Tenant's default judgment allows landlord to recover rent arrears and terminate lease with one-month eviction.

Répertoire No. 2454/24

L-BAIL-126/24

Audience publique extraordinaire du 11 juillet 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant en personne

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

ne se présentant pas à l’audience

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26

février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 15 avril 2024.

A la prédite audience, l’affaire fut rayée à la demande de PERSONNE1.).

A la demande de PERSONNE1.), l’affaire fut réappelée à l’audience du 26

juin 2024.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

PERSONNE1.)

fut

entendue

en

ses

moyens

et

conclusions.

PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni

représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 février 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :



s’entendre condamner à lui payer la somme de 5.769,79,- EUR à titre

des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

de décembre 2023 ainsi que de janvier et février 2024 avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice;



de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties

aux torts exclusifs du défendeur et de le condamner à déguerpir des

lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du

jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

150,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire de la demande

pécuniaire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la

défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyers et de charges pour les mois de mars à juin 2024 à la

somme totale de 7.815,46,- EUR, tout en renonçant aux arriérés pour les

mois de décembre 2023 ainsi que de janvier et février 2024 qui auraient

entretemps été régularisés.

Il échet de lui en donner acte.

Quoique régulièrement convoqué

à l’audience du

juin 2024,

PERSONNE2.) ne comparut pas. Alors qu’il ne ressort pas du récépissé de

la Poste qu’il a été touché à personne, il y a lieu de statuer par défaut à son

égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail écrit conclu le 12 août

2021 (modifié par avenant du 22 septembre 2022) et ayant commencé à

courir à partir du 1er septembre 2021, elle a donné un studio en location à

PERSONNE2.) au sein de la résidence ADRESSE3.) sis au ADRESSE2.)

pour un loyer mensuel de 1.800,- EUR et des avances sur charges

locatives de 220,- EUR.

La requérante soutient que PERSONNE2.) aurait cessé de payer les loyers

et avances sur charges à partir de décembre 2023. Entretemps, il aurait

régularisé les loyers et avances sur charges pour les mois de décembre

2023 à février 2024, mais serait en défaut de régler ceux de mars à juin

2024.

Appréciation

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile

le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à

la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les

moyens qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile,

fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant aux arriérés

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

PERSONNE2.), qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour

la somme réclamée de 7.815,46,- EUR.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE2.) qui ne s’est pas présenté à

l’audience, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations

de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent jugement.

Quant aux accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 150,- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestation, le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en

revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et de charges fondée pour

la somme de 7.815,46,- EUR (sept mille huit cent quinze virgule quarante-

six) avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le

26 juin 2024 jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

7.815,46,- EUR (sept mille huit cent quinze virgule quarante-six) ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement

;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 150,- EUR (cent cinquante) sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière