Landlord wins eviction and rent arrears case against absent tenant with partial procedural costs award.

Répertoire n° 1469/2024

E-BAIL-46/24

Audience publique du 26 juin 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Esch-

sur-Alzette,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - ayant initialement comparu en personne à l’audience publique du 17

avril 2024, actuellement défaillante.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29

janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 21 février

2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 17 avril 2024.

Suite à deux refixations ultérieures à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 24 mai 2024 et le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en

ses moyens et conclusions.

La partie défenderesse n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 25 mars 2016 et ayant commencé à courir le 1er avril 2016,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement, sis à ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 € et des avances sur charges de 150 €,

augmentées à 300 €.

Par requête déposée le 29 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 5.400 € à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges et le montant de 274,39 € à titre de décompte des

charges de l’année 2021, la somme totale avec les intérêts légaux à compter du 22 octobre

2023, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts

de la locataire, et ce endéans la quinzaine de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité

de relocation de 2.700 €, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de

PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le montant de 2.000 € à

titre de frais d’avocat et il se réserve tous autres droits, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) réduit sa demande pécuniaire au montant de

4.924,39 € à titre d’arriérés de loyer des mois de septembre 2023, octobre 2023, novembre,

décembre 2023, à titre de solde du loyer du mois avril 2024, à titre d’arriéré du mois de mai

2024 et à titre de charges.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des renseignements

fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 4.924,39 € à titre d’arriérés

de loyer et de charges, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du

bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la

convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de

dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,

si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 4924,39 € à titre d’arriérés de loyer et de charges,

constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire du

bail aux torts exclusifs de ce dernier, sauf à lui accorder un délai de 1 mois pour libérer les

lieux.

Indemnité de relocation

L’article 1760 du code civil dispose : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-

ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice

des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la

relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture

du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la

disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme le locataire occupe toujours le bien donné à bail, la demande en

obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce qu’elle tend à la réparation

d’un préjudice futur.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute

des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité dans

TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, et

indépendamment du fait qu’il n’est pas versé de note d’honoraires étayant la réalité de ces

frais, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix du requérant de faire gérer le litige l’opposant à

la partie défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait leur être

opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont le requérant doit seul

supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans

caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse

reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner

l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés

de loyer et avances sur charges impayées. En ce qui concerne la demande en résiliation du

bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à concurrence

de 400 €.

PERSONNE2.), comparant initialement en personne, ne s’est plus présenté ni fait représenter

à l’audience du 24 mai 2024 pour faire valoir ses moyens de défense. En application des

dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y a lieu de statuer par

jugement contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 4.924,39 € à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de mai 2024 inclus et à titre de

charges ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 4.924,39 €, avec les intérêts

légaux sur la somme de 1.800 € à partir du 22 octobre 2024 à partir du 29 janvier 2024, date

d’une mise en demeure, sur la somme de 2.074,39 € à partir du 29 janvier 2024 et sur la somme

de 1.050 € à partir du 24 mai 2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise le requérant à faire expulser le défendeur dans la forme légale et aux frais

de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de relocation ;

rejette la demande de PERSONNE1.), en condamnation de PERSONNE2.), à lui payer la

somme de 2.000 € à titre de frais d’avocat ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 400 €

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé le

présent jugement.