Landlord wins commercial lease dispute for arrears, relocation, and eviction against tenants.

Répertoire n° 1656/2024

E-BAIL-126/24

Audience publique du 12 juillet 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE4.),

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat

à Dudelange.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 8 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 21

mars 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 15 mai 2024.

Suite à une ultime refixation à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 14 juin 2024.

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesses furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 10 juin 2021, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-

après la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), un immeuble d’habitation et

de commerce sis à ADRESSE3.), connue sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 5.650 €.

Par requête déposée le 8 mars 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société

SOCIETE1.)

a

fait convoquer

SOCIETE2.)

s.àr.l.,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail

commercial pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout à lui payer le montant de 24.346,94 € à titre d’arriérés de loyer et la somme

de 3.357,21 € à titre de charges impayées, le tout avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux

loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts des locataires, et ce au plus

tard le 16e jour après la notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner les parties défenderesses

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à lui payer le montant de

19.063,98 € à titre indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, elle sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

majoration du taux d’intérêt, la condamnation solidaire des parties défenderesses à lui

payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande pécuniaire au

montant de 43.539,04 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de juin 2024 inclus et la

somme de 3.431,21 € à titre de charges.

Le mandataire des parties défenderesses conclut à l’annulation du contrat et invoque la

cause illicite du contrat de bail. Il fait valoir qu’il y a lieu de distinguer entre la cause

objective, qui est la jouissance paisible et la cause subjective, étant l’ensemble des raisons

qui justifient l’engagement de chaque cocontractant, et que la licéité de la cause

s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Les parties défenderesses expliquent avoir signé au mois de juin 2021 le contrat et acheté

le fonds de commerce. Or, en date du 18 octobre 2023, il y a eu un contrôle du service

logement, précédé d’un contrôle en date du 9 juin 2020. Il ressortirait de ces contrôles

que la société SOCIETE1.) aurait donné en location un local non conforme aux normes.

Au vu du fait qu’il y aurait lieu de prononcer la nullité du contrat ab initio, les parties

défenderesses réclament « la restitution des loyers et factures pour la période de juillet

2021 à décembre 2023 ».

Subsidiairement, les parties défenderesses concluent à l’annulation du contrat pour cause

de dol et font valoir qu’elles n’auraient jamais signé le contrat de bail, « si elles avaient

su qu’il y avait des travaux de rénovation à faire ». Elles expliquent que « l’ampleur des

travaux à faire ressortirait du contrôle effectué en date du 18 octobre 2023 et aurait

principalement trait à la ventilation, aux portes coupe-feu et aux sorties de secours. Elles

expliquent avoir contacté la société SOCIETE1.) qui leur aurait déclaré qu’elle ne

prendrait pas en charge les travaux. Puisque les parties défenderesses ne voulaient pas

mettre en péril les occupants de l’immeuble, elles soutiennent avoir résilié les contrats

des occupants pour le 31 décembre 2023. Suite au courrier recommandé de leur

mandataire en date du 16 janvier 2024, la société SOCIETE1.) réplique, dans un courrier

du 26 février 2024, que les preneurs doivent prendre en charge les travaux de mise en

conformité d’après l’article VII du contrat de bail signé entre parties. Les parties

défenderesses font valoir que cette clause ne serait pas applicable, car dès le départ, le

contrat de bail a été signé sans toutes les informations. »

Plus subsidiairement encore, les parties défenderesses concluent à la nullité du contrat de

bail en invoquant l’erreur prévu à l’article 1110 du code civil. Elles font valoir que « on

nous a fait conclure un contrat de bail pour des locaux qui ne sont pas en règle avec la

loi ».

Subsidiairement, les parties défenderesses invoquent la garantie des vices et que « de ce

fait SOCIETE1.) doit indemniser le préjudice subi. » Elles font valoir que « la moyenne

des tickets de caisse des mois d’octobre, novembre et décembre 2023 s’élève à

19.032,67 €. » Elles demandent la condamnation de la société SOCIETE1.) à leur payer

la somme de (8 x 19.032,67 =) 152.261,36 €, pour la période de janvier 2024 à août 2024.

En tout état de cause les parties demanderesses réclament encore la restitution de la

garantie locative à hauteur de 16.950 €.

Les parties défenderesses réclament encore, seulement si le contrat est annulé ab initio,

la restitution des frais de dossier à hauteur de 4.680 €.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) conteste les demandes des parties défenderesses.

La société SOCIETE1.) relève que le contrat de bail signé entre parties porte sur

l’immeuble entier, objet bien connu par le preneur. Elle conteste toute fermeture du café

qui serait toujours en activité. Quant aux lettres du Service logement intitulées

« Logement en location », elles auraient trait aux « logements en location » et ne

viseraient nullement le café. « Le dysfonctionnement y repris ne concerne que les

logements ».

La société SOCIETE1.) relève qu’il résulte clairement de l’article VII du contrat de bail

que « Preneurs s’engagent à mettre et maintenir, à ses frais exclusifs, en conformité

l’immeuble loué avec toute législation, réglementation, norme, consigne ou avis émanant

des autorités compétentes, des organismes agrées ou compagnies d’assurances, qui

s’applique à l’immeuble loué, ses équipements et sa destination, notamment en matière

de sécurité, d’hygiène, de police des bâtisses, d’urbanisme et d’établissements classés

(commodo/incommodo).

Preneurs prendront en charge tous frais et risques en rapport avec les travaux à exécuter

conformément au présent article. Preneurs devront veiller à couvrir de façon adéquate

leur responsabilité vis-à-vis des tiers ou de la bailleresse dans le contexte de l’exécution

des travaux visés au présent article. »

La société SOCIETE1.) fait en outre valoir que la destination de l’immeuble donné en

location est le débit de boissons alcooliques et non-alcooliques, tel que cela ressort

clairement de l’article VIII du contrat de bail signé entre parties : « Preneurs prennent

acte de ce que la bailleresse loue l’objet dans le but essentiel d’y débiter, promouvoir et

vendre la plus grande quantité possible de bières, boissons et autres produits faisant

l’objet de son commerce. »

La société SOCIETE1.) se base sur l’article XI du contrat de bail précisant que « Preneurs

ne pourront sous l’objet du bail ou céder le droit au bail, en tout ou en partie, qu’à

condition que cette sous-location ou cession se fasse ensemble avec la cession du fonds

de commerce … Toute cession ou sous-location par preneurs doit être notifiée par écrit à

la bailleresse… » La requérante fait valoir que « les sous-locations n’étaient pas

autorisées, car elles n’ont pas été demandées. » Les logements accessoires ne seraient pas

susceptibles de location, aucune demande en ce sens n’ayant été adressée à la bailleresse.

Le mandataire des parties défenderesses réplique que « on parle ici de réparations

d’envergure : portes coupe-feu, protection sur les fenêtres, électricité, cuisine et on voit

sur le plan et dans les recommandations du Service logement que, la salle café et la cuisine

principale sont accessibles par deux portes. »

La société SOCIETE1.) réplique à son tour que les deux portes menant au café et à la

cuisine font parties des parties communes, extérieures du café.

La cause illicite

L’article 1131 du Code civil prévoit que « l’obligation sans cause, ou sur une fausse

cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

Il ressort du contrat de bail signé entre parties que les localités louées portent sur

« l’immeuble entier, objet bien connu par preneurs. ». Il ressort encore clairement de

l’article VIII du contrat de bail signé entre parties : « Preneurs prennent acte de ce que la

bailleresse loue l’objet dans le but essentiel d’y débiter, promouvoir et vendre la plus

grande quantité possible de bières, boissons et autres produits faisant l’objet de son

commerce. » et de l’article VIII du contrat de bail signé entre parties : « Preneurs prennent

acte de ce que la bailleresse loue l’objet dans le but essentiel d’y débiter, promouvoir et

vendre la plus grande quantité possible de bières, boissons et autres produits faisant

l’objet de son commerce. »

La lettre du 25 octobre 2023, respectivement celle du 13 octobre 2021, concernent

« Logement en location » et ont trait aux « constatations faites au cours du contrôle… des

logements en location », respectivement des « chambres en location ».

Les

recommandations faites dans ces courriers n’ont pas trait au café, mais « des changements

et des efforts s’imposent en ce qui concerne les installations électriques, la sécurité et la

prévention incendie » des logements.

Les parties défenderesses ont elles-mêmes signé en connaissance de cause le contrat de

bail ayant pour objet l’immeuble entier, dont la destination est le débit de boissons

alcooliques et non-alcooliques et non la sous-location de chambres, dont il ne ressort

d’aucune pièce qu’une autorisation ait été demandée et qui n’est partant pas autorisée par

la bailleresse.

Au vu de ce qui précède et à défaut de toute cause illicite du contrat de bail, la demande

en nullité ne saurait pas aboutir sur la base invoquée.

Le dol

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention

lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que,

sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit

être prouvé.

Pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de fraude consistant dans

l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener une personne à contracter,

implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens suffisamment

caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments incombant naturellement au

demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le dol a été déterminant, c’est-à-

dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été trompé par le dol,

respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait pas été conclu. Le dol,

dans la formation du contrat, désigne toutes les tromperies par lesquelles un contractant

provoque chez son partenaire une erreur qui le détermine à contracter. Peu importe la

nature de cette erreur. Les manœuvres dolosives consistent dans toutes les machinations,

toutes les mises en scène, tous les artifices qu’une personne peut mettre en œuvre pour

surprendre le consentement de son partenaire et l’amener à contracter (G. RAVARANI,

La responsabilité civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e éd., n° 485).

La jurisprudence luxembourgeoise admet le dol non seulement en cas de manœuvres

positives tendant à induire le cocontractant en erreur, mais également au cas où des

qualités essentielles pour permettre un consentement éclairé sont tues de manière

délibérée : il s’agit alors d’un dol par réticence. La réticence dolosive apparaît comme

l’inexécution intentionnelle de l’obligation d’information et rend toujours excusable

l’erreur provoquée. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais celle

de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par ailleurs que l’erreur

provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le cocontractant, mais

il n’est pas nécessaire qu’elle ait porté sur la substance de la chose, le dol pouvant aussi

être sanctionné lorsque l’erreur a porté sur une qualité non substantielle (G. RAVARANI,

La responsabilité civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e éd., n° 485).

Il appartient partant à la société SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

de rapporter la preuve du dol qu’ils invoquent.

Au vu de ce qui précède, à défaut de toute manœuvre frauduleuse prouvée et au vu des

développements faits dans le cadre de la demande en nullité pour cause illicite du bail, il

y a lieu de conclure que SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas

rapporté la preuve de l’existence d’un dol pouvant justifier une annulation du contrat de

bail. Leur moyen est partant à rejeter.

L’erreur

Les parties défenderesses basent ensuite leur demande en nullité sur l’article 1110 du

Code Civil.

Le tribunal rappelle que l’article 1110 du code civil dispose que l’erreur n’est une cause

de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui

en est l’objet. Par substance, il faut entendre toute qualité dont la considération a été la

cause déterminante de l’engagement (Cour d’appel, 9 février 2000, Pas., 31, p. 356).

Il appartient à celui qui invoque l’erreur de prouver qu’il a assigné un caractère substantiel

à tel élément qui n’existait pas en fait mais dont l’existence supposée a déterminé son

consentement. Est à qualifier de substantiel tout élément dont l’absence dénature la chose

à un point tel qu’elle serait autre chose ou encore qu’elle serait impropre à son usage

naturel.

L’erreur doit être considérée comme portant sur la substance lorsqu’elle est de telle nature

que sans elle l’une des parties n’aurait pas contracté. Il faut donc que le demandeur

démontre qu’il a cru que telle chose présentait faussement telle qualité et que celle-ci a

été la raison déterminante de son engagement.

La nullité pour erreur ne peut cependant être prononcée que si l’autre partie connaissait

l’importance essentielle que la victime de l’erreur attachait à la qualité défaillante. En

d’autres termes, il faut que les deux parties aient considéré comme substantielle la qualité

sur laquelle l’une d’entre elles a commis une erreur (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette,

Droit civil, Les obligations, 5e édition, Dalloz, p. 167, n°209). L’erreur doit ainsi avoir

été commune, respectivement la qualité, objet de l’erreur, doit être entrée dans le champ

contractuel (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, 5e édition,

Dalloz, p.168, n°209).

Quant à la preuve, il ne suffit pas que la partie qui invoque l’erreur prouve que son

consentement a été déterminé par une certaine croyance et que celle-ci était contraire à la

réalité, il lui faut encore établir que son cocontractant savait que cet élément était pour lui

déterminant (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, 5e édition,

Dalloz, p. 175, n°217).

Le tribunal retient encore une fois que les parties défenderesses ont elles-mêmes signé en

connaissance de cause le contrat de bail ayant pour objet l’immeuble entier, dont la

destination est le débit de boissons alcooliques et non-alcooliques et non la sous-location

de chambres, dont il ne ressort d’aucune pièce qu’une autorisation ait été demandée et qui

n’est partant pas autorisée par la bailleresse.

Au vu de ce qui précède et au vu des développements faits dans le cadre de la demande

en nullité pour cause illicite du bail et pour dol, la demande en nullité ne saurait pas

aboutir sur la base invoquée.

Demande en restitution des loyers payés

Il résulte de tout ce qui précède que la demande en restitution des loyers et des factures

pour la période de juillet 2021 à décembre 2023, d’ailleurs non chiffrée, est à déclarer

non fondée.

La garantie des vices

Suivant l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou

défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait

pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,

le bailleur est tenu de l’indemniser.

Les parties défenderesses ne développent pas autrement ce moyen, mais il y a lieu de

préciser que la garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur

l’obligation de s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de

jouissance de la chose louée, telle qu’elle existait au moment du contrat.

Dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, les obligations

respectives doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit

d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne.

Réciproquement, elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant

n’offre pas lui-même d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue à

l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son

obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres

obligations contractuelles.

L’affirmation des parties défenderesses, selon laquelle le café serait fermé et les contrats

résiliés, reste à l’état de pure allégation. Les preneurs conservent l’exclusivité de l’accès

aux lieux, ont toujours la jouissance des lieux et peuvent toujours exploiter.

Par conséquent, les parties défenderesses n’ont pas établi de trouble, de vice, de défaut de

la chose louée ou une inexécution des obligations de la bailleresse, pour justifier une

condamnation de celle-ci à une quelconque indemnisation d’un préjudice allégué,

d’ailleurs purement hypothétique et partiellement futur. Elles sont par conséquent à

débouter de leur demande.

Arriérés de loyer et charges impayées

La demande de la société SOCIETE1.) est partant, au vu des pièces versées en cause et

des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

(43.539,04 + 3.431,21 =) 46.970,25 € à titre d’arriérés de loyer et de charges impayées,

de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Etant donné qu’il ressort du contrat de bail conclu entre parties que les locataires sont

tenus solidairement et indivisiblement des obligations découlant du bail, il y a lieu de

prononcer la condamnation solidaire des parties défenderesses au paiement des sommes

dues.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 46.970,25 € constitue une violation grave

des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs

de ces derniers, sauf à leur accorder un délai de quinze jours à partir de la notification du

présent jugement pour libérer les lieux.

L’indemnité de relocation

En l’espèce, la société SOCIETE1.) requiert une indemnité de relocation correspondant à

trois mois de loyer et réclame la somme de ( 3 x 6.418,72 =) 19.256,16 €

L’article 1760 du code civil dispose : « En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article XII in fine du contrat de bail qu’« en cas

de rupture anticipative, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont

le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice

quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer n’est pas excessive, de

sorte que la demande en allocation d’une indemnité de relocation est à déclarer fondée

pour le montant de 19.256,16 € et il convient de l’assortir des intérêts légaux à partir du

jour de la demande en justice.

Majoration

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Garantie locative

A l’audience des plaidoiries, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent la restitution de la garantie locative à

hauteur de 16.950 €.

En ce qui concerne la garantie locative, le tribunal rappelle que la garantie locative est

une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est

destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne

Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

La demande en restitution de la garantie locative est à déclarer non fondée aussi

longtemps que les lieux n’ont pas été libérés, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner

l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire. Il n’y a pas lieu d’y faire droit en ce qui concerne la demande en

déguerpissement, les parties défenderesses bénéficiant d’un délai de 15 jours pour quitter

les lieux.

L’indemnité de procédure :

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

réclament une indemnité de procédure de 3.500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 600 €.

Au vu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est

à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit non fondée les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en nullité du contrat de bail pour cause de cause illicite,

de dol et d’erreur ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en restitution des loyers et factures pour la période de

juillet 2021 à décembre 2023 ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation de la société SOCIETE1.) à leur

payer la somme de 152.261,36 € ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 46.970,25 € à titre d’arriérés de loyer et de charges impayées ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 46.970,25 €, avec les intérêts légaux sur le montant de 27.704,15 € à partir du 8 mars

2024 et sur le montant de 19.266,10 € à partir du 14 juin 2024, dates des demandes

respectives, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 19.256,16 € à titre d’indemnité de relocation ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 19.256,16 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 19.063,98 € à partir du 8 mars

2024 et sur le montant de 192,18 € à partir du 14 juin 2024, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

au plus tard le 16e jour après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les défenderesses dans la forme légale

et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

rejette la demande en majoration du taux d’intérêt ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 600 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé

le présent jugement.