Court orders judicial boundary survey between two companies after failed private agreement.

Répertoire No. 2436/24

L-CIV-124/24

Audience publique du 10 juillet 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son représentant légal actuellement en

fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée E2M SARL, inscrite au barreau

de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2419 LUXEMBOURG, 2,

rue du Fort Rheinsheim, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro B210821, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Emilie WALTER, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, immatriculée

au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Vincent RICHARD, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Brice OLINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

Par exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO du 16 février 2024, la société

SOCIETE1.) SA fit donner citation à la société SOCIETE2.) SA à comparaître le

jeudi, 7 mars 2024 à 15.00 heures devant le tribunal de paix de et à Luxembourg

pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée au

présent jugement.

À l’appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Brice OLINGER se

présenta pour la société défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 19 juin 2024.

À la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Emilie

WALTER, en remplacement de Maître Max MAILLIET, ce dernier en

représentation de la société E2M SARL, et Maître Vincent RICHARD, en

remplacement de Maître Brice OLINGER, furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

1. Demandes et moyens de la partie demanderesse

Par exploit de l’huissier de Carlos CALVO du 16 février 2024, la société

SOCIETE1.) SA a donné citation à la société SOCIETE2.) SA devant le tribunal

de paix de et à Luxembourg aux fins de :

-

voir procéder, au visa de l’article 646 du Code civil, à un bornage judiciaire et

nommer à cette fin la société à responsabilité limitée SOCIETE3.). SARL ;

-

dire et juger que les frais du bornage seront répartis par moitié entre les

parties ;

-

condamner la société SOCIETE2.) SA à tous les frais et dépens avec

distraction au profit de l’avocat comparant, qui affirme en avoir fait l’avance ;

-

la condamner encore à lui payer une indemnité de procédure de 1.500.-EUR.

À l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA expose :

-

qu’elle est propriétaire d’un terrain situé à ADRESSE3.), sur lequel se trouve

la discothèque « ADRESSE4.) », tandis que le terrain voisin situé au-dessus

appartient à la société SOCIETE2.) SA, qui le surplombe donc, avec une

différence de dénivellation de l’ordre de 20 à 25 mètres ;

-

que les bâtisses de la propriété de la société SOCIETE1.) SA ont été

construites au bord de la falaise, non stabilisée, ce qui a entraîné des chutes

de pierres occasionnelles de la propriété de la société SOCIETE2.) SA sur la

propriété de la société SOCIETE1.) SA (ce qui a été constaté par un huissier

et décrit dans un rapport d’expertise du bureau d’études SOCIETE4.)),

lesquelles chutes créent un danger certain ;

-

que suite à un jugement civil du 29 mars 2011 du tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg,

PERSONNE1.), ancien propriétaire du terrain

appartenant actuellement à la société SOCIETE2.) SA, a été condamné à

effectuer les travaux de réfection préconisés par le bureau d’études

SOCIETE4.) dans son avis du 12 mai 2010 pour la somme de 30.000.- EUR

;

-

que ces travaux n’ont toutefois jamais eu lieu, étant donné que le terrain a fait

l’objet d’une vente aux enchères, dans le cadre de laquelle SOCIETE2.) SA

en a fait l’acquisition ;

-

qu’un nouveau contentieux est né entre les sociétés SOCIETE1.) SA et

SOCIETE2.) SA aboutissant à une ordonnance de référé expertise du 9 mai

2017 désignant un expert afin qu’il détermine l’état actuel de la falaise ;

-

qu’afin de déterminer les limites des propriétés respectives des deux sociétés,

un premier mesurage avait été effectué par SOCIETE5.) laquelle a retenu que

«(...) l’ensemble de la falaise appartient au LOT 1... », soit à SOCIETE2.) SA,

puis en mars 2018, la société SOCIETE1.) SA a sollicité unilatéralement un

bornage auprès de la société SOCIETE6.), lequel n’a toutefois pas emporté

son accord ;

-

qu’une expertise a ensuite été réalisée par SOCIETE6.) à la demande de

SOCIETE2.) SA, mais en l’absence de toute avancée, les deux parties ont

décidé de procéder contradictoirement par un mesurage amiable et de

mandater la société SOCIETE7.) ;

-

que dans le cadre de cette expertise SOCIETE7.), une réunion d’experts s’est

tenue en présence des parties le 20 mars 2023, sans toutefois qu’un accord

ait pu être trouvé sur le plan de mesurage proposé.

La partie demanderesse en conclut qu’au vu des positions divergentes des deux

parties, notamment sur la responsabilité de la stabilisation et de la sécurisation

de la falaise, et surtout au vu des difficultés à se mettre d’accord sur un plan de

mesure, un bornage judiciaire s’impose.

2. Demande et moyens de la partie défenderesse

À l’audience publique des plaidoiries, la partie défenderesse s’est, à titre

principal, opposée à la nomination d’un nouvel expert, et, arguant du fait que la

preuve de la propriété est libre, demandé l’entérinement pur et simple du bornage

tel que retenu dans le rapport d’expertise contradictoire SOCIETE7.). Force

serait, en effet, de constater qu’un grand nombre d’experts avaient déjà réalisé

des expertises dans le cadre du présent litige, mais qu’elles avaient toutes été

rejetées par la requérante pour la bonne et simple raison que leurs conclusions

ne lui convenaient pas.

À titre subsidiaire, la partie demanderesse s’est opposée à la nomination de

l’expert proposé par la société SOCIETE1.) SA et a proposé, pour sa part, la

nomination du géomètre officiel PERSONNE2.).

La société SOCIETE2.) SA s’est finalement opposée à la demande de

SOCIETE1.) SA en obtention d’une indemnité de procédure, soutenant que le

fait qu’un bornage n’ait pas encore eu lieu relèverait de la seule faute de la partie

demanderesse.

3. Appréciation

Le bornage peut être défini comme étant la détermination de la ligne séparative

de deux fonds à l’aide de signes matériels que l’on appelle des bornes.

Si toutes les parties sont d’accord pour y procéder, le bornage résulte d’une

convention que la loi n’a soumise à aucune forme particulière. Les parties ont

ordinairement recours à un expert de leur choix, les limites résultant du bornage

amiable étant consignées dans un procès-verbal d’abornement.

Mais, si l’un des voisins résiste à la demande de l’autre, la loi permet de le citer

en justice : l’article 646 du Code civil dispose que tout propriétaire peut obliger

son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. La nécessité de concourir

au bornage est donc une véritable obligation que le voisinage crée entre

propriétaires fonciers et qui est sanctionné par l’action en bornage, les limites des

fonds sont alors tracées par suite d’une décision de justice.

Il faut rappeler que l’action en bornage a pour objet de fixer définitivement la ligne

séparative des propriétés et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le

maintien de la limite ainsi déterminée. Comme, pour borner, il faut une «

incertitude sur la ligne divisoire des fonds » (CA Douai, 29 mars 1999, n°

97/08914), une action en bornage est subordonnée à l’absence de délimitation

antérieure : l’action en bornage n’est possible que s’il n’existe aucune borne entre

les fonds à délimiter. Peu importe que les parties soient d’accord ou non sur la

délimitation de leurs propriétés contiguës, si des bornes existent entre deux

propriétés limitrophes, l’action n’est pas recevable (JP Luxembourg 28 avril 2017,

n° 1720/17).

L’existence d’un bornage, soit ancien, soit récent, est assurément un obstacle

contre un nouveau bornage. Mais pour que cet obstacle forme une fin de non-

recevoir invincible, il faut que le bornage soit établi, qu’il y ait des preuves de

l’opération, et ces preuves ne peuvent résulter que d’un procès-verbal de

bornage signé des parties, d’un jugement entérinant un rapport d’expertise, d’un

acte notarié et, depuis la loi de compétence des justices de paix, d’un procès-

verbal fait par les juges de paix, ou d’un jugement rendu par ces magistrats

(Charles ARCHAMBAULT & René SENLY : Traité pratique des actions

possessoires et du bornage, tome I, n° 82, page 105).

Le bornage antérieur et régulier rend la demande irrecevable, qui devient « sans

objet » (Jurisclasseur droit civil, article 646, fascicule 26, n° 87, édition 2002).

Il faut qu’un bornage conventionnel ait été fait contradictoirement, qu’il soit

exempt d’erreur des parties ou des experts et constaté par un procès-verbal

signé des parties ou du moins par une autre forme certaine de l’accord des

propriétaires sur l’implantation des bornes (ibidem n° 88).

S’il est vrai que les parties avaient demandé à SOCIETE7.) de délimiter leurs

terrains respectifs, il n’en demeure pas moins qu’elles ne sont pas parvenues à

un accord et qu’aucun procès-verbal n’a été signé entre elles.

Partant, à défaut de bornage antérieur, le bornage est de droit, de sorte qu’il y a

lieu de nommer un géomètre-expert avec la mission de procéder à un bornage

judiciaire entre les propriétés de la société SOCIETE1.) SA, sis à ADRESSE3.),

inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg, section LA de ADRESSE5.),

numéroNUMERO3.)/968, et de la société SOCIETE2.) SA, sis à ADRESSE3.),

inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg, section LA de ADRESSE5.),

numérosNUMERO4.)/952 et NUMERO5.) (ainsi qu’il ressort de l’expertise

SOCIETE7.)).

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763

du registre).

La partie demanderesse est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait

défaut.

En application de l’article 646 du Code civil, les frais du bornage sont à partager.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

la dit recevable ;

la dit fondée ;

ordonne aux parties de procéder au bornage de leurs propriétés contiguës ;

nomme à cet effet PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE6.) ;

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon, dans un rapport

écrit et motivé, de procéder au bornage des terrains de la société SOCIETE1.)

SA, sis à ADRESSE3.), inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg,

section ADRESSE7.), numéroNUMERO3.)/968, et de la société SOCIETE2.) SA,

sis à ADRESSE3.), inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg, section

LA de ADRESSE5.), numéros 241/952 et NUMERO5.) ;

dit que l’expert pourra s’entourer dans l’accomplissement de sa mission de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes ;

ordonne à la société SOCIETE1.) SA et à la société SOCIETE2.) SA de verser

chacun au plus tard le 1er août 2024 le montant de 300,00.-EUR à titre de

provision à valoir sur la rémunération de l’expert et d’en justifier au greffe du

tribunal ;

dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision

versée, il devra avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations qu’après

versement d’une provision supplémentaire ;

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la Justice de paix pour le

15 novembre 2024 ;

dit non fondée la demande on obtention d’une indemnité de procédure de la

société SOCIETE1.) SA ;

fait masse des frais et les dépens de l’instance et les impose pour moitié à la

société SOCIETE1.) SA et pour moitié à la société SOCIETE2.) SA.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Lynn STELMES, juge

de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Lynn STELMES

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière