Tenant default judgment granted for rent arrears, eviction, and termination of commercial lease in Luxembourg.

Répertoire No. 2128/24

L-BAIL-226/24

Audience publique extraordinaire du 24 juin 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Enzo MARTINELLI, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25 mars 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 3 juin 2024.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Enzo

MARTINELLI, en remplacement de Maître Robert LOOS, fut entendu en ses

moyens et conclusions. La société SOCIETE2.) SARL, quoique régulièrement

convoquée, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 25 mars 2024 au greffe du tribunal de paix de et à

Luxembourg, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société

SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de

bail à loyer pour voir

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties ;

- ordonner le déguerpissement des lieux loués endéans un délai de 8 jours à

partir du prononcé du jugement à intervenir ;

- condamner la défenderesse au paiement des arriérés de loyer d’un montant de

4.210,68.-EUR avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de

1.500.-EUR et aux frais et dépens, et ;

- ordonner l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir.

Il résulte du récépissé du courrier recommandé de convocation que la partie

défenderesse n’a pas été touchée à personne. Elle n’a pas comparu à l’audience,

de sorte qu’il convient de statuer par défaut à son égard en application de l’article

79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

À l’appui de sa demande, SOCIETE1.) SARL expose en termes de fait que

suivant contrat de bail commercial signé et prenant effet le 15 novembre 2023,

elle a donné en location à la société SOCIETE2.) SARL un étage d’une

superficie brute d’environ 81 m2 dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.),

moyennant un loyer mensuel, TVA comprise, de 1.950.-EUR indexé chaque 1er

janvier et payable le premier de chaque mois ; que par l’effet de l’indexation

(article 4, 52 du bail), le loyer s’élève à 1.955,34.-EUR depuis le 1er janvier 2024 ;

que le locataire a également pour obligation de payer en plus du loyer, une

avance sur charges locatives mensuelles à hauteur de 150.-EUR, avance qui

est, elle aussi, payable le premier de chaque mois.

SOCIETE1.) SARL reproche à sa locataire de ne pas avoir réglé les loyers et

avances sur charges des mois de février et mars 2024, soit un total de 4.210,68.-

EUR (loyers indexés conformément à l’article 4§2 du contrat de bail

(2x1.955,34.-EUR) + charges locatives (2x150.-EUR). Nonobstant de multiples

lettres de rappel et mises en demeure, la société SOCIETE2.) SARL resterait

toujours en manquement de ses obligations contractuelles et légales.

SOCIETE1.) SARL fait encore valoir que la partie défenderesse a omis de lui

fournir,

conformément à l’article 3§3 du contrat de bail, l’autorisation

d’établissement au nom

PERSONNE1.), actuel gérant de la société

SOCIETE2.) SARL.

À l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) SARL a augmenté sa demande pour y

inclure les loyers et avances échus pour les mois d’avril à juin 2024, soit un

montant supplémentaire de 6.316,02.-EUR.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL n’a comparu ni en

personne ni par mandataire. La convocation n’ayant pas été remise en mains

propres, il y a lieu de statuer par défaut à son égard, conformément à l’article 79

alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, le juge

qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande

que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens

qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile, fasc. 538, mise à

jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

La requête introduite par la société SOCIETE1.) SARL est recevable pour avoir

été déposée dans la forme prévue par la loi.

Quant aux arriérés de loyers

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur les

loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale présente un lien

avec celle-ci, de sorte qu’elle est recevable.

Sur base du décompte actualisé, un montant total de 10.526,70.-EUR,

correspondant à des arriérés de loyers et à des avances sur charges de février

à juin (inclus) est réclamé.

La demande de la société SOCIETE1.) SARL portant sur lesdits arriérés est, au

vu des pièces versées en cause, des renseignements fournis à l’audience et en

l’absence de preuve de paiement fournie par la défenderesse, à déclarer fondée

pour le montant réclamé de 10.526,70.-EUR.

La société SOCIETE2.) SARL est dès lors à condamner au paiement d’un

montant de 10.526,70.-EUR, avec les intérêts légaux à compter de la demande

en justice du 25 mars 2024 sur le montant de 4.210,68.-EUR et à compter de

l’audience du 3 juin 2024, date de l’augmentation de la demande, sur le montant

de 6.316,02.-EUR, chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier,

en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère

de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit

civil, tome VI, éd 2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée

d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois

avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu

de jurisprudence, n°187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

En l’espèce et sans qu’il y ait besoin d’analyser le reproche portant sur la non-

communication

de l’autorisation d’établissement

du gérant de la partie

défenderesse, le non-paiement du montant de 10.526,70.-EUR constitue à lui

seul une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation

judiciaire du bail aux torts exclusifs de cette dernière, sauf à lui accorder un délai

de 40 jours à partir de la notification du présent jugement pour libérer les lieux.

Quant aux demandes accessoires

Les arriérés de loyers n’étant pas contestés, il y a lieu d’assortir le présent

jugement de l’exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire. En ce qui concerne la résiliation du bail et la condamnation au

déguerpissement, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à voir

assortir lesdites condamnations de l’exécution provisoire.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet

2015, no 3508 du registre).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de

procédure de la société SOCIETE2.) SARL est à déclarer fondée pour le

montant de 500.- EUR.

En application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il convient

de condamner la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL et en premier

ressort ;

reçoit la demande en la forme,

dit fondée la demande pécuniaire de la société SOCIETE1.) SARL pour le

montant de 10.526,70.-EUR,

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SARL

la somme de 10.526,70.-EUR, avec les intérêts légaux à compter de la demande

en justice du 25 mars 2024 sur le montant de 4.210,68.- EUR et à compter de

l’audience du 3 juin 2024, date de l’augmentation de la demande, sur le montant

de 6.316,02.-EUR, chaque fois jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs

de la société SOCIETE2.) SARL ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL à quitter les lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef au plus tard 40 jours après la notification du présent

jugement et au besoin autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser la

partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire et la

rejette pour le surplus ;

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) SARL en obtention d’une

indemnité de procédure d’un montant de 500.-EUR ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SARL

le montant de 500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Lynn

STELMES, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT,

avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Lynn STELMES

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière