Landlord wins eviction and rent arrears case against absent tenants with provisional execution ordered.

Répertoire n° 1493/2024 E-BAIL-136/24 Audience publique du 28 juin 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Luxembourg, et : PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - ayant initialement comparu par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à Rodange, actuellements défaillantes.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 13 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 17 avril 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 22 mai 2024. Suite à une ultime refixation à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 juin 2024. Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions. Les parties défenderesses n’ont pas comparu, ni en personne, ni par mandataire. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Suivant contrat de bail conclu le 7 septembre 2023 et commençant à courir à partir du

10 septembre 2023, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement, sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 € et des avances sur charges de 100 €. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 13 mars 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 10.440 € du chef d’arriérés de loyer des mois de septembre 2023 à mars 2024 inclus, avec les intérêts à partir de la mise en demeure du 9 février 2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 15 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, moyens et actions. Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au montant de 14.400 € du chef d’arriérés de loyer et d’avances sur charges des mois d’octobre 2023 à juin 2024 inclus.

Au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, la demande de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 14.400 €, à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges des mois d’octobre 2023 à juin 2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit. La demande en résiliation et en déguerpissement Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 14.400 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, constitue une violation grave des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers, sauf à leur accorder un délai de 15 jours pour libérer les lieux. L’exécution provisoire Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées.

En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à concurrence de 500 €. PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparant initialement par mandataire, ne se sont plus présentés ni fait représenter à l’audience du 19 juin 2024 pour faire valoir leurs moyens de défense.

En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à leur encontre.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; reçoit la demande en la forme ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 14.400 € du chef d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de juin 2024 inclus ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 14.400 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 8.000 € à partir du 9 février 2024, sur le montant de 1.600 € à partir du 13 mars 2024 et sur la somme de 4.800 € à partir du

19 juin 2024, date des demandes respectives, jusqu’à solde ; prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du présent jugement ; au besoin autorise le requérant à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.