Landlord wins eviction and rent suit against bankrupt tenant's curator in Luxembourg bail court.

Répertoire No. 2444/24

L-BAIL-635/23

Audience publique du 11 juillet 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.),

2 ) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

sub 1)-2) comparant par Maître Louis Patrick HOUBERT, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), immatriculée au RCS Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

déclarée en état de faillite suivant un jugement du 22 avril 2024,

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) comparant par Maître Carmen RIMONDINI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE1.) SA

sub 2) comparant par Maître Alexandra FRIIO, avocat, en remplacement de Maître

Michel KARP, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 28 septembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

23 novembre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 8 février 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire a été mise au rôle général, les parties

demanderesses faisant défaut.

L’affaire fut réappelée à l’audience du 25 avril 2024, puis refixée au 13 juin 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Louis Patrick HOUBERT, Maître Carmen

RIMONDINI, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE1.) SA et Maître

Alexandra FRIIO, en remplacement de Maître Michel KARP, furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

La procédure et les prétentions des parties

Suivant requête déposée en date du 28 septembre 2023 au tribunal de paix de et à

Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de la

société SOCIETE1.) SA et de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

« (fichier) »

A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont précisé leurs

demandes comme suit :

- le total des arriérés de loyers s’élèverait désormais à 24.206,24 euros aux termes

d’un décompte versé en tant que pièce 10,

- à l’égard de PERSONNE3.), la moitié de cette somme, à savoir la somme de

12.103,12 euros est réclamée à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

- à l’égard de la société SOCIETE1.) SA, déclarée en état de faillite par un

jugement du 22 avril 2024, une déclaration de créance aurait été déposée à hauteur

de 10.428,12 euros, correspondant à la moitié des loyers échus avant ledit

jugement. Actuellement, pour la période postérieure à la faillite, des arriérés de

loyers et des avances sur charges à hauteur de 1.675 euros sont réclamés,

- à l’égard de PERSONNE3.) et de la société SOCIETE1.) SA, des dommages et

intérêts à hauteur de 5.000 euros sont réclamés. Sur question du Tribunal,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont déclaré qu’ils auraient subi un dommage

par la « résistance abusive de ne pas payer 15 échéances de loyers » et que la

demande était basée principalement sur l’article 1134 du Code civil et

subsidiairement sur l’article 1382 du Code civil.

Les autres demandes, à savoir celles tendant à la résiliation judiciaire du bail et

tendant au déguerpissement des lieux ont été maintenues.

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de ces précisions et

de leur demande à titre de dommages et intérêts.

L’argumentaire des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer que par un contrat de bail du 12

septembre 2018 signé avec PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.) SA, ils ont

donné en location un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 1.350 euros à augmenter d’avances sur charges de 150 euros par

mois, soit 1.500 euros au total.

En l’occurrence les loyers des mois de juillet 2022, décembre 2022, janvier 2023,

février 2023, mars 2023, avril 2023, mai 2023, juin 2023, décembre 2023, janvier

2024, février 2024, mars 2024, avril 2024, mai 2024 et juin 2024 tout comme les

décomptes pour charges des années 2018 à 2023 resteraient en souffrance pour un

total de 24.206,24 euros.

La société SOCIETE1.) SA aurait été déclarée en faillite par jugement du 22 avril

2024.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent, outre à la condamnation de

PERSONNE3.) au paiement de la moitié des loyers et des charges échues, à savoir

la somme de 12.103,12 euros et de la société SOCIETE1.) SA en faillite au

montant de 1.675 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, à la résiliation

judiciaire du bail et au déguerpissement des locataires.

PERSONNE3.)

PERSONNE3.) soutient qu’il n’est pas clairement établi qui est le locataire de

l’appartement en question.

Subsidiairement, seule la société SOCIETE1.) SA en faillite serait à retenir comme

locataire des lieux au vu de la formulation du contrat de bail.

Encore plus subsidiairement, PERSONNE3.) ne conteste pas redevoir à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 12.103,12 euros réclamée à titre

d’arriérés de loyers et de charges.

PERSONNE3.) ne s’oppose encore pas à la résiliation judiciaire du contrat de bail

et sollicite un délai de déguerpissement de 6 mois.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’indemnisation de

leur dommage est contestée dans son principe et dans son quantum.

La société SOCIETE1.) SA en faillite

A l’audience du Tribunal, Maître Carmen RIMONDINI, le curateur de la faillite

de la société SOCIETE1.) SA a demandé à ce qu’elle soit tenue quitte et indemne

de toute condamnation et conteste toute revendication à son égard.

En effet, le contrat de bail conclu en l’espèce serait à seul usage d’habitation aux

fins de la résidence personnelle de PERSONNE3.). Ce serait d’ailleurs ce dernier

qui se serait toujours acquitté personnellement du loyer en question.

Au vu de la destination des lieux, la société SOCIETE1.) SA en faillite ne saurait

ainsi être considérée comme locataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Ainsi, toute demande formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’encontre

de la société SOCIETE1.) SA en faillite serait à déclarer non-fondée.

Maître Carmen RIMONDINI a encore conclu à l’irrecevabilité de la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’indemnisation d’un dommage subi

pour cause de non-paiement de loyers alors qu’il s’agirait d’une demande nouvelle.

L’appréciation du Tribunal

La recevabilité de la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à

l’allocation de dommages et intérêts

Pour la première fois à l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont conclu à la condamnation in solidum de PERSONNE3.) et de la société

SOCIETE1.) SA en faillite à la somme de 5.000 euros en déclarant qu’ils auraient

subi un dommage par la « résistance abusive de ne pas payer 15 échéances de

loyers » et que la demande était basée principalement sur l’article 1134 du Code

civil et subsidiairement sur l’article 1382 du Code civil.

PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, en tant que curateur de la société

SOCIETE1.) SA en faillite, ont conclu à l’irrecevabilité de cette demande.

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte introductif

d’instance.

Aux termes de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile « L'objet du litige

est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont

fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois

l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se

rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

C’est le principe de l’immutabilité du litige.

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe

de la demande reste le même ; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui

diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet,

par leur cause ou par la qualité des parties.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas

déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif

d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses

éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande

présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de

ces trois éléments est par conséquent irrecevable.

La réserve de style insérée à la fin de la requête selon laquelle il y aurait lieu de

réserver aux requérants « de se réserver tous autres droits, dus, moyens et actions

(…) » ne saurait, en aucun cas, remédier à une indication inexacte de l’objet des

demandes.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la condamnation de

PERSONNE3.) et de la société SOCIETE1.) SA en faillite à des dommages et

intérêts constitue une demande nouvelle non contenue dans la requête.

Cette demande formulée à l’audience du Tribunal est dès lors à déclarer

irrecevable.



Les effets du contrat de bail

Il résulte de pièces versées en cause qu’en date du 12 septembre 2018 un contrat

de bail a été conclu entre les personne suivantes :

« (fichier) »

Il en résulte que la société SOCIETE1.) SA, représenté par PERSONNE3.), est

désignée comme « Preneur du bail » et PERSONNE3.) est désigné comme

« Locataire ».

Ces deux parties sont également regroupées sous la dénomination de

« Contractants ».

Ensuite, même si sous le point « 1. Objet » du même contrat de bail, le locataire

des lieux est désigné au singulier, mais cette dénomination est suivie par la mention

« qui accepte solidairement ». Cette dernière mention ne ferait aucun sens si

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient conclu le contrat de bail avec un seul

co-contractant.

Non-obstant la circonstance qu’il s’agit en l’espèce sans aucun doute d’un bail à

usage exclusif d’habitation, il a été signé comme suit :

« (fichier) »

PERSONNE3.) a donc signé le bail en nom personnel et en tant que représentant

de la société SOCIETE1.) SA.

Il s’ensuit que tant PERSONNE3.) que la société SOCIETE1.) SA actuellement en

faillite sont tenus par les effets de ce contrat de bail du 12 septembre 2018, les deux

entités s’étant engagées séparément.



Les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

d’établir le bien-fondé de leur demande.

Suivant jugement du 22 avril 2024, la société SOCIETE1.) SA a été déclarée en

état de faillite. Comme il est de principe que la faillite ne met pas fin au bail, il

échet de constater que la résiliation du bail n’est pas encore intervenue, ce point

étant analysé ci-dessous.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations

réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du

bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie,

l’obligation essentielle du preneur est de payer au bailleur un loyer.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

L’article 452 du Code de commerce, qui prévoit la suspension des poursuites

individuelles dès le prononcé de la faillite, s’oppose à l’introduction d’actions

patrimoniales contre le curateur de la faillite.

Il en découle que même si le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer,

est en principe compétent pour connaître d’une action en paiement d’arriérés de

loyers et de charges, dont l’origine remonte antérieurement au jugement déclaratif

de faillite, le bailleur, jouissant d’un privilège général et, de ce fait, faisant partie

des créanciers de la masse de la faillite, ne peut pas judiciairement faire établir ses

créances en saisissant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, d’une

demande contre la société SOCIETE1.) SA en faillite, respectivement contre son

curateur, mais doit obligatoirement suivre la procédure de la déclaration et de la

vérification des créances.

C’est la contestation par le curateur ou un autre créancier qui transforme en

demande en justice la déclaration qui, jusque-là ne constituait qu’une simple

réquisition extrajudiciaire, une simple sommation.

Conformément à l’article 504, alinéa 2, du Code de commerce, les contestations

qui ne seront pas de la compétence du tribunal d’arrondissement, siégeant en

matière commerciale, seront alors renvoyées devant le juge compétent.

Concernant la prétendue créance de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dont

l’origine est postérieure au jugement déclaratif de faillite de la société SOCIETE1.)

SA et dont elle réclame paiement à l’ensemble des parties défenderesses, il échet

de relever que le titulaire d’une créance de la masse peut exercer et exécuter ses

droits individuels contre la masse sans qu’il n’ait besoin de passer par une

déclaration de créance.

Les créanciers « de » la masse conservent donc le droit d’agir. Ils peuvent non

seulement agir contre la masse, mais ayant obtenu sa condamnation, ils peuvent

exécuter celle-ci sur les biens de la masse.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont fondés à réclamer à l’égard de

PERSONNE3.) le montant total de 12.103,12 euros, représentant sa créance

d’arriérés de loyers et de charges redus jusqu’au mois de juin 2024 inclus, montant

résultant de son décompte et non autrement contesté, à majorer des intérêts légaux

à partir du 28 septembre 2023, date du dépôt de la requête, sur le montant de

6.853,12 euros (la moitié des revendications pécuniaires libellées dans la requête),

et à partir du 13 juin 2024, date de la demande en justice, sur le montant de 5.251

euros jusqu’à solde.

PERSONNE3.) est ainsi condamné à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le

prédit montant de 12.103,12 euros, à majorer des intérêts légaux à partir du 28

septembre 2023, date du dépôt de la requête, sur le montant de 6.853,12 euros (la

moitié des revendications pécuniaires libellées dans la requête), et à partir du 13

juin 2024, date de la demande en justice, sur le montant de 5.251 euros jusqu’à

solde.

Concernant la créance de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) née postérieurement

au jugement déclaratif de faillite de la société SOCIETE1.) SA, il échet de rappeler

que cette créance constitue une dette « de » la masse, de sorte que PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) peuvent exercer et exécuter ses droits individuels contre la

masse sans qu’il n’ait besoin de passer par une déclaration de créance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont donc fondés à réclamer à l’égard Maître

Carmen RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la faillite de la société

SOCIETE1.) SA, la somme de 1.675 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges à compter du 22 avril 2024 , jour du jugement déclaratif de faillite de

la société SOCIETE1.) SA, jusqu’au mois de juin 2024 inclus, à majorer des

intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 13 juin 2024 jusqu’à

solde.

PERSONNE3.) est tenu solidairement de cette somme de 1.675 euros.



La résiliation du contrat de bail

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

tel que cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Il y a dès lors lieu de déclarer résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs

des parties défenderesses et il convient de les condamner à déguerpir des lieux

loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 40 jours après

la notification du présent jugement.

Au besoin, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont autorisés à faire expulser les

parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de celle-ci, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.



Les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 500

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, ès qualité de curateur de la

société SOCIETE1.) SA en faillite, sont par conséquent condamnés solidairement

à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 500 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses succombant au litige, elles sont condamnées aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte aux parties demanderesses de l’augmentation de leur demande ;

se déclare compétent pour en connaître ;

donne acte aux parties demanderesses des précisions apportées aux demandes en

condamnation et de de leur demande en condamnation de PERSONNE3.) et de la

société SOCIETE1.) SA en faillite au montant de 5.000 euros à titre de dommages

et intérêts ;

déclare cette demande irrecevable pour être nouvelle ;

dit les demandes recevables en la forme pour le surplus ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement dirigée

contre PERSONNE3.) à concurrence du montant de 12.103,12 euros, à majorer

des intérêts légaux à partir du 28 septembre 2023, date du dépôt de la requête, sur

le montant de 6.853,12 euros (la moitié des revendications pécuniaires libellées

dans la requête), et à partir du 13 juin 2024, date de la demande en justice, sur le

montant de 5.251 euros jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant

de 12.103,12 euros, à majorer des intérêts légaux à partir du 28 septembre 2023,

date du dépôt de la requête, sur le montant de 6.853,12 euros, et à partir du 13 juin

2024, date de la demande en justice, sur le montant de 5.251 euros jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement dirigée

contre Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la faillite de la

société SOCIETE1.) SA, à concurrence du montant de 1.675 euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges à compter du 22 avril 2024 , jour du jugement

déclaratif de faillite de la société SOCIETE1.) SA, jusqu’au mois de juin 2024

inclus, à majorer des intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le

13 juin 2024 jusqu’à solde ;

condamne Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la faillite de

la société SOCIETE1.) SA, à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 1.675 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à compter du 22

avril 2024 , jour du jugement déclaratif de faillite de la société SOCIETE1.) SA,

jusqu’au mois de juin 2024 inclus, à majorer des intérêts légaux à partir de la

demande en justice, à savoir le 13 juin 2024 jusqu’à solde ;

déclare résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE3.) et

de la société SOCIETE1.) SA en faillite ;

partant, condamne PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de

curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) SA à déguerpir des lieux loués

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard quarante jours après

la notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la

faillite de la société SOCIETE1.) SA des lieux loués dans la forme légale et aux

frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dirigée contre

PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la

faillite de la société SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité de procédure

à concurrence du montant de 500 euros ;

condamne PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de

curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) SA solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de

curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) SA solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière