Landlord wins commercial lease termination and rent arrears case against absent tenant.

Répertoire n° 1387/2024

E-BAIL-437/23

Audience publique du 14 juin 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - ayant initialement comparu par Maître PERSONNE DE

JUSTICE3.), avocat à Luxembourg, actuellement défaillante.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

1er septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 18

octobre 2023, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 17 janvier 2024.

Suite à trois remises ultérieures à la demande des parties, l’affaire parut utilement à

l’audience publique du 15 mai 2024.

A cette dernière audience le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses

conclusions.

La partie défenderesse ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé en date du 29 février 2016 et ayant pris effet le 1er mars 2016,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un local sis à ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.000 € et des avances sur charges de 450 €.

Par requête déposée le 1er septembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail commercial pour :

principalement

constater et dire que le requérant a valablement et à bon droit résilié avec effet immédiat

le contrat de bail suivant courrier du 22 juin 2023,

entendre condamner le défendeur à payer au requérant la somme de 26.456,69 € à titre

d’arriérés de loyer, de charges et d’indemnités, sous la réserve expresse des indemnités à

échoir avec les intérêts légaux sur la somme de 26.435 € à partir de la mise en demeure

du 22 juin 2023 et sur le montant de 21,69 € à partir des présentes jusqu’à solde,

subsidiairement

résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur,

entendre condamner le défendeur à payer au requérant la somme de 23.149,47 €, sous la

réserve expresse des loyer et avances sur charges à échoir, le tout avec les intérêts légaux

à partir de la mise en demeure du 22 juin 2023, sinon à partir du jour des présentes jusqu’à

solde,

en tout état de cause

condamner le défendeur à déguerpir des lieux loués dans les 8 jours de la décision à

intervenir,

réserver au requérant le droit de demander la condamnation du défendeur à lui payer une

indemnité de relocation.

PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3.500 € à titre de frais engendrés par

les honoraires d’avocat, la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se

réserve tous autres droits, moyens, dus et actions.

PERSONNE1.) fait valoir que le locataire n’a jamais fourni la caution contractuellement

prévue, qu’il a toujours payé les loyers de manière irrégulière, qu’il a sous-loué à une tierce

personne sans avoir remis une copie intégrale du contrat de sous-location au bailleur

principal, qu’il a été mis en demeure, par courrier recommandé de son mandataire du 22

juin 2023 de payer jusqu’au 29 juin 2023 les montants de 18.000 € à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges des mois de janvier à juin 2023, la somme de 8.435 € au

titre de l’adaptation indiciaire des loyers depuis le 26 février 2016 et la somme de 4.900 €

à titre de garantie locative non payée et qu’il a été sommé de remettre une copie intégrale

du contrat de sous-location pour le 29 juin 2023 au plus tard.

Le 26 juillet 2023, PERSONNE1.) a, par l’intermédiaire de son mandataire, résilié le

contrat de bail avec effet immédiat, tout en accordant un délai jusqu’au 31 août 2023 pour

libérer les lieux et en demandant de payer une indemnité d’occupation journalière de

300 € à compter de la date de résiliation jusqu’à la date de libération des lieux.

PERSONNE1.) fait encore valoir que les arriérés de loyer indexés et les avances sur

charges s’élevaient à la fin du mois de juillet 2023 à la somme de 20.331,69 €. Il demande

de voir condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation journalière de

175 € par jour, indemnité s’élevant, pour la période allant du 28 juillet 2023 au 31 août

2023, à la somme de (35 x 175 =) 6.125 €. Le bailleur demande partant principalement la

somme de (20.331,69 + 6.125 =) 26.456,69 € à titre de loyers, de charges et d’indemnités

d’occupation.

Subsidiairement, PERSONNE1.) demande à voir prononcer la résiliation du bail avec

immédiat sur base des fautes commises par le défendeur consistant entre autres à ne pas

avoir fourni la garantie locative prévue au contrat de bail et à ne pas avoir payé les arriérés

de loyer et avances sur charges. Il demande à voir condamner le défendeur à payer la

somme de 23.149,47 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au 31 août

2023.

Motivation

La résiliation par le bailleur met fin au bail, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte les

lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce le cas

échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (PERSONNE3.), Le contrat de

bail, éd. Larcier 2020, no 215).

Eu égard au fait que PERSONNE2.) occupe toujours les lieux loués, le bail est toujours en

cours et il appartient au tribunal d’analyser si les motifs de résiliation sont suffisamment

graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

A l’audience des plaidoiries PERSONNE1.) augmente sa demande et réclame la somme

de 82.000 € à titre d’arriérés de loyer des mois de janvier 2021 à mai 2024 inclus et la

somme de 30.667,28 € à titre de charges pour la période de janvier 2021 à mai 2024 inclus,

tout en déduisant la somme de 90.277,79 € payée pour la même période. Il y a lieu de

retenir que le loyer fut fixé à 2.000 € et les avances sur charges à 450 €. A défaut d’avoir

augmenté les avances sur charges sur base des décomptes de charges échues, l’avance sur

charge à prendre en considération s’élève à 450 € par mois, de sorte que les arriérés

d’avances sur charges s’élèvent à (41 x 450 =) 18.450 €.

La demande de PERSONNE1.) est partant au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de (82.000 + 18.450

– 90.277,79 =) 10.172,21 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au

mois de mai 2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande en paiement des adaptations indiciaires

s’élevant à la somme réclamée de 12.120 €.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement des sommes reprises ci-dessus, constitue une violation grave

des obligations de PERSONNE2.) justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts

exclusifs de ce dernier, sauf à lui accorder un délai de 1 mois à partir de la notification du

présent jugement pour libérer les lieux.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute

des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité

dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure la représentation

par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix du requérant de faire gérer le litige l’opposant à

la partie défenderesse, par une tierce personne qu’il rémunère, ne saurait leur être

opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont le requérant doit seul

supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

Au vu de la somme due, il y a lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 500 €.

PERSONNE2.), comparant initialement par mandataire, ne s’est plus présenté ni fait

représenter à l’audience du 15 mai 2024 pour faire valoir ses moyens de défense. En

application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y

a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

dit recevable la demande de PERSONNE1.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au paiement

du montant 10.172,21 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois

de mai 2024 inclus ;

condamne

PERSONNE2.)

à

payer

à

PERSONNE1.)

le

montant

de

10.172,21 € avec les intérêts légaux sur la somme de 7.222,21 € à partir du 22 juin 2023,

date de la mise en demeure et sur la somme de 2.950 € à partir du 15 mai 2024, date des

demandes en justice jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au paiement

du montant 12.120 € à titre d’arriérés d’adaptations indiciaires pour la période du 1er mars

2016 jusqu’au mois de mai 2024 inclus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 12.120 € ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

aux torts exclusifs de ce dernier ;

condamne PERSONNE2.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef au plus tard 1 mois après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise le requérant à faire expulser le locataire dans la forme légale et aux frais

de ce dernier ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

rejette la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.) à lui payer la

somme de 3.500 € à titre de frais et honoraires d’avocat ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 500 € à titre

d’indemnité de procédure ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé

le présent jugement.