Sublease termination rejected for minor late rent payments without formal protest by landlord.

Répertoire n° 1489/2024 E-BAIL-261/24 Audience publique du 28 juin 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne, et : PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 23 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 14 juin 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Les parties demanderesse et défenderesse furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Suivant contrat de bail signé le 9 juillet 2023, PERSONNE1.) a donné en sous-location à PERSONNE2.) une chambre meublée, située dans un immeuble sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 690 € et le montant de 80 € à titre de frais de nettoyage. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 23 mai 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués La demande en résiliation et en déguerpissement PERSONNE1.) fait valoir que « le loyer et les avances sur charges étaient dus chaque cinquième du mois et qu’en dépit de cet accord et malgré les rappels répétés, la locataire a maintenu des virements irréguliers. Ceci a conduit à des difficultés financières concernant mes obligations de paiement de loyer envers les propriétaires. En raison de cette mise en difficulté, il a été signalé à Madame PERSONNE2.) le 10 mars 2024, par courrier recommandé avec un préavis de deux mois, la résiliation du bail de souslocation… Ce délai a été non respecté dès le 10 mai 2024. La sous-locatrice refuse dès lors de libérer la chambre. Dans la mesure où je pensais que madame PERSONNE2.) allait respecter ce délai, j’ai sous-loué la-dite chambre à une nouvelle sous-locatrice. Je suis donc dans la situation précaire de laisser ma propre chambre à la nouvelle souslocatrice et de moi-même dormir sur le canapé du salon…» A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) soutient avoir informé oralement la locataire qu’elle devait payer le loyer au plus tard le cinquième de chaque mois. Elle verse des extraits bancaires, desquels il ressort qur PERSONNE2.) a payé les loyers

- du mois d’août 2023 en date du 8.8.23

- du mois de septembre 2023 en date du 14.9.23

- du mois de novembre 2023 en date du 8 novembre 23

- du mois de février 2023 en date du 7 février 23 Elle fait encore valoir, qu’en date du 10 mai 2024, elle et « sa Vertrauensperson » ont changé la serrure de la chambre de PERSONNE2.), étant persuadée que cette dernière aurait déguerpi, puisque la porte était ouverte et qu’elle avait déjà loué cette chambre à une autre personne. Au vu du fait que PERSONNE2.) est toujours dans les lieux et qu’elle continue à payer le loyer, elle explique avoir « clôturé son compte » pour empêcher PERSONNE2.) de pouvoir continuer à payer les loyers. PERSONNE1.) demande un « déguerpissement immédiat » de PERSONNE2.). PERSONNE2.) conteste avoir été informée ou mise en demeure de payer le loyer au plus tard le 5 du mois, mais elle confirme que PERSONNE1.) aurait changé la serrure de sa chambre en date du 10 mai 2024, malgré le fait que sa chambre n’était pas ouverte. Le bail d'habitation ne prend fin que par l’effet d’un congé donné avec un préavis d'usage (sans qu'une échéance ne soit respectée) et ce pour un motif grave et légitime tel que prévu par loi du 21 septembre 2006. La résiliation par le bailleur met fin au contrat, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (Lex THIELEN, op cit. no 215).

En l'espèce, il est constant en cause que la locataire s’est maintenue dans les lieux loués, de sorte que le contrat de bail n’est pas résilié. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis). Il ressort du contrat de sous-location que „ Die Miete sowie die Beteiligung an den Reinigungskosten sind bis einschliesslich dem FÜNFTEN Tag jedes Monats zu zahlen…“ Si le paiement irrégulier du loyer peut constituer une cause de résiliation du bail, il n’en est cependant pas ainsi si le propriétaire n’a pas protesté contre ce fait (cf. Lux. 4 juin 1992, n°126/92 du rôle). En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE2.) a payé et continue à payer tous les loyers. Le seul reproche qui pourrait lui être fait c’est d’avoir payé le loyer du mois d’août 2023 en date du 8.8.23, le loyer du mois de septembre 2023 en date du 14.9.23, le loyer du mois de novembre 2023 en date du 8 novembre 23 et le loyer du mois de février 2023 en date du 7 février 2023. Le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE2.) ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de sous-location. Et ceci à plus forte raison qu’aucune réclamation portant sur des paiements tardifs n’est versée en cause, de sorte que PERSONNE1.) ne saurait se baser actuellement sur ce motif pour demander le déguerpissement de la locataire.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; reçoit la demande en la forme ; constate que le contrat sous-location du 9 juillet 2023 n'a pas été valablement résilié par PERSONNE1.) ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de sous-locataion du 9 juillet 2023 avec PERSONNE2.) ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en déguerpissement de PERSONNE2.) ; laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.). Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE2.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé le présent jugement.