Tenant evicted for unauthorized occupation; monthly rent fixed at 625 euros; procedural claim dismissed.

N° 867/24

du 10.07.2024

Audience publique du mercredi, dix juillet deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

I

e n t r e :

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK,

établie en sa maison communale à L–9087 Ettelbrück, Place de l’Hôtel de Ville,

représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en fonctions,

poursuites et diligences de son receveur communal,

partie demanderesse,

comparant par Maître Michael WOLFSTELLER, en remplacement de Maître Jean-

Luc GONNER, les deux avocats à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

comparant en personne;

II

e n t r e :

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK,

établie en sa maison communale à L–9087 Ettelbrück, Place de l’Hôtel de Ville,

représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en fonctions,

poursuites et diligences de son receveur communal,

partie demanderesse suivant un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de

Diekirch du 23 mai 2024,

comparant par Maître Michael WOLFSTELLER, en remplacement de Maître Jean-

Luc GONNER, les deux avocats à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit WEBER,

comparant en personne.

F A I T S :

I) Suivant une requête déposée en date du 26 avril 2024 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 7 juin 2024 à 09.30 heures à la Justice de

paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur le mérite

des causes énoncées dans ladite requête.

II) Par exploit ci-annexé du ministère de l’huissier de justice Georges WEBER du 23

mai 2024, la partie demanderesse préqualifiée fit citer la partie défenderesse

préqualifiée à comparaître à l’audience publique du vendredi, 7 juin 2024 à 09.30

heures, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans le prédit

exploit.

A l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 7 juin 2024, l’affaire fut

utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Michael WOLFSTELLER, en remplacement de Maître Jean-Luc GONNER,

comparant pour la partie demanderesse, exposa le sujet des deux affaires et ses moyens.

Le défendeur PERSONNE1.), personnellement présent, fut entendu en ses réponses.

Sur ce le tribunal prit les affaires en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été refixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 26 avril 2024,

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch,

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour déclarer ce dernier occupant

sans droit ni titre de l’appartement, sis à L-ADRESSE1.), voir ordonner son

déguerpissement avec tous ceux qui occupent les lieux de son chef et voir condamner

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité d’occupation de 650.- € par mois à partir

du 1er avril 2023 jusqu’à la date de son départ effectif du logement. Elle a, en outre,

sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 750.- € sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile.

Par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER du 23 mai 2024,

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK a fait

donner citation à PERSONNE1.) à comparaître devant ce tribunal pour déclarer ce

dernier occupant sans droit ni titre de l’appartement, sis à L-ADRESSE1.), voir

ordonner son déguerpissement et condamner PERSONNE1.) au paiement d’une

indemnité d’occupation de 650.- € par mois à partir du 1er avril 2023 jusqu’au départ

effectif du logement. Elle a, en outre, sollicité l’allocation d’une indemnité de

procédure de 750.- € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux

rôles et d’y statuer par un seul et même jugement.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK expose

qu’au courant du mois de juillet 2015 le collège de bourgmestre et échevins de la

VILLE D’ETTELBRUCK avait autorisé, à titre exceptionnel, PERSONNE1.), lequel

ne remplissait pas la condition d’âge pour l’obtention d’un logement, à habiter dans

l’appartement pour personnes âgées, mis à disposition de sa mère, PERSONNE2.).

Malgré l’engagement formel de PERSONNE1.) de libérer les lieux au moment du

décès de PERSONNE2.), le défendeur continue à habiter dans l’appartement.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK soutient

que PERSONNE1.) serait à considérer comme occupant sans droit ni titre et elle

conclut à son déguerpissement.

PERSONNE1.) déclare être à la recherche d’un nouveau logement.

Il est constant en cause que par contrat du 24 décembre 2007, l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK a mis à disposition

d’PERSONNE2.) un logement pour personnes âgées au centre ENSEIGNE, sis à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un prix de pension mensuel de 400.- € ainsi que

d’une avance mensuelle pour frais communs et frais de chauffage de 74,37 €.

Par déclaration signée en date du 1er juillet 2015, PERSONNE1.) a confirmé avoir pris

connaissance qu’il peut habiter à titre tout à fait exceptionnel avec sa mère

PERSONNE2.) vu l’état de santé fragile de cette dernière et qu’il doit quitter le

logement « qu’occupe ma mère en tant que locataire au moment où elle partira de son

adresse actuelle ».

Il y a lieu de relever que les logements mis à disposition de personnes physiques à titre

d’aide sociale par les communes en vertu des dispositions de l’article 1er paragraphe

(3) g) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, comme

en l’occurrence l’appartement sis à L-ADRESSE1.), ne tombent pas sous le champ

d’application de ladite loi.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) ne peut pas invoquer l’article 13 de la loi du 21

septembre 2006 prévoyant la continuation du bail au profit des descendants qui

vivaient en communauté domestique depuis au moins six mois à la date du décès et qui

avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement pendant cette période.

L’occupation des lieux par PERSONNE1.), dictée par des circonstances objectives et

temporaires, à savoir permettre à celui-ci d’habiter auprès de sa mère eu égard à l’état

de santé fragile de cette dernière, doit être qualifiée de convention d’occupation

précaire. En effet, l’accord de volonté d’héberger une personne pendant un certain

temps est à qualifier d’occupation précaire lorsqu’il trouve sa raison d’être dans la

volonté non dissimulée des parties de résoudre des difficultés temporaires réelles de

l’une des parties.

Les relations entre parties ayant été qualifiées, il y a lieu à présent d’examiner si

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK a

valablement introduit sa demande par voie de requête ou citation.

En l’espèce, les parties n’avaient pas conclu de bail, écrit ou verbal, et la loi modifiée

du 21 septembre 2006 ne s’applique pas.

S’agissant en l’espèce d’une demande en déguerpissement et en paiement d’une

indemnité d’occupation qui n’est pas la suite d’une convention, le litige relève de la

compétence d’attribution du juge de paix.

La jurisprudence récente retient que les « demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’un

contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf. TAL 3ième 17 janvier

2023, n° TAL-2022-05449 du rôle ; TAL 3ième 14 mars 2023 n° TAL-2022-04649 du

rôle ; TAL 3ième 23 mai 2023 n° TAL-2023-01493 ; JPL 8 février 2024 L-CIV-704/23 ;

JPE 19 janvier 2024 E-BAIL-540/23 et E-CIV-360/23 ; JPE 2 février 2024 E-BAIL-

396/24).

Il s’ensuit que la demande introduite par voie de requête est à déclarer irrecevable

tandis que la demande introduite par voie de citation est recevable.

En l’occurrence, la convention d’occupation précaire a pris fin le 31 mars 2023 de sorte

que PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK et d’ordonner le déguerpissement

de PERSONNE1.) sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois à

partir de la signification du jugement.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK sollicite

encore la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 650.- € à partir

du 1er avril 2023 jusqu’au départ effectif de PERSONNE1.) du logement.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par

le fait même du maintien de l’occupant dans les lieux. L’indemnité d’occupation

représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux, mais également la

compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des

lieux.

Le montant de l’indemnité due pour occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l’appréciation souveraine des juges du fond. Cette indemnité est généralement

déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties pouvant

cependant démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

Dans une lettre du 14 mars 2024, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA

VILLE D’ETTELBRUCK a reproché à PERSONNE1.) de ne pas « continuer à payer

le loyer convenu entre la commune et votre mère de sorte que le solde de loyer, à ce

jour, s’élève déjà à 7.500 € ».

Il ressort de cette lettre que l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE

D’ETTELBRUCK a réclamé le montant de 7.500.- € pour l’occupation de

l’appartement pendant la période allant du 1er avril 2023 jusqu’au mois de mars 2024,

ce qui correspond à une indemnité mensuelle de 625.- €, charges comprises.

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle redue au même montant que celui qui a été retenu par la demanderesse dans

la lettre du 14 mars 2024, soit à la somme mensuelle de 625.- € (pour l’occupation des

lieux et les avances sur charges) et ce à partir du 1er avril 2023.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ETTELBRUCK ne

justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des rôles introduites par requête du 26 avril 2024 (D-BAIL n°

113/24) et par citation (D-CIV-59/24) du 23 mai 2024;

déclare irrecevable la requête déposée le 26 avril 2024;

déclare recevable la citation du 23 mai 2024;

déclare la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE

D’ETTELBRUCK fondée;

dit que PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre de

l’appartement sis à L-ADRESSE1.);

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans le délai de 2 mois à partir de la signification du présent

jugement,

au besoin,

autorise

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE

D’ETTELBRUCK à faire expulser PERSONNE1.) et tous ceux qui occupent les lieux

de son chef dans les formes prévues par la loi et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

fixe l’indemnité d’occupation à 625.- € par mois à partir du 1er avril 2023;

rejette la demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur

à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en

la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.