Tenant wins partial claim for deposit refund and procedural fees against landlord in Luxembourg bail dispute.

Répertoire n° 1463/2024

E-BAIL-135/24

Audience publique du 26 juin 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), et

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat

à Esch-sur-Alzette, en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par PERSONNE4.), dûment muni d’une procuration

écrite.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 13 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 17 avril

2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 22 mai 2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et le mandataire des parties

demanderesses et le représentant de la partie défenderesse furent entendus en leurs

moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 13 mars 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à

leur payer le montant de 2.005 € à titre de remboursement du solde de la garantie locative

indûment retenue, avec les intérêts légaux à partir du 13 novembre 2023, date de la sortie

de l’appartement loué, sinon à partir du 18 décembre 2023, date de la mise en demeure,

sinon à partir de la présente demande en justice et pour assortir cette condamnation d’une

astreinte de 250 € par jour de retard à partir du 8ième jour suivant la notification du

jugement à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament encore la condamnation du bailleur à leur

payer la somme de 870 € à titre de dédommagement des frais et honoraires d’avocat, la

condamnation de PERSONNE3.) à la remise forcée de l’état des lieux d’entrée sous peine

d’une astreinte de 200 € par jour de retard à partir du 8ième jour suivant la notification du

jugement à intervenir, la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 1.000 € à

titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, sollicitent l’exécution provisoire du jugement à intervenir et ils se réservent tous

autres droits, dus et actions.

A l’appui de leur demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent qu’en date du 22

janvier 2010 un contrat de bail a été signé entre les parties avec effet au 1er mars 2010,

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 € et des avances sur charges de 190 €.

Conformément au contrat de bail, les preneurs avaient versé une garantie locative de

2.400 €. Par courrier recommandé du 30 août 2023, le bailleur a résilié le contrat de bail

en invoquent « un « besoin personnel d’occupation ». PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont quitté les lieux en date du 13 novembre 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie

contradictoire fut dressé entre parties.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, « bien qu’ayant dûment rempli leurs

obligations contractuelles, ils se voient refuser la restitution intégrale de la caution par le

bailleur, lequel a uniquement accepté de rembourser le montant de 395 €. Pour justifier

son refus, le bailleur se prévaut de la moitié du loyer du mois de novembre 2023 resté

impayé, de frais administratifs à hauteur de 100 €, d’un forfait de 400 € pour « lavabo

rayé et meuble de cuisine abîmé » et d’une provision de 800 € pour décompte de

charges ».

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent avoir « toujours effectué le paiement de

leur loyer à partir du 15 du mois et s’être dès lors acquittés de la moitié du mois de

novembre 2023 », et versent l’avis de débit du 17 octobre 2023 portant sur la somme de

1.450 €.

Ils font valoir que « le bailleur n’a jamais justifié avoir déboursé lui-même les montants

de 100 €, respectivement 800 € » et expliquent encore qu’en absence d’un procès-verbal

d’assemblée générale, « le décompte litigieux ne bénéficie d’aucune présomption et n’est

donc pas à considérer comme justifié et échu ».

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent encore formellement les dégâts locatifs

allégués.

PERSONNE3.) remet un décompte détaillé des loyers payés et conteste que le loyer du

mois de novembre 2023 fut réglé. Quant au montant de 100 € à titre de frais administratifs,

il explique que le « propriétaire a payé un comptable pour contacter des entreprises pour

établir les devis ». La somme de 800 € à titre de provision ne sera en aucun cas déduit,

mais cette somme ensemble les avances sur charges payés servira de payer le décompte

de charges final.

Quant aux coins de meubles abîmés dans la cuisine et les traces noires sur le lavabo, il

fait valoir ne réclamer qu’un forfait de 400 €.

PERSONNE3.) précise encore qu’il ne dispose pas de factures, les travaux n’ayant pas

été effectués, le fils du propriétaire étant rentré dans les lieux sans remplacement du

lavabo et des meubles de la cuisine.

La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance

qui peut naître de l’exécution du bail. Elle n’est remboursable ou sujette à restitution

qu’après l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de

sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes (LA

HAYE et VANKERCKHOVE, Le Bail en général No. 1165).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur

le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement

des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts

locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Il ressort des pièces versées en cause que le contrat de bail a commencé à courir à partir

du 1er mars 2010 et que tous les loyers et avances sur charges ont été payées jusqu’au 31

octobre 2023. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas prouvé avoir payé la moitié

du loyer du mois de novembre 2023 à hauteur de 725 € tel que réclamé par le bailleur, ils

sont à débouter de leur demande en ce qui concerne ce montant de 725 €.

Aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation:

«Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation

d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les

menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement.»

Le paiement de frais administratifs pour compte du locataire par le bailleur constitue une

condition nécessaire, mais pas suffisante pour refacturer ces frais au locataire. En effet,

non seulement ces frais doivent avoir été déboursés, mais encore faut-il qu’ils l’aient été

dans l’intérêt du locataire.

PERSONNE3.) ne produit aucune pièce par rapport à ces frais et il ne justifie pas que ces

frais aient été déboursés pour le compte et au profit du locataire.

Dans ces conditions, la demande en paiement des frais administratifs est à rejeter.

Quant à la provision pour décompte de charges, PERSONNE3.) ne produit aucune clause

contractuelle et reste en défaut de prouver que les locataires auraient accepté un système

de provision de décompte de charges. Ceci à plus forte raison que les locataires ont payé

les avances sur charges contractuelles et que PERSONNE3.) explique à l’audience que

les décomptes des charges des années précédentes auraient toujours été clôturés avec un

solde en faveur des locataires. Dans ces conditions, la demande en paiement d’une

provision pour décompte de charges est à rejeter.

Il ressort des termes de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état des lieux

entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état

de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

Les parties n’ont pas dressé d’état des lieux d’entrée. PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

sont dès lors présumés avoir pris possession de lieux qui se trouvaient en bon état de

réparations locatives.

Dans ce cas la jurisprudence retient que « l’obligation de restituer la chose en fin de bail

est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf

le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou

la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il

n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au

locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette

preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur » (M. HARLES,

Le bail à loyer, Pas. 31, p. 343, n° 114).

Les dégâts allégués, non réparés ou remplacés et ne dépassant pas l’usure normale après

une occupation de l’appartement de presque 14 ans, ne peuvent être mis à charge des

locataires.

La demande de PERSONNE3.) n’est pas fondée sur ce point.

Au vu des développements qui précèdent, la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative est à déclarer fondée pour le montant

de (2.025 – 725 =) 1.300 €.

L’astreinte n’est pas une voie d’exécution de la condamnation principale, mais seulement

un moyen de coercition indirect qui consiste à créer, en vue de provoquer cette exécution,

une obligation nouvelle et conditionnelle (cf. Lux. 8 mai 1989, no 578/89 V). En l’espèce

il n’y a pas lieu de fixer une astreinte, une telle mesure ne se justifiant pas.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité

pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014,

n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, et

indépendamment du fait qu’il n’est pas versé de note d’honoraires étayant la réalité de

ces frais, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix des requérants de faire gérer le litige l’opposant

à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’ils rémunèrent, ne saurait lui être

opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont les requérants doivent

seuls supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure vexatoire et abusive

PERSONNE3.)

demande reconventionnellement la condamnation des parties

demanderesses à lui payer la somme de 750 € à titre de dommage et intérêts pour

procédure vexatoire et abusive.

L’article 6-1 du code civil sanctionne l’exercice malveillant, de mauvaise foi, des droits

ou sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits concurrents des tiers par

un détournement de leur fonction sociale.

Si une telle faute intentionnelle engage la responsabilité civile de son auteur, il appartient

cependant au demandeur en dommages et intérêts de prouver l’existence d’un préjudice

dans son chef.

Pour apprécier s’il y a excès lors de l’exercice d’une action en justice, le juge doit tenir

compte de toutes les circonstances tant matérielles que morales de l’espèce (cf. Lux. 14e

chambre 12 juillet 2011, n° 131264 du rôle).

En l’espèce, il n’est pas établi que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient agi par

malveillance, de sorte que l’intention malicieuse dans le chef de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) laisse d’être prouvée. De plus, PERSONNE3.) n’a pas rapporté la preuve

d’un quelconque préjudice subi.

Dès lors, la demande de PERSONNE3.) pour procédure abusive et vexatoire est à déclarer

non fondée.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant

donné que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure

civile ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

PERSONNE3.) demande reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 650 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est

fondée jusqu'à concurrence de 300 €.

A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure est déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit les demandes en la forme ;

dit partiellement fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

remboursement de la garantie locative ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

1.300 € avec les intérêts à partir du 18 décembre 2023, date de la mise en demeure, jusqu’à

solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à fixer une astreinte ;

rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE3.),

à

lui

rembourser

la

somme

de

870 € à titre de frais et honoraires d’avocat ;

dit sans objet la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) à remettre un état des lieux d’entrée ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit fondée la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 300 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.