Court grants easement for vehicle access but rejects claim for wall removal and damages.

Rép. no. 2495/24

Dossier no. L-CIVIL-/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

11 JUILLET 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette

ET

PERSONNE2.), et

PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

les parties défenderesses, comparant par Maître David YURTMAN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

________________________________________________________

FAITS

Par exploit du 31 mai 2023 de l’huissier de justice Tom NILLES de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg, le jeudi, 22 juin 2023 à 9h00, salle JP 1.19, pour y

entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent

jugement.

Après plusieurs remises, l’affaire fut retenue à l’audience publique du 29 mai 2024, lors de

laquelle Maître Catia OLIVEIRA, en replacement pour Maître Filipe VALENTE, se présenta

pour la partie demanderesse, tandis Maître Gwendoline BELLA, en replacement pour Maître

David YURTMAN, se présenta pour les parties demanderesses, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été remis,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les rétroactes et les prétentions des parties :

PERSONNE1.) est propriétaire d’une maison d’habitation avec jardins sis à L-ADRESSE3.),

inscrits au cadastre sous les numéros cadastraux

NUMERO1.),

NUMERO2.)

et

NUMERO3.). PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont propriétaires de la maison d’habitation

sise à L-ADRESSE2.), inscrite au cadastre sous le numéroNUMERO4.), qui est contiguë à

la maison et aux jardins de PERSONNE1.).

Par exploit de l’huissier de justice Tom NILLES du 31 mai 2023, PERSONNE1.) a fait

donner citation à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour :

- voir constater l’état d’enclave de la propriété de PERSONNE1.) ;

- partant, voir obtenir, sinon voir constater en faveur de PERSONNE1.) un droit de passage

sur les fonds des parties défenderesses en raison de cet état d’enclave conformément aux

dispositions de l’article 682 du Code civil ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout à permettre à PERSONNE1.) une jouissance paisible de son droit de passage,

sous peine d’une astreinte de 100 euros par violation ;

- de ce fait, voir condamner les parties défenderesses préqualifiées, à voir détruire et/ou retirer

tout obstacle à ce droit de passage dans les huit jours de la signification du jugement à

intervenir, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- voir finalement condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout à des dommages et intérêts d’un montant de 5.000 euros pour les

préjudices matériel et moral subis par le fait et/ou la faute des parties défenderesses

conformément aux dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil ;

- à titre subsidiaire, voir nommer un expert en vue de constater l’état d’enclave du fonds

appartenant à la partie demanderesse et de déterminer le passage pour désenclaver le fonds ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout à payer à la partie demanderesse une indemnité de procédure de 1.500 euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-CIV-330/23.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à titre reconventionnel à être indemnisés de la

perte de leur terrain de 1,22 m2 à hauteur de la somme de 4.000 euros en raison résultant du

droit de passage de PERSONNE1.). Ils sollicitent en outre la somme de 12.015,90 euros,

sinon la moitié de cette somme au titre de frais de reconstruction du mur litigieux ainsi que

la somme de 2.199,63 euros correspondant aux panneaux qui auraient dû posés sur le mur

litigieux et qui seraient actuellement inutilisables pour la construction du nouveau mur. Ils

réclament finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros.

Par jugement inscrit au répertoire sous le numéro 44/2024 rendu en date du 4 janvier 2024,

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, après avoir dit la demande

de PERSONNE1.) recevable en la forme, a, avant tout autre progrès en cause, ordonné une

visite des lieux avec comparution personnelle des seules parties ainsi que de leurs

mandataires respectifs, a sursis à statuer pour le surplus et a réservé tous autres droits et

moyens des parties ainsi que les frais et dépens de l’instance.

La visite des lieux avec comparution personnelle des parties ainsi que de leurs mandataires a

eu lieu en date du 19 février 2024.

B. L’argumentaire des parties :

Il convient de rappeler que sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait

valoir qu’en date du 20 juin 2003, elle s’est vu délivrer une autorisation de bâtir pour la

transformation et l’agrandissement de sa maison d’habitation. Les travaux auraient englobé

la construction d’un carport. Depuis près de vingt années, la partie demanderesse utiliserait

son carport pour garer son véhicule sans la moindre entrave, ni le moindre souci. Le 23 mai

2022, les parties défenderesses auraient sollicité une autorisation de bâtir pour la construction

d’un mur avec grillage en limite de propriété. Une telle autorisation leur aurait été délivrée

en date du 24 juin 2022. Cette construction porterait néanmoins d’importants griefs à la partie

demanderesse. La disposition des lieux ne permettrait pas la construction d’un tel mur en

limite de propriété sans enclaver la propriété de la partie demanderesse. En raison de la

construction du mur litigieux, le fonds de la partie demanderesse se trouverait enclavé. Elle

ne serait plus en mesure d’accéder en voiture de la voie publique à son logement,

respectivement à son carport. Aucun véhicule généralement quelconque y compris une

ambulance ne pourrait plus avoir accès à la propriété de la partie demanderesse.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à la demande en faisant valoir que le terrain

adverse n’est pas enclavé. La partie demanderesse arriverait à se garer à un mètre de sa porte

d’entrée. Il s’agirait d’une simple commodité. L’autorisation de construction n’aurait pas

porté sur la construction d’un garage fermé qui aurait finalement été réalisé, de sorte que la

construction en question serait illicite. Le garage serait utilisé par la partie adverse comme

aire de stockage. Le mur litigieux aurait été construit pour délimiter leur terrain et pour en

jouir paisiblement. A supposer l’existence d’une enclave, celle-ci serait volontaire en raison

du fait que la partie demanderesse a acheté une maison située en deuxième ligne et qu’elle y

a fait construire un garage de manière illicite. Subsidiairement, les parties défenderesses

sollicitent une visite des lieux afin de permettre au tribunal de se faire une idée de la

configuration des lieux. Plus subsidiairement, elles demandent au tribunal de n’ordonner que

la suppression du bout de mur qui gêne.

Suite à la visite des lieux, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir que PERSONNE1.)

a systématiquement déplacé leurs pots de fleurs qu’ils avaient posés afin de délimiter les

fonds respectifs. Ils donnent encore à considérer que les visiteurs de PERSONNE1.)

continuent à se garer devant leur maison. Principalement, ils renvoient à leurs plaidoiries

antérieures relatives au maintien du mur et subsidiairement, ils demandent une démolition

partielle du mur permettant l’accès d’une voiture sous les conditions qu’ils soient indemnisés

de la perte de leur terrain de 1,22 m2 évaluée à 4.000 euros, que la somme de 12.015,90 euros

correspondant au coût de reconstruction du mur soit mise à charge de la partie adverse, sinon

que cette somme soit partagée par moitié entre les parties et que le montant de 2.199,63 euros

correspondant aux panneaux du mur litigieux devenus inutilisables pour le nouveau mur soit

pris en charge par les parties adverses.

PERSONNE1.) conteste les affirmations adverses relatives aux bacs de fleurs et quant aux

stationnements des voitures de ses visiteurs. Les photos y afférentes versées en cause ne

seraient pas datées et n’auraient donc aucune valeur probante. Elle fait exposer qu’elle ne

s’oppose pas à une démolition partielle du mur de façon à permettre l’accès d’une voiture.

Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles. Les parties adverses

n’auraient pas droit à se voir indemniser une perte d’un bout de terrain qui n’aurait aucune

utilité d’ailleurs pour un prix jugé excessif. Elle conteste le devis produit en cause par la

partie adverse concernant la reconstruction du mur pour constituer un devis de complaisance.

Elle ne serait pas responsable de l’absence d’installation des panneaux qui pourraient en tout

état de cause toujours être installés sur le nouveau mur.

C. L’appréciation du Tribunal :

1) La demande principale

Il convient de rappeler que suivant l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds

sont enclavés et qui n'a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les

fonds de ses voisins pour l'exploitation de son héritage, à la charge d'une indemnité

proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

L’article 682 du Code civil institue donc la servitude dite de passage. La servitude de passage

résulte de l’état d’enclave du fonds dominante, privé d’accès, respectivement suffisant à la

voie publique. L’enclave se définit par rapport à la voie publique et à la possibilité d’accès

suffisant à celle-ci à partir du fonds enclavé. Elle est absolue lorsque le terrain ne possède

aucun accès à la voie publique et relative lorsque l’accès est insuffisant. La reconnaissance

de l’enclave ne peut répondre à des soucis de convenance personnelle qui conduirait le juge

judiciaire à prononcer une véritable expropriation pour cause d’utilité privée, en se

substituant à l’autorité administrative, qui, seule peut imposer une expropriation, pour utilité

publique seulement.

Est enclavé le fonds qui n’a aucun accès ou un accès insuffisant pour l’exploitation à laquelle

il est destiné à une voie publique. Dans ce cas, pour permettre l’exploitation, l’article 682

précité accorde à son propriétaire le droit de réclamer un passage sur les fonds qui le séparent

de la voie publique, à charge d’en indemniser les propriétaires (cf. H. DE PAGE, Traité

élémentaire de droit civil belge, tome 6, n° 592).

L’état d’enclave ne peut être juridiquement admis que pour autant qu’il est constaté une

nécessité et non une utilité ou une commodité. Cela signifie qu'il n'y a pas de servitude pour

la seule commodité du propriétaire du fonds prétendument enclavé.

L'état d'enclave permet la revendication d'une servitude de passage pour accéder à un bien

sauf si le propriétaire revendiquant un tel droit de passage par servitude s'est volontairement

enclavé.

L'accès de l'automobile professionnelle ou familiale à la porte même de la propriété est

devenu une facilité de la vie ordinaire de notre temps et que le propriétaire du fonds servant

qui, par hypothèse, en jouit pour lui-même, est mal venu à refuser à son voisin enclavé.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des lieux

et les circonstances de la cause, si le fonds est ou non enclavé, si l’issue dont dispose un fond

sur la voie publique pour son exploitation est suffisante, et si l’enclave est ou non le résultat

d’opérations volontaires.

Il appartient à celui qui se prétend enclavé et qui réclame une servitude de passage sur

l'héritage voisin, soit en l’occurrence à PERSONNE1.), de prouver l'état d’enclave de sa

propriété.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) est propriétaire d’une maison d’habitation avec

jardins sis à L-ADRESSE3.), inscrits au cadastre sous les numéros cadastraux NUMERO1.),

NUMERO2.) et NUMERO3.). PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont propriétaires de la

maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.), inscrite au cadastre sous le numéroNUMERO4.)

et NUMERO5.) est contiguë à la maison et aux jardins de PERSONNE1.).

Il est également constant en cause que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont construit un

mur le long de leur propriété, mur qui est actuellement litigieux.

D’après les investigations et constatations faites sur les lieux qui ont permis de fournir des

éléments complets sur la configuration des lieux et sur la faisabilité d'un accès au moyen d'un,

la largeur du mur litigieux qui est de 220 cm au niveau du troisième pilier diminue par la

suite, de sorte que le passage d’un véhicule automobile jusqu’au garage de PERSONNE1.)

est impossible.

Compte tenu de ces éléments établissant l’existence d’une parcelle enclavée dont

PERSONNE1.) entend faire un usage normal et au vu des considérations en droit qui

précèdent, il convient d’accorder à cette dernière un droit de passage sur le fonds de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) afin de lui permettre le passage avec son véhicule

automobile jusqu’à son garage.

Il convient en conséquence de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à enlever toute

entrave et à libérer le passage de cette servitude de tout obstacle qui serait de nature à entraver

l’usage par PERSONNE1.) de la servitude de passage, condamnation qui ne saurait être

assortie de quelconques conditions, et notamment à procéder à l’enlèvement de la partie du

mur litigieux sur leur fonds empêchant le passage de PERSONNE1.) avec son véhicule

automobile jusqu’à son garage afin à permettre à PERSONNE1.) le passage avec son

véhicule automobile jusqu’à son garage et ceci dans un délai de trois mois à partir de la

signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il échet encore de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en cas d'installation de

nouvelles entraves au paiement d’une astreinte de 100 euros pour toute nouvelle violation

constatée par huissier de justice.

La simple atteinte au droit réel constitue un préjudice. Or, dans la mesure où PERSONNE1.)

n’apporte pas les éléments suffisants permettant de caractériser un préjudice matériel dans

son chef, elle n’a pas droit à une indemnisation de ce chef tandis que son préjudice moral

résultant nécessairement des tracas subis est à indemniser par l’allocation de la somme de

500 euros au paiement de laquelle PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont condamnés

conjointement, la solidarité laissant d’être établie.

2) La demande reconventionnelle

La demande reconventionnelle n’étant pas spécialement contestée quant à sa recevabilité est

à dire recevable.

Selon l'article 682 du Code civil, l'indemnité fixée en contrepartie de la servitude de passage

doit être proportionnelle au dommage causé.

Comme PERSONNE2.) et PERSONNE3.) invoquent une perte de leur terrain de 1,22 m2

qui résulte du plan versé et en l’absence d’élément contraire, il échet de retenir une perte de

terrain de 1,22 m2 dans le chef de PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

En l’absence d’éléments probants permettant de fixer la valeur vénale de la parcelle de terrain

concernée par l'assiette de la servitude de passage, il convient de fixer ex aequo et bono

l’indemnité devant leur revenir au montant de 1.500 euros.

PERSONNE1.) est en conséquence condamnée à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

cette somme de 1.500 euros.

Il ne saurait cependant être fait droit à la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

paiement des frais de démolition du mur litigieux et de reconstruction d’un nouveau mur à

concurrence d’un montant de 12.015,90 euros et en indemnisation des panneaux du premier

mur d’un montant de 2.199,63 euros, dès lors que ces frais ont été rendus nécessaires à cause

du seul fait que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont par la construction de leur premier

mur empêché le passage de PERSONNE1.) à son garage, construction qu’ils ont réalisée en

connaissance du fait qu’elle entravera le droit de passage de PERSONNE1.) tel que cela

résulte de l’échange de correspondance.

Aucune des parties n’établissant avoir rempli la condition d’iniquité requise par l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile, leurs demandes respectives en octroi d’une indemnité

de procédure sont à dire non fondées.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplies en

l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Au vu de l’issue du litige, il convient de faire masse des frais et dépens de l’instance et de les

imposer pour un tiers à PERSONNE1.) et pour deux tiers à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

revu le jugement inscrit au répertoire sous le numéro 44/2024 rendu en date du 4 janvier

2024.

dit partiellement fondée la demande de PERSONNE1.),

partant constate l’état d’enclave du fonds de PERSONNE1.),

accorde à PERSONNE1.) un droit de passage sur le fonds PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

afin de lui permettre le passage avec son véhicule automobile jusqu’à son garage,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à enlever toute entrave et à libérer le passage

de cette servitude de tout obstacle qui serait de nature à entraver l’usage par PERSONNE1.)

de la servitude de passage, et notamment à procéder à l’enlèvement de la partie du mur sur

leur fonds empêchant le passage de PERSONNE1.) avec son véhicule automobile jusqu’à

son garage afin à permettre à PERSONNE1.) le passage avec son véhicule automobile

jusqu’à son garage et ceci dans un délai de trois mois à partir de la signification du présent

jugement, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en cas d'installation de nouvelles entraves au

prédit droit de passage au paiement d’une astreinte de 100 euros pour toute nouvelle violation

constatée par huissier de justice,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 500

euros en guise d’indemnisation de son préjudice moral,

pour le surplus, déboute PERSONNE1.) de sa demande,

dit recevable et partiellement fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

partant condamne PERSONNE1.) condamnée à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

une indemnité de 1.500 euros,

dit non fondées les demandes respectives en octroi d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

fait masse des frais et dépens de l’instance et de les impose pour un tiers à PERSONNE1.) et

pour deux tiers à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont signé

le présent jugement

Anne SIMON

William SOUSA