Tenant's request for technical arbitrator dismissed as lease dispute falls under ordinary jurisdiction, not urgent reference procedure.

Répertoire No. 2450/24

L-BAIL-405/24

O R D O N N A N C E

rendue le 11 juillet 2024, en matière de référé bail à loyer,

en application de l’article 350 du Nouveau Code de Procédure Civile,

par Nous, Paul Lambert, Juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Natascha CASULLI,

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le n° NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme simple, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le n°

NUMERO2.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie défenderesse

comparant par Maître Maureen NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la présente ordonnance – déposée

au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 6 juin 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

20 juin 2024.

Lors de la prédite audience l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 27 juin 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Thibault CHEVRIER et Maître Maureen

NASTASI, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l’ o r d o n n a n c e q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6

juin 2024, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société

anonyme SOCIETE2.) SA devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de référé bail à loyer pour voir « nommer un arbitre technique avec la

mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et

motivé :

1)

Déterminer si les lieux loués étaient, au 1er février 2023, et sont

actuellement, dans un état conforme aux plans repris à l’annexe 1 du bail

du 27 juillet 2017 ainsi qu’au descriptif technique et à la liste de

réparation des travaux figurant en annexe 3 du prédit bail du 27 juillet

2017 ;

2)

Déterminer si les lieux loués étaient, au 1er février 2023, et sont

actuellement, complètement achevés et réceptionnés, en analysant si les

parties des lieux loués telles que le bâtiment, le parking, les zones de

chargement et déchargement, l’infrastructure, etc., qu’il s’agisse de

parties communes ou non, étaient au 1er février 2023 et sont actuellement,

totalement achevées, ou non ;

3)

Le cas échéant, déterminer les défauts, vices et malfaçons, correspondant

aux réserves qui subsistent et qui devront être levées par le Bailleur ;

4)

Déterminer qui devra supporter les frais de l’arbitrage, en fonction de

l’absence, ou non, de justes motifs ;

Autoriser l’arbitre à s’entourer, dans l’accomplissement de sa mission, de tous

renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes ».

La partie requérante sollicite en outre une indemnité de Procédure de 2.500 euros

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, la condamnation

de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

La société SOCIETE1.) SA expose avoir pris en bail, par contrat de bail du 27

juillet 2017, auprès de la partie défenderesse un espace commercial, de stockage

(d’une surface provisoirement définie de 2.223 m2) ainsi que des places de parking

dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.). Au moment de la signature du bail,

l’immeuble n’avait pas été achevé.

Aux termes du contrat de bail, la mise à disposition des locaux avait été fixée au

plus tard au 1er janvier 2020. Six mois avant l’achèvement de la construction des

lieux, la locataire devait être informé de la date indicative de la mise à disposition

et la semaine exacte de la livraison devait être communiquée au moins deux mois

à l’avance.

Suivant contrat de bail, elle s’est engagée à accepter la mise à disposition des lieux

à condition pour la bailleresse d’avoir achevé tous les travaux prévus aux plans

repris à l’Annexe 1 du contrat de bail, du descriptif technique et de la liste de

répartition des travaux prévue à l’Annexe 3 du bail.

Compte tenu d’un très important retard dans l’achèvement des travaux de

construction de l’immeuble, la partie défenderesse lui aurait, par courrier du 18

janvier 2023, demandé de se présenter le 1er février 2023 pour procéder à la remise

des clés et l’établissement d’un état des lieux (donc sans respecter les délais de

préavis prévus par le contrat de bail). Par ce même courrier, la défenderesse lui

aurait octroyé une gratuité supplémentaire jusqu’au moins le 15 septembre 2023.

Nonobstant le fait qu’elle n’a pas pu bénéficier de la possibilité de visiter les lieux

ou plusieurs fois avant la réalisation de l’état des lieux afin de signaler de faire

constater d’éventuels vices, malfaçons ou autres non-conformités, elle se serait

présentée sur les lieux. Or, à ce moment l’expert aurait refusé de constater ces

remarques au motif que le rapport sur l’état des lieux lui serait communiqué par

écrit, qu’elle pourrait formuler ces remarques à posteriori.

A défaut pour la bailleresse de lui avoir communiqué ce rapport d’état des lieux,

elle lui aurait fait part, par courrier du 13 février 2023 « d’un nombre important de

réserves et de remarques qu’elle souhaitait voir annexées à l’état des lieux ».

En l’absence de réponse satisfaisante, elle aurait par courrier du 4 avril 2023

relancé la partie défenderesse qui aurait répondu en date du 18 avril 2023 en

l’informant que la plupart des problèmes auraient été réglés ou seraient en cours

de règlement. Dans ce même courrier, la défenderesse aurait maintenu son

engagement « de veiller au respect des échéances et d’assurer l’ouverture de votre

magasin comme prévu le 7 septembre 2023 ».

Le 28 mars 2023, elle aurait finalement reçu l’état des lieux (désigné comme étant

« état des lieux – mise à disposition des lieux ») établi par l’expert DUPONT de la

société SOCIETE3.) mais sans que l’expert n’ait inclus ses remarques. Elle aurait

par conséquent demandé à la défenderesse de voir intégrer ses remarques au

rapport ce que celle-ci aurait refusé au motif que « la « plupart » des réserves

auraient été résolus et qu’il appartiendrait à SOCIETE1.) de renvoyer l’état des

lieux contresigné en l’état » ; or, tel n’aurait pas été le cas. Ainsi, par exemple, les

quais de déchargement des camions n’auraient pas été terminés tout comme les

clôtures de l’immeuble impliquant la nécessité de charger une société de

gardiennage pour sécuriser les lieux, ou bien l’installation d’un compteur

électrique privé.

Plusieurs échanges s’en seraient suivis entre les parties et il se serait avéré que la

date d’ouverture du magasin ne pourrait être respecté.

Le 20 juillet 2023, son mandataire aurait adressé une mise en demeure « aux fins

d’organiser une réunion de toute urgence (sous 10 jours) pour procéder à la levée

des réserves, sinon pour répertorier les réserves substantielles ». Finalement, une

visite des lieux aurait eu lieu le 9 août 2023 suivie d’un compte rendu le 11 août

2023.

Si des avancées avaient été constatées, toutes les réserves n’auraient pas pu être

levées et par courrier du 16 août 2023, elle aurait refusé toute mise à disposition

des lieux « étant donné que les travaux prévus dans l’annexe du Bail n’étaient pas

terminés ». Suite à ce courrier, la défenderesse aurait répondu le 30 août 2023 en

indiquant que selon son interprétation la mise à disposition des lieux serait

intervenue le 1er février 2023. Elle aurait réfuté cette position en « rappelant que

la remise des clés avait uniquement permis un accès anticipé, pour compenser le

retard énorme accusé dans l’avancement des travaux, mais qu’elle ne pouvait en

tout état de cause valoir mise à disposition au sens du Bail, invitant le Bailler à

initier le processus d’arbitrage technique prévu dans le Bail vu le désaccord entre

parties quant à l’achèvement des travaux ». Par courrier du 10 octobre 2023, la

défenderesse aurait maintenu sa position en affirmant qu’elle n’aurait pas formulé

de réserves lors de la visite documentant l’état des lieux le 1er février 2023 ce qui

est contesté.

Conformément à l’article 22 du contrat de bail, elle aurait par courrier du 24

octobre 2023 demandé la nomination d’un arbitre technique au regard du

désaccord entre les parties sur la mise à disposition des lieux et partant sur l’état

des lieux au regard des travaux prévus aux annexes du contrat de bail. La

défenderesse n’aurait pas répondu à cette demande de voir nommer un arbitre

technique mais se serait contenté, dans un courrier du 15 novembre 2023 de

proposer une réunion de conciliation.

A défaut pour la bailleresse d’avoir pris position sur la demande de voir nommer

un arbitre technique, la société SOCIETE1.) SA se serait vu contrainte, au regard

des dispositions de l’article 22 du contrat de bail de saisir le juge de paix afin de

voir nommer un expert technique.

Sur demande du tribunal, la société SOCIETE1.) SA propose la nomination de

l’expert Pascal BARBIER du bureau d’ingénieurs-conseils BUILDING

Consulting.

La société anonyme SOCIETE2.) SA rappelle qu’aux termes du contrat de bail il

avait été prévu que la locataire prenne possession des lieux à l’achèvement de tous

les travaux prévus aux annexes 1 et 3 du contrat de bail. A la suite de cette mise à

disposition, la locataire devait disposer d’une gratuité du loyer pendant 3 mois afin

de lui permettre d’aménager les lieux. Cette disposition aurait eu pour but de

faciliter la trésorerie de la locataire pendant le temps nécessaire d’aménagement

du magasin.

Or, comme les travaux de construction ont pris beaucoup de retard, les parties

auraient d’un commun accord modifié les dispositions de l’article 4 du contrat de

bail en ce sens que les lieux soient mis à disposition de la locataire avant la fin de

tous les travaux prévus au contrat de bail afin de lui permettre de pouvoir

commencer à aménager les lieux avec l’idée que le magasin puisse ouvrir

immédiatement à la fin des travaux d’aménagement de l’immeuble. Par

conséquent, la remise des clés serait intervenue le 1er février 2023 et un état des

lieux aurait été dressé à cette date.

Par courrier du 15 novembre 2023, elle se serait engagée à réclamer le paiement

du loyer à partir du jour de l’ouverture du magasin. Le changement à l’article 4 du

contrat de bail ne comporterait dès lors plus une période de gratuité du loyer de 3

mois après la mise à disposition des lieux mais une gratuité totale jusqu’à la fin

des travaux. En acceptant les clés le 1er février 2023, la société SOCIETE1.) SA

aurait accepté la modification de l’article 4 du contrat de bail.

Dans les faits, la société SOCIETE1.) SA aurait réalisé tous les travaux

d’aménagement et serait dès lors prête à ouvrir son magasin dès la fin des travaux.

La partie défenderesse demande de voir débouter la société SOCIETE1.) SA de sa

demande étant donné qu’il n’existerait pas de différend technique entre les parties

tel que requis par l’article 22 du contrat de bail mais éventuellement un « différend

contractuel ».

Appréciation

Il ressort de la requête litigieuse que la société SOCIETE1.) SA s’est basée sur

l’article 350 du Nouveau Code de Procédure civile (« Conformément à l’article 22

du Bail précité, il est donc demandé au Juge de Paix, siégeant en référé par

application de l’article 350 du NCPC, de désigner un arbitre technique, avec la

mission figurant au dispositif de la présente requête. »)

Aux termes de l’article 3, point 3 du Nouveau Code de Procédure civile, le juge de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, connaît de toutes les contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et l’exécution des baux d’immeubles,

ainsi que les demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de

lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Aux termes de l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes les mesures

provisoires. Sont applicables les articles 15, 16 et 17 du Nouveau Code de

Procédure civile.

Comme l’article 24 prémentionné ne renvoie pas à l’article 350 du Nouveau Code

de Procédure civile, cette base ne saurait être invoquée en l’espèce et la demande

de la société SOCIETE1.) SA est à déclarer irrecevable.

P a r c e s m o t i f s :

Nous, Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, siégeant en tant que juge des

référés en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

déclare la demande de la société SOCIETE1.) SA irrecevable ;

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de la société SOCIETE1.) SA.

Faite à Luxembourg, le 11 juillet 2024

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI