Court dismisses default judgment appeal and remands case to prove syndics litigation authorization.

Répertoire n° 2278/24

Rôle n° L-OPA2-11097/21

AUDIENCE PUBLIQUE DU 3 JUILLET 2024

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance de contredit

à ordonnance conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, prise en sa qualité de

syndic de la résidence ALIAS1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse originaire,

partie défenderesse sur contredit,

partie défenderesse sur reconvention,

comparaissant par Maître Vanessa FOBER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérante actuellement en

fonctions,

partie défenderesse originaire,

partie demanderesse sur contredit,

partie demanderesse sur reconvention,

comparaissant par Maître Choubeila LAÏB, avocat, en remplacement de Maître

David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits :

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA2-11097/21 rendue le

20 décembre 2021 par Béatrice SCHAFFNER, juge de paix à Luxembourg, la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL fut sommée de payer à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, prise en sa qualité de

syndic de la résidence ALIAS1.), la somme de 1.976,76 euros, avec les

intérêts légaux à partir du jour de la notification de ladite ordonnance jusqu’à

solde.

Cette ordonnance fut notifiée à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL en date du 22 décembre 2021.

Par courrier entré à la Justice de Paix de Luxembourg le 19 janvier 2022, la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL forma contredit contre la

susdite ordonnance.

Sur ce, les parties en litige furent convoquées à l’audience publique du

Tribunal de Paix de et à Luxembourg du 23 mars 2022, à 15 heures, salle

JP.1.19, pour la fixation de l’affaire.

À cette audience, l’affaire fut fixée à celle du 8 juin 2022, à 15 heures, salle

JP.1.19, pour plaidoiries.

Par la suite, les débats furent encore refixés à dix reprises (au 12 octobre

2022, 14 décembre 2022, 22 février 2023, 26 avril 2023, 28 juin 2023, 18

octobre 2023, 13 décembre 2023, 14 février 2024, 27 mars 2024 et finalement,

péremptoirement, au 19 juin 2024, chaque fois à 15 heures, salle JP.1.19).

À l’appel des causes à l’audience publique du 19 juin 2024, les mandataires

des parties préqualifiés firent retenir l’affaire pour plaidoiries et furent ensuite

entendus en leurs moyens et conclusions respectifs.

Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du

3 juillet 2024, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par courrier entré à la Justice de Paix de Luxembourg en date du 19 janvier

2022, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL a formé contredit

à l’ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA2-11097/21 émise par

cette même juridiction en date du 20 décembre 2021 et la sommant de régler

le montant de 1.976,76 euros à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL, prise en sa qualité de syndic de la résidence ALIAS1.), du chef de frais

indûment payés suivant décision prise à l’assemblée générale du 20

septembre 2021.

1)

Les moyens des parties :

Lors des débats à l’audience du 19 juin 2024, le mandataire de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL exposa que son mandant aurait été

le syndic de la résidence ALIAS1.) depuis 2015. Par l’effet des restrictions

dues à la pandémie COVID-19, la société aurait retardé la convocation d’une

assemblée générale, ce qui n’aurait pas plu à certains copropriétaires.

Ceux-ci auraient fait une assignation en référé aux fins de demander la

convocation d’une assemblée générale, ce qui aurait été réalisé par une

ordonnance

n°

2020TALREFO/00376

rendue

par

le

Tribunal

d’Arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de référés, en date du

25 septembre 2020.

L’assemblée générale aurait été convoquée pour le 26 janvier 2021 et il

aurait été décidé de ne pas renouveler le mandat de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL, ceci en l’absence de cette partie.

La société anonyme SOCIETE3.) SA aurait, lors de cette assemblée, reçu

mandat de convoquer une assemblée générale extraordinaire aux fins, entre

autres, de remplacer le syndic. Cette assemblée générale extraordinaire aurait

été convoquée pour le 16 février 2021.

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL se

référa pour ce court rappel des faits à un arrêt n° 100/23 rendu par la 7e

chambre civile de la Cour d’Appel le 5 juillet 2023 sur appel introduit par le

syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS1.) et la société anonyme

SOCIETE3.) SA contre un jugement rendu le 21 avril 2022 sous le n°

2022TALCH20/00048 par le Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg,

vingtième chambre, siégeant en matière civile, lequel aurait annulé les

résolutions prises lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021 ainsi que

toutes celles prises dans les assemblées subséquentes.

Cet arrêt aurait, par réformation du premier jugement, décidé qu’il n’y aurait

pas lieu à annulation des résolutions prises pour les motifs invoqués et aurait

confirmé implicitement, en ce faisant, le mandat de l’actuelle partie requérante.

Le nouveau syndic, à savoir la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL, aurait relevé des incohérences quant aux dépenses réalisées par son

prédécesseur et l’action aurait été lancée aux fins d’obtenir le remboursement

par rapport à six factures qui auraient été contestées.

Le mandataire reprit dès lors les factures contestées pour exposer les

motifs de sa demande et les justifications pour en obtenir le remboursement.



Les factures n° 01071/2018 du 22 octobre 2018 et n° 01250/2019 du

22 octobre 2019 :

Il s’agirait de prestations relatives au nettoyage des avaloirs et syphons

ainsi que l’enlèvement des mauvaises herbes et feuilles mortes aux alentours

du parking de la résidence pour respectivement 234 euros et 292,50 euros.

Ces prestations n’auraient pas été approuvées en assemblée générale et

n’auraient dès lors pas dû être payées. Le règlement de copropriété donnerait

certes mandat au syndic de procéder sans autorisation de l’assemblée

générale, mais ces cas se limiteraient à des urgences ou des recouvrements

de sommes redues. Les prestations concernées en l’espèce ne

correspondraient ni à l’un ni à l’autre des deux cas de figure limitativement

énumérés.

Les travaux auraient par ailleurs été réalisés par la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL elle-même qui se serait dès lors payée ses propres

prestations.

Au regard du défaut d’autorisation, il faudrait constater l’irrégularité des

paiements réalisés et condamner la partie requise à rembourser la somme de

526,50 euros de ce chef.



Les factures n° 202853 du 1er février 2021 et n° 203026 du 1er mars

2021 :

Ces factures correspondraient aux honoraires à percevoir par le syndic en

fonctions, à savoir deux fois 110,88 euros. Or, elles couvriraient une période

pour laquelle la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL n’aurait

plus occupé cette charge alors qu’elle aurait été révoquée conformément aux

assemblées générales, ordinaire et extraordinaire, de janvier 2021 et février

2021, dont l’annulation aurait été levée par la décision de la Cour d’Appel

référencée ci-dessus.

Il y aurait dès lors lieu de condamner la partie requise à rembourser la

somme de 221,76 euros payée indûment.



Les factures n° 202462 du 15 décembre 2020 et n° 203125 du 20 mars

2021 :

La première de ces factures, portant sur 702 euros, correspondrait à des

frais qui auraient encore été indûment réclamés. Il serait parfaitement

impossible de déterminer à quoi toutes ces prestations correspondraient,

fautes de pièces annexées. Le libellé laisserait penser à des honoraires pour

une

affaire

SOCIETE3.)/SOCIETE4.)

qui

seraient

deux

sociétés

copropriétaires. Or, faute de pièces, l’objet de la redevance serait

indéterminable.

La seconde facture, portant sur 526,50 euros, correspondrait suivant son

libellé à des frais générés par la remise de dossiers au nouveau syndic.

Il y aurait en effet eu rétention des dossiers par la société requise et

désormais seraient réclamés des honoraires pour le travail qu’aurait généré

une telle remise.

Or, de tels honoraires pour une telle prestation ne seraient pas visés au

contrat du syndic et ne sauraient dès lors être dus. Il résulterait par ailleurs de

la doctrine qu’il ne saurait y avoir de facturation pour les travaux générés par

la remise de dossiers.

Il y aurait dès lors lieu de demander également le remboursement de la

somme de 1.228,50 euros de ce chef.

Le mandataire de la partie requérante entendit encore soulever le conflit

d’intérêts devant exister dans le chef de l’étude d’avocats mandatée pour

représenter la partie actuellement requise dont un avocat aurait représenté les

intérêts de l’un des copropriétaires lors des assemblées générales litigieuses.

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

souleva in limine litis l’irrecevabilité de l’action du syndic actuel au vœu de

l’article 14.4 de la loi du 16 mai 1975 relative à la copropriété telle que modifiée.

Le syndic aurait seul qualité pour représenter le syndicat

des

copropriétaires en justice et ne pourrait le faire que suivant décision expresse

de l’assemblée générale des copropriétaires lui donnant ce mandat.

Des exceptions seraient prévues par la loi, notamment quant au

recouvrement de sommes redues, en cas de situation urgente ou pour le

respect et l’exécution du règlement d’ordre interne.

La présente action en justice ne correspondrait à aucune des exceptions

prévues par la loi, mais la partie qui s’en prévaudrait ne justifierait pas du

mandat exprès lui donné pour exercer cette action en justice.

Une action introduite en dehors de tout mandat donné par les

copropriétaires en assemblée générale encourrait la nullité. Tel serait le cas

en l’espèce.

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL prit

sur ce la parole pour conclure au rejet de cette demande qui n’aurait pas été

comprise dans le contredit et ne devrait dès lors pas être retenue.

Il se prévalut également d’une assemblée générale de septembre 2021 qui

aurait donné mandat au syndic actuellement demandeur de procéder en

justice contre le syndic sortant.

La partie défenderesse reprit la parole pour maintenir ses conclusions de

nullité de la demande alors qu’aucune pièce n’aurait été communiquée

relativement au mandat attribué. Elle estimerait que la partie demanderesse

aurait disposé de plus de deux années durant lesquelles l’affaire aurait été

régulièrement remise pour compléter ses pièces et fit part au Tribunal de son

refus ferme à voir autoriser celle-ci à verser en cours de délibéré une pièce

aussi importante. Elle s’opposa également à toute remise de l’affaire.

Concernant la remarque relative à une avocate de l’étude qui aurait un

conflit d’intérêts, le mandataire de la partie défenderesse entendit préciser que

la personne concernée aurait récemment changé d’étude et ne ferait partie du

cabinet WESTLEGAL AVOCATS que depuis peu de temps.

Avant, cet avocat aurait en effet représenté les intérêts d’un des

copropriétaires à l’une des assemblées générales visées par l’arrêt de 2023,

mais ceci dans le cadre de ses fonctions dans une autre étude d’avocats. Cette

personne n’aurait pas été impliquée dans le présent dossier et ne serait dès

lors aucunement sujet à un conflit d’intérêts.

Quant au fond, il y aurait lieu de relever le défaut de loyauté dans le chef de

la partie demanderesse. Il appartiendrait à chaque partie de se procurer les

pièces nécessaires pour prouver sa cause et de les produire en justice. Or, il

serait apparent que des documents seraient manquants pour ne pas avoir été

produits par la société actuellement requérante, passant ainsi sous silence des

éléments factuels importants. Sans ces informations, le litige serait tout

simplement incompréhensible.

Le mandat de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aurait

été contesté et il faudrait retenir que par décision du Tribunal d’Arrondissement

du 21 avril 2022, les assemblées générales, ordinaire et extraordinaire, s’étant

tenues depuis janvier 2021, auraient été annulées.

Cette situation aurait eu pour conséquence que la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL aurait été maintenue dans ses fonctions et qu’elle

aurait en effet conservé son mandat de syndic pour le syndicat des

copropriétaires de la résidence ALIAS1.).

Ce n’aurait été que suite consécutivement à l’arrêt du 5 juillet 2023 que les

différentes assemblées auraient été maintenues, ceci par réformation du

premier jugement, sans pour autant imposer une quelconque rétroactivité. Il

s’ensuivrait que la société actuellement requise aurait à juste titre agi dans le

respect du syndicat et des copropriétaires, de sorte que les factures émises

seraient manifestement fondées et justifiées.

Il faudrait aussi rappeler que certaines de ces factures seraient bien

antérieures aux problèmes juridiques rencontrés et énoncés ci-dessus, datant

notamment de 2018 et 2019. Ainsi, les deux premières factures contestées

correspondraient à des mandats donnés et renouvelés annuellement en

faveur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL par

l’assemblée générale, ce qui résulterait par ailleurs des procès-verbaux

afférents.

Ces prestations auraient été visées par les assemblées générales tenues

depuis et n’auraient jamais été contestées. À l’instar du mandat, elles auraient

été renouvelées d’année en année.

L’arrêt de 2023, à sa page 16, ferait état des conflits d’intérêts qui auraient

été invoqués dans la copropriété par rapport aux copropriétaires majoritaires

et minoritaires. Il s’agirait notamment de la société anonyme SOCIETE3.) SA

qui semblerait avoir un intérêt manifeste à changer de syndic, ceci pour des

raisons non autrement élucidées.

Il faudrait également se poser des questions quant à la procédure

employée. La demanderesse aurait introduit une requête en ordonnance

conditionnelle de paiement comme s’il s’agissait de factures à payer, ce qui ne

serait manifestement pas le cas. Il serait difficile d’établir pour quelle raison

ces montants seraient dus.

La rétention de dossiers telle qu’énoncée par la demanderesse serait

formellement contestée. Il résulterait des pièces versées et des différents

échanges entre parties que durant le confinement, il n’était pas possible de

tenir une assemblée générale. Or, le syndicat aurait pris des mesures à l’insu

du syndic en fonctions.

Lorsque le nom du nouveau syndic eut été transmis, il se serait avéré qu’il

s’agissait d’une société spécialisée en informatique, non d’une société

autorisée à agir comme syndic. Dans le doute et aux fins de sauvegarder les

intérêts des copropriétaires, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL aurait tenté d’obtenir de plus amples renseignements, ce qui résulterait

de son courriel du 13 avril 2021 à l’attention de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL, lui demandant une copie de son autorisation de

commerce mentionnant qu’elle est autorisée à exercer en qualité de syndic

professionnel au Luxembourg. En attendant l’obtention de cette confirmation,

la société aurait en effet retenu les dossiers qui auraient été transmis une fois

que la qualité adverse aurait été confirmée.

La partie requise conclut dès lors à voir déclarer l’ordonnance conditionnelle

de paiement nulle, voire irrecevable pour avoir été introduite par un syndic non

pourvu du mandat indispensable de l’assemblée générale des copropriétaires,

sinon, subsidiairement, à voir débouter la partie requérante de l’ensemble de

ses prétentions pour ne pas être fondées, voire justifiées.

À titre reconventionnel, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL demanda l’allocation d’une indemnité de procédure majorée par rapport

à celle sollicitée dans le contredit, à savoir 1.500 euros au lieu de 800 euros

ainsi qu’une indemnité pour frais d’avocats engagés pour 4.000 euros.

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL se

borna à contester les demandes adverses qui seraient surfaites et maintint son

argumentation quant à un conflit d’intérêts au sein de l’étude adverse.

2)

La motivation :

Le Tribunal se trouve saisi d’une demande en remboursement de montants

qui auraient été indûment payés à un syndic, introduite par un autre syndic

entretemps en fonctions.

Il échoit de préciser que contrairement aux moyens avancés par l’avocat de

la demanderesse, « le contredit peut être formé sans formes particulières au

greffe du tribunal de paix. On a toujours considéré qu’il n’a pas besoin d’être

motivé d’une façon circonstanciée et que la motivation peut être fournie en

cours de procédure » (cf. Thierry HOSCHEIT, « Le droit judiciaire privé au

Grand-Duché de Luxembourg », n° 605, page 320).

Il est également de jurisprudence qu’il faut et qu’il suffit que le contredit ne

fasse état que de moyens sommaires, permettant de constater la contestation

de la demande, sans que des moyens plus précis ne soient nécessaires.

La demande faite pour la première fois et in limine litis à la barre d’audience

est dès lors recevable.

Il résulte de l’article 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de

la copropriété des immeubles bâtis que sauf dans certains cas de figure

clairement déterminés, il est défendu « au syndic d’entamer une action en

justice sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Une action en justice entamée sans cette autorisation sera déclarée

irrecevable » (cf. Georges KRIEGER, « La Copropriété », n° 143, page 170).

Force est de constater que malgré les assertions avancées par l’avocat de

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL que son mandant

dispose bien d’une autorisation d’agir en justice contre la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL lui donnée par l’assemblée générale

s’étant tenue en septembre 2021, aucun document afférent n’a été versé en

cause, ni même communiqué à la partie contre laquelle l’action est introduite.

Le Tribunal a constaté que l’instance a été pendante durant plus de deux

années et refixée à dix reprises avant que le juge ne fixe l’affaire

péremptoirement aux fins d’obliger les parties à plaider leur dossier.

La partie requérante insista à pouvoir fournir la preuve de l’existence de son

mandat, ce que la partie adverse contesta en faisant état de ne pas avoir eu

communication d’une telle pièce.

Il y a lieu de relever que suivant la doctrine et la jurisprudence, il faut en

principe que le syndic dispose de cette autorisation antérieurement à

l’introduction de l’action en justice, mais qu’une régularisation est possible en

cours d’instance (cf. Georges KRIEGER, « La Copropriété », n° 144, pages

173 et 174).

En conséquence, devant l’affirmation de la partie demanderesse qu’elle

dispose effectivement d’une autorisation lui donnée par une assemblée

générale, le Tribunal doit lui permettre de justifier de cette circonstance.

Il échoit par conséquent, avant tout autre progrès en cause, de prononcer

la rupture du délibéré et de refixer l’affaire à l’audience plus amplement reprise

au dispositif du présent jugement aux fins de permettre à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de justifier du mandat lui donné par

l’assemblée générale en septembre 2021.

Les autres demandes sont réservées.

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance

de

contredit

à

ordonnance

conditionnelle

de

paiement,

statuant

contradictoirement entre parties et en dernier ressort,

reçoit le contredit en la pure forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL du

moyen de nullité invoqué à la barre d’audience,

le dit recevable,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne la rupture du délibéré et refixe l’affaire à l’audience du 9 octobre

2024, 15.00 heures, salle JP.1.19, aux fins de permettre à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de justifier du mandat lui donné par

l’assemblée générale s’étan tenue en septembre 2021 pour agir en justice

contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL pour restitution de

paiements indûment faits,

réserve les autres demandes.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal à

Luxembourg, par Nous Anne-Marie WOLFF, juge de paix, assistée du greffier

Lex BRAUN, avec lequel Nous avons signé le présent jugement, le tout date

qu'en tête.

Anne-Marie WOLFF

Lex BRAUN