Landlord wins commercial lease dispute for arrears, termination, and eviction in Luxembourg.

No. 656/24

du 10 juin 2024

Audience publique du lundi, dix juin deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu l’ordonnance qui suit

dans la cause

e n t r e :

la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le NUMERO1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Josiane EISCHEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonction, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le NUMERO2.),

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.), et

3) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses,

sub 1) et 3) comparant par son gérant PERSONNE2.) respectivement en personne et sub

2) comparant en personne.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 23 janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix de

Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch, à l'audience publique du vendredi, 8 mars 2024, pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 6 mai 2024.

La représentante de la partie demanderesse, Maître Josiane EISCHEN, donna lecture de

la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Les parties défenderesses ne comparurent pas à l’audience.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture en date du 8 mai

2024 et l’affaire fut refixée à l’audience publique du lundi, 27 mai 2024 lors de laquelle

elle fut utilement retenue.

Maître Josiane EISCHEN, représentante de la partie demanderesse, réexposa le sujet de

l'affaire et conclut à l’adjudication de sa demande.

Les parties défenderesses furent entendues en leurs moyens et explications.

Sur ce le tribunal reprit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à laquelle le

prononcé avait été refixé

le jugement qui suit :

Par requête déposée le 23 janvier 2024, la société anonyme SOCIETE1.) a fait

convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de céans, siégeant en matière

de bail commercial, pour les voir condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer

la somme de 7.504,82.- euros à titre d’arriérés de loyer, la somme de 2.539,99.- euros à

titre d’arriérés de charges et la somme de 5.219,25.- euros à titre d’indemnité de

relocation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. La

requérante a encore sollicité la résiliation du contrat de bail du 1er juillet 2022 aux torts

des locataires ainsi que leur condamnation à déguerpir des lieux loués dans un délai de

15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Elle a encore requis une

indemnité de procédure de 750.- euros et l’exécution provisoire du jugement à intervenir

quant à la condamnation pécuniaire.

A l’audience du 6 mai 2024, la requérante a déclaré porter sa demande relative aux

arriérés de loyer au montant de 12.682,25.- euros. Elle a encore déclaré réduire sa

demande relative aux arriérés de charges au montant de 2.321,56.- euros.

Il y a lieu de lui en donner acte.

A l’audience du 27 mai 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont expliqué qu’ils seraient en train de chercher un

amateur potentiel du fonds de commerce et qu’ils auraient encore besoin d’un peu de

temps. Ils ont contesté les factures relatives aux charges alors que les entretiens des

conduites de bière, de la machine à café et du déminéralisateur n’auraient pas été

effectués.

La SOCIETE1.) y a répliqué en relevant que les parties défenderesses auraient accumulé

les arriérés depuis octobre 2022. Les frais d’entretien seraient contractuellement fixés et

les factures y relatives n’auraient jamais été contestées.

Il ressort des pièces versées en cause que suivant contrat de bail avec clause

d’approvisionnement signé le 1er juillet 2022 ayant pris effet au 1er octobre 2022, la

SOCIETE1.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un immeuble d’habitation et de commerce avec

licence volante de cabaretage sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel indexé de 1.600.- euros, payable au début de chaque mois.

D’après le décompte non contesté daté au 24 mai 2024, les arriérés de loyer se chiffrent

actuellement au montant de 12.682,25.- euros. La demande de la société anonyme

SOCIETE1.) est donc à déclarer fondée pour ledit montant.

S’agissant des charges, le tribunal constate que les réclamations émises à l’audience

quant aux factures des 8 février 2023, du 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 sont

à qualifier de tardives et que lesdites factures sont à considérer comme acceptées par

application de l’article 109 du Code de commerce. Il convient de retenir que les

contestations formulées par les parties défenderesses ne sont pas de nature à remettre en

cause la présomption édictée par l’article 109 du Code de commerce et, partant,

l’existence de la créance affirmée par la demanderesse. La prétention de la société

requérante est partant fondée pour la somme de 2.321,56.- euros.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande en paiement d’une indemnité de relocation

de 5.219,25.- euros, prévue conventionnellement au point XII, dernier alinéa, du contrat

de bail.

Il ressort encore de l’article XIV alinéa 2 du bail que la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont engagés solidairement et

indivisiblement, de sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement au paiement des

montants retenus précédemment.

Le non-paiement des loyers aux époques convenues étant une cause justificative de la

résiliation du bail, les demandes en résiliation et en déguerpissement sont également à

déclarer fondées.

La société anonyme SOCIETE1.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de

laisser à sa charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elle a dû

exposer le cas échéant, elle est à débouter de sa requête en obtention d’une indemnité

de procédure.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

En application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de

condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande relative

aux arriérés de loyer et de la réduction de sa demande relative aux arriérés de charges ;

déclare les demandes en paiement d’arriérés de loyer et de charges ainsi que d’une

indemnité de relocation fondées ;

partant,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) :

- la somme de 12.682,25.- euros du chef d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux sur

5.504,82.- euros à partir du jour du 23 janvier 2024 et sur le montant de 7.177,43.- euros

à partir du 6 mai 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

- la somme de 2.321,56.- euros du chef d’arriérés de charges avec les intérêts légaux à

partir du jour de la demande en justice – 23 janvier 2024 – jusqu’à solde ;

- la somme de 5.219,25.- euros du chef d’indemnité de relocation avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice – 23 janvier 2024 – jusqu’à solde ;

déclare le bail résilié entre parties aux torts de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

partant,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués à L-ADRESSE3.), avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin autorise la partie demanderesse à faire expulser les parties défenderesses dans

les formes prévues par la loi et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

déboute la société anonyme SOCIETE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du greffier

Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences de la Justice de

Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.