Tenant claims rent reduction and overpayment; landlord argues heating system change justifies current rent.

Répertoire No. 2281/24

L-BAIL-431/23

Audience publique extraordinaire du 3 juillet 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-

ADRESSE1.)

)

PERSONNE2.),

demeurant

actuellement

à

L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Céline CORBIAUX, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE3.), et

)

PERSONNE4.),

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Gwendoline BELLA, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 juin

2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 21 août 2023.

Lors de la prédite audience, Maître David YURTMAN se présenta pour les

parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 25 octobre 2023. Par la suite, elle fut refixée aux 15 janvier

2024, 18 mars 2024 et puis au 17 juin 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Céline CORBIAUX et Maître Gwendoline BELLA, en remplacement

de Maître David YURTMAN, furent entendues en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 30 juin 2023, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, aux fins de :



condamner les parties défenderesses au paiement des surcoûts

relatifs à l’installation des convecteurs électriques en lieu et place

du système de chauffage au fioul coupé par les propriétaires en

2019, à hauteur de 2.797,58,-EUR (deux mille sept cent quatre-

vingt-dix-sept euros et cinquante-huit cents) + PM (à réception du

décompte de juin 2022 à juin 2023, sous réserves d’augmentations

ultérieures à réception des dernières factures SOCIETE1.)),



fixer le loyer au montant de 800,- EUR par mois à compter du 7

mars 2021, sinon à compter du 18 novembre 2021,



rembourser le trop payé au titre des loyers de mars 2021 à juin

2023, soit 28 mois x 400 = 11.200,- EUR, sinon de décembre 2021

à juin 2023, soit 19 mois x 400,00 = 7.600,00,- EUR, sous réserve

des loyers à échoir après l’introduction de la présente requête

introductive,



enjoindre, sous astreinte de 50,-EUR par jour de retard à compter

du jugement à intervenir aux propriétaires des lieux de dresser un

décompte des charges annuelles depuis l’entrée dans les lieux par

les locataires, ensemble avec les pièces justificatives, et de

rembourser, le cas échant, le surplus des avances sur charges trop

payées,



condamner les parties défenderesses au paiement du montant de

10.000,- EUR au titre du trouble de jouissance ainsi qu’au paiement

du montant de 5.000,00,- EUR au titre du trouble moral.

Les parties requérantes sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, et elles demandent à voir ordonner l’exécution provisoire

du jugement à intervenir ainsi que la condamnation des parties

défenderesses au frais et dépens de l’instance ainsi qu’au remboursement

de la somme de 4.350,- EUR engagées au titre des frais d’expertise.

Les faits constants et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu en date du 30 novembre 2013, avec effet au

1er décembre 2013 pour une année, bail renouvelable par tacite

reconduction d’année en année, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont

donné en location à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), et à

PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE3.), contre paiement d’un

loyer de 1.200,- EUR ainsi que des avances mensuelles sur charges de

100,- EUR.

Suivant courrier daté du 7 mars 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

dénoncent aux propriétaires de leur appartement avoir des problèmes

d’humidité engendrant l’apparition de moisissures depuis le remplacement

de la chaudière au fioul par des radiateurs électriques.

Par requête déposée en date du 18 novembre 2021 au tribunal de paix de

et à Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la

convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de

paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de référé de bail à loyer,

pour voir nommer un expert avec la mission suivante :



constater la présence de champignons, taches, moisissures et

substances toxiques se trouvant sur les murs, plafonds et sols dans

le lieu d’habitation des locataires PERSONNE1.)/PERSONNE2.)

sis à ADRESSE3.), ainsi que toute dégradation non imputable à

l’usure normale,



en déterminer la nature, les causes et origines,



décrire les conséquences et effets sur l’organisme de la présence

de ces champignons, moisissures et substances toxiques se

trouvant

dans

le

lieu

d’habitation

des

locataires

PERSONNE1.)/PERSONNE2.),



préconiser les mesures pour remédier à ces problèmes d’humidité

et en chiffrer le coût,



constater l’isolation mise en place avec de simples planches par le

propriétaire entre la cuisine des lieux loués et la nouvelle

construction réalisée par les propriétaires des lieux sur la terrasse

du locataire et préconiser une remise en état en bonne et due

forme, sinon en chiffrer le coût,



constater que les propriétaires des lieux ont modifié le système de

chauffage au fioul en installant des convecteurs électriques

défectueux,



en chiffrer l’impact et le coût produit sur la location des parties

requérantes,



se prononcer sur une diminution du prix de loyer, respectivement

en évaluer le montant au vu des désordres éventuels et dans

l’affirmative en chiffrer l’import.

Suivant ordonnance rendue le 10 février 2022, le juge de paix de céans

siégeant en matière de référé de bail à loyer, a fait droit à la demande des

parties requérantes, sauf en ce qui concerne la mission d’évaluer les

conséquences éventuelles de la présence de champignons, moisissures

et substances toxiques pour la santé des parties requérantes.

Un point supplémentaire est également rajouté à la mesure d’expertise, à

savoir pour l’expert de « préciser si l’usage et l’entretien fait par

PERSONNE1.), épouse

PERSONNE2.), et par

PERSONNE2.)

de

l’appartement loué a été à l’origine ou a eu une influence sur les éventuels

désordres qui pourront être constatés. »

Dans son rapport du 4 novembre 2022, l’expert Bertrand SCHMIT retient

comme origine des désordres constatés dans l’appartement précité les

causes suivantes :



Absence de chauffage ou chauffage insuffisant,



Absence d’aération ou aération insuffisante,



Remplacement d’un chauffage central au fioul par des convecteurs

électriques,



Une autre cause éventuellement envisageable est le fait que les

murs

extérieurs

de

l’appartement

ne

sont

pas

isolés

thermiquement, ce qui provoque indéniablement des ponts

thermiques importants, favorisant la condensation de la vapeur

d’eau présente dans l’air ambiant du lieu d’habitation au niveau de

ces points froids,



De plus, après avoir examiné l’extérieur de ces murs, il apparaît

que les enduits présentent certaines défaillances, lesquelles

pourraient également engendrer d’éventuelles infiltrations d’eau en

période de fortes précipitations.

Plus particulièrement, concernant l’entretien et l’usage effectué par les

parties requérantes de l’appartement donné en location, l’expert conclut

que celui-ci est éventuellement partiellement à l’origine des désordres qui

ont été constatés, au cours de la visite des lieux du jeudi 17 mars 2022.

Les locataires n’auraient pas utilisé les radiateurs électriques à convection

se trouvant dans le logement bien que ces derniers étaient en état de

fonctionnement contrairement aux affirmations des parties requérantes,

pour utiliser à leur place des radiateurs électriques mobiles et des poêles

à huile pour se chauffer.

Concernant l’isolation de la cuisine et l’accès à la terrasse du logement,

l’expert relève qu’une porte coulissante a été condamnée et bloquée par

le propriétaire de l’appartement, pour interdire aux locataires cet accès à

la terrasse.

Quant à la surconsommation d’électricité alléguée par les parties

requérantes qui serait due au fait que le système de chauffage au fioul a

été remplacé, l’expert indique dans son rapport ne pas pouvoir chiffrer ce

poste en l’absence de pièces permettant de chiffrer l’impact de ce

changement. Cependant, l’expert a relevé qu’un système de chauffage

électrique est beaucoup moins efficace et engendre nécessairement des

coûts plus élevés en matière d’énergie.

Finalement quant à la question de se prononcer sur une diminution du prix

du loyer, respectivement en évaluer le montant au vu des désordres

éventuels et dans l’affirmative en chiffrer l’impact, l’expert conclut que le

loyer initial de 1.200,- EUR au vu des désordres et du manque de

commodité, de chauffage et d’accessibilité à une terrasse extérieure, paraît

trop élevé, au regard du bien loué. Il estime qu’un montant de 800,00 EUR,-

ainsi que de 100,00,- EUR d’avances sur charges, soit 900,00,- EUR par

mois, serait plus en adéquation « avec les équipements, les prestations

proposées, l’état d’insalubrité et les désagréments à subir par les locataires

de cet appartement ».

En date du 17 février 2023, les parties défenderesses notifient la résiliation

du contrat de bail précité aux parties requérantes moyennant préavis de 6

mois.

Les prétentions et moyens des parties

A

l’audience

des

plaidoiries,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

augmentent leur demande en remboursement des loyers à hauteur de 38

mois en tout, alors qu’ils auraient quitté les lieux en date du 3 juin 2024.

Il échet de leur en donner acte.

Ils soutiennent tout comme lors de l’audience de référé que les désordres

en question et notamment les moisissures seraient apparues suite à

l’intervention des bailleurs au mois de juin 2019 consistant à remplacer le

chauffage au fioul par de simples convecteurs électriques.

Les bailleurs auraient également entrepris des travaux de construction en

empiétant sur la terrasse louée par les locataires en dehors de toute

autorisation de l’administration communale et auraient ainsi adjoint une

nouvelle construction à la cuisine de l’appartement loué, sans assurer un

accès aux parties requérantes. Ils reprochent encore aux bailleurs de ne

pas avoir procédé à une isolation conforme entre la cuisine et la nouvelle

construction érigée illégalement. De simples planches en bois feraient

office de séparation ce qui laisserait entrer le froid et l’humidité.

Les parties requérantes font encore valoir qu’à ce jour, elles n’auraient

pas reçu de décomptes charges en bonne et due forme et ne

disposeraient que de quelques factures communes pour toute la

résidence, dans laquelle se situait l’appartement loué.

Elles estiment finalement pouvoir encore réclamer séparément les

surcoûts en matière d’énergie, étant donné que l’expert n’aurait pas pris

en compte ce poste dans son rapport d’expertise.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont plaidé

que lors de la visite des lieux effectuée par l’expert judiciaire Bertrand

SCHMIT, ce dernier aurait constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

n’utilisaient pas les radiateurs électriques mis à leur disposition bien que

ces derniers étaient en état de fonctionnement contrairement aux

affirmations des requérantes, tout comme le système de VMC qui était

également éteint.

Ainsi, les dégâts constatés par l’expert et notamment les moisissures,

seraient dus au mode de vie des requérants qui n’aéreraient pas

correctement l’appartement et qui se chaufferaient avec des lampes au

pétrole au lieu d’utiliser les radiateurs mis à leur disposition. A ce titre, les

parties défenderesses ont formulé une offre de preuve afin d’établir ce fait,

tout comme la possibilité pour les requérants d’accéder à la terrasse

litigeuse.

Plus particulièrement, les parties défenderesses ont plaidé que la

demande en diminution de loyer serait irrecevable au motif que seul la

Commission des Loyers serait compétente pour ordonner pareille chose.

En outre, elles ont contesté tant dans son principe que dans son quantum

le préjudice pour trouble de jouissance allégué par les

parties

demanderesses, alors que ces dernières n’auraient pas fait usage du

bien loué en bon père de famille. Ce poste ferait encore double emploi

avec la demande en réduction de loyer et serait encore à rejeter pour ce

motif.

Elles ont encore fait valoir que les locataires avaient en cours de bail eu

accès à une terrasse ne faisant pas partie du bail initial et qu’ils avaient

accès à trois chambres, de sorte qu’ils n’auraient pas été troublés dans

leur jouissance des lieux.

En outre, les postes de préjudice moral et d’indemnité de procédure sont

contestés tant en leur principe que dans leur quantum.

Quant aux frais d’expertise, ceux-ci seraient à rejeter et à titre subsidiaire,

il conviendrait d’instaurer un partage à hauteur de 50% en raison du

défaut d’entretien retenu dans le chef des locataires.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant au surcoût d’électricité, à la réduction de loyer et aux troubles de

jouissances

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la

nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. de délivrer au preneur la chose louée,

2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a

été louée,

3. d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur ne répond cependant pas des fautes du locataire.

Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la

chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant

la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,

autres que les locatives.

Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou

réparations qui s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement

et complètement de la chose louée.

Le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée.

Cette obligation découle directement du contrat de bail dont l’objet est

précisément la jouissance de la chose. La garantie de la jouissance

paisible a en effet pour base la responsabilité contractuelle. Tenu de

procurer au preneur la jouissance paisible, le bailleur est responsable sur

base des obligations légales des troubles de jouissance qui, d’après le droit

commun de la responsabilité contractuelle, lui sont imputables (cf. Yvette

Merchiers, Le bail en général no 181).

Lorsque l’exécution en nature n’est plus possible, il y a lieu à exécution par

équivalent : c’est-à-dire condamnation à des dommages et intérêts pour le

préjudice encouru par le preneur suite au trouble causé par le bailleur (cf.

Yvette Merchiers, op. citée no 196).

Le bailleur doit, par conséquent, s’abstenir de tout acte qui compromet le

droit du preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués.

Il s’en résulte que le bailleur, qui prive le preneur d’une partie du confort lui

assuré par le contrat de bail, trouble sa jouissance.

La garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur

l’obligation de s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur

un trouble de jouissance de la chose louée, telle qu’elle existait au moment

du contrat (cf. Henri de Page: Les principaux contrats, t. 4, no 605).

De l’autre côté, l’obligation d’user en bon père de famille de l’immeuble

loué oblige le locataire, gardien du bien loué, d’avertir sans retard le bailleur

des réparations à effectuer à l’immeuble loué, respectivement des

dégradations y survenues. Le locataire, gardien du bien loué, dès qu’il lui

est délivré, lui en assure la jouissance, usant de la chose pour son compte

il la conserve sous sa surveillance, sa direction et son contrôle.

De prime abord, le tribunal tient à relever que les parties requérantes

sollicitent deux fois l’indemnisation du même préjudice en demandant

l’allocation de la somme de 10.000.- EUR à titre de perte de jouissance et

le remboursement de loyer pour un montant total de (38* 400) 11.400,-

EUR, de sorte qu’il y a eu lieu de toiser ces deux demandes en tant qu’un

seul et unique poste de préjudice ayant pour base légale les articles 1719

et suivants du Code civil.

Dans la mesure où les parties requérantes ne formulent pas de demande

en réduction de loyers à échoir, mais le remboursement des loyers

antérieurs d’ores et déjà versés, il n’y pas lieu d’analyser le moyen de

nullité soulevé par les parties défenderesses quant au fait que seul la

Commission des loyers serait compétente pour ordonner une réduction de

loyer.

Il est constant en cause et non contesté par les parties défenderesses que

les parties requérantes ont dénoncé en date du 7 mars 2021 que le

logement qu’ils occupaient était affecté de désordres, notamment de

problèmes d’humidité et de moisissures. PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont encore introduit une action en référé afin de faire constater les

désordres et d’y faire remédier par les bailleresses.

Il en découle que la condition que le locataire doit avertir le bailleur est

remplie en l’espèce.

Quant au bienfondé de la demande des requérants, il est de principe que

la preuve de la réalité et de l’étendue du trouble de jouissance allégué

incombe au locataire.

Le bailleur, étant contractuellement obligé de procurer une jouissance

normale et complète, est tenu à garantie, quelle que soit l’origine du vice. Il

importe peu que le vice provienne d’un tiers ou du bailleur lui-même, qu’il

existe dès avant le bail ou qu’il survienne seulement au cours du contrat,

ou encore qu’il soit inconnu du bailleur. Mais il faut toujours que le vice

provienne de la chose même pour que la garantie joue.

Toutefois, si les dégradations proviennent d’un mauvais usage ou d’un

manque d’entretien et de surveillance de la part du locataire, le bailleur

n’aura pas à en répondre (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition

1997 n° 166, p.172 ; TAL, 15 février 2011, numéro 134345 du rôle ; TAL,

18 février 2014, numéro 156090 du rôle ; TAL, 16 février 2018, numéro

185.552 du rôle ; TAL, 23 avril 2021, numéro TAL-2020-02870 du rôle).

Il ressort du contrat de bail et notamment du descriptif du bien loué que ce

dernier est équipé d’un chauffage au fioul. Il appert encore de ladite

convention que deux des chambres du bien loué donnent accès à la

grande terrasse et que la cuisine donne accès au grand balcon. Il n’est pas

contesté que le chauffage au fioul a été remplacé par des radiateurs

électriques.

En l’espèce, une expertise judiciaire a été réalisée dont les constatations

n’ont pas été critiquées par les parties. Les parties n’ont pas rapporté

d’éléments nouveau à l’audience venant remettre en cause les conclusions

de l’expert SCHMIT, de sorte qu’il y a lieu d’entériner les conclusions du

rapport précité. L’offre de preuve formulée par les parties défenderesses

qui ne porte pas sur des faits précis et qui pour partie vise à établir des

éléments déjà contenus dans le prédit rapport est à rejeter pour ne pas être

pertinente.

L’expertise judiciaire réalisée en cause retient que le remplacement de la

chaudière par un système de chauffage à base de radiateurs électriques

est une des causes des désordres ayant affecté le bien loué. L’expert

Bertrand SCHMIT

a encore relevé que les murs extérieurs de

l’appartement ne sont pas isolés thermiquement et que ces murs au niveau

des enduits présentent certaines défaillances, lesquelles pourraient

également engendrer d’éventuelles infiltrations d’eau en période de fortes

précipitations.

En l’occurrence, c’est dès lors par le fait du bailleur que les dégradations

affectant l’appartement loué sont apparues, à savoir le remplacement du

système de chauffage au fioul par un système à radiateurs électriques

inapproprié, et le défaut d’entretien des enduits recouvrant les murs ainsi

que d’un défaut d’isolation correcte de ceux-ci.

L’expert a cependant également retenu une faute dans l’usage fait des

locataires du bien loué, dans la mesure où ils n’auraient pas ou pas

suffisamment chauffé et aéré le bien en question.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que l’humidité et les

moisissures sont en partie imputables au mauvais usage locatif et en partie

inhérentes à la structure même de l’appartement

qui n’est pas

correctement isolé, et, partant, en partie constitutives d’un vice au sens de

l’article 1721 du code civil.

Le défaut d’entretien correcte des enduits ainsi que le remplacement en

cours de bail du système de chauffage par un autre inadapté aux lieux

constituent des faits du bailleur empêchant une jouissance paisible.

Il est encore constant en cause au vu des constatations de l’expert que la

porte coulissante de la cuisine a été condamnée empêchant ainsi l’accès

à la terrasse qui pourtant fait partie du bien loué, de sorte que la

responsabilité des parties défenderesses est dès lors encore engagée sur

base de l’article 1720 du Code civil.

Il y a lieu de fixer le début de la période où les troubles se sont manifestés

au 7 mars 2021, date à laquelle les parties requérantes ont adressé un

courrier aux bailleurs se plaignant de problèmes d’humidité et de

moisissures.

Il est également constant en cause et non contesté qu’aucune des mesures

préconisées par l’expert Bertrand SCHMIT afin de remédier aux désordres

n’a été réalisée par les bailleresses, de sorte que le trouble a perduré

jusqu’à la sortie des locataires en date du 3 juin 2024.

Compte tenu de l’importance de l’humidité et des moisissures telle que

reprise dans le rapport d’expertise et des clichés y annexés, tout en

prenant en compte la condamnation de la porte coulissante de la cuisine

et le manque de confort engendré par le changement du système de

chauffage, mais également de la responsabilité partagée des bailleresses

et des locataires y relative tel que retenue ci-avant, le préjudice subi par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est adéquatement indemnisé par le

remboursement d’un tiers des loyers versés durant la période pendant

laquelle les troubles ont persisté, tel que préconisé par l’expert.

Les parties défenderesses sont partant condamnées solidairement, à

payer aux partie requérantes la somme de (400 x 38) = 15.200 EUR,- pour

la période du 7 mars 2021 au 3 juin 2024.

Il n’y a cependant pas lieu à une condamnation supplémentaire pour la

somme de 10.000,- EUR sollicitée par les parties requérantes, qui fait

double emploi avec le préjudice déjà retenu par le tribunal.

Dans la mesure, où l’expert SCHMIT a déclaré ne pas pouvoir chiffrer le

surcoût en matière d’électricité en l’absence de pièces probantes, qui en

l’espèce font toujours encore défaut, et qu’il a été tenu compte par l’expert

des inconvénients dus au remplacement du système de chauffage au fioul

par des radiateurs électriques lorsqu’il s’est prononcé sur la diminution du

prix du loyer, il y a lieu de rejeter cette demande.

L’indemnisation pour préjudice moral

Le caractère réparable des troubles de jouissance, celui-ci comporte d’une

part « la privation effective de la disponibilité de la chose durant son

endommagement ou le temps jusqu’à son remplacement, ce qui constitue

un préjudice matériel, et d’autre part, les tracasseries de toutes sortes

engendrées par cette indisponibilité et les démarches que la victime doit

effectuer pour parvenir à l’effacement de son préjudice, ce qui constitue

plutôt un préjudice d’ordre moral difficilement évaluable en argent. » (La

responsabilité civile, Georges RAVARANI, 3ème édition, 2014, p 1145).

En l’espèce, il y a lieu de constater que les parties requérantes n’avancent

pas d’éléments caractérisant l’existence d’un préjudice moral dans leur

chef, alors que le manque de confort et notamment le froid subi, relève du

préjudice matériel pour l’indisponibilité de la chose, notamment de

l’absence d’un chauffage adéquat. Cette demande afférente est dès lors à

déclarer non fondée.

Quant aux décomptes charges

Le régime usuel est un décompte annuel des frais, dont il résultera un solde

créditeur ou débiteur du locataire après déduction des acomptes qu’il a

versés. Rien n’empêcherait cependant le bailleur de faire un décompte

seulement en fin de bail, sauf stipulation contraire du contrat. Si la loi ne

prévoit pas expressément la nécessité d’un décompte, cette obligation

découle cependant implicitement du fait que, d’une part, le bailleur doit

justifier les frais qu’il met à charge du locataire et que, d’autre part, il doit

tenir compte des avances payées par ce dernier. Ce décompte est

normalement fait à la fin d’un exercice, même si la loi ne fixe ni de délai

précis, ni de forme particulière (Lex THIELEN, Le contrat de bail, éd.

Promoculture-Larcier 2013, no 314).

En l’occurrence, il ressort du contrat de bail conclu entre parties que le

locataire devra verser régulièrement tous les mois au propriétaire une

avance, de 100.- EUR à titre d’acompte sur les frais communs leur

incombant pour le chauffage, l’eau et l’électricité des communs ainsi “que

toute autres charges survenant et qui sont à charge du locataire”.

Il résulte des éléments versés en cause, et notamment des factures

d’électricité et des taxes communales, qui sont directement adressées à

PERSONNE3.), que les décomptes litigieux ne sont pas soumis à la

législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A l’audience, les parties défenderesse ont fait valoir qu’ils ont entretemps

versé les décomptes pour les années 2019 à 2022 aux parties requérantes

avec les pièces afférentes.

Le tribunal considère, conformément aux développements des parties

requérantes, que le « décompte versé en cause », consistant à diviser

plusieurs postes de frais à part égale ne saurait constituer de décompte

annuel en bonne et due forme, alors qu’aucune répartition en fonction des

tantièmes et aucune consommation individuelle n’a été effectuée.

Il s’ensuit, au vu des pièces versées aux débats, que la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est fondée et qu’il y a lieu de condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de remettre aux parties requérantes les

décomptes annuels pour la période allant du 1er décembre 2013 au 3 juin

2024 sous peine d’une astreinte de 20,- euros par jour de retard. L’astreinte

commencera à courir après écoulement d’un délai d’un mois à compter de

la notification du présent jugement.

Le tribunal limite le montant de l’astreinte à 1.000,- EUR.

La demande en « remboursement d’un éventuel surplus d’avances sur

charges trop payées » est dès lors à réserver dans l’attente de

l’accomplissement par les parties défenderesses de la mesure précitée.

Quant aux demandes accessoires

Il convient de réserver la demande d’indemnité de procédure ainsi que les

frais et dépens d’instance, le litige n’étant pas encore intégralement

tranché.

Quant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir, aux termes de

l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution

pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution

provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare les demandes recevables ;

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande relative au remboursement des loyers ;

déclare la demande en remboursement de loyers fondée pour la somme

de 15.200,- EUR (quinze mille deux cents ) avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, à savoir sur la somme de 11.200,- EUR (onze

mille deux cents) à partir du 30 juin 2023 et sur la somme de 4.000,- EUR

(quatre mille) à partir du 17 juin 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 11.200,- EUR (onze mille

deux cents) avec les intérêts légaux à partir du 30 juin 2023 ainsi que la

somme de 4.000,- EUR (quatre mille) avec les intérêts légaux à partir du

17 juin 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

déboute

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

de leur demande

en

indemnisation de leur préjudice moral ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.), solidairement, à remettre à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) les décomptes annuels pour la période

allant du 1er décembre 2013 au 3 juin 2024 sous peine d’une astreinte de

20,- euros par jour de retard et par décompte commençant à courir après

écoulement d’un délai d’un mois à compter de la notification du présent

jugement ;

limite le montant de l’astreinte à 1.000,-EUR (mille) ;

sursoit à la demande en remboursement d’un éventuel surplus d’avances

sur charges trop payées;

fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du lundi, 16

décembre 2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15 ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

réserve l’indemnité de procédure ainsi que les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière