Tenant eviction claim dismissed as procedurally inadmissible due to improper service method for non-contractual occupation.

N° 864/24

du 10.07.2024

Audience publique du mercredi, dix juillet deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), fonctionnaire communal, ayant demeuré à L-ADRESSE1.), et

demeurant actuellement à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Joëlle CHOUCROUN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t :

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), sans état connu, ayant demeuré à L-

ADRESSE2.), et demeurant actuellement à L-ADRESSE3.), et

PERSONNE4.), sans état connu, ayant demeuré à L-ADRESSE2.), et demeurant

actuellement à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses,

comparant par Maître Janete SOARES, avocat, en remplacement de Maître Daniel

BAULISCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 22 février 2021 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 7 mai 2021 à 10.00 heures à la Justice de

paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur le mérite

des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 7 mai 2021 l’affaire fut fixée

au mercredi, 22 septembre 2021, pour plaidoiries.

Après une multitude de reports successifs, l’affaire parut utilement à l’audience

publique du mercredi, 15 mai 2024 où les débats eurent lieu comme suit:

Maître Joëlle CHOUCROUN, comparant pour la partie demanderesse, exposa le sujet

de l’affaire et ses moyens.

Maître Janete SOARES, en remplacement de Maître Daniel BAULISCH, comparant

pour les parties défenderesses, fut entendue en ses développements et réponses.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été refixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 22 février 2021,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.), veuve

PERSONNE3.),

et

PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, pour voir dire que les parties sont à considérer

comme occupantes sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2021 de l’immeuble, sis à L-

ADRESSE2.), de les condamner à déguerpir des lieux occupés, de fixer l’indemnité

d’occupation mensuelle de l’immeuble à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au départ

effectif des occupantes à 3.396.- € et de condamner les parties solidairement sinon in

solidum sinon chacune pour sa part au paiement du montant de 3.396.- € par mois, soit

à la date du dépôt de la requête au montant de 6.792.- €.

Il a encore demandé à voir dire que l’attitude adverse lui a occasionné un préjudice qui

s’établit comme suit :

« -

le montant des acomptes payés pour les travaux à réaliser et qui ne peuvent être

réalisés en raison de la présence des vendeurs dans l’immeuble vendu,

-

l’indemnité d’occupation que la partie requérante devra payer à son propre

propriétaire en raison de son départ tardif (départ tardif dû à l’occupation indue de la

maison de ADRESSE2.) par les parties adverses) soit au minimum de EUR 100.- / jour

à compter du 1er mars 2021, jusqu’au jour de son départ effectif (après réalisation des

travaux prévus, avec un minimum de deux mois – durée prévisible des travaux

envisagés) sinon le montant du loyer à payer par le requérant à un tiers en raison du

maintien dans les lieux des parties adverses après le 31/12/2020 ; avec un minimum de

EUR 3.000.- / mois (100 x 30 jours),

-

l’indemnité due pour le stockage des affaires de la partie requérante dans l’attente

de l’occupation de son immeuble avec un minimum de EUR 50.- /jour ».

Il a finalement sollicité l’allocation de la somme de 2.500.- € à titre d’indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que

l’exécution du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) expose qu’il a acquis un immeuble sis à L-ADRESSE2.), suivant acte

de vente du 1er octobre 2020 de PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), et de

PERSONNE4.), que les parties avaient fixé l’entrée en jouissance au 1er janvier 2021,

mais que les parties PERSONNE3.) se sont maintenues dans les lieux vendus au-delà

du 1er janvier 2021. Il soutient que PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), et

PERSONNE4.) sont à considérer comme occupantes sans droit ni titre.

Suivant le dernier état de ses conclusions, PERSONNE1.) réclame les montants

suivants :

I) indemnité d’occupation mensuelle/parties adverses :

janvier, février, augmenté de 2 mois

13.584.- €

II) indemnité d’occupation mensuelle / partie requérante :

1er mars au 30 avril 2021 : deux mois

6.000.- €

III) indemnité de stockage/ partie requérante

1er mars au 30 avril 2021 : deux mois

3.000.- €

IV) montants des acomptes payés pour les travaux

(cf. décompte produit)

37.200.-€

TOTAL :

59.784.-€

Il y a lieu de lui donner acte de l’augmentation de sa demande.

A l’audience publique, PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), et PERSONNE4.)

soulèvent, à titre liminaire, l’irrecevabilité de la demande présentée par voie de requête

en faisant valoir qu’en matière d’occupation sans droit ni titre la demande doit être

introduite par voie de citation.

S’agissant en l’espèce d’une demande en déguerpissement et en paiement d’une

indemnité d’occupation qui n’est pas la suite d’une convention, le litige relève de la

compétence d’attribution du juge de paix.

En ce qui concerne la saisine du juge de paix, la citation est le mode de saisine de droit

commun du juge de paix et la saisine par requête est dérogatoire au droit commun et

doit être spécifiquement prévue par la loi.

L’article 20, figurant sous le chapitre V, de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation prévoit que « la demande portée devant le juge de paix

conformément à l’article 3.3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée par

simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant

d’exemplaires qu’il y a de parties en cause ».

L’article 1er (2) de cette loi dispose que « sous réserve des dispositions des articles 16

à 18, la présente loi s’applique exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit

ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que

soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur

en cas de réaffectation par le locataire en cours de contrat ».

L’article 1er in fine précise encore que « toutefois, pour les immeubles visés au point

a), les dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement des litiges et

celles prévues par le chapitre VIII concernant les dispositions finales, abrogatoires et

transitoires sont applicables. Pour les structures d’hébergement et logements visés aux

points e), f), et g), les dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement

des litiges sont applicables. ».

En l’espèce, les parties n’avaient pas conclu de bail, écrit ou verbal, ou de convention

visée aux articles 1er a), e), f), g) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation de sorte que l’article 20 de cette loi ne s’applique pas.

La jurisprudence récente retient que les « demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’un

contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf. TAL 3ième 17 janvier

2023, n° TAL-2022-05449 du rôle ; TAL 3ième 14 mars 2023 n° TAL-2022-04649 du

rôle ; TAL 3ième 23 mai 2023 n° TAL-2023-01493 ; JPL 8 février 2024 L-CIV-704/23 ;

JPE 19 janvier 2024 E-BAIL-540/23 et E-CIV-360/23 ; JPE 2 février 2024 E-BAIL-

396/24).

En effet, pour ces demandes, le législateur n’a pas prévu de disposition dérogatoire

prévoyant la saisine par voie de requête. A défaut d’une telle disposition dérogatoire,

les demandes en paiement d’indemnités d’occupation qui ne sont pas la suite d’un

contrat de bail doivent être introduites suivant le droit commun, à savoir par citation.

Il s’ensuit que la demande introduite par voie de requête est à déclarer irrecevable.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à

rejeter.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare irrecevable la requête déposée le 22 février 2021;

rejette la demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile;

laisse les frais à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur

à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en

la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.