Tenant eviction and occupation compensation upheld; procedural fee claim dismissed by Luxembourg court.

Répertoire No. 2206/24

L-BAIL-12/24

Audience publique du 27 juin 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), fondation œuvrant dans le domaine social et approuvée en tant

que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009 établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions et inscrite au RCSL sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la Cour,

établie et ayant son siège social à L-1470 LUXEMBOURG, 7-11, route d’Esch,

représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au RCSL sous le

numéro B265322, inscrite au Barreau de Luxembourg, représentée par Maître

Albert RODESCH, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même

adresse

comparant par Maître Clarisse RETIF, avocat, en remplacement de Maître Albert

RODESCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) PERSONNE1.)

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

sub 1) et sub 2) comparant par Maître Stéphanie COLLMANN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 16 janvier 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

21 mars 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 23 mai 2024.

A la prédite audience, Maître Clarisse RETIF, en remplacement de Maître Albert

RODESCH, ce dernier en représentation de la société à responsabilité limitée

RODESCH Avocats à la Cour, et Maître Stéphanie COLLMANN, furent

entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée le 16 janvier 2024 au greffe du Tribunal de Paix de et à

Luxembourg, la SOCIETE1.) a cité PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le

Tribunal de céans, siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre,

pour :

-

voir constater que le contrat de mise à disposition conclu entre parties

a valablement pris fin par un courrier recommandé du 14 décembre

2022, sinon voir déclaré résilié le contrat de mise à disposition et

d’occupation d’un logement,

-

voir constater que les parties défenderesses sont occupants sans droit ni

titre du logement sis à L-ADRESSE2.),

-

voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux dans un

délai de deux semaines à partir de la notification du présent jugement,

-

voir fixer l’indemnité d’occupation à 955 euros par mois d’occupation,

-

se voir allouer une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 600 euros, voir

condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance et

à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont rapportés à

prudence quant à toutes les demandes de la SOCIETE1.) à l’exception de

l’indemnité de procédure.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont encore conclu à l’allocation d’un délai de

déguerpissement de trois mois.

Appréciation

Par contrat de mise à disposition du 3 décembre 2019, la SOCIETE1.) a donné en

location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un logement sis à L-ADRESSE2.),

pour une indemnité d’occupation 955 euros.

A l’audience du Tribunal, la SOCIETE1.) demande à voir dire résilié le bail par

un courrier recommandé du 1er août 2022 avec effet au 14 décembre 2022 et à voir

dire que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont occupants sans droit ni titre depuis

cette date.

Un délai de déguerpissement a été accordé au 14 juin 2023, mais PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) demeureraient toujours dans les lieux. Les parties défenderesses

seraient partant à considérer occupants sans droit ni titre à compter du 15 juin 2023.

Plusieurs mises en demeure seraient encore restées infructueuses.

Il ressort du courrier recommandé du 1er août 2022 que la SOCIETE1.) base sa

résiliation sur le terme de trois années.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas contesté la résiliation du contrat

susmentionné pour la date du 14 décembre 2022.

Au vu des pièces versées et en absence de contestations de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), le contrat de mise à disposition conclu entre parties a donc été

valablement résilié à la date du 14 décembre 2022.

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation ; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. ( LA HAYE et VANKERCKHOVE ; Le

Louage de choses, n° 367 ) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée. Il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se maintiennent toujours dans les lieux.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. ( Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406 )

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. ( cf. Les Novelles : Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants )

En l’occurrence, le montant réclamé n’est pas contesté de sorte qu’il convient de

fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à payer à titre d’indemnité d’occupation la somme de 955 euros

par mois à compter du 15 juin 2023, correspondant à l’expiration d’un sursis

transitoire accordé par la SOCIETE1.).

La partie demanderesse demande finalement la condamnation des parties

défenderesses à lui payer une indemnité de procédure de 600 EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

A défaut d’avoir établi l’iniquité prévue par la loi, cette demande est à déclarer non

fondée.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail et d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.),

reçoit la demande en la forme ;

déclare résilié le bail entre parties avec effet au 14 décembre 2022 ;

dit

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

occupent

sans droit ni titre

l’appartement sis à L-ADRESSE2.), à compter du 15 juin 2023, date d’expiration

d’un sursis transitoire ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans le mois de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le 15 juin 2023 à 955 euros ;

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant

en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à tous les frais de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière