Landlord wins partial claim for moral and material damages but loses eviction request in Luxembourg bail dispute.

Répertoire n° 1657/24

E-BAIL-88/24

Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand - Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à

Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 16 février 2024, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 8 mars 2024, date à laquelle l’affaire fut

refixée à l’audience publique du 26 avril 2024.

Suite à une ultime refixation à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 14 juin 2024.

A cette audience, les mandataires des parties demanderesses et défenderesses furent

entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 16 février 2024 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le juge de paix de céans, siégeant en matière de bail à loyer, à l’effet

de voir statuer conformément au dispositif de la requête introductive d’instance, annexée à

la minute du présent jugement pour en faire partie intégrante.

La demande, régulièrement introduite quant à la forme et au délai, est recevable.

Suivant contrat de bail conclu en date du 6 mai 2020, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une maison unifamiliale sise à

ADRESSE2.). Le prédit contrat a commencé à courir le 1er juin 2020.

Par jugement du 1er mars 2023, le tribunal a condamné les locataires au paiement de la

somme de 8.000 € et ordonné la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires ainsi

que leur départ forcé. Par jugement du 8 novembre 2023, le tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, siégeant en instance d’appel, a condamné PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) à payer chacun à PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) « le

montant de 2.000.- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts au taux légal à partir

du 18 octobre 2023 jusqu’à solde, sauf à préciser qu’un seul arriéré de loyer subsiste à

hauteur de 1.000.- euros. » et a refixé l’affaire pour continuation des débats au 8 mai 2024,

tout en précisant dans sa motivation que « Cependant, du fait qu’actuellement seul un loyer

impayé subsiste, le tribunal retient qu’il n’y a pas lieu d’accorder automatiquement à ce

stade la résiliation du contrat de bail, avec toutes les conséquences en découlant, mais qu’il

convient de réserver ce volet, permettant ainsi, le cas échéant, aux appelants de démontrer

qu’ils entendent respecter à l’avenir leurs obligations contractuelles, c’est-à-dire apurer

l’arriéré de loyer, payer aux échéances convenues le loyer convenu et le payer sans aucun

retard. »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que ces retards de loyer ne constituent pas la

seule violation du contrat de bail à loyer, mais que les locataires ont refusé l’accès à la

maison louée malgré les demandes des propriétaires d’accéder à l’immeuble comme

l’autorise le contrat de bail. Malgré un courrier recommandé avec accusé de réception du

24 novembre 2023 mettant en demeure les parties défenderesses de les laisser entrer dans

la maison afin de pouvoir organiser la vente de celle-ci, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ont catégoriquement refusé de laisser entrer les parties requérantes.

Par ordonnance du 4 janvier 2024, le juge de paix siégeant en matière de référé, a « autorisé

les requérants, sinon un agent de l’agence immobilière SOCIETE1.) chargée de la vente

de la maison sise à L-ADRESSE2.) de visiter la maison en compagnie d’acquéreurs

éventuels et au jour de la semaine et à la plage horaire à convenir entre parties au moins

une semaine à l’avance par courriel ou par message ;

dit que les bailleurs doivent avertir les locataires la veille de chaque jour de visite fixé si

une visite aura lieu le lendemain et à quelle heure au numéro de téléphone no

+NUMERO1.) ;

à défaut de fixation consensuelle du jour de semaine et de la plage horaire :

enjoint à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) de donner accès à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.), sinon à un agent de l’agence immobilière SOCIETE1.) chargée de la

vente de la maison sise à L-ADRESSE2.) accompagné(s) d’acquéreurs potentiels à la

maison précitée tous les mercredis de 16.00 et 20.00 heures à partir de la semaine suivant

la notification de la présente ordonnance sous peine d’astreinte » de 300 € par refus

injustifié de laisser entrer les parties requérantes, respectivement l’agent de l’agence

immobilière SOCIETE1.) chargée de la vente de la maison sise à L-ADRESSE2.), et

limitée à la somme de 1.500 € par mois.

En exécution de cette ordonnance, les propriétaires ont, par message du 16 janvier 2024

demandé aux locataires de bien vouloir leur donner accès à la maison le mercredi 17

janvier 2024 de 16.00 à 20.000 heures pour faire visiter le bien à des potentiels acquéreurs.

Les parties défenderesses ont refusé de donner accès à la maison.

Le 23 janvier 2024 les parties requérantes ont à nouveau demandé l’accès à la maison aux

locataires pour procéder à la visite de l’immeuble. Les parties défenderesses ont à nouveau

refusé l’accès à la maison.

Le 24 janvier 2024 les parties requérantes se sont présentés à l’adresse de la maison

accompagnées d’un huissier de justice. Les locataires ont refusé par téléphone l’accès à la

maison.

Le 31 janvier 2024, les parties requérantes se sont, encore une fois présentées à la maison

précitée pour y effectuer une visite en présence d’un huissier. Les parties défenderesses

ont refusé l’accès.

Le 6 février 2024, les parties requérantes ont par message informé les parties défenderesses

de leur souhait de visiter la maison le lendemain 7 février 2024. Les locataires ont refusé

l’accès sous prétexte que les propriétaires n’avaient pas obtenu l’autorisation de sonner

chez eux.

Les parties requérantes soutiennent que les locataires ont violé leurs obligations

contractuelles découlant du contrat de bail et demandent la résiliation du contrat de bail et

le déguerpissement des locataires.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent le bien-fondé de la demande en résiliation

judiciaire du contrat bail et en déguerpissement et font valoir « être et avoir été disposés à

faire des visites », mais préfèrent que les demandes soient adressées à leur mandataire. Le

mandataire des parties défenderesses fait même valoir à l’audience des plaidoiries qu’il va

contacter ses mandants dès la sortie du tribunal afin de fixer des rendez-vous pour la visite

de la maison sise à ADRESSE2.).

Il appartient toujours au juge saisi de la demande en résiliation judiciaire du bail

d’apprécier si le motif invoqué à l’appui de la demande constitue un motif grave et

légitime.

Il résulte des pièces versées en cause et des déclarations à l’audience que les locataires

s’obstinent à refuser l’accès à la maison, même après l’ordonnance de référé, et ceci sous

de vains prétextes. Malgré ce refus obstiné, le comportement des locataires ne constitue

pas un motif grave et légitime de résiliation du bail, surtout au vu du fait que leur

mandataire a déclaré à l’audience des plaidoiries que des visites pourront être fixées.

Il s’ensuit que la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement

de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’est pas fondée.

Dommages et intérêts

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir que les propriétaires n’ont pas démontré un

quelconque dommage.

En ce qui concerne la demande en dommages et intérêts, le tribunal relève qu’au vu des

développements qui précèdent, il est évident que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

subi un préjudice matériel et un préjudice moral en relation causale avec le refus et le

comportement des parties défenderesses.

Le tribunal évalue le préjudice moral subi par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ex aequo

et bono au montant de 600 € et le préjudice matériel ex aequo et bono au montant de 400

€, de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 1.000 € à titre d’indemnisation du

préjudice moral et matériel subi.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la partie

demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de justifier le

recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal

saisi.

Les requérants ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), est

fondée jusqu'à concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme ;

dit non fondée la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement

de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dit pour le montant de 600 €

à titre d’indemnisation du préjudice moral subi ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dit pour le montant de 400 €

à titre d’indemnisation du préjudice matériel subi ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

le montant de 1.000 €, avec les intérêts légaux à partir du 16 février 2024, jour du dépôt de

la requête introductive d’instance, jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

une indemnité de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé

le présent jugement.