Tenant eviction and rent arrears judgment upheld with provisional execution for money only.

Répertoire No. 2453/24

L-BAIL-123/24

Audience publique extraordinaire du 11 juillet 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Stéphanie TRAN, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) la société SOCIETE2.) SARL-S, société à responsabilité limitée

simplifiée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée

par son/ses gérant(s) actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

3 ) PERSONNE2.), demeurant à B-ADRESSE4.)

parties défenderesses

sub 1) représentée à l’audience du 15 avril 2024 par sa gérante,

PERSONNE3.), ne se présentant plus à l’audience du 26 juin 2024

sub 2) comparant en personne à l’audience du 15 avril 2024, ne se

présentant plus à l’audience du 26 juin 2024

sub 3) n’étant ni présente ni valablement représentée à l’audience du 15

avril 2024, n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 26 juin 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26

février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 15 avril 2024.

A la prédite audience, la partie défenderesse sub 1) fut représentée par sa

gérante, la partie défenderesse sub 2) comparut en personne tandis que

la partie défenderesse sub 3) n’était ni présente ni valablement

représentée. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 26 juin

2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Stéphanie TRAN, en remplacement de Maître Jerry MOSAR, fut

entendue en ses moyens et conclusions. Les parties défenderesses sub

1) et sub 2) n’étaient ni présentes ni représentées. PERSONNE2.),

quoique régulièrement reconvoquée sur base de l’article 84 du Nouveau

Code de procédure civile, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 février 2024, la société SOCIETE1.)

S.A. a fait convoquer 1) la société SOCIETE2.) S.à r.l.-S, 2) PERSONNE1.)

et 3) PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de

s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer la

somme de 8.659,81.- EUR à titre d’arriérés de loyers et charges ainsi qu’à

lui payer la somme de (6 x (361,04 + 1.135,18))= 8.977,32.- EUR à titre

d’indemnité de relocation, chaque fois avec les intérêts légaux à partir

d’une mise en demeure du 12 décembre 2023, sinon de la demande en

justice jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du contrat de bail

conclu entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses et de voir

condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués dans la

quinzaine de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Quant aux faits

Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en

date du 17 mars 2022, prenant cours le 1er avril 2022, la société

SOCIETE1.) S.A. a donné en location aux parties défenderesses un

immeuble de commerce à usage de débit de boissons connu sous

l’enseigne «GIEWELER STUFF» et d’habitation sis à L-ADRESSE2.), pour

la période du 1er avril 2022 jusqu’au 30 septembre 2028, moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 271,20.- EUR pour la surface

servant à l’habitation (27,12 %) et de 728,8.- EUR HTVA, soit 852,7.- EUR

TTC, pour la surface servant à l’exploitation du débit de boissons (72,88

%), payable par anticipation le 1er de chaque mois. A ces loyers s’ajoutent

une redevance mensuelle de 30.- EUR pour l’entretien des conduites des

fûts de bière et une redevance de 146,25.- EUR pour la licence de

cabaretage.

Quant à la procédure et aux prétentions de la requérante

Dans la mesure où PERSONNE2.) a été valablement convoquée et

reconvoquée en application de l’article 84 du Nouveau Code de procédure

civile, il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard.

La société SOCIETE2.) S.à r.l.-S et PERSONNE1.) ayant initialement

comparu en personne, n’ont plus comparu à l’audience du 26 juin 2024, de

sorte qu’il y a lieu, conformément à l’article 76 du Nouveau Code de

procédure civile, de statuer contradictoirement à leur égard.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.A. a augmenté sa

demande à titre d’arriérés de loyers et de charges pour les mois de mars

à juin 2024 de 5.927,96.- EUR pour atteindre la somme totale de

14.587,77.- EUR suivant extrait de compte versé en cause.

Il échet de lui en donner acte.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est également

recevable.

1. Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus. Au vu des explications fournies par la

requérante et des pièces versées à l’appui, et en l’absence de

contestations formulées par les parties défenderesses qui ne se sont pas

présentées à l’audience, la demande de la société SOCIETE1.) S.A. à titre

d’arriérés de loyers et charges redus jusqu’au mois de juin 2024, est à

déclarer fondée pour la somme réclamée de 14.587,77.- EUR suivant

décompte versé en cause, à laquelle il y a lieu de condamner solidairement

les parties défenderesses compte tenu de la clause de solidarité stipulée

au contrat de bail.

Les intérêts légaux sont à fixer à partir de chacune des demandes en

justice, étant donné que selon les décomptes versés en cause, les parties

défenderesses ont payé occasionnellement et de façon irrégulière une

partie des arriérés qui pour partie ont fait l’objet de la mise en demeure du

13 décembre 2023.

2. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative.

Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux

torts exclusifs du locataire.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers toujours redus et en

tenant compte de l’absence de contestations, il y a lieu de retenir que les

parties défenderesses ont gravement manqué à leurs obligations de

locataires et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

leur condamnation à déguerpir des lieux loués, sauf à leur accorder un

délai de déguerpissement de quarante jours, la requérante ne justifiant en

effet pas d’une urgence particulière.

3. Quant à l’indemnité de relocation

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) S.A. à titre d’indemnité

de relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à

réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal

requis pour trouver un autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des

conditions générales du contrat de bail, qu’en cas de résiliation du contrat

par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une

indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges.

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de

relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au

bailleur et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En

optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement,

mais nécessairement, retenu une indemnité qui est indépendante du

temps effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble. Une telle

clause est valable et sort ses effets conformément à l’article 1134 du Code

civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période

s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de

fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

En raison de ces éléments et au vu des dispositions contractuelles

opposables aux parties défenderesses, la demande de la société

SOCIETE1.) S.A. à titre d’indemnité de relocation est partant à déclarer

fondée pour la somme réclamée de (6 x 1.496,22 =) 8.977,32.-EUR, à

laquelle il y a lieu de condamner solidairement les parties défenderesses

compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) S.A. l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

250 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’absence de contestations, il paraît justifié

d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne

la condamnation pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y

opposant en revanche

en ce qui concerne la condamnation au

déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et

en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de

sa demande à titre d’arriérés de loyers et charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la

somme de 14.587,77.- EUR;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme

de 8.977,32.-EUR ;

condamne

la société

SOCIETE2.)

S.à r.l.-S,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. la somme de 23.565,09.- EUR avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, à savoir le 13 mai 2022 sur la somme de

(8.659,81+8.977,32) 17.637,13 EUR.- et le 26 juin 2024 sur la somme de

5.927,96.- EUR, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des

locataires fondée ;

résilie le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE2.) S.à r.l.-S, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne

la société

SOCIETE2.)

S.à r.l.-S,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à faire expulser

la

société

SOCIETE2.)

S.à r.l.-S, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux

frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés ;

condamne

la société

SOCIETE2.)

S.à r.l.-S,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. une indemnité de procédure de 250 euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne

la société

SOCIETE2.)

S.à r.l.-S,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière