Request for expert appointment dismissed due to lack of urgency and existence of pending main actions.

Répertoire No. 2207/24

L-BAIL-388/24

O R D O N N A N C E

rendue le 27 juin 2024, en matière de bail à loyer,

en application de l’article 15 du nouveau code de procédure civile,

par Nous, Frédéric GRUHLKE, Juge de paix à Luxembourg, assisté de la

greffière Martine SCHMIT,

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme de droit luxembourgeois,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son

représentant légal actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée E2M SARL, inscrite au

barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2419

LUXEMBOURG, 2, rue du Fort Rheinsheim, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B210821,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Max MAILLIET,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Emilie WALTER, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme de droit luxembourgeois,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son

représentant légal actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître

Ludovic MATHIEU, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Sanem

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la présente ordonnance -

déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 mai

2024.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique

du 17 juin 2024.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Emilie WALTER, en

remplacement de Maître Max MAILLIET, ce dernier en représentation de

la société E2M SARL, et Maître Ludovic MATHIEU, en remplacement de

Maître Nicolas BAUER, se présentaient et furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l’ o r d o n n a n c e

q u i

s u i t :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date

du 27 mai 2024, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société

SOCIETE2.) SA devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir

nommer Madame PERSONNE1.) en tant qu’expert avec la mission de :

« concilier les Parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé,

de contrôler si les décomptes de charges émis par SOCIETE2.) S.A. pour

les années 2018 à 2021 inclus envers SOCIETE1.) S.A. sont conformes

et, le cas échéant, calculer le montant des charges redues par SOCIETE1.)

S.A. pour la période susvisée sinon surfacturé par SOCIETE2.) S.A. ;

déterminer si la répartition des tantièmes telle que retenue par SOCIETE2.)

S.A. dans ses décomptes de charges est conforme ;

ainsi que de calculer le montant des charges redues par SOCIETE1.) S.A.

pour les années 2022 et 2023; sans préjudice de toutes autres missions à

attribuer à l’expert à invoquer en cours d’instance, suivant qu’il

appartiendra. »

La requérante sollicite encore une indemnité de procédure de 2.000.- EUR,

de même que la condamnation de la défenderesse au paiement de la

provision de l’expert ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Suivant contrat de cession de parts sociales du 20 septembre 2018, la

société SOCIETE3.) S.A R.L. a racheté l’intégralité des parts sociales

détenues par Madame PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE3.) dans

la société SOCIETE1.) SA.

Le même jour, un contrat de bail commercial est conclu entre la société

SOCIETE1.) SA et la société SOCIETE2.) SA, la première prenant en

location auprès de la seconde des locaux commerciaux et administratifs

sis à ADRESSE1.), L-ADRESSE1.), au sein du complexe immobilier dit

« ADRESSE4.) ».

L’objet loué en question est défini de la façon suivante : « +/- 2100 m2, au

rez-de-chaussée, mezzanine, 1er étage et 2eme étage du bâtiment A du

complexe (avec monte-charge et escaliers

métalliques, reliant les

différents niveaux), ainsi que +/- 900m2 de surfaces de stockage, locaux

techniques au niveau -1 du complexe. »

La requérante soutient que depuis au moins printemps 2022, elle a

contacté les sociétés SOCIETE4.), SOCIETE5.) puis SOCIETE6.) s’étant

successivement occupées de la gestion du site

pour le compte

d’SOCIETE2.) SA afin d’obtenir des éclairements quant au montant des

charges lui facturées ainsi que des explications quant à la clé de répartition

utilisée pour l’attribution des charges communes aux différents locataires

dudit complexe.

Les nombreuses réunions et tentatives de médiations auraient été

infructueuses.

SOCIETE1.) SA estime qu’on lui a refacturé à tort à hauteur de 34% des

frais énergétiques incombant aux autres bâtiments du « ADRESSE4.) »,

malgré le fait qu’elle paie directement ses propres frais au fournisseur. Les

principaux postes de charges qui seraient erronés concerneraient le

chauffage et la climatisation, les ascenseurs, les parkings et certains frais

pour les parties communes ainsi que la facturation de travaux d’intérêt

général. Elle fait valoir qu’elle occupe un bâtiment indépendant des deux

autres.

En tout, la société SOCIETE1.) SA estime s’être vu refacturer à tort un

montant qu’elle estime à 350.000,- EUR.

Le 25 septembre 2023, elle a procédé à la résiliation du contrat de bail

commercial la liant à la société SOCIETE2.) SA avec effet au 30 septembre

2024.

Elle explique que depuis août 2023, en raison des différends l’opposant à

la société SOCIETE2.) SA, elle s’abstient de payer les avances sur

charges et à compter du mois de janvier 2024, elle ne procède plus au

paiement mensuel de son loyer « dans le seul et unique but d’obtenir enfin

les informations requises ».

La requérante indique encore qu’en date du 9 avril 2024, la bailleresse a

déposé une requête en autorisation de saisie-gagerie aux fins de procéder

à la saisie-gagerie de l’ensemble du mobilier se trouvant au magasin de

meubles exploité par la requérante au sein du « ADRESSE4.) » pour la

somme de 310.968,89,- EUR. Le même jour une requête en matière de

bail à loyer visant à obtenir le paiement des arriérés de loyer et d’avances

sur charges pour le même montant que sus énoncé est déposée par la

défenderesse.

A l’audience, SOCIETE1.) SA a estimé qu’il y avait urgence en l’espèce,

notamment au vu de l’important enjeu financier et de l’incidence que la

preuve de la fausseté des comptes charges pourrait avoir sur les

procédures judiciaires engagées à son encontre par la défenderesse, et

notamment la saisie-gagerie.

Elle fait en outre plaider que le décompte pour l’année 2022 ferait toujours

encore défaut et que ceux établis pour les années précédentes seraient

tous erronés et non-complets, de nombreuses pièces faisant en outre

défaut.

Selon elle, la clé de répartition aurait également dû être adaptée en raison

du fait qu’au moment de la signature du bail, le restaurant se situant dans

la partie du complexe occupé par SOCIETE1.) SA a cessé son activité.

Quant au moyen d’irrecevabilité de la requête soulevée par la partie

adverse à l’audience, la société SOCIETE1.) SA fait valoir que celui-ci

n’aurait pas été soulevée in limine litis, alors qu’il a été développé après

l’exposé de la requête à l’audience, de sorte que le défendeur serait forclos

à invoquer ce moyen.

La société SOCIETE2.) SA

A l’audience, la société SOCIETE2.) SA a déclaré soulever in limine litis

l’irrecevabilité de la requête au motif que l’urgence, prévue à l’article 15 du

Nouveau Code de Procédure Civile, ne serait pas donnée en l’espèce.

En outre, en ne payant ni les loyers ni les avances sur charges, la

requérante aurait elle-même créé la situation d’urgence dont elle se

prévaut.

Quant au fond, elle s’oppose au principe de l’institution d’une expertise en

cause, étant donné que les charges facturées à la requérante seraient

correctes et fait valoir, pièces à l’appui, que les décomptes pour les années

2018 à 2021 ont bien été établis et versés à la requérante.

Certes,

si

le

« ADRESSE4.) »

se

compose

de trois complexes

commerciaux séparés, il ne constituerait sur le plan juridique qu’un seul

immeuble, de sorte qu’il ne serait pas anormal que la requérante se voie

refacturer certains frais pour les parties communes aux trois bâtiments.

Plus particulièrement, concernant les frais en matière d’énergie qui sont la

querelle principale l’opposant à la société SOCIETE1.) SA, elle fait plaider

que l’article 4 point 1. du contrat de bail dispose qu’: « En date du

10.03.2008, le Bailleur a conclu un contrat de fourniture de chaleur et de

froid avec la société ADRESSE4.) S.A., copie de ce contrat est joint au

présent contrat de bail pour en faire partie intégrante (annexe 2).

Le Locataire déclare par les présentes, pour ce qui le concerne, adhérer à

ce contrat.

Les fournitures de chaleur et de froid seront donc facturées par

ADRESSE4.) S.A. directement au Locataire selon les dispositions du

contrat.

En ce qui concerne les primes de puissance de chaleur et de froid, Bailleur

facturera au Locataire la partie correspondante a l’entretien courant de

l’installation, telle que cette charge serait normalement facturée au

Locataire. »

Ainsi,

en vertu des dispositions précitées,

SOCIETE1.)

SA reçoit

directement de la part du fournisseur ADRESSE4.) SA les factures

relatives à sa consommation réelle d’énergie. Cependant, les primes de

puissance de chaleur et de froid, qui constituent une taxe d’abonnement

pour l’utilisation de l’infrastructure du réseau, sont refacturées en fonction

des tantièmes, de sorte qu’il n’y aurait pas de double facturation telle que

prétendue à tort par la société SOCIETE1.) SA.

Elle en conclut qu’à côté de l’absence d’urgence, la requête se heurterait

à des contestations sérieuses, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu d’y faire

droit.

Appréciation

La société

SOCIETE2.)

SA a présenté son moyen de nullité,

immédiatement après l’exposé de la requête à l’audience par la

demanderesse. Dans la mesure où la lecture de la demande ne fait que

mettre celle-ci dans le débat oral et ne constitue aucune défense au fond,

le moyen de nullité n’a pas été présenté tardivement et est partant

recevable.

En l’espèce, au vu des plaidoiries à l’audience, la présente demande est

basée sur l’urgence.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes mesures

provisoires et notamment fixer le loyer provisoirement. Sont applicables les

articles 15, 16 et 17 du Nouveau Code de Procédure civile.

L’article 15 du Nouveau Code de Procédure civile prévoit que dans tous

les cas d’urgence, le juge de paix peut ordonner en référé toutes les

mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifie

l’existence d’un différend.

De même, il peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires

ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent,

soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La loi du 21 septembre 2006 précitée a donc introduit en matière de bail à

loyer le référé-urgence et en partie le référé-sauvegarde. Ladite loi permet

au juge de paix de prescrire en cas de litige entre les bailleurs et les

locataires toutes les mesures provisoires et toutes les mesures qu’il est

habilité à prendre sur base des articles 932 et 933 du Nouveau Code de

Procédure civile sauf celles destinées à empêcher le dépérissement des

preuves étant donné que l’article 15 du Nouveau Code de Procédure civile

ne reprend pas la deuxième phrase de l’article 933 alinéa 1er du Nouveau

Code de Procédure civile (cf. TA 17 décembre 2010, n° 133.151).

Le référé-urgence est soumis à la double condition de l’urgence et de

l’absence de contestation sérieuse.

Il y a urgence toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire

et ne préjugeant en rien le fond, met en péril les intérêts d’une des parties.

L’urgence s’apprécie au moment où la décision est prise (cf. Cour 22

décembre 1992, n°13.567 du rôle).

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit

être sollicitée et prise, mais dans la nécessité dans laquelle une personne

peut se trouver de voir prendre une mesure actuellement nécessaire pour

éviter un préjudice certain.

L’urgence a un caractère relatif et s’apprécie au regard de la possibilité

d’obtenir satisfaction devant le juge ordinaire. Elle a encore un caractère

objectif en ce qu’elle résulte de la nature des choses et non des

convenances des parties ou des diligences plus ou moins grandes de

celles-ci. L’urgence s’apprécie au moment où la décision est prise (cf. CSJ,

22 décembre 1992, n° 13.567).

Si l’expertise peut encore être utilement ordonnée par le juge du fond, la

demande est dépourvue de tout caractère urgent (cf. ord. 14 mai 2014, n°

2021/14 ; ord. 2 juin 2016, n° 2275/16 ; ord. 16 juin 2016, n° 2490/16 ; ord.

5 août 2016, n° 3238/16).

D’emblée, il y a lieu de relever que la présente demande n’intervient

qu’après l’introduction de deux actions au fond par le défendeur à

l’encontre de la société SOCIETE1.) SA. La première tendant notamment

au paiement d’arriérés de charges et de loyers et la seconde ayant fait

procéder à une saisie gagerie sur le stock de marchandises contenu dans

le magasin exploité par la société

SOCIETE1.)

SA au sein du

« ADRESSE4.) ».

Force est encore de constater que la requérante est en aveu d’avoir cessé

de payer les charges depuis août 2023 et les loyers dus à la défenderesse

depuis janvier 2024, afin de pallier les prétendues surfacturations de

charges locatives que la défenderesse pratiquerait à son encontre.

A cela s’ajoute qu’il ressort de la correspondance entre les parties, et

notamment des courriers de la requérante adressés à la défenderesse

qu’au moins déjà avant le 5 mai 2022, date à laquelle une réunion a eu lieu

avec la société SOCIETE4.) gérant le site commercial, qu’un litige existait

en relation avec les charges facturées à SOCIETE1.) SA.

En outre, les décomptes charges querellés par la requérante remontent

jusqu’en l’an 2018.

Or, ce n’est qu’en date du 27 mai 2024 que cette dernière a déposé la

présente requête aux fins de voir nommer un expert afin de procéder à un

contrôle des décomptes charges pour les années en question.

La requérante n’a, à ce jour, intenté aucune action en justice afin d’obtenir

une restitution du prétendu trop-payé de charges qu’elle estime cependant

être particulièrement conséquent.

Aucun risque de disparition de traces matérielles ou de preuves n’existe

en l’espèce et la société SOCIETE1.) SA peut toujours encore solliciter la

mesure d’expertise, notamment devant le juge de céans lors de la

procédure de bail à loyer.

Par conséquent, il n’y a, en l’occurrence, ni urgence subjective, ni urgence

objective pour instituer en référé une expertise, une telle mesure pouvant

encore être utilement ordonnée par le juge du fond.

Par ailleurs, la société SOCIETE2.) SA a formulé des contestations

sérieuses quant à la fausseté alléguée des décomptes de charges,

notamment en relation avec les primes de puissance de chaud et de froid

en renvoyant aux termes du contrat de bail signé entre parties.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer irrecevable, sans qu’il y ait lieu

d’analyser les autres arguments avancés par les parties.

La présente ordonnance est exécutoire par provision conformément à

l’article 16 du Nouveau Code de procédure civile.

P a r

c e s m o t i f s

Nous, Frédéric GRUHLKE, Juge de paix à Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclarons la demande irrecevable ;

disons que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

laissons les frais à charge de la société SOCIETE1.) SA.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière