Tenant wins commercial lease termination dispute; landlord's unilateral termination declared abusive with damages awarded.

Répertoire No. 1855/24

L-BAIL-568/23

Audience publique extraordinaire du 31 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, anciennement la société SOCIETE2.) SA, société

à responsabilité limitée de droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil de gérance actuellement en

fonctions, enregistrée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société en commandite simple CLIFFORD CHANCE SCS,

établie à L-1330 LUXEMBOURG, 10, boulevard Grande-Duchesse Charlotte,

inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg,

représentée par son gérant actuellement en fonctions, à savoir la société à

responsabilité limitée CLIFFORD CHANCE GP, elle-même représentée aux fins

de la présente procédure par son gérant, Maître Albert MORO, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Fanny GABAUDAN, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Albert MORO, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE3.) SA, société anonyme de droit luxembourgeois, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil

d’administration

actuellement en fonctions,

enregistrée au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er septembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 2 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Georges WIRTZ se présenta pour la société

SOCIETE3.) SA et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 4

décembre 2023, puis refixée au 28 février 2024 et ensuite au 24 avril 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Fanny GABAUDAN, en remplacement de Maître Albert MORO, ce dernier en

représentation de la société CLIFFORD CHANCE SCS, et Maître Georges

WIRTZ furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été refixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 1er septembre 2023, la société SOCIETE1.)

SARL a fait convoquer la société SOCIETE3.) SA à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de :

-

voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs de la défenderesse et pour s’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués dans un délai de trente jours à partir de la notification du jugement

à intervenir ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 276.904,31 euros à titre

d’arriérés de loyers et la somme de 68.100,26 euros à titre d’avances sur

charges

et de contribution au Budget Marketing,

avec les intérêts

conventionnels, sinon légaux à partir des dates d’échéance des sommes

impayées, sinon à partir de la demande en justice, avec anatocisme par année

entière et jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer une indemnité de relocation de 222.123,40

euros, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux, à partir de la demande

en justice, avec anatocisme par année entière et jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 234.000 euros à titre de

dommages et intérêts du chef de contribution aux frais d’aménagement

locatifs, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux, à partir de la demande

en justice, avec anatocisme par année entière et jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 37.323,42 euros à titre de

dommages et intérêts du chef des gratuités de loyers octroyées, avec les

intérêts conventionnels, sinon légaux, à partir de la demande en justice, avec

anatocisme par année entière et jusqu’à solde.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle

demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SARL :

-

renonce à sa demande en déguerpissement au motif que la défenderesse a

quitté les lieux loués le 26 octobre 2023 ;

-

demande, principalement, à voir constater la résiliation unilatérale du contrat

de bail par la société SOCIETE3.) SA avec effet au 31 octobre 2023, à voir

déclarer cette résiliation unilatérale abusive et à voir condamner la société

SOCIETE3.) SA à lui payer la somme correspondant aux loyers et avances

sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026 à titre de dommages et intérêts

pour résiliation abusive ;

-

augmente, à titre subsidiaire, sa demande à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges jusqu’au mois d’avril 2024 inclus à la somme de

503.992,17 euros à titre d’arriérés de loyers, déduction faite de la garantie

locative encaissée de 102.457 euros, et à la somme de 89.410,40 euros à titre

d’avances sur charges redues.

Il échet de lui en donner acte.

La société SOCIETE1.) SARL expose que suivant contrat de bail commercial

conclu en date du 5 mai 2021, pour une durée déterminée de dix ans consécutifs

à partir 17 novembre 2021, avec une option pour la défenderesse de résilier le

bail en novembre 2026, elle aurait donné en location à la société SOCIETE3.) SA

une surface à usage commercial d’environ 1.935 m2 dans le Centre commercial

sis à 41 Parc d’Activités de Capellen (le « Centre Commercial »).

Les lieux loués auraient été mis à la disposition de la défenderesse le 20

septembre 2021 afin de lui permettre de réaliser ses aménagements intérieurs

avant l’ouverture. La conformité des lieux aurait été actée dans un rapport de

mise à disposition auquel se trouverait annexé un état des lieux établi par un

expert.

En dépit de l’opposition formelle et répétée de la requérante, la société

SOCIETE3.) SA aurait cessé de payer la moitié du loyer à partir du 1er juillet 2022

en faisant de façon injustifié état de troubles de jouissance.

Par courrier du 20 décembre 2022, la société SOCIETE3.) SA aurait, de manière

insoupçonnée et illégalement, procédé à la résiliation unilatérale du contrat de

bail avec effet au 31 octobre 2023, en faisant injustement état d’une faute lourde

dans le chef de la requérante, et à partir de cette date, la défenderesse aurait

complètement cessé de payer le loyer et l’avance sur charges ainsi que la

contribution à la commercialisation du Centre Commercial, tout en ayant continué

à exploiter normalement les lieux loués.

Suivant courrier du 26 avril 2023, elle aurait fermement contesté cette manière

de faire, mais en vain.

En dépit de l’opposition formelle et répétée de sa part et de ses efforts de trouver

une solution amiable, la défenderesse aurait quitté les lieux loués le 26 octobre

2023.

La société SOCIETE1.) SARL soutient que les reproches formulés par la société

SOCIETE3.) SA pour s’opposer d’abord au paiement de la moitié du loyer,

ensuite de la totalité du loyer et de l’avance sur charges, et finalement pour

résilier unilatéralement le contrat de bail, seraient dénués de tout fondement.

Elle conteste l’existence d’un manquement dans son chef qui justifierait la

résiliation du bail.

Elle soutient que les prétendues doléances exprimées par la défenderesse ne

feraient écho à aucune obligation contractuelle lui incombant, mais

correspondraient à des demandes supplémentaires ou nouvelles dont beaucoup

n’auraient même pas relevé de son pouvoir, telle la signalisation du Centre

Commercial auprès de la sortie de l’autoroute ou la création d’un passage piéton

vers les sites SOCIETE4.) ou ADRESSE3.).

La requérante conteste ensuite l’allégation de l’absence de mise en place d’une

promotion commerciale d’ensemble du Centre Commercial.

Elle soutient que l’article 15.5 du contrat de bail prévoirait sans ambigüité qu’elle

n’encourt aucune responsabilité quant aux résultats des opérations publicitaires

effectuées pour compte du locataire sauf en cas de faute lourde ou de dol. Il

n’existerait partant aucune obligation de résultat à cet égard.

Le budget de commercialisation prévu à cet effet aurait d’ailleurs été épuisé et

une agence de commercialisation professionnelle aurait été engagée, à coût non

négligeable, afin d’élaborer et de mettre en exécution un concept et un

programme de commercialisation du Centre Commercial, et elle aurait confié la

gestion du Centre Commercial à un professionnel.

La commercialisation du Centre Commercial serait partant tout à fait

professionnelle, que ce soit sur le site internet, les réseaux sociaux ou toute autre

activité, ce qui serait dûment établi par les pièces versées en cause.

Des réunions mensuelles avec les locataires du Centre Commercial auraient

également été organisées afin d’assurer une proximité et un échange continu

entre et avec les différents locataires.

Elle poursuit qu’aux termes de l’article 5.1.5 du contrat de bail, les logos devraient

s’intégrer dans l’architecture du Centre Commercial, selon les prescriptions de la

législation en vigueur, aux endroits à convenir entre parties et conformément au

plan figurant à l’annexe 11. Le contrat de bail préciserait en outre que le bailleur

ne pourrait garantir que la Commune autorisera l’apposition des logos sur

l’immeuble à plusieurs endroits. Ces logos auraient été placés sur la façade

extérieure de l’immeuble, et cela en conformité avec les stipulations du bail et les

autorisations requises.

La requérante précise ensuite qu’en vertu de l’article 3 du contrat de bail, elle

n’assumerait aucune obligation contractuelle quant à la fréquentation du Centre

Commercial. Il n’y aurait ainsi pas eu de garantie quant au nombre de clients qui

allaient fréquenter le Centre Commercial, un aléa économique dont la

défenderesse aurait accepté expressément d’assumer le risque.

Concernant enfin les désagréments mineurs dus à la nouveauté du Centre

Commercial, la défenderesse resterait en défaut d’apporter la preuve de leur

réalité et gravité, respectivement de leur caractère prétendument perturbateur

pour l’exploitation des lieux loués. Ces désagréments n’auraient en outre pas

concerné les lieux loués eux-mêmes et auraient entretemps largement été

solutionnés. Le contrat de bail prévoirait d’ailleurs des périodes de gratuité pour

compenser ce genre de désagréments qui seraient tout à fait normaux pour une

construction nouvelle.

La défenderesse ne pourrait partant pas se prévaloir de l’exception d’inexécution

pour s’opposer au paiement du loyer car il n’y aurait pas de manquement grave

dans le chef de la requérante, pas de preuve d’une absence de jouissance

paisible, pas de nécessité et pas de proportionnalité, et la défenderesse ne lui

aurait pas non plus dénoncé ces prétendus désagréments.

Elle demande partant de voir condamner la défenderesse à lui payer les arriérés

de loyers et d’avances sur charges redus jusqu’au 26 octobre 2023, date de la

résiliation unilatérale du bail, sans toutefois chiffrer cette demande.

Il y aurait également lieu de déclarer cette résiliation unilatérale abusive et de

condamner la défenderesse à lui payer des dommages et intérêts, à savoir,

principalement, la somme correspondant aux loyers et avances sur charges dus

jusqu’au 17 novembre 2026, première date de résiliation possible, demande

qu’elle n’a pas non plus chiffrée, et, subsidiairement :



la somme de 503.992,17 euros à titre d’arriérés de loyers, déduction faite de

la garantie locative encaissée de 102.457 euros, et à la somme de 89.410,40

euros à titre d’avances sur charges redues jusqu’au mois d’avril 2024 inclus,



une indemnité de relocation de 222.123,40 euros correspondant à six mois

de loyers sur base de l’article 23 du contrat de bail ;



la somme de 200.000 euros hors TVA, soit de 234.000 euros TTC,

correspondant à la somme qu’elle aurait versée à la défenderesse à titre de

contribution aux frais d’aménagement locatifs de la défenderesse, en

application de l’article 6.7.2. du contrat de bail, et qui aurait été convenue dans

l’optique que la défenderesse respecte le terme contractuel de dix ans et qui

aurait partant été censée être amortie sur dix ans, de sorte qu’en raison de la

résiliation anticipée du contrat de bail, elle subirait un dommage

correspondant à la somme versée au titre de cette contribution, sinon au

moins à la partie non amortie de cette somme ;



la somme de 37.323,42 euros correspondant aux gratuités de loyers

octroyées à la défenderesse pendant les premières années du bail en

application de l’article 9.2.1. du contrat de bail, à savoir une réduction de loyer

de 50% pendant les premiers quatre mois, de 2 euros par m2 pendant la

première année, puis de 1 euro par m2 pendant la deuxième année, dans

l’optique que la défenderesse respecte le terme contractuel de dix ans, de

sorte qu’en raison de la résiliation anticipée du contrat de bail, elle subirait un

dommage s’élevant à une somme de 37.323,42 euros.

La société SOCIETE3.) SA soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement

de dommages et intérêts du chef des loyers et avances sur charges à échoir

jusqu’au 17 novembre 2026, pour constituer une demande nouvelle irrecevable,

sinon elle demande à voir déclarer cette demande non fondée.

Elle demande encore à voir déclarer non fondés tous les autres chefs de la

demande adverse, et elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

La société SOCIETE3.) SA fait valoir que le Centre Commercial serait le premier

à avoir été développé par le groupe SOCIETE5.) et que dès la prise de

jouissance des lieux loués, il y aurait eu de nombreux problèmes touchant des

éléments essentiels qui auraient fortement entravé sa paisible jouissance des

lieux loués, à savoir (i) qu’il y aurait eu beaucoup de problèmes techniques,

notamment les ascenseurs auraient constamment été en panne et il y aurait eu

des fausses alertes (ii) qu’il n’y aurait pas eu de toilettes pour le public (iii) qu’il y

aurait eu des fuites d’eau importantes, problèmes qui existeraient toujours à

l’heure actuelle en dépit de ses nombreuses relances de la bailleresse d’y

remédier, ce qui serait dûment établi par le récapitulatif de la réunion du 2 avril

2022, par les attestations testimoniales versées en cause et par le procès-verbal

de constat d’huissier du 7 novembre 2023.

En raison de ces dysfonctionnements, elle se serait vu accorder une réduction

du loyer suivant avenant du 5 mai 2021.

Tous les commerces qui se trouvaient dans le Centre Commercial auraient été

mécontents et la société SOCIETE6.) bénéficierait à l’heure actuelle d’une

réduction de la moitié du loyer.

La société SOCIETE3.) SA reproche encore à la société SOCIETE1.) SARL

d’avoir manqué à son obligation de moyens de mettre en place une promotion

commerciale d’ensemble en application de l’article 15 du contrat de bail, et qui

constituerait une obligation essentielle dans son chef.

Elle affirme que lors de la réunion du 4 avril 2022, la bailleresse se serait en effet

engagée à faire plusieurs actions publicitaires, des animations diverses, dans le

cadre d’un plan d’action.

Or, la société SOCIETE1.) SARL, en dépit du fait qu’elle aurait reconnu que le

Centre Commercial ne fonctionnait pas bien et de la demande répétée de la part

de la défenderesse, aurait uniquement publié, à plusieurs mois d’intervalle,

quelques photos sur facebook, mais elle n’aurait rien fait d’autre, elle n’aurait

notamment pas fait l’annonce des soldes ou de la fête des mères, etc, et jusqu’à

la résiliation du bail, il n’y aurait pas encore eu de cérémonie officielle d’ouverture

et le totem n’aurait toujours pas été en place, en soutenant à tort qu’elle n’aurait

aucune obligation quant à la promotion commerciale du Centre Commercial.

La défenderesse fait valoir qu’il s’agirait de manquements graves dans le chef de

la bailleresse qui auraient fortement entravé sa jouissance paisible des lieux

loués, de sorte qu’elle aurait valablement pu se prévaloir dans un premier temps

de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du loyer, et, ensuite,

procéder à la résiliation du bail qui serait partant à déclarer justifiée, de sorte que

la requérante ne pourrait pas prétendre au paiement de dommages et intérêts.

Elle donne également à considérer qu’elle aurait respecté un délai de préavis

suffisamment long, de sorte à permettre à la requérante de prendre ses

dispositions, ce que celle-ci n’aurait toutefois pas fait.

Elle affirme encore que la société SOCIETE1.) SARL aurait tacitement accepté

sans réserves la résiliation avec effet au 31 octobre 2023, en faisant valoir que

suite à sa demande de se présenter sur les lieux loués à cette date pour établir

l’état des lieux de sortie, celle-ci lui aurait uniquement indiqué à qui il fallait

remettre les clefs, et ceci sans réserves, et que la requérante aurait par la suite

couvert les fenêtres du local loué. La requérante ne lui aurait en outre adressé

un courrier de contestation que quatre mois plus tard, laquelle serait tardive

puisqu’il s’agirait d’une correspondance entre commerçants.

La seule question qui se poserait dès lors à l’heure actuelle serait celle de savoir

si la résiliation est abusive ou non, et celle-ci serait bien évidemment justifiée.

La société SOCIETE3.) SA conteste ensuite le montant réclamé à titre d’arriérés

de loyers qui serait uniquement fondé pour une somme de 191.211,68 euros

correspondant aux loyers dus jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus, puisque la

résiliation du bail au 31 octobre 2023 aurait été acceptée par la requérante, sinon

puisque cette résiliation serait justifiée.

Elle conteste également le montant réclamé à titre d’avances sur charges, sans

développer plus en avant cette contestation.

Elle conteste de même la demande à titre de contribution au Budget Marketing,

qui ne serait pas fondée à défaut pour la requérante d’avoir fait des actions de

promotion.

Serait encore non fondée la demande en paiement d’une indemnité de relocation,

étant donné que la société SOCIETE1.) SARL aurait accepté la résiliation du bail,

sinon parce que celle-ci serait justifiée. La requérante resterait en outre en défaut

de rapporter la preuve d’avoir effectué des démarches en vue de trouver un

nouveau locataire.

La société SOCIETE3.) SA conteste ensuite la demande en indemnisation à titre

de contribution aux frais d’aménagement locatifs en son principe et en son

quantum, en faisant valoir (i) que le contrat de bail ne prévoirait pas un tel

remboursement (ii) que la résiliation du bail serait justifiée et (iii) que l’article 6.7.1

du contrat de bail prévoirait deux montants, un montant de 100.000 euros HTV

pour financer les travaux concernant les structures indémontables qui restent

acquises à la bailleresse, et un montant de 100.000 euros HTVA lié à un

problème d’organisation de la surface et qui ne serait partant pas non plus dû.

Elle conteste de même la demande en indemnisation à titre des gratuités de

loyers en faisant valoir que le contrat de bail ne prévoirait pas un tel

remboursement et que la résiliation du bail serait justifiée.

Dans l’hypothèse où le tribunal devrait déclarer la demande en paiement de

dommages et intérêts du chef des loyers et avances sur charges à échoir

jusqu’au 17 novembre 2026, recevable, la société SOCIETE3.) SA conteste, à

titre subsidiaire, également cette demande tant en son principe qu’en son

quantum, au motif que l’éventuel préjudice subi par la société SOCIETE1.) SARL

serait largement couvert par l’indemnité de relocation. Il appartiendrait d’ailleurs

au bailleur de réduire son préjudice, ce que la requérante n’aurait toutefois pas

fait puisqu’elle n’aurait pas entrepris de démarches pour trouver un nouveau

locataire, la seule pièce probante serait en effet un courriel du mois d’août 2023

alors qu’elle aurait disposé d’un long délai de résiliation.

La société SOCIETE1.) SARL réplique que sa demande en paiement de

dommages et intérêts du chef des loyers et avances sur charges à échoir

jusqu’au 17 novembre 2026, serait recevable car elle aurait déjà demandé l’octroi

de dommages et intérêts dans sa requête introductive d’instance.

Cette demande serait également fondée puisque la contestation adverse serait

dénuée de tout fondement dans la mesure où l’indemnité de relocation ne serait

réclamée qu’à titre subsidiaire.

La requérante conteste ensuite avoir tacitement accepté la résiliation du bail, en

soutenant qu’une telle volonté certaine et non équivoque ferait défaut en l’espèce

au vu du contenu des contestations et des circonstances de l’espèce. Plus

particulièrement l’acceptation des clefs ne prouverait ici pas l’acceptation

alléguée de la résiliation du bail puisqu’il serait clairement indiqué dans le courrier

que la résiliation était contestée. Et le recollage des vitres n’aurait été effectué

qu’en raison des travaux de longue durée annoncés par la défenderesse pour

éviter de porter atteinte à l’attrait du Centre Commercial et à la tranquillité des

autres commerçants de celui-ci.

Elle fait encore valoir que le véritable motif de la résiliation résiderait dans la

circonstance que le chiffre d’affaires généré ne devait pas satisfaire la

défenderesse, puisque dans le cas contraire celle-ci n’aurait certainement pas

résilié le contrat bail avec un préavis de dix mois, mais aurait immédiatement mis

fin à celui-ci.

Elle soutient ensuite avoir activement recherché un nouveau locataire, qu’il y

aurait déjà eu quelques intéressés, mais qu’aucun bail n’aurait jusqu’à l’heure

actuelle pu être conclu.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail commercial conclu en date du

5 mai 2021, tel qu’amendé suivant avenant du 20 janvier 2022, la société

SOCIETE7.) SA, qui a par la suite changé sa dénomination en SOCIETE1.)

SARL, a donné en location à la société SOCIETE3.) SA une surface à usage

commercial de 1.946 m2 dans le centre commercial sis à ADRESSE4.) (ci-après :

le Centre Commercial), pour une durée de dix ans consécutifs à partir 17

novembre 2021, avec possibilité pour la défenderesse de résilier le bail

unilatéralement à la fin de la 5ème année du bail, moyennant paiement d’un loyer

de base indexé de 29.022,15 euros, payable par anticipation le premier de

chaque mois et d’une avance sur charges de 2,5 euros par m2 et par mois HTVA,

payable par anticipation et par trimestre, le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le

1er octobre de l’année concernée et fixée pour la première année à 14.511,08

euros HTVA, et moyennant paiement, pendant les trois premières années du bail,

d’une contribution à la promotion commerciale du Centre Commercial de 0,5

euros par m2 et par mois HTVA, et moyennant versement d’une garantie locative

sous forme de garantie bancaire à première demande de 87.066,45 euros HTVA.

Aux termes de l’article 9.2.1., tel qu’amendé, du contrat de bail, intitulé

« Gratuités », les parties ont en outre convenu que le loyer ne s’élève qu’à :



6,5 euros par m2 et par mois HTVA pendant les quatre premiers mois,

compte tenu d’une réduction accordée de 50%,



303.576 euros hors TVA (correspondant à 13 euros par m2 et par mois

HTVA) pendant la première année du bail, compte tenu d’une remise

accordée de 2 euros par m2 et par mois,



326.928 euros hors TVA (correspondant à 14 euros par m2 et par mois

HTVA) pendant la deuxième année du bail, compte tenu d’une remise

accordée de 1 euros par m2 et par mois.

Les lieux loués ont été mis à la disposition de la défenderesse le 20 septembre

2021 afin de lui permettre de réaliser ses aménagements intérieurs avant

l’ouverture.

La société SOCIETE3.) SA a cessé de payer la moitié du loyer à partir du 1er

juillet 2022.

Par courrier du 20 décembre 2022, la société SOCIETE3.) SA a notifié à la

société SOCIETE1.) SARL la résiliation unilatérale du contrat de bail, moyennant

respect d’un préavis de dix mois, avec effet au 31 octobre 2023.

La société SOCIETE3.) SA a libéré les lieux loués en date du 26 octobre 2023.

En novembre 2023, la société SOCIETE1.) SARL a fait appel à la garantie

locative et la somme de 102.457 euros lui a été versée de ce chef en date du 15

novembre 2023.

1. Quant à la recevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts

du chef des loyers et avances sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026

L’article 53 du nouveau code de procédure civile dispose que : « L'objet du litige

est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont

fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois

l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci

se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

C’est le principe de l’immutabilité du litige. Le contrat judiciaire se forme sur la

demande contenue dans la requête introductive d’instance.

Pour être recevable, la demande additionnelle doit se rattacher aux prétentions

originaires par un lien suffisant.

Les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande

originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par

la base juridique de la demande.

Ne constitue pas une demande nouvelle, une demande additionnelle de

majoration de la demande initiale principale, qui était virtuellement comprise dans

la demande originaire dont elle n’est que la suite ou la conséquence. (cf. C.Cass.

numéro 26/2007 du 3 mai 2007, numéro 2424 du registre et C.Cass. numéro

27/09 du 23 avril 2009, numéro 2634 du registre)

En l’espèce, aux termes de la requête introductive d’instance, la société

SOCIETE1.) SARL demande à voir prononcer la « résolution » du contrat de bail

pour fautes graves dans le chef de la défenderesse et à voir condamner celle-ci

à lui payer les arriérés de loyers, d’avances sur charges et de contribution à la

promotion commerciale du Centre Commercial, ainsi que des dommages et

intérêts pour résiliation fautive du contrat de bail, à savoir une indemnité de

relocation et les sommes payées à la défenderesse à titre de contribution aux

frais d’aménagement locatifs et à titre des gratuités de loyers octroyées.

La demande de la société SOCIETE1.) SARL tendant à se voir accorder une

indemnisation correspondant aux loyers et avances sur charges dus jusqu’au 17

novembre 2026 n’est pas à qualifier de demande additionnelle, mais de demande

nouvelle qui diffère par son objet des prétentions indemnitaires originaires et qui

n’est pas rattachée à celles-ci par un lien suffisant, et qui aurait dès lors dû être

formulée dans la requête initiale, étant précisé qu’au moment de l’introduction de

la demande en justice, la société SOCIETE3.) SA avait d’ores et déjà notifié à la

société SOCIETE1.) SARL la résiliation unilatérale du contrat de bail avec effet

au 31 octobre 2023, de sorte que la requérante aurait parfaitement été en mesure

de ce faire.

La demande de la société SOCIETE1.) SARL en dommages et intérêts à titre de

loyers et avances sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026, est partant à

déclarer irrecevable.

La demande, introduite pour le surplus dans les formes et délais de la loi, est à

déclarer recevable.

2. Quant à la résiliation du bail

En dépit de la contradiction dont est entachée la plaidoirie de la société

SOCIETE3.) SA, à savoir qu’elle soutient que la société SOCIETE1.) SARL aurait

accepté la résiliation du bail avec effet au 31 octobre 2023 tout en soutenant en

même temps que la seule question qui se poserait serait celle de savoir si cette

résiliation est abusive ou non, le tribunal comprend que la défenderesse entend

en fait plaider que la requérante aurait accepté la résiliation anticipée du contrat

de bail, et, partant, qu’il y aurait eu une résiliation anticipée d’un commun accord

des parties du contrat de bail.

Lorsque l’une des parties conteste la résiliation d’un commun accord du bail avant

terme alléguée par l’autre partie, tel le cas en l’espèce, il appartient à la partie qui

s’en prévaut, en l’occurrence la société SOCIETE3.) SA, de rapporter la preuve

de l’accord des parties sur la résiliation du bail selon les règles de droit commun.

Cette preuve peut être déduite du consentement tacite des parties; celui-ci peut

être inféré des circonstances de fait auxquelles il appartient au juge d’assigner

leur véritable signification (cf. Les Novelles, Le louage de choses, 2e éd. 2000,

t.1. n° 377).

La volonté commune des parties de mettre fin au contrat ne doit faire aucun

doute. La résiliation d’un commun accord doit résulter d’une manifestation non

équivoque de la volonté des parties.

A défaut d’autres éléments, la simple remise des clés ne suffit pas à établir la

volonté certaine du bailleur de voir résilier le bail.

Il en est de même du silence gardé pendant un certain temps par le bailleur après

la réception du courrier de résiliation unilatérale de la part du locataire, sauf si ce

silence ne peut s’expliquer d’aucune autre manière.

Il est toutefois admis qu’en reprenant possession des lieux vidés par le preneur

qui a déguerpi avant l’expiration du bail, le bailleur admet la résiliation.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SARL a clairement manifesté son opposition

à accepter une résiliation anticipée du contrat de bail tant dans son courrier du

25 avril 2023 que dans celui du 25 octobre 2023, aux termes duquel elle écrit

notamment que « Le Contrat de Bail continue à sortir ses effets jusqu’à son

terme, soit le 17 novembre 2026, de sorte qu’il n’y a nullement lieu de procéder

à un état des lieux de sortie à l’heure actuelle », et de celui du 13 novembre 2023,

aux termes duquel elle conteste formellement une éventuelle acceptation de la

résiliation anticipée du bail par le recollage des illustrations sur les vitres des lieux

loués le 31 août 2023, en expliquant que celui-ci a été fait en raison des travaux

de longue durée annoncés par la défenderesse pour éviter de porter atteinte à

l’attrait du Centre Commercial et à la tranquillité des autres commerçants de

celui-ci.

Il s’ensuit que la circonstance que la société SOCIETE1.) SARL n’ait pas

manifesté son opposition plus tôt, de même que la circonstance que, devant

l’insistance de la société SOCIETE3.) SA de quitter les lieux en tout état de cause

le 26 octobre 2023, elle a informé la défenderesse par le prédit courriel du 25

octobre 2023 qu’elle pouvait remettre les clefs au gestionnaire, ne constituent à

l’évidence pas de preuves valables de son consentement à une résiliation

anticipée du bail.

Il en est de même de la circonstance que la société SOCIETE1.) SARL a

recouvert les fenêtres des lieux loués, qui ne saurait, au vu des explications

fournies par la requérante et du fait que cette couverture a été effectuée bien

avant que la défenderesse ne quitte les lieux loués, être qualifiée de prise de

possession des lieux loués.

Il n’y a partant pas eu de résiliation anticipée du contrat de bail d’un commun

accord des parties avec effet au 31 octobre 2023, mais une résiliation unilatérale

du bail par la société SOCIETE3.) SA avec effet à cette date.

Il est de principe que le contrat de bail à durée déterminée prend fin à l’expiration

du terme. Si le bail est à durée déterminée, les parties ne peuvent en principe y

mettre fin unilatéralement avant l’échéance convenue, sauf accord exprès de la

partie créancière de l’obligation.

Toutefois, lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou

plusieurs engagements contractuels, l’autre partie est, indépendamment de toute

stipulation contraire du contrat de bail, en droit de demander la résiliation du bail

pour inexécution fautive, respectivement de procéder à la résiliation unilatérale

du bail, en vertu de l’article 1741 du code civil qui n’est qu’une application en

matière de bail de la règle de l’article 1184 du même code.

La résiliation est dès lors possible de manière unilatérale, sans intervention

initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle du juge. Il lui appartient,

en effet, en cas de contestation, d’apprécier en fonction des éléments de

l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le manquement

invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du

bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances. Le motif grave existe au cas où la

continuation entraîne pour le bailleur un préjudice plus grand que celui causé au

locataire par la cessation du bail, et il s’apprécie au moment de la résiliation

unilatérale.

Lorsque le juge estime que le motif grave invoqué est fondé, il déclarera la

résiliation unilatérale valable et justifiée, et dans le cas contraire, il la déclarera

abusive et irrégulière.

Or, le contrat, même irrégulièrement résolu, se trouve définitivement anéanti.

(TAL 14e, 11 janvier 2023, numéro TAL-2022-01421 du rôle)

Il s’ensuit que le contrat de bail existant entre parties a définitivement été résilié

avec effet au 31 octobre 2023 par l’effet de la résiliation unilatérale effectuée par

la société SOCIETE3.) SA en date du 20 décembre 2022, et qu’il y a lieu

d’examiner si celle-ci est justifiée ou au contraire abusive, et, partant, le bien-

fondé à la date à laquelle la résiliation unilatérale a été effectuée, à savoir le 20

décembre 2022, des manquements reprochés par la défenderesse.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’oralité de la procédure devant le juge

de paix impose aux parties de formuler l’ensemble de leurs prétentions et moyens

lors des plaidoiries, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de ceux qui n’ont

pas été développées à l’audience des plaidoiries et qui sont uniquement

contenus dans les pièces versées en cause auxquelles les plaideurs se sont

bornés à renvoyer lors des plaidoiries.

Tel qu’il a été précisé ci-avant, en termes de plaidoiries, la société SOCIETE3.)

SA a, en premier lieu, fait valoir que dès la prise de jouissance des lieux loués, il

y aurait eu de nombreux problèmes touchant des éléments essentiels qui

auraient fortement entravé sa paisible jouissance des lieux loués, à savoir (i) qu’il

y aurait eu beaucoup de problèmes techniques, notamment les ascenseurs

auraient constamment été en panne et il y aurait eu des fausses alarmes (ii) qu’il

n’y aurait pas eu de toilettes pour le public (iii) qu’il y aurait eu des fuites d’eau

importantes, qui existeraient toujours à l’heure actuelle, tout en se contentant de

renvoyer pour le surplus au récapitulatif d’une réunion du 2 avril 2022, versé en

cause en tant que pièce probante, duquel il résulte qu’elle y a fait état de

nombreux autres problèmes dont elle n’a toutefois pas fait état en termes de

plaidoiries et dont il n’y a partant pas lieu de tenir compte.

La défenderesse reproche, en deuxième lieu, à la société SOCIETE1.) SARL

d’avoir manqué à son obligation de moyens de mettre en place une promotion

commerciale d’ensemble en application de l’article 15 du contrat de bail, et qui

constituerait une obligation essentielle dans son chef.

Il convient de rappeler que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose

louée, d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en

faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, conformément à

l’article 1719 du code civil. Il doit également garantie au preneur pour tous les

vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même

le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail,

conformément à l’article 1721 du code civil.

Par vice de la chose au sens de l’article 1721 du code civil on entend tout défaut,

tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend

impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou

diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice

de la jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux

usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter (Henri DE PAGE,

Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, éd. 1972, no 622).

L'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable.

-

quant aux pannes d’ascenseurs et fausses alarmes récurrentes

Des pannes d’ascenseur et des fausses alarmes récurrentes sont constitutives

d’un manquement dans le chef d’un bailleur propriétaire d’un centre commercial

qui affecte indéniablement l’exploitation normale des commerces y donnés en

location.

Or, s’il est en l’espèce établi sur base du compte-rendu de la réunion du 4 avril

2022 qu’il y avait, avant cette date, des incidents fréquents de ces chefs, il n’est

en revanche établi par aucune pièce probante que ces problèmes auraient

encore perduré par après et plus particulièrement qu’ils auraient encore existé

au moment de la résiliation unilatérale du bail.

En effet, à part ce compte-rendu, la seule pièce probante qui se réfère à ces

problèmes est l’attestation testimoniale établie par PERSONNE1.), directeur

régional au service de la société SOCIETE8.), qui est toutefois sur ces points

éminemment vague et imprécise dans la mesure où le témoin affirme uniquement

que de tels problèmes existaient de façon récurrente, sans toutefois en préciser

la fréquence réelle, de sorte que le caractère récurrent objectif - et non pas

seulement le ressenti subjectif du témoin - de ces problèmes n’est pas établi, et,

surtout, sans préciser s’ils ont perduré pendant toute la durée du bail.

Il s’ensuit qu’aucun manquement fautif n’est établi de ces chefs à l’encontre de

la société SOCIETE1.) SARL.

-

quant à l’absence de toilettes pour le public

Concernant l’absence de toilettes pour le public, il échet de constater que le

contrat de bail ne prévoit pas l’installation de toilettes pour le public dans le

Centre Commercial.

Il n’existe pas non plus de telle obligation générale à charge d’un bailleur

propriétaire d’un centre commercial sur base de l’article 1719 du code civil, étant

donné qu’il appartient au locataire, qui a dûment connaissance des installations

et équipements présents dans le Centre Commercial, d’apprécier si une telle

absence lui paraît préjudiciable et de s’abstenir de conclure le bail si tel est le

cas.

Aucun manquement fautif n’est dès lors établi de ce chef à l’encontre de la

société SOCIETE1.) SARL.

-

quant aux infiltrations d’eau

Aux termes du compte-rendu de la réunion du 4 avril 2022 il est acté que de

nombreuses fuites/infiltrations d’eau ont été constatées à plusieurs reprises au

sein des cellules commerciales et qu’elles sont encore d’actualité.

Or, ni l’étendue de ce problème n’y est spécifié, ni si la cellule commerciale de la

défenderesse a été touchée par ce problème, et il y est également acté que le

bailleur atteste que la plupart des infiltrations sont réparées et demande aux

responsables techniques des enseignes de lui faire part des nouvelles fuites à

signaler.

Et aux termes de son attestation testimoniale, PERSONNE2.), employée au

service de la société SOCIETE8.), indique uniquement qu’il y avait « Des

infiltrations d’eau au niveau des ascenseurs clients, donc des pannes », sans

autre précision supplémentaire, et ce problème n’est pas du tout mentionné dans

l’attestation testimoniale établie par PERSONNE1.).

Il résulte ensuite du procès-verbal de constat d’huissier du 7 novembre 2023 et

des photos y figurant, que le 26 octobre 2023, au niveau des escaliers

accessibles aux clients du Centre Commercial, de l’eau stagnait sur le sol et que

les murs comportaient des traces d’écoulement d’eau jaunâtres avec présence

de mousse verdâtre.

Dans son procès-verbal de constat du 3 novembre 2023 relatif à la cellule

commerciale prise en location par la défenderesse, l’huissier ne constate en

revanche aucune présence d’eau, respectivement trace d’infiltration d’eau.

En l’absence d’autres pièces probantes versées en cause, il échet partant de

constater que la défenderesse établit uniquement qu’à un moment donné il y

avait des infiltrations d’eau au niveau des ascenseurs clients, sans toutefois

établir ni l’étendue de ce problème, ni s’il a perduré pendant toute la durée du

bail, ni s’il existait encore au moment de la résiliation du bail, et qu’elle reste en

défaut de prouver que pendant la durée du bail et au moment de la résiliation, à

savoir le 20 décembre 2022, il aurait existait un autre problème d’infiltrations

d’eau au niveau du Centre Commercial, respectivement que sa cellule

commerciale ait à un quelconque moment connu un problème d’infiltrations

d’eau.

Aucun manquement fautif n’est dès lors établi de ce chef à l’encontre de la

société SOCIETE1.) SARL.

-

quant à l’absence de mise en place d’une promotion commerciale d’ensemble

Aux termes du contrat de bail, il est stipulé à l’article 15 intitulé « PROMOTION

COMMERICALE

–

CONTRIBUTIONS » que : « Le Preneur reconnaît la

nécessité que soit réalisé un ensemble d’actions visant au développement de

l’animation, de la promotion, de la communication et de la publicité du Centre

Commercial

selon

les

nécessités »,

et

l’article

15.5

intitulé

« RESPONSABILITE » stipule que le bailleur n’encourt aucune responsabilité

quant aux résultats des opérations publicitaires effectuées pour le compte du

locataire dans le cadre du contrat de bail, sauf en cas de faute lourde ou de dol.

S’il peut effectivement être déduit de ces dispositions que la bailleresse était

chargée d’organiser un ensemble d’actions promotionnelles, l’étendue de cette

obligation n’est en revanche pas stipulée, mais devait se faire « selon les

nécessités », et il ne s’agissait que d’une obligation de moyens.

Il appartient en conséquence à la société SOCIETE3.) SA, à qui incombe la

charge de la preuve, d’établir que la société SOCIETE1.) SARL n’a pas effectué

de promotion commerciale « selon les nécessités », et, partant, dans un premier

temps, l’étendue de l’obligation incombant à la requérante, à savoir quelles

étaient les actions requises pour satisfaire au critère « selon les nécessités », et,

dans un deuxième temps, le non-accomplissement de celles-ci.

Or, force est de constater que la société SOCIETE3.) SA reste en défaut d’établir

quelles étaient les actions requises pour satisfaire à l’exigence « selon les

nécessités », et, à plus forte raison, le non-accomplissement de celles-ci, étant

précisé qu’il résulte des pièces versées en cause par la société SOCIETE1.)

SARL qu’elle a organisé diverses actions promotionnelles, et notamment dans le

mois ayant précédé la résiliation du bail.

Il convient de relever en outre qu’il est notamment stipulé dans le compte-rendu

de la réunion du 4 avril 2022 que : « Nous déplorons que SOCIETE5.) prennent

la décision seul des animations commerciales sans consulter au préalable les

enseignes », ce qui corrobore que la requérante a organisé des actions

promotionnelles.

Concernant ensuite le prétendu engagement pris par la bailleresse aux termes

de cette réunion du 4 avril 2022, il échet de constater que la bailleresse s’est

uniquement engagée à financer une inauguration, tout en ayant demandé aux

commerçants de revenir vers elle avec des propositions, et qu’elle s’est encore

engagée à organiser des animations dans la galerie et même sur le parking

aérien, mais qu’elle a demandé aux commerçants de venir vers elle avec des

propositions.

Or, la société SOCIETE3.) SA reste en défaut d’établir qu’elle aurait à cet égard

fait des propositions concrètes auxquelles la bailleresse n’aurait pas réservé de

suite.

Ce reproche s’avère dès lors encore infondé.

- conclusion

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent qu’aucun

manquement, et a fortiori, aucun manquement grave qui justifierait la résiliation

du bail, n’est établi dans le chef de la société SOCIETE1.) SARL.

Il s’ensuit que la résiliation unilatérale du bail effectuée le 20 décembre 2022 par

la société SOCIETE3.) SA avec effet au 31 octobre 2023 pour fautes graves dans

le chef de la société SOCIETE1.) SARL est à déclarer abusive.

3. Quant aux dommages et intérêts

Toujours en adéquation avec l’article 1184 du code civil, au cas où la rupture

unilatérale est déclarée abusive, la responsabilité de son auteur est engagée

envers l’autre partie qui peut dès lors prétendre à indemnisation du préjudice subi

en raison de cette résiliation injustifiée.

3.1.

quant à l’indemnité de relocation

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 23 du contrat de bail,

qu’en cas de résiliation du contrat aux torts de la locataire, tel le cas en l’espèce,

celle-ci sera notamment tenue de payer à la bailleresse une indemnité de

relocation équivalente au loyer d’un semestre, augmenté des impôts, taxes et

contribution pour cette période et, pour la même période, des charges

communes.

Il est de principe que les parties peuvent valablement prévoir une indemnisation

forfaitaire du dommage subi par le bailleur en cas de résiliation fautive du bail par

le preneur, laquelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi, ceci

conformément à l’article 1134 du code civil.

Une telle clause dispense donc le bailleur notamment de prouver la durée de la

période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément

de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute discussion

en cas de manquement.

La société SOCIETE1.) SARL peut dès lors valablement et sans prouver

l’existence d’un préjudice, respectivement avoir effectué des démarches en vue

de la relocation, prétendre au paiement d’une indemnité de relocation s’élevant

à la somme non contestée de 222.123,40 euros, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde.

3.2.

quant à la demande à titre de contribution aux frais d’aménagement

locatifs

L’article 6.7.2 du contrat de bail stipule ce qui suit :

« i) De manière exceptionnelle et à titre d’accord commercial, le Bailleur

contribuera aux frais d’aménagements locatifs du Preneur dans les Lieux Loués,

pour un montant de EUR 100.000 (cent mille euros) HTVA. Ce montant sera

payable par le Bailleur soit (i) suite à l’exécution de certains travaux

d’aménagement demandés par le Preneur par le biais de la procédure prévue à

l’Article 5.1.2 pour les Demandes de Modifications du Preneur, soit (ii) par

contribution aux travaux exécutés par le Preneur lui-même avec l’accord du

Bailleur, qui ne pourra le refuser que pour de justes motifs. Le Preneur fournira

la liste de ses aménagements au Bailleur à la Mise à Disposition des Lieux loués.

Dans ce dernier cas, le Preneur soumettra au Bailleur une copie des factures

concernant l’exécution et payement de ces travaux.

En tout état de cause, le Bailleur sera redevable du payement de cette

contribution dans les trente jours de la date d’envoi desdites factures, étant

entendu que le paiement n’interviendra qu’après la date de Mise à Disposition et

de la signature par les Parties du procès-verbal prévu à l’Article 6.2, et pour

autant que le Preneur ait fourni au Bailleur la garantie bancaire conformément à

l’Article 11.

ii) De plus, dans la mesure ou le Commodo Incommodo Bailleur n’autorise le

Preneur à exploiter au sein de la Surface Commerciale qu’une allée principale de

3 mètres (sans restriction dans les allées secondaires), Le Bailleur paye un

montant additionnel et forfaitaire d’EUR 100.000 (cent mille euros) HTVA afin de

compenser l’impact négatif de cette répartition des surfaces des allées sur

l’exploitation du Preneur. Ce montant est payable suivant les même modalités

que le montant indiqué au paragraphe précédent. »

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) SARL a versé à la société

SOCIETE3.) SA en exécution de cette disposition contractuelle la somme de

234.000 TTC.

Force est toutefois de constater qu’il n’est pas stipulé aux termes de cet article

que l’octroi de ces deux contributions de chaque fois 100.000 euros HTVA serait

lié à la durée du bail, et cette affirmation de la requérante n’est pas non plus

corroborée par une quelconque pièce probante, de sorte à rester à l’état de pure

allégation.

Il s’ensuit que la requérante reste en défaut d’établir du chef de ces contributions

versées à la société SOCIETE3.) SA l’existence d’un préjudice qui serait en

relation causale avec la résiliation anticipée fautive du bail, et que sa demande

en indemnisation à ce titre est partant à déclarer non fondée.

3.3.

quant à la demande à titre des gratuités de loyers octroyées

La même constatation qu’en ce qui concerne la demande à titre des contributions

aux frais d’aménagement locatifs, à savoir que l’article 9.2.1. intitulé « Gratuités »

du contrat de bail ne stipule pas que l’octroi de ces gratuités serait lié à la durée

du bail, et cette affirmation de la requérante n’est pas non plus corroborée par

une quelconque pièce probante, de sorte à rester à l’état de pure allégation.

La requérante reste partant également en défaut d’établir du chef de ces gratuités

accordées l’existence d’un préjudice qui serait en relation causale avec la

résiliation anticipée fautive du bail, et sa demande en indemnisation à ce titre est

dès lors à déclarer non fondée.

4. Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

Le bail ayant été résilié au 31 octobre 2023, aucun loyer n’est redû pour la période

postérieure à cette date.

Pour s’opposer au paiement des arriérés réclamés, la défenderesse se prévaut

de l’exception d’inexécution.

Compte tenu de la nature synallagmatique du contrat de bail, chacune des parties

n’est en droit d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter

la sienne.

Réciproquement, chacune des parties peut refuser d’exécuter sa prestation tant

que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter la sienne. Il s’agit de

l’exception d’inexécution, prévue par l’article 1134-2 du code civil, qui est le droit

qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son

obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente.

L'excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses obligations, mais est

simplement autorisé à en suspendre l'exécution tant que l'autre partie ne s'est

pas elle-même exécutée ou n'a pas offert de le faire. L'exception d'inexécution

est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation, et

elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. Ainsi, le preneur

ne doit user de ce moyen de se faire justice à soi-même que s'il n'a pas à sa

disposition d’autres moyens pour arriver à ses fins.

Le locataire ne peut, en effet, se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution

pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le

bailleur reste en défaut d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le

manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable (TAL 5 février

2013, numéro 146898 du rôle).

Pour justifier l’exception, il faut un manquement grave, une véritable inexécution

de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution prive le

locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution

justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (TAL, 18 décembre 1997, numéro

59818 du rôle). Il en est autrement lorsque le preneur reste en possession de la

chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance.

Ainsi, le non-paiement intégral du loyer ne se justifie qu’au seul cas où la

jouissance des lieux serait totalement impossible. A défaut, la première

précaution à prendre par le preneur est de n’appliquer qu’une réduction partielle

des loyers en proportion des locaux prétendument indisponibles (Les Novelles,

Le louage des choses, I, Les Baux en Général, 2ème édition, 2000, p.258).

L'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable.

Il faut en outre que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime ou

de la nécessité des réparations à effectuer ; s'il ne l'a pas fait, il ne peut retarder

le paiement du loyer en alléguant l'inexécution des obligations du bailleur (Yvette

Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244). Toute rétention de loyer

doit dès lors être précédée d'une dénonciation par le locataire des griefs au

bailleur afin que celui-ci ait la possibilité d'y remédier.

Il y a lieu de rappeler que le tribunal n’analyse que les reproches qui ont été

développés lors des plaidoiries.

Concernant le reproche des pannes d’ascenseur et des fausses alarmes

récurrentes, il a été retenu ci-avant sub 2. que s’il est en l’espèce établi sur base

du compte-rendu de la réunion du 4 avril 2022 qu’il y avait, avant cette date, des

incidents fréquents de ces chefs, il n’est en revanche établi par aucune pièce

probante que ces problèmes auraient encore perduré par après, et plus

particulièrement après le 1er juillet 2022.

Il a également été retenu ci-avant sub 2. que le contrat de bail ne prévoit pas

l’installation de toilettes pour le public dans le Centre Commercial et qu’il n’existe

pas non plus de telle obligation générale à charge d’un bailleur propriétaire d’un

centre commercial, de sorte que ce reproche est inopérant.

Il a encore été retenu ci-avant sub 2. que la défenderesse établit uniquement qu’à

un moment donné il y avait des infiltrations d’eau au niveau des ascenseurs

clients, sans toutefois établir ni l’étendue de ce problème, ni s’il a perduré

pendant toute la durée du bail, et plus particulièrement au-delà du 1er juillet 2022,

et qu’elle reste en défaut de prouver que pendant la durée du bail, et plus

particulièrement au-delà du 1er juillet 2022, il aurait existé un autre problème

d’infiltrations d’eau au niveau du Centre Commercial, respectivement que sa

cellule

commerciale ait à un quelconque moment connu un problème

d’infiltrations d’eau.

Ce reproche ne saurait dès lors pas non plus justifier une rétention du loyer.

Il a finalement été retenu ci-avant sub 2. que le reproche de l’absence de mise

en place d’une promotion commerciale d’ensemble n’est pas non plus fondé.

Il s’ensuit que la société SOCIETE3.) SA ne peut pas se prévaloir utilement de

l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du loyer et de l’avance sur

charges à partir du 1er juillet 2022.

Conformément aux développements qui précèdent sub 2., la société

SOCIETE3.) SA ne peut enfin pas s’opposer utilement au paiement de la

contribution à la promotion commerciale du Centre commercial.

Il résulte du décompte versé en cause par la société SOCIETE1.) SARL, dont la

fausseté n’a pas été prouvé par la société SOCIETE3.) SA, que jusqu’au mois

d’octobre 2023 inclus, les arriérés de loyers s’élèvent, déduction faite de la

somme de 102.457 euros correspondant à la garantie locative encaissée par la

requérante, à une somme de 210.552,21 euros, tandis que la défenderesse a

réglé un excédent d’avances sur charges, y compris la contribution à la promotion

commerciale du Centre commercial, s’élevant à une somme de 37.509,16 euros,

dont elle n’a toutefois pas réclamé de remboursement.

Il s’ensuit que la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour

la somme de 210.552,21 euros, avec les intérêts conventionnels de retard au

taux d’intérêt prévu par l’article 3 (2) de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir des dates d’échéance

respectives des arriérés redus jusqu’à solde, conformément à l’article 12 du

contrat de bail, et avec capitalisation des intérêts pour autant qu’ils portent sur

une année entière conformément à l’article 1154 du code civil, tandis que la

demande à titre d’arriérés d’avances sur charges et de contribution à la promotion

commerciale du Centre commercial est à déclarer non fondée.

5. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, la société SOCIETE3.) SA ne peut pas prétendre à

l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, de sorte qu’elle est à débouter de sa demande de ce

chef, tandis qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non compris dans les dépens, et qu’il y

a dès lors lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL qu’elle :

-

renonce à sa demande en déguerpissement ;

-

demande, principalement, à voir constater la résiliation unilatérale du contrat

de bail par la société SOCIETE3.) SA avec effet au 31 octobre 2023, à voir

déclarer cette résiliation unilatérale abusive et à voir condamner la société

SOCIETE3.) SA à lui payer la somme correspondant aux loyers et avances

sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026 à titre de dommages et intérêts

pour résiliation abusive ;

-

augmente, à titre subsidiaire, sa demande à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges jusqu’au mois d’avril 2024 inclus à la somme de

503.992,17 euros à titre d’arriérés de loyers, déduction faite de la garantie

locative encaissée de 102.457 euros, et à la somme de 89.410,40 euros à titre

d’avances sur charges redues ;

déclare la demande en paiement de dommages et intérêts à titre de loyers et

avances sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026 irrecevable;

déclare la demande pour le surplus recevable ;

constate que le bail a été résilié unilatéralement en date du 20 décembre 2022

par la société SOCIETE3.) SA avec effet au 31 octobre 2023 ;

déclare cette résiliation unilatérale du bail abusive ;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme de

222.123,40 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde ;

déclare la demande en paiement de dommages et intérêts à titre de contribution

aux frais d’aménagement locatifs et à titre des gratuités de loyers octroyées non

fondée et en déboute ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée à concurrence de la

somme de 210.552,21 euros ;

déclare la demande à titre d’arriérés d’avances sur charges et de contribution à

la promotion commerciale du Centre commercial non fondée et en déboute ;

condamne la société SOCIETE3.) SA à payer à la société SOCIETE1.) SARL la

somme de 432.675,61 euros (quatre cent trente-deux mille six cent soixante-

quinze euros et soixante et un centimes), avec les intérêts conventionnels de

retard au taux d’intérêt prévu par l’article 3 (2) de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir des dates

d’échéance respectives des arriérés redus jusqu’à solde, et avec capitalisation

des intérêts pour autant qu’ils portent sur une année entière, sur la somme de

210.552,21 euros, et avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde sur la somme de 222.123,40 euros ;

condamne la société SOCIETE3.) SA à payer à la société SOCIETE1.) SARL

une indemnité de procédure de 1.500 (mille cinq cents) euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile ;

déboute la société SOCIETE3.) SA de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société SOCIETE3.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Claudine ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout,

date qu'en tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière