Court allows tenant's opposition to landlord's eviction, ordering payment of arrears and procedural fees.

Rép. no. 2268/24

Dossier no. L-BAIL-534/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

2 JUILLET 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et sur

opposition, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE

SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

partie défenderesse sur opposition,

comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés S.à

r.l., inscrite à la liste V du barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro

NUMERO1.), représentée aux fins des présentes par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg,

ET

SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse,

partie demanderesse sur opposition,

comparant par Maître Rüdiger SAILER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement rendu entre parties le 16 novembre 2023 et inscrit au

répertoire fiscal sous le numéro 2935/23.

La société SOCIETE2.) SA ayant relevé opposition contre le jugement du 16 novembre 2023

par requête déposée en date du 14 décembre 2023 au greffe de la justice de paix de

Luxembourg, les parties furent convoquées par voie du greffe à l’audience publique du jeudi,

15 février 2024 à 15.00 heures, salle JP 0.02.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du jeudi, 23 mai 2024, lors de laquelle Maître Jérémy

BERNARD, en remplacement de Maître Laurent LIMPACH se présenta pour la société

SOCIETE1.) SARL et Maître Pierre-Nicolas KOCH, en remplacement de Maître Rüdiger

SAILER, se présenta pour la société SOCIETE2.) SA.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été remis

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les rétroactes:

Suivant contrat de sous-location conclu en date du 17 août 2021, ayant pris effet en date

du 1er août 2021 pour une durée indéterminée, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société

anonyme

SOCIETE2.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)) un bureau meublé sis

à L-6869

Wecker, 1, Haaptstrooss ainsi qu’un emplacement de parking, moyennant paiement

d’avance le troisième jour ouvrable du mois d’un loyer de 1.287,90 euros TTC, charges de

70 euros incluses.

Suivant requête déposée en date du 16 août 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la

convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant

en matière de bail à loyer, pour :



voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de

2.575,80 euros au titre des arriérés de loyers des mois de juillet et d’août 2023;



voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité

de procédure de 500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ;



voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;



voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 534/23.

A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a sollicité l’augmentation du taux d’intérêt

légal de 2 %.

Par jugement no L-BAIL-534/23 rendu en date du 16 novembre 2023, le tribunal de paix

de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut à l’égard de la

société SOCIETE2.) et en premier ressort, après avoir dit la demande de la société

SOCIETE1.)

recevable en la forme, a



dit irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) en augmentation du taux

d’intérêt légal de 2 %,



pour le surplus, dit la demande de la société SOCIETE1.) recevable et fondée,



condamné en conséquence la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.)

la somme de 2.575,80 euros, avec les intérêts légaux à partir du 16 août 2023,

jusqu’à solde,



dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) en octroi d’une indemnité de

procédure à concurrence du montant de 300 euros,



condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) le montant de 300 euros,



dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,



condamné la société SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

B. La procédure et les prétentions des parties :

Par requête en opposition déposée le 14 décembre 2023, la société SOCIETE2.) a sollicité

la

convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant

en matière de bail à loyer, pour :



voir déclarer l’opposition recevable et fondée ;



voir rétracter le jugement du 16 novembre 2023 en ce qu’il a condamné l’opposante

au paiement de la somme de 2.575,80 euros, avec les intérêts légaux à partir du 16

août 2023, jusqu’à solde ainsi qu’à une indemnité de 300 euros sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile ;



voir décharger l’opposante de toute condamnation intervenue à son encontre dans

le cadre du jugement du 16 novembre 2023 ;



voir constater que le contrat de location a été résilié en date du 4 août 2023 aux torts

de la société SOCIETE1.) ;



voir dire qu’il y a lieu à réduction totale ou partielle du montant du loyer avec effet

rétroactif au 1er août 2021 ;



voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant

de 30.909,60 euros en cas de réduction totale du loyer, sinon au prorata de la

réduction partielle du loyer, ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex

aequo et bono ou à dires d’experts ;



voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à l’opposante une indemnité de

procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ;



voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 534/23.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande à la somme

totale de 6.439,5 euros comprenant

les arriérés de loyers des mois de juillet et d’août

2023 ainsi que l’indemnité pour non-respect du préavis pendant la période de septembre

2023 à novembre 2023.

Il échet de lui en donner acte.

C. L’argumentaire des parties :

La société SOCIETE2.) s’oppose à la demande en paiement en faisant exposer que suivant

contrat de sous-location conclu en date du 17 août 2021, ayant pris effet au 1er août 2021

pour une durée indéterminée, la société SOCIETE1.) lui a donné en location un bureau de

16 m2, partagé avec une autre société, sis à L-ADRESSE1.) ainsi qu’un emplacement de

parking, moyennant paiement d’avance le troisième jour du mois d’un loyer de 1.287,90

euros TTC, charges de 70 euros incluses. Contrairement à ce qui était prévu au contrat, la

société SOCIETE2.) n’aurait jamais eu la libre disposition des locaux loués et elle n’aurait

jamais reçu les clés. La société SOCIETE1.) lui aurait refusé l’accès au bureau et elle aurait

occupé elle-même les lieux avec ses collaborateurs. Les parties auraient encore conclu un

contrat prévoyant la prestation par la société SOCIETE1.) de services comptables au profit

de la société SOCIETE2.). Aux termes dudit contrat, la société SOCIETE1.) aurait mis à

disposition de la société SOCIETE2.) un administrateur en la personne de PERSONNE1.),

qui aurait ainsi occupé les lieux loués pour le compte de la société SOCIETE1.), de sorte

que l’attestation testimoniale de celui-ci faisant en fait partie de la société SOCIETE1.)

devrait être rejetée. La société SOCIETE2.) donne ensuite à considérer que le courrier de

résiliation n’a jamais été contesté par la bailleresse, de sorte qu’en vertu de l’application

de la théorie de la correspondance commerciale acceptée, il faudrait retenir que la

résiliation ait été acceptée par la société SOCIETE1.). Par courrier du 4 août 2023, la

société SOCIETE2.) aurait donc procédé à la résiliation du contrat de sous-location avec

effet immédiat et aux torts de la société SOCIETE1.) en raison des manquements de la

société SOCIETE1.) à son obligation de délivrance. La société SOCIETE2.) aurait réglé

les loyers pendant deux années jusqu’au moment où elle se serait rendue compte du fait

qu’elle n’avait pas d’accès aux locaux pris en location, soit le 4 août 2023. Elle renvoie à

l’attestation testimoniale de PERSONNE2.). Faute d’avoir respecté son obligation de

délivrance et d’avoir laissé la jouissance paisible du bureau loué à la société SOCIETE2.),

la société SOCIETE1.) n’aurait pas droit à ses arriérés de loyers et devrait être condamnée

au remboursement de la somme de 30.909,60 euros (24 mois x 1.287,90 euros) au titre des

sommes perçues pour la période du 1er août 2021 au 4 août 2023, sinon partiel des sommes

perçues. En date du 1er août 2023, la société SOCIETE2.) aurait modifié l’adresse de son

siège social de L-ADRESSE1.)

à L-ADRESSE4.). Subsidiairement, la société

SOCIETE2.) donne à considérer que si le contrat devait être qualifié de contrat de

domiciliation, il y aurait lieu de considérer que les conditions de la loi du 31 mai 1999

régissant la domiciliation des sociétés n’ont pas été respectées, notamment l’obligation de

conclure une convention de domiciliation prévue à l’article 4 et l’obligation de poursuivre

ses obligations jusqu’à la date de dénonciation de la domiciliation au registre de commerce

et des sociétés.

La société SOCIETE1.) demande le rejet de l’opposition et elle maintient ses demandes.

Elle fait exposer qu’elle a donné en location à la société SOCIETE2.) un bureau meublé,

de sorte que la société SOCIETE2.) lui serait redevable des arriérés de loyers des mois de

juillet et d’août 2023 d’un montant total de 2.575,80 euros, soit 1.287,90 euros par mois.

Elle aurait rempli son obligation de délivrance et la société SOCIETE2.) aurait eu la

jouissance des lieux loués. Elle renvoie aux attestations testimoniales de PERSONNE1.),

qui aurait été nommé dirigeant-directeur de la société SOCIETE2.) le 1er avril 2021, soit

quatre mois avant la conclusion du contrat de bail tel que cela résulterait de la publication

au RCS, et de PERSONNE3.). PERSONNE1.) n’aurait pas de lien avec la société

SOCIETE1.). Ledit employé de la société SOCIETE2.) aurait disposé des clés. Il ne serait

pas crédible qu’un locataire règle le loyer pendant deux années sans avoir la disposition

des lieux loués. Un changement du siège social serait possible même si la société adverse

a toujours continué à occuper les lieux loués. La société SOCIETE1.) estime que la

résiliation du bail intervenue à l’initiative de la société SOCIETE2.) ne serait aucunement

justifiée. Elle demande le rejet de l’attestation testimoniale de PERSONNE2.), qui est le

directeur actuel de la société SOCIETE2.) et qui aurait signé la lettre de résiliation. Sa

demande est basée sur les articles 1134 et 1728 du Code civil. La demande en augmentation

du taux d’intérêt légal de 2 % est basée sur les stipulations contractuelles découlant du

contrat de bail. Elle réclame la somme totale de 6.439,50 euros pour les arriérés de loyers

des mois de juillet et d’août 2023 et pour l’indemnité redue pour non-respect du délai de

préavis, qui aurait dû commencer le 31 août et qui aurait dû se terminer le 30 novembre

2023. La société SOCIETE1.) réclame finalement l’octroi d’une indemnité de procédure

de 500 euros.

La société SOCIETE2.) fait répliquer que PERSONNE1.) dit lui-même dans son attestation

que la société SOCIETE2.) doit lui demander l’accès aux lieux loués. Elle estime ensuite

qu’étant donné que la partie adverse produit également aux débats une attestation

testimoniale de son propre dirigeant, elle ne saurait contester la recevabilité de l’attestation

testimoniale de PERSONNE2.). Dans la mesure où la société SOCIETE1.) aurait accepté

la résiliation du bail avec effet immédiat et qu’il y aurait correspondance commerciale

acceptée, elle ne saurait actuellement réclamer une indemnité pour non-respect du délai de

préavis, demande qui présenterait d’ailleurs un caractère nouveau et devrait donc être

déclarée irrecevable.

La société SOCIETE1.) donne à considérer que le moyen d’irrecevabilité liée au caractère

nouveau de la demande n’a pas été soulevée in limine litis et que la demande est en tout

état de cause recevable, dès lors qu’au moment de sa requête, le préavis n’était pas encore

écoulé. Elle estime finalement que l’attestation testimoniale de PERSONNE1.) est

recevable.

D. L’appréciation du Tribunal :

Le jugement du 16 novembre 2023 rendu par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) a

été

notifié à la société SOCIETE2.) en date du 5 décembre 2023.

Par requête entrée au greffe en date du 14 décembre 2023, la société SOCIETE2.) a relevé

opposition de ce jugement.

Aux termes de l’article 23 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « la partie défaillante pourra former opposition, par déclaration au greffe dans

les quinze jours de la notification ».

L’opposition ayant été présentée dans les formes et délais de la loi est à déclarer recevable

en la forme.

Le moyen soutenant qu'une demande est irrecevable comme nouvelle constitue non pas

une exception de procédure devant être soulevée in limine litis, mais une fin de non-

recevoir susceptible d'être soulevée en tout état de cause.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter

un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame paiement d’une indemnité correspondant à

trois

loyers pour non-respect du délai de préavis, préavis qui n’était pas encore écoulé au

moment de sa requête initiale.

Compte tenu du principe de l’évolution du litige et compte tenu du lien suffisant que cette

demande présente avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable, de même que la

demande reconventionnelle.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et

sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière 1° de délivrer au preneur la chose

louée ; 2°d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°

d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le locataire n’a pas besoin de mettre le bailleur en demeure de lui délivrer le bien loué, le

bailleur étant en demeure par la seule survenance du terme prévu au contrat. Le bailleur

engage partant sa responsabilité et peut être condamné au paiement de dommages et

intérêts au locataire accompagnant la résolution du bail s’il ne livre pas en temps et lieu

utiles.

L’obligation de délivrer implique l’obligation de donner au locataire toutes les clefs des

portes intérieures et extérieures de l’immeuble. La preuve de la remise des clefs incombe

à la partie qui se prévaut du contrat et en demande l’exécution.

Il appartient donc au bailleur, soit en l’occurrence la société SOCIETE1.), se prévalant de

l’exécution du contrat de bail de rapporter la preuve de la remise des clés.

Suivant contrat de sous-location conclu en date du 17 août 2021, ayant pris effet en date

du 1er août 2021 pour une durée indéterminée, la société SOCIETE1.) a donné en location

à la

société SOCIETE2.) un bureau sis à L-ADRESSE1.) ainsi qu’un emplacement

de

parking, moyennant paiement d’avance le troisième jour du mois d’un loyer de 1.287,90 euros

TTC, charges de 70 euros incluses. En cas de non-paiement du loyer au terme

convenu,

la

bailleresse est en droit de réclamer une augmentation du taux d’intérêt légal de

2 %.

Il convient de relever d’emblée que les attestations testimoniales produites aux débats par

les parties et émanant d’une part de PERSONNE3.), gérant de la société SOCIETE1.), et

d’autre part de PERSONNE2.), administrateur et directeur général de la société

SOCIETE2.), doivent être écartées des débats, dès lors que les personnes physiques

habilitées à représenter un être moral en justice sont à considérer comme parties en cause

et ne peuvent être entendues comme témoins.

Toutefois, l’attestation testimoniale versée en cause par la société SOCIETE1.) et établie

le 2

février 2024 par PERSONNE1.), ancien directeur de la société SOCIETE2.), son mandat

ayant

débuté le 1er avril 2021 avant la conclusion du contrat de bail précité, et donc capable de

témoigner en l’absence d’élément permettant de retenir qu’il travaille actuellement au

service de la société SOCIETE1.), est prise en considération par le tribunal.

Il ressort de cette attestation testimoniale qu’en sa fonction de directeur de la société

SOCIETE2.), il avait à tout moment accès aux locaux pris en location et qu’il a effectué

toutes les prestations administratives pour la société SOCIETE2.) sur place. Il fait encore

préciser que PERSONNE2.) avait également pu accéder à tout moment aux lieux loués,

mais qu’il n’a jamais fait une telle demande auprès du témoin.

Il n’est aucunement établi que la société SOCIETE1.) ait empêché la société SOCIETE2.)

à accéder

aux lieux loués.

Le fait que la société SOCIETE2.) a transféré son siège social avec effet au 1er août 2023

à

une autre adresse ne porte à conséquence en l’absence d’une résiliation du bail valablement

intervenue.

Il en découle que les parties étaient liées par un contrat de location et non pas de

domiciliation, que la société SOCIETE1.) a rempli son obligation de délivrance et que la

société

SOCIETE2.) a eu la jouissance des lieux loués, ce qui est d’ailleurs confirmé par le

fait qu’elle

a réglé le loyer sur une période de 24 mois.

C’est dès lors à tort que la société SOCIETE2.) a résilié le contrat de bail liant les parties

avec effet immédiat par courrier du 4 août 2023.

Il ne saurait être question de l’application de la théorie de la correspondance commerciale

acceptée, dès lors que la société SOCIETE1.) a réagi audit courrier en introduisant sa

requête

en date du 16 août 2023.

Conformément aux stipulations contractuelles, un délai de préavis de trois mois débutant

le dernier jour du mois, soit le 31 août 2023 pour se terminer le 30 novembre 2023 aurait

dû être respecté par la société SOCIETE2.).

Le but du préavis de résiliation est de permettre à la partie qui n’est pas à l’initiative de la

résiliation de prendre ses dispositions pour la période postérieure à la fin du bail.

Au vu de tout ce qui précède, il échet de retenir que la société SOCIETE1.) a droit au

paiement des arriérés de loyers des mois de juillet et août 2023, qui n’ont pas été réglés,

soit la somme de 2.575,80 euros ainsi qu’à l’indemnité d’un montant de 3.863,70 euros

correspondant à trois mois loyers pour non-respect du délai de préavis.

Comme la société SOCIETE2.) n’établit pas que la société SOCIETE1.) ait violé une des

obligations

lui incombant en vertu du contrat de bail, sa demande en remboursement total, sinon

partiel du loyer est à dire non fondée.

La société SOCIETE2.) est en conséquence condamnée à payer à la société SOCIETE1.)

la somme

de 2.575,80 euros, avec les intérêts au taux légal augmenté de 2 % à partir du jour

du dépôt

de la requête, soit le 16 août 2023, jusqu’à solde ainsi que le montant de 3.863,70

euros, avec les intérêts au taux légal augmenté de 2 % à partir du 23 mai 2024, jour de

l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

Eu égard à l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.)

l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui

allouer, sur

base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, une indemnité de

procédure de

350 euros. La société SOCIETE2.) est par conséquent condamnée à payer à la

société SOCIETE1.) le montant de 350 euros. La société SOCIETE2.) est à débouter de sa

demande en octroi d’une

indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution

».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La société SOCIETE2.) ayant succombé au litige est à condamner aux frais et dépens de

l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et sur

opposition, statuant contradictoirement et en premier ressort,

dit l’opposition recevable,

met à néant le jugement n° 534/23 du 16 novembre 2023,

statuant à nouveau :

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de

sa

demande,

dit les demandes respectives des parties recevables,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL la somme de 2.575,80 euros, avec les intérêts au taux légal augmenté

de 2

% à partir du 16 août 2023, jusqu’à solde ainsi que le montant de 3.863,70 euros, avec les

intérêts au taux légal augmenté de 2 % à partir du 23 mai 2024, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) SA,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en octroi

d’une indemnité de procédure à concurrence du montant de 350 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL le montant de 350 euros,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) SA en allocation d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffier William SOUSA, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

William SOUSA