Landlord wins default judgment for unpaid rent, eviction, and partial procedural costs in Luxembourg.

Répertoire No. 2446/24

L-BAIL-219/24

Audience publique du 11 juillet 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Rui VALENTE, avocat à la Cour, demeurant à Bech-

Kleinmacher

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 20 juin 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 mars 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

20 juin 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Rui VALENTE fut entendu en ses moyens et

conclusions. PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqué, n’étaient ni

présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 27 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix de

Luxembourg, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.)

devant ce tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 8.050 euros à titre

d’arriérés de loyers. A l’audience du Tribunal, cette demande a été

augmentée à 10.350 euros en tenant compte des impayés depuis le dépôt

de la requête. Il y a lieu de lui en donner acte ;

-

obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la

partie défenderesse et son déguerpissement en-déans un délai de 8 jours

pour faute grave dans le chef du défendeur ;

-

l’entendre condamner à une indemnité de procédure de 1.500 euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

-

l’entendre condamner à la somme de 3.000 euros à titre de frais d’avocat

sur base de l’article 1382 du Code civil. A l’audience du Tribunal, cette

demande a été réduite au montant de 2.106 euros. Il y a lieu de lui en

donner acte ;

-

obtenir la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens ainsi

que l’exécution provisoire sans caution des condamnations pécuniaires.

Quoique régulièrement cité, PERSONNE2.) ne comparut pas à l’audience du

Tribunal. Alors qu’il ne ressort pas du récépissé de la Poste qu’il a été touché à

personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du

1er juillet 2022, elle a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE3.) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros à

augmenter d’avances sur charges de 150 euros.

Aux termes des plaidoiries à l’audience, PERSONNE2.) resterait en défaut des

loyers et des avances sur charges depuis le mois d’octobre 2023.

Deux mises en demeure seraient restées lettre morte, de sorte à ce que

PERSONNE1.) conclut, outre au paiement des arriérés à concurrence de 10.350

euros, à la résiliation du bail et au déguerpissement de PERSONNE2.).

Appréciation

- Arriérés de loyers

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du

1er juillet 2022, elle a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE3.) moyennant le paiement d’un loyer mensuel 1.000 euros à augmenter

d’avances sur charges à concurrence de 150 euros.

PERSONNE2.) n’aurait opéré aucun paiement depuis octobre 2023.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers réclamés ne figurant au dossier

et en l’absence de toute contestation par PERSONNE2.), il y a lieu de faire droit à

la demande en condamnation telle que formulée par PERSONNE1.) à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la somme de 10.350 euros, avec

les intérêts légaux à compter de la requête, à savoir le 27 mars 2024 sur la somme

de 8.050 euros à compter de la demande en justice, à savoir le 20 juin 2024, jusqu’à

solde.

- Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

Etant donné que la méconnaissance de ces obligations par le locataire est d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en

résiliation du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.).

Au vu de l’absence de contestations, il y a lieu d’allouer à PERSONNE2.) un délai

de déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

- Indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser

à la seule charge de la requérante les sommes exposées par elle et non comprises

dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que sa demande en obtention d’une

indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à

déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 500 euros.

- Les frais d’avocat

PERSONNE1.) a conclu à l’allocation d’une indemnité à titre d’indemnisation des

frais et honoraires d’avocat exposés.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (cf. Cour d’appel,

20 novembre 2014, n° 39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284

et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire. Le tribunal considère dès

lors que le choix de la partie demanderesse de faire gérer le litige l’opposant à la

partie défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait être

opposable à la partie défenderesse, dans la mesure où il ne s’agit pas d’un préjudice

imputable à une faute de la partie adverse, mais d’un choix délibéré dont la partie

demanderesse doit seule supporter les conséquences.

Il y a dès lors lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) en paiement des frais

et honoraires d’avocats non-fondée.

- Exécution provisoire

PERSONNE1.) conclut à l’exécution provisoire de la condamnation pécuniaire à

intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés

de loyers et de la diminution de sa demande tendant aux frais d’avocat ;

dit les demandes recevables ;

déclare la demande en paiement d’arriérés de loyers fondée pour le montant

réclamé, à savoir pour le montant de 10.350 euros;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 10.350 euros,

avec les intérêts légaux à compter de la requête, à savoir le 27 mars 2024 sur la

somme de 8.050 euros à compter de la demande en justice, à savoir le 20 juin 2024,

jusqu’à solde ;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE2.) de ne pas avoir payé les loyers et avances sur charges ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

déclare la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

fondée et justifiée pour le montant de 500 euros ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 500 euros;

dit la demande de PERSONNE1.) à titre de frais d’avocat non-fondée ;

dit que le présent jugement ne sera pas exécutoire provisoirement nonobstant

caution ou appel ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière