Landlord wins back rent and process fee; tenant's divorce lawyer fees rejected; eviction denied.

Répertoire n° 1658/2024

E-BAIL-267/24

Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat

à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 28 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 19

juin 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Le mandataire de la partie demanderesse et la partie défenderesse furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 16 avril 2018, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement meublé, sis à ADRESSE2.), moyennant paiement

d’un

loyer

mensuel

de

€

et

des

avances

sur

charges

de

100 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 28

mai 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de le voir

condamner au paiement de la somme de 1.500 € du chef d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 3 mai

2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties

dans les 8 jours à partir de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 750 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits,

moyens et actions.

PERSONNE1.) explique avoir, par courrier du 26 décembre 2022 augmenté le loyer

mensuel à 900 € auquel s’ajoute des avances sur chasrges de 50 €.

Le loyer et les avances sur charges de 950 € ont été payés tout au long de l’année 2023

tout comme en début de l’année 2024. Après plus d’une année d’exécution des

obligations contractuelles réciproques, le locataire adressa, en date du 1er février 2024,

un courrier à sa bailleresse pour l’informer qu’il procèdera à une compensation du

loyer redu mensuellement avec un montant, qualifié unilatéralement par lui de trop-

payé mensuellement, sur une période de 11 mois de loyers révolus.

Ce faisant, le locataire imputait en février 2024 et en mars 2024 un montant de 845 €

sur un loyer fixé unilatéralement par lui à 770 €, pour ainsi ne payer qu’un montant de

105 € pour le mois de février 2024 et de 105 € pour le mois de mars 2024.

Pour le loyer du mois d’avril 2024, le locataire a payé le montant fixé par lui de (770

+ 50 =) 820 €. Le locataire restait donc redevable du montant de 1.950 € à titre

d’arriérés des mois de février 2024 à mai 2024.

Par courrier du 6 février 2024, la bailleresse a contesté le non-paiement annoncé par

le locataire son courrier du 1er février 2024 en lui demandant de régler l’entièreté du

loyer convenu. Par courrier recommandé du 3 mai 2024, le mandataire de la bailleresse

a adressé une mise en demeure au locataire pour obtenir le paiement du montant de

1.950 €.

Suite à ce courrier, le locataire a payé le 10 mai 2024 un montant de 450 €, de sorte

qu’il reste redevable du montant de 1.500 €.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au

montant de 1.600 €, le loyer du mois de juin 2024 n’ayant pas été payé dans son

intégralité.

PERSONNE2.) fait valoir avoir demandé « fin 2022 à PERSONNE1.) de domicilier

chez lui, mais elle a refusé. Elle m’a demandé en mars 2023 une augmentation de loyer

de 200 € par mois et m’a informé que mon appartement était juste pour une personne,

cela montre que c’était une vengeance contre moi car elle a deux appartements et sa

maison où elle habite se compose de 3 étages, une cave et un grenier.

Elle a modifié le contrat de bail sans me mentionner, ce qui est contraire à la loi même

elle a augmenté le loyer d’un montant supérieur à ce qui est autorisé par la loi.

En fait, je n’ai pas accepté par écrit l’augmentation de 200 €/ mois, lorqu’un expert en

logement m’a expliqué la loi, j’ai accepté une augmentation 10 % (70€/mois) ensuite

j’ai remboursé le reste.

Enfin je suis d’accord à payer 800 €/mois avec 50 €/mois comme des charges à partir

de mars 2023, j’ai exécuté ça jusqu’à obtenir le devis de la commune d’ADRESSE3.),

car j’ai demandé de faire une estimation de loyer officielle.

Je me suis marié le DATE1.) et je n’ai pas pu domicilier ma femme chez moi à cause du

refus de Mme. PERSONNE1.), ce qui a conduit à mon divorce à cause d’elle.

J’ai déposé une demande de divorce par l’avocate PERSONNE3.) et cela me coûtera

environ 4000 € donc je demande à Mme. PERSONNE1.) de me dédommager ce montant.

J’ai demandé à Mme. PERSONNE1.) les fiches annuelles pour les années 202 et 2023

depuis longtemps mais elle a refusé, je lui demande par ce tribunal à les envoyer dans

les plus brefs délais. »

Il ressort des déclarations à l’audience et des pièces versées en cause que la bailleresse

a augmenté le loyer à 900 € par mois et diminué les avances sur charges à 50 € par mois

à partir du 1er mars 2023. Il ressort encore des pièces versées en cause et des déclarations

des deux parties que le locataire a payé le loyer et les avances sur charges à hauteur de

950 € de mars 2023 à janvier 2024 inclus.

PERSONNE2.), en payant les loyers augmentés sans émettre de contestation pendant

une longue période, a marqué son accord avec l’augmentation du loyer demandée par la

bailleresse. Par conséquent, PERSONNE2.) ne peut actuellement plus revenir sur son

accord.

La demande de PERSONNE1.) est partant au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

1.600 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, il est reproché à PERSONNE2.) de ne pas avoir payé la somme de 1.600 €

à titre d’arriérés. Le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE2.) ne

constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail à ses torts, ce d’autant plus que le contrat de bail a pris effet en date du 1er mai

2018 et court partant depuis 6 ans.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

En l’absence de contestations, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées.

Demandes reconventionnelles

L’article 3 point 3° du Nouveau Code de Procédure civile donne notamment compétence

au juge de paix pour connaître « de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles. »

Il s’ensuit que le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est incompétent pour

connaître de la demande en remboursement de frais d’avocat engagés par le locataire

dans le cadre d’une procédure de divorce.

Il ne ressort pas des pièces versées en cause que PERSONNE2.) ait mis la bailleresse

en demeure de lui remettre des « fiches annuelles », de sorte que cette demande est à

rejeter.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 1.600 € à titre

d’arriérés jusqu’au mois de juin 2024 inclus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.600 €, avec les

intérêts légaux sur la somme de 1.500 € à partir du 3 mai 2024 et sur le montant de

100 € à partir du 19 juin 2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement de PERSONNE2.) ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

se déclare incompétent pour connaîre de la demande de PERSONNE2.) en

dédommagement des frais d’avocat ayant trait à sa procédure de divorce ;

rejette la demande de PERSONNE2.) en obtention des « fiches annuelles pour les

années 2022 et 2023 ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont

signé le présent jugement.