étant donné qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer à la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. La bailleresse n’a pas versé toutes les factures relatives aux décomptes manuscrits des années 2022 et 2023 versés en cause à PERSONNE1.), de même que les preuves de paiement y relatives. Il y a dès lors lieu d’enjoindre à la bailleresse, de verser à PERSONNE1.) les décomptes détaillés relatifs aux années 2022 et 2023, avec les factures et les preuves de paiement à l’appui.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer la somme de 2.589 € ; donne acte à PERSONNE2.) qu’elle réclame le montant de 617,90 € à titre de solde du décompte de l’année 2023 ; ordonne à PERSONNE2.) de verser à PERSONNE1.) les décomptes détaillés des frais et charges relatifs aux années 2022 et 2023 avec les factures et les preuves de paiement y afférentes ; en attendant, fixe la présente affaire au rôle général ; réserve les demandes en allocation d’une indemnité de procédure et les frais et dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.