Tenant wins rent suit for apartment defects; court orders damages, expert fees, and procedural costs.

Jugement civil 2024TALCH10/00091

Audience publique du vendredi, sept juin deux mille vingt-quatre

Numéro TAL-2021-10228 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-président,

Catherine TISSIER, juge,

Marlène MULLER, juge

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.) née PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de justice Martine

LISÉ de Luxembourg du 8 octobre 2021,

comparaissant par Maître Cyril CHAPON, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son (ses) gérant(s) actuellement en fonctions et

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

partie défenderesse aux termes du prédit exploit LISÉ,

comparaissant par Maître Admir PUCURICA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Revu le jugement civil n°2023TALCH10/00124 du 30 juin 2023.

Vu l’ordonnance de clôture du 29 avril 2024.

Vu l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile tel que modifié, applicable depuis

le 16 septembre 2023 qui dispose que : « Au plus tard huit jours avant l’audience fixée

pour les plaidoiries, les mandataires des parties font savoir par écrit, y compris par la voie

électronique, à la juridiction saisie s’ils entendent plaider l’affaire. Il est fait droit à cette

demande si une seule partie s’exprime en ce sens. A défaut, les parties sont réputées

avoir réitéré leurs moyens à l’audience de plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés

de se présenter à l’audience fixée à cette fin. »

Les mandataires ont été informés par bulletin du 30 avril 2024 de la date des plaidoiries.

Aucune des parties n’a sollicité d’être entendue oralement en ses plaidoiries.

Maître Cyril CHAPON et Maître Admir PUCURICA ont déposé leurs fardes de procédure

au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 17 mai 2024 par le Président du siège.

Il y a lieu de rappeler que par exploit d’huissier du 8 octobre 2021, PERSONNE1.) a

donné assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à comparaître

devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour

la voir condamner à lui payer le montant de 159.390,93 euros, avec les intérêts tels que

de droit à compter de la demande en justice, jusqu’à solde, voir ordonner la capitalisation

des intérêts pour autant qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière, la

voir condamner à lui rembourser les frais de l’expertise PERSONNE3.) d’un montant de

4.928,59 euros, la voir condamner à une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi

qu’aux frais et dépens de l’instance et voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer qu’elle a réservé, selon un contrat

de réservation du 10 novembre 2015, un appartement dans un immeuble en copropriété

à construire sis à ADRESSE3.), pour un prix de 450.000 euros TTC. Selon acte notarié

du 27 septembre 2016, elle aurait acquis de la partie défenderesse en état futur

d’achèvement un appartement et une cave dans cet immeuble. Le vendeur se serait

engagé à exécuter les travaux conformément au cahier des charges et à achever les

travaux jusqu’au 15 mars 2018 au plus tard. En date du 15 octobre 2018, elle aurait

assigné la partie défenderesse devant le juge des référés alors que l’immeuble aurait

présenté des vices et malfaçons dans les parties privatives et les parties communes. Les

travaux ne seraient pas conformes aux règles de l’art, ni aux plans de construction, ni au

cahier des charges. Le juge des référés en première instance aurait limité la mission de

l’expert aux seuls problèmes affectant les lots privatifs. La Cour d’appel aurait cependant

réformé cette ordonnance en étendant la mission de l’expert aux parties communes de

l’immeuble. L’expert PERSONNE3.) aurait déposé son rapport le 7 février 2020. Malgré

le fait que l’expert PERSONNE3.) aurait évalué le coût des travaux de remise en état au

montant de presque 60.000 euros, la demanderesse aurait procédé au paiement des

deux seules factures restant encore ouvertes de la société défenderesse pour les

montants respectifs de 12.426,09 euros et 24.852,18 euros en date du 12 juin 2020.

Selon courrier officiel du mandataire de la partie demanderesse du 15 juin 2020, il aurait

été sollicité la transmission d’un extrait de compte de la partie défenderesse afin que la

partie demanderesse puisse solder l’entièreté des montants redus et obtenir la remise

des clés de l’appartement. En date du 4 septembre 2020, la partie défenderesse aurait

fait transmettre un décompte, selon lequel la partie demanderesse restait redevoir un

montant de 1.008,54 euros au titre de l’acte de vente, rectifié le 16 septembre au montant

de 887,86 euros et réglé le 18 septembre 2020 par la partie demanderesse. La réception

de l’appartement et la remise des clés n’auraient cependant eu lieu qu’en date du 17

décembre 2020, soit avec 1009 jours de retards.

L’appartement serait en outre affecté de vices et de malfaçons. Ainsi, des piliers

additionnels auraient été construits qui empiéteraient sur l’espace intérieur de

l’appartement et empêcheraient un libre ameublement le long du mur mitoyen. En outre,

l’épaisseur du mur contigu avec l’appartement voisin aurait été réduite de nature à causer

des problèmes acoustiques.

La partie demanderesse a encore souligné qu’elle aurait une mobilité réduite et que

l’appartement aurait été vendu comme étant accessible aux personnes à mobilité réduite

sans devoir emprunter un escalier quelconque. Cependant, des modifications

importantes par rapport aux plans auraient été faites et la sortie du sous-sol vers

l’extérieur par la rampe d’accès au garage aurait été supprimée. La seule possibilité

d’accès à l’immeuble se trouverait actuellement par un escalier extérieur d’une dizaine

de marches.

Dans son rapport d’expertise judiciaire du 7 février 2020, l’expert PERSONNE3.) aurait

retenu les problèmes précités. Suite à ce rapport, la partie demanderesse aurait encore

fait intervenir un second expert en la personne de PERSONNE4.), alors que le rapport

de l’expert PERSONNE3.) n’aurait pas été complet. L’expert PERSONNE4.) aurait

évalué les frais de remise en état à un montant total de 82.196,06 euros.

PERSONNE1.) a fondé son action pour les prétendus vices et malfaçons sur base de

l’article 1642-1 du Code civil.

Elle a demandé indemnisation pour les préjudices qui lui auraient été causés par la partie

défenderesse, à savoir :

-

62.194,87 euros à titre d’indemnité de retard

-

82.196,06 euros à titre de frais de remise en état et de moins-value

-

15.000 euros à titre de préjudice moral

soit, le montant total de 159.390,93 euros.

La société SOCIETE1.) s’est rapportée à prudence de justice en ce qui concerne la

recevabilité de la demande en la pure forme.

Elle a conclu à l’irrecevabilité de la demande basée sur l’article 1642-1 du Code civil alors

que la partie demanderesse serait forclose à agir sur cette base pour les vices apparents.

En se référant à l’article 1648 du Code civil, elle a fait valoir que ces vices auraient été

dénoncés par un courrier du 8 janvier 2018 et l’assignation daterait du 8 octobre 2021,

soit plus d’une année après la dénonciation.

Quant aux prétendus retards, la société SOCIETE1.) a fait valoir que plusieurs

évènements auraient mis en péril la livraison de l’appartement. Le locataire de la maison

devant être détruite pour y ériger en lieu et place la résidence aurait de manière inopinée

repoussé la date de son départ; la dame PERSONNE5.) aurait refusé de valider les plans

et aurait sollicité des modifications par rapport aux plans originaires; la dame

PERSONNE5.) n’aurait pas respecté les délais de paiement des tranches prévues dans

l’acte notarié et aurait refusé de réceptionner son appartement alors que celui-ci aurait

été achevé.

Elle a encore contesté l’existence d’un quelconque préjudice dans le chef de la partie

demanderesse en relation avec les prétendus retards.

La partie défenderesse a également contesté l’existence d’un quelconque vice affectant

l’appartement de la partie demanderesse. Si vices il devait y avoir, la partie

demanderesse n’aurait subi aucun préjudice de ce fait.

L’installation des piliers aurait été commandée par des impératifs structurels et

compensée par une surface plus importante.

En ce qui concerne l’épaisseur des murs, les constatations de l’expert PERSONNE3.)

auraient été faites dans un appartement entièrement vide, ce qui influencerait

négativement les mesures. Par ailleurs, l’expert PERSONNE3.) ne se serait référé à

aucune norme acoustique. Subsidiairement, il y aurait lieu de nommer un expert judiciaire

acousticien pour se prononcer à ce sujet.

Elle a encore fait valoir que l’accès à l’ascenseur depuis l’extérieur de l’immeuble par la

rampe de garage aurait été condamné afin qu’un local technique conforme avec les

prescriptions de la SOCIETE2.) puisse être construit. Aucun accès pour personnes à

mobilité réduite depuis la rampe de garage n’aurait été prévu dans les plans annexés à

l’acte notarié. La rampe de garage aurait été réservée exclusivement aux véhicules.

En tout état de cause, la société

SOCIETE1.)

a demandé la condamnation

d’PERSONNE1.) à une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu’aux frais et

dépens de l’instance.

Par

jugement civil n°2023TALCH10/00124 du 30 juin 2023,

le tribunal

d'arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière civile,

statuant contradictoirement, a reçu la demande en la forme, a dit fondée la demande

d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts pour retards d’achèvement à

concurrence d’un montant de 5.000 euros, a condamné la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.) le montant de 5.000 euros, avec les intérêts

au taux légal à partir du 8 octobre 2021, jusqu’à solde, a ordonné la capitalisation des

intérêts échus depuis au moins une année entière à partir de la demande en capitalisation

et a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Le jugement a encore, avant tout autre progrès en cause, renvoyé le dossier aux parties

pour leur permettre de conclure au sujet de la forclusion de la demande en allocation de

dommages et intérêts pour défauts de conformité de l’appartement au vu de la réception

sans réserves de l’appartement en date du 17 décembre 2020.

Suite à ce jugement, PERSONNE1.) fait valoir que la faible épaisseur des murs ne serait

pas seulement une question de non-conformité aux plans mais engendrerait en plus des

problèmes liées aux performances acoustiques réduites par rapport aux voisins. Il

s’agirait donc d’un vice de la chose vendue. Il résulterait des dispositions de l’article 1642-

1 du Code civil que le promoteur ne pourrait être déchargé ni avant la réception des

travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par

l’acquéreur. En l’espèce, la réception du 17 décembre 2020 n’aurait donc pu avoir aucun

effet sur les vices et défauts de conformité, qui n’auraient pas à être obligatoirement

dénoncés d’une quelconque façon par l’acquéreur. En outre, les vices apparents

n’auraient pas besoin d’être dénoncés dans un bref délai et l’acquéreur pourrait agir

endéans le délai de droit commun de trente ans, sauf s’il avait spécifiquement déchargé

le vendeur constructeur. La seule possibilité pour permettre au promoteur de bénéficier

d’une forclusion aurait donc été qu’au moins un mois après la réception qui est intervenue

avec remise des clés, la partie acquéreuse ait expressément déchargé le promoteur par

rapport à ces vices. En l’espèce, la partie défenderesse ne saurait se prévaloir d’une telle

décharge alors que la partie demanderesse aurait toujours marqué son intention de

poursuivre le promoteur. Ainsi, il résulterait d’un échange de courriers intervenu au

courant du mois de juin 2020 entre les mandataires des parties que la partie acquéreuse

aurait toujours clairement indiqué qu’elle n’entendait pas reconnaître les défectuosités

mises en avant dans le rapport de l’expert. Il n’y aurait donc aucune forclusion de la

demande en allocation de dommages et intérêts.

La société SOCIETE1.) fait valoir que la faible épaisseur des murs serait à qualifier de

défaut de conformité, alors qu’aucun aspect pathologique ne serait établi en cause. En

outre, eu égard à la réception sans réserve de l’appartement en date du 17 décembre

2020, tous les défauts de conformité seraient couverts. Le courrier du 15 juin 2020 ne

comporterait aucune réserve au sujet de la présence de piliers dans l’appartement, à la

faible épaisseur des murs et l’absence d’accès à la résidence depuis la rue pour des

personnes à mobilité réduite. En outre, le courrier du 15 juin 2020 serait antérieur à la

réception du 17 décembre 2020, de sorte qu’il ne saurait produire aucun effet. La

demande en allocation de dommages et intérêts serait donc prescrite.

Motifs de la décision



La demande d’PERSONNE1.) en allocation du montant de 82.196,06 euros à titre

de frais de remise en état et de moins-value

Il résulte des pièces du dossier qu’PERSONNE1.) a acquis un appartement sur base d’un

contrat de vente en état futur d’achèvement signé en date du 27 septembre 2016.

Pour les prétendus vices et malfaçons, la partie demanderesse fonde son action sur

l’article 1642-1 du Code civil régissant les vices apparents en matière de vente en état

futur d’achèvement.

Il y a lieu de rappeler que la partie demanderesse se prévaut de la présence de piliers

dans son appartement, de la faible épaisseur des murs non conforme aux plans et de

l’absence d’accès de la résidence depuis la rue pour des personnes à mobilité réduite.

Les parties étant liées en l’espèce par un contrat de vente en état futur d’achèvement,

sont applicables les dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil instituant un

régime dérogatoire au droit commun en ce qui concerne la garantie des vices.

Il y a lieu de rappeler que la garantie des vices concerne non seulement les vices affectant

la solidité du bâtiment, mais généralement toutes les malfaçons courantes ainsi que les

défauts de conformité et de qualité.

Le régime de la responsabilité du promoteur diffère suivant le caractère apparent ou

caché des vices mis en cause. En effet, l'article 1646-1 du Code civil ne renvoie à la

garantie décennale des constructeurs qu'à propos des vices cachés, les vices apparents

étant régis par une disposition particulière, l'article 1642-1 de ce même code, aux termes

duquel « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la

réception de l'ouvrage par l'acquéreur, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la

prise de possession par l'acquéreur des vices de construction alors apparents ». Cette

disposition ne s'applique qu'au vice qui s'est révélé avant le plus tardif des deux

événements : soit, la réception des travaux, soit, l'expiration d'un délai d'un mois après la

prise de possession par l'acquéreur.

C'est à la date de l'événement le plus tardif qu'il faut se placer pour déterminer si le vice

constaté est soumis ou non au régime de l'article 1642-1 du Code civil.

Survenant au-delà de ce délai, le vice perd en effet la qualification d'apparent pour

s'entendre d'un vice caché relevant de l'article 1646-1 du Code civil (JCL. Civil: Vente

d'immeubles à construire, Fasc. 20, n°93).

La distinction entre vices apparents et vices cachés est exclusivement technique : le vice

est apparent s’il s’est révélé avant le plus tardif de deux évènements, à savoir la réception

de l’ouvrage ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de

l’immeuble par l’acquéreur. Tout vice qui s’est révélé avant la réception ou avant un délai

d’un mois à partir de la prise de possession des lieux est apparent et c’est le régime de

garantie de l’article 1642-1 du Code civil qui s’applique. S’il se révèle plus tard, il est

considéré comme caché.

Ainsi, la réception de l’immeuble n’empêche pas les acquéreurs d’invoquer les

dispositions protectrices relatives aux ventes d’immeubles à construire, mais elle

constitue un préalable nécessaire à l’application de celles-ci.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1601-6, alinéa 2, du Code civil, la

constatation de l’achèvement n’emporte pas par elle-même ni reconnaissance de la

conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de

l’article 1642-1 du Code civil.

Le texte interdit au vendeur de se faire consentir une décharge pour les vices

apparaissant avant la réception de l’ouvrage et avant l’expiration d’un délai d’un mois

après la prise de possession de l’acquéreur. Toute décharge consentie avant cette date

est nulle de plein droit (SOCIETE3.), Copropriété des immeubles bâtis et vente

d’immeubles à construire, 1978, n° 256, p. 177).

Une fois écoulé le délai pendant lequel les vices apparents sont censés s’être révélés, le

vendeur peut solliciter une décharge de l’acquéreur, ce qui lui permettra de ne pas rester

dans l’expectative et, éventuellement, de résoudre les difficultés à l’amiable. Cette

décharge pourra donc intervenir, conformément à l’article 1642-1, une fois intervenue la

réception des travaux et écoulé un délai d’un mois à compter de la prise de possession.

La majorité des auteurs considèrent qu’une décharge expresse émanant de l’acquéreur

est indispensable […] (Dalloz civil, v° Vente d’immeuble à construire, n° 211).

Pour protéger l’acheteur, l’article 1642-1 déroge à la règle de droit commun de la garantie

en cas de vices apparents inscrite à l’article 1642 et énonce, indirectement mais

nécessairement, le principe que le vendeur répond des vices apparents, sauf si

l’acquéreur lui en a expressément donné décharge (Jurisclasseur civil art. 1601-1 à 1601-

4, fasc. 20 n° 91 et suivants ; Cour 8 février 2006, n° 28903 du rôle ; TAL 3 décembre

2003, n° 1042/2003 ; Cour 20 février 2002, n° 24971 du rôle).

En l’absence de pareille décharge, l’acquéreur doit pouvoir agir en garantie des vices

apparents éventuels (M. PERSONNE6.), La responsabilité des constructeurs dans les

législation et jurisprudence luxembourgeoises, Pas. 28, p. 446 ; TAL 23 décembre 1994,

n° 42830, 42831 et 42832 du rôle).

L’action en garantie des vices apparents est recevable, même si l’acquéreur n’a pas

dénoncé les vices au vendeur (Cour 9 novembre 2005, n° 28753 et 28939 du rôle) ou ne

les a dénoncés que postérieurement à l’expiration du délai de l’article 1642-1

(Jurisclasseur civil, v° Vente d’immeubles à construire, art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, n°

95 : Cass. fr., 3e civil, 22 mars 2000).

Il convient donc à présent d’examiner s’il y a eu réception de l’immeuble.

La réception est l’acte par lequel l’acquéreur déclare accepter l’immeuble.

La réception, qui fait seule courir les délais de garantie, se distingue de l’achèvement des

travaux qui consiste à déclarer comme terminés les travaux indispensables à l’utilisation

de l’ouvrage conformément à sa destination.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier qu’un procès-verbal de réception a été signé

entre les parties en date du 17 décembre 2020. La remise des clés de l’appartement a

eu lieu à la même date.

Il résulte encore des pièces du dossier que les vices actuellement litigieux se sont révélés

avant la réception en décembre 2020, alors qu’ils ont fait l’objet d’une expertise judiciaire

réalisée par l’expert PERSONNE3.) en février 2020.

Les vices actuellement litigieux sont partant à qualifier de vices apparents, de sorte qu’il

y a lieu de se référer à l’article 1642-1 précité.

Il ne résulte en l’espèce d’aucun élément du dossier que la partie demanderesse ait

donné une quelconque décharge à la partie défenderesse après la réception de

l’appartement, respectivement après le délai d’un mois après la prise de possession de

l’appartement.

La partie demanderesse n’est donc pas forclose à agir pour ces vices.

Quant à la réalité des vices soulevés par la partie demanderesse, il y a lieu de se référer

au rapport de l’expert PERSONNE3.) du 7 février 2020.

L’expert PERSONNE3.) a été nommé par ordonnance de référé du 19 novembre 2018,

confirmée par arrêt de la Cour d’appel du 10 juillet 2019. Le rapport de l’expert

PERSONNE3.) constitue donc un rapport d’expertise judiciaire contradictoire.

Il y a lieu de rappeler que les conclusions de l’expert judiciaire n’ont qu’une valeur

consultative et les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des experts, si leur conscience

s’y oppose. Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires

qu’avec une grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts

judiciaires se sont trompés ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du

rapport, soit d’autres éléments acquis en cause ou dans le cas où il existe des éléments

sérieux permettant de conclure que l’expert n’a pas correctement analysé toutes les

données qui lui ont été soumises (Cour 18 décembre 1962, Pas. 19, p. 17 ; Cour 8 avril

1998, Pas. 31, p. 28).

Ainsi, le Tribunal ne suivra pas l’avis de l’expert judiciaire s’il résulte d’éléments de preuve

objectifs produits par les parties que l’expert n’a pas rempli sa mission avec diligence,

impartialité et dans le respect du principe du contradictoire, respectivement que ses

conclusions sont erronées.

o

La présence de piliers dans l’appartement

Il est constant en cause que des piliers ont été mis en place dans l’appartement de la

partie demanderesse, le long des murs du séjour, de la chambre à coucher et dans le

couloir. Ces piliers n’avaient pas été prévus sur les plans qui avaient été soumis à la

partie demanderesse lors de la signature de l’acte.

Il résulte du rapport de l’expert PERSONNE3.) que ces piliers posent non seulement un

problème esthétique, mais que les piliers empêchent également un libre ameublement le

long du mur en question.

La partie défenderesse fait valoir que ces piliers auraient été commandés par des

impératifs structurels, de sorte qu’il ne saurait s’agir d’un vice ou d’un défaut de

conformité. La surface de l’appartement n’aurait pas été réduite, mais aurait même

augmenté par rapport à ce qui était originellement prévu sur les plans.

Dans la mesure où les piliers n’ont pas été prévus sur les plans et qu’il en résulte tant un

problème esthétique qu’un problème d’ameublement de l’appartement, la responsabilité

de la société SOCIETE1.) se trouve engagée.

Les contraintes structurelles soulevées par la partie défenderesse ne sauraient valoir

exonération, alors qu’il ne s’agit pas d’un cas de force majeure, mais d’une erreur de

planification commise par les architectes/ingénieurs lors de l’établissement des plans de

construction de la résidence.

Quant au préjudice, il y a lieu de relever que l’expert PERSONNE3.) indique dans son

rapport que « le préjudice de l’empiètement des piliers dans l’espace de l’appartement

est compensé par une surface plus importante. Si le souhait de la partie PERSONNE5.)

est de ne pas voir empiéter les piliers sur l’espace de l’appartement, il est possible de

poser une cloison entre lesdits piliers, avec alignement de la face extérieure, (…). La

surface sera cependant alors réduite par rapport à ce qui était initialement prévu. »

L’expert PERSONNE3.) a retenu un montant de 8.237,50 euros HT, soit 9.637,88 euros

TTC pour les travaux de mise en place de cloisons entre les piliers.

La partie demanderesse estime que le rapport de l’expert PERSONNE3.) ne serait pas

complet et elle sollicite, sur base d’un rapport d’expertise unilatéral réalisé par l’expert

PERSONNE4.), l’allocation de dommages et intérêts d’un montant total de 23.458,50

euros TTC.

Selon cet expert, « l’espace au sol plus grand des locaux ne compense pas le préjudice

causé par la présence de quatre piliers dans la chambre, le couloir et le séjour de

l’appartement de Madame PERSONNE5.). Pour permettre le libre aménagement des

locaux, l’espace entre les piliers est à refermer. » L’expert DUBOIS ajoute aux travaux

de remise en état suggérés par l’expert PERSONNE3.) d’un montant de 9.637,88 euros

TTC, encore un « supplément pour cloison isolée phoniquement et thermiquement » de

2.812,50 euros HTVA et un montant de 9.000 euros HTVA à titre de moins-value pour la

perte de surface au sol.

Le tribunal estime que la mise en place de cloisons entre les piliers engendre des travaux

qui dépassent, par leur coût, le préjudice réel causé à la partie demanderesse.

Il y a surtout lieu de relever qu’il résulte des deux rapports d’expertise versés en cause

que la mise en place de cloisons aurait pour conséquence une réduction de la surface de

son appartement par rapport à ce qui a été initialement prévu sur les plans.

Il faut donc retenir que la mise en place de cloisons ne permet pas de réparer le préjudice

de la partie demanderesse de manière adéquate.

Le préjudice causé par la présence des piliers est un préjudice majoritairement esthétique

et d’ameublement qui peut être convenablement indemnisé par l’allocation d’un montant

forfaitaire évalué ex aequo et bono à 6.000 euros.

o

La faible épaisseur des murs de l’appartement

Quant à l’épaisseur des murs, il est constant en cause que le promoteur s’est engagé à

réaliser un mur de séparation entre les appartements d’une épaisseur de 24 cm et que le

mur actuellement construit n’a qu’une épaisseur de 17,50 cm.

Il résulte du rapport d’expertise PERSONNE3.) que cette faible épaisseur du mur

engendre une augmentation des nuisances sonores venant de l’appartement voisin.

Selon l’expert, « les mesures sont certes limites, voir dépassent les tolérances admises,

et il est clair que l’on entend les bruits de l’autre côté du mur. »

La partie défenderesse fait valoir que les constats réalisés par l’expert PERSONNE3.) ne

seraient pas d’actualité alors que son analyse acoustique aurait été réalisée dans un

appartement entièrement vide, ce qui influencerait négativement les mesures. L’expert

PERSONNE3.) n’aurait pas non plus comparé ses résultats à des normes acoustiques.

Il y a lieu de relever que la partie défenderesse ne verse aucun élément de preuve de

nature à mettre en doute les conclusions de l’expert quant à l’existence d’un problème

acoustique résultant de la réduction de l’épaisseur du mur de séparation entre les deux

appartements.

Il convient encore de faire remarquer que la comparaison des résultats à des normes

légales ne s’impose pas dans le présent cas d’espèce, alors qu’il est constant en cause

que l’épaisseur du mur ne correspond pas à ce qui a été prévu sur les plans et que cette

réduction de l’épaisseur a nécessairement pour conséquence qu’on entend davantage

les bruits provenant de l’appartement voisin.

Les critiques de la partie défenderesse au sujet du rapport de l’expert PERSONNE3.) ne

sauraient donc valoir et il n’y a pas non plus lieu de nommer un expert en acoustique

pour se prononcer à ce sujet.

Au vu de ce qui précède, la responsabilité de la société SOCIETE1.) se trouve engagée.

Pour remédier au nuisances sonores, l’expert PERSONNE3.) a estimé « qu’il y a lieu de

mettre en œuvre un doublage acoustique du mur, de préférence de chaque côté, mais

nécessairement avec un matériau différent ».

L’expert PERSONNE3.) a retenu un montant de 5.830 euros HTVA, soit 6.821,10 euros

TTC pour les travaux de mise en place d’un doublage acoustique des deux côtés du mur,

y compris de mise en peinture et de tapisserie.

La partie demanderesse estime que le rapport de l’expert PERSONNE3.) ne serait pas

complet et elle sollicite, sur base d’un rapport d’expertise unilatéral réalisé par l’expert

PERSONNE4.), l’allocation de dommages et intérêts d’un montant total de 13.737,56

euros TTC. Selon cet expert, il n’y a pas lieu de mettre en place une isolation acoustique

des deux côtés du mur, mais uniquement du côté d’PERSONNE1.). Cette « paroi

acoustique unique aura une épaisseur supérieure à celle estimée par Monsieur

PERSONNE3.) ce qui réduira l’espace utile au sol des locaux concernés ».

Il y a en effet lieu de retenir que la mise en place d’une paroi isolante des deux côtés du

mur n’est pas adaptée dans le présent cas d’espèce, alors que l’appartement voisin

n’appartient pas à la partie demanderesse et celle-ci n’a donc aucune garantie que son

voisin mettra en place l’isolation acoustique prévue. Il faut donc prévoir la mise en place

d’une isolation acoustique plus épaisse et performante du seul côté de la partie

demanderesse, telle que préconisée par l’expert DUBOIS.

Il est évident que la mise en place d’une telle isolation engendre également une réduction

de la surface au sol de l’appartement de la partie demanderesse, de sorte qu’il y a lieu

d’indemniser la partie demanderesse également de ce chef.

La partie défenderesse ne formule aucune critique précise par rapport aux estimations

retenues par l’expert DUBOIS pour les travaux de mise en place de l’isolation acoustique

et pour la moins-value pour la perte de surface, de sorte qu’il y a lieu de les entériner.

Il convient cependant de noter que l’expert DUBOIS a erronément appliqué la TVA tant

sur les travaux de remise en état que sur la moins-value. Dans la mesure où l’indemnité

pour moins-value n’est pas soumise à la TVA, il convient d’allouer à PERSONNE1.) le

montant de (5.830 + 1.837,50 =) + 17% TVA = 8.970,98 euros pour les travaux de remise

en état et un montant de 4.074 euros pour la moins-value, soit un montant total de

13.044,98 euros.

o

L’absence d’accès depuis la rue

PERSONNE1.) fait valoir que la partie défenderesse n’aurait pas respecté les plans

approuvés lors de la signature de l’acte, ni les prescriptions découlant du cahier des

charges. Il aurait été prévu un accès à l’immeuble depuis le sous-sol. Les dispositions

contractuelles prévoiraient un engagement de la partie défenderesse d’installer un

ascenseur prévu pour des personnes à mobilité réduite et la possibilité d’accès à

l’ascenseur en fauteuil roulant. La partie défenderesse aurait cependant modifié les

cloisonnements initialement prévus au sous-sol en installant un poste électrique à

l’emplacement de la sortie initialement prévue. Compte tenu de son âge et de son état

de santé, le promoteur n’aurait pas pu méconnaître l’importance pour elle d’une

accessibilité aisée à son appartement sans devoir emprunter des escaliers. Le prédit

ascenseur n’aurait plus aucun intérêt dès l’instant où son accès nécessiterait

impérativement d’utiliser préalablement une volée d’escaliers. PERSONNE1.) fait valoir

qu’elle ne pourrait pas occuper son appartement dans ces conditions et sollicite

l’allocation d’une indemnité pour moins-value à hauteur de 45.000 euros.

La partie défenderesse fait valoir qu’PERSONNE1.) n’aurait jamais expressément

sollicité un accès à l’ascenseur depuis le garage lors de la signature de l’acte notarié.

Aucun accès pour des personnes à mobilité réduite n’aurait été prévu dans les plans

remis à la partie demanderesse lors de la signature de l’acte notarié ni dans le cahier des

charges. Elle aurait été contrainte de modifier l’emplacement des raccordements à la

demande de la société SOCIETE2.), de sorte que l’accès à l’ascenseur depuis l’extérieur

de l’immeuble par la rampe de garage aurait été condamné. Elle aurait dû y installer un

local technique conforme aux prescriptions de la société SOCIETE2.). En tout état de

cause, la rampe qu’PERSONNE1.) prétend avoir voulu emprunter pour accéder au sous-

sol aurait une inclinaison de 15%. Il serait difficile de croire qu’PERSONNE1.), qui se

plaindrait d’un certain âge et d’une prétendue mobilité réduite, aurait compté descendre

une telle pente plutôt que d’emprunter les quelques marches à l’extérieur de l’immeuble.

Il résulte du rapport d’expertise PERSONNE3.) que l’appartement de la partie

demanderesse n’est actuellement pas accessible sans devoir emprunter un escalier

d’une dizaine de marches, malgré le fait qu’un accès par le sous-sol avait été prévu sur

les plans remis à la partie demanderesse lors de la signature de l’acte notarié.

Il en découle un défaut de conformité qui engage la responsabilité de la partie

défenderesse et ceci indépendamment de la question de savoir si l’accessibilité de la

résidence pour des personnes à mobilité réduite était contractuellement prévue ou non.

En ce qui concerne l’indemnisation du préjudice ainsi causé à la partie demanderesse, il

résulte du rapport d’expertise PERSONNE3.) qu’« il est impossible de modifier les lieux.

Il est difficile de proposer une moins-value, vu que la partie PERSONNE5.) est âgée et

que cela consistait pour elle un argument d’achat. Le soussigné propose une moins-value

de 5% du prix d’achat, soit 450.000 * 5%= 22.500 euros ».

La partie demanderesse demande l’allocation de dommages et intérêts correspondant à

une moins-value de 45.000 euros en se référant au rapport unilatéral de l’expert DUBOIS

qui retient que « l’accès à la rue était un argument d’achat pour Madame PERSONNE5.).

Une moins-value de 45.000 euros est proposée qui ne compense pas le préjudice, mais

reste avantageuse pour SOCIETE4.) par rapport aux frais de mise en conformité de la

réalisation par rapport aux plans initiaux. ».

La partie défenderesse conteste les deux rapports d’expertise au motif que les

conclusions des experts se baseraient sur des éléments factuels erronés, à savoir qu’un

accès pour des personnes à mobilité réduite (SOCIETE5.)) était prévu dans le projet de

base.

Il y a cependant lieu de relever qu’il n’est pas nécessaire qu’PERSONNE1.) démontre

que l’accès pour SOCIETE5.) faisait partie du champ contractuel entre les parties.

Pour apprécier l’envergure concrète de la moins-value de l’appartement dans le chef

d’PERSONNE1.), il faut cependant qu’elle démontre qu’il s’agissait pour elle d’un élément

déterminant de son consentement lors de l’achat de l’appartement.

A ce sujet, PERSONNE1.) verse une « carte mobilité inclusion » pour le stationnement

de personnes handicapées valable à partir du 9 décembre 2020 et une « carte mobilité

inclusion » pour la priorité de personnes handicapées valable à partir du 28 août 2020.

Elle verse encore un certificat médical daté au 6 juillet 2020 dont il résulte

qu’PERSONNE1.) souffre d’une « fracture-tassement du plateau supérieur de T11 » et

d’une « discarthrose lombaire étagée ».

Il est encore à relever qu’PERSONNE1.) est née le DATE1.) et avait donc 77 ans au

moment de la signature du contrat de réservation en 2015.

Les éléments versés par PERSONNE1.) ne démontrent pas son état de santé concret

lors de la signature du contrat.

Il y a cependant lieu de relever que l’absence d’accès de la résidence par le sous-sol et

l’obligation de devoir emprunter des escaliers pour accéder à l’ascenseur constitue un

inconvénient certain pour toute personne âgée de 77 ans.

En l’absence d’autres éléments, il convient donc d’allouer à PERSONNE1.) une moins-

value de 5.000 euros de ce chef.

Au vu de ce qui précède, la demande en allocation de dommages et intérêts pour les

vices et défauts de conformité affectant l’appartement d’PERSONNE1.) est à dire fondée

pour le montant total de (6.000 + 13.044,98 + 5.000 =) 24.044,98 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, soit le 8 octobre 2021, jusqu’à solde.

La demande d’PERSONNE1.) à voir ordonner la capitalisation des intérêts échus est

partant à déclarer fondée en application de la disposition précitée pour autant que la

capitalisation ne s’applique qu’aux seuls intérêts échus depuis au moins une année

entière à partir de la demande en capitalisation.

-

La demande d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts pour

préjudice moral à hauteur de 15.000 euros

PERSONNE1.) demande l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral au

motif qu’elle se trouve confronté à un appartement affecté de défauts de conformité qui

l’empêcheraient de pouvoir en jouir personnellement.

La partie demanderesse ne prouve pas qu’elle se trouve actuellement dans l’impossibilité

d’occuper personnellement l’appartement en question.

Il faut cependant retenir que les défauts de conformités retenus ci-avant ont

nécessairement engendré des tracas qui peuvent être indemnisés par l’allocation d’une

indemnité pour préjudice moral évalué ex aequo et bono à un montant de 1.000 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

-

La demande d’PERSONNE1.) en remboursement des frais d’expertise pour le

montant de 4.928,59 euros

Dans la mesure où la responsabilité de la partie défenderesse se trouve engagée et que

l’expertise PERSONNE3.) a été utile pour la solution du présent litige, la demande en

remboursement des frais d’expertise d’un montant de 4.928,59 euros est à dire fondée.

-

Les demandes accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. fr., civ. 2ème, 10 octobre 2002, Bulletin 2002 II n° 219 p.

172).

Au vu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) SARL en allocation d’une

indemnité de procédure est à dire non fondée.

Il serait cependant inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE1.) les frais non

compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure

de 2.500 euros.

Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique, promesse reconnue,

ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point appel. Dans tous les autres

cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (Cour 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire.

La société SOCIETE1.) SARL, succombant à l‘instance, doit en supporter les frais et

dépens, en vertu des dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

vidant le jugement civil n°2023TALCH10/00124 du 30 juin 2023,

dit la demande d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts pour défauts de

conformité et pour vices apparents de l’appartement recevable et fondée pour le montant

total de 24.044,98 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8 octobre 2021, jusqu’à solde,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à

PERSONNE1.) le montant de 24.044,98 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8

octobre 2021, jusqu’à solde,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts pour

préjudice moral pour le montant de 1.000 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8

octobre 2021, jusqu’à solde,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à

PERSONNE1.) le montant de 1.000 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8 octobre

2021, jusqu’à solde,

ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière à partir

de la demande en capitalisation,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) en remboursement des frais d’expertise d’un

montant de 4.928,59 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à

PERSONNE1.) le montant de 4.928,59 euros,

dit non fondées la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en

allocation d’une indemnité de procédure,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure à

concurrence du montant de 2.500 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à

PERSONNE1.) le montant de 2.500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de

l’instance.