Landlord loses rent claim due to missing invoices but wins partial security deposit refund.

N° 611/24

du 29.05.2024

Audience publique du mercredi, vingt-neuf mai deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

I

e n t r e :

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître David FICKERS, avocat, en remplacement de Maître Fanny

MAZEAUD, avocat à la Cour, venant en représentation de la société KLEYR

GRASSO s.e.c.s., ayant son siège social à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs,

e t :

PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.), les deux sans état connu, demeurant actuellement à L-ADRESSE2.),

et ayant demeuré auparavant à L-ADRESSE3.), appartement no 1.4., 1er étage,

parties défenderesses, demandeurs par reconvention,

comparant en personne;

II

e n t r e :

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître David FICKERS, sus-dit,

e t :

PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.), les deux sans état connu, demeurant actuellement à L-ADRESSE2.),

et ayant demeuré auparavant à L-ADRESSE3.), appartement no 1.4.)., 1er étage,

parties défenderesses, demandeurs par reconvention,

comparant en personne.

F A I T S :

I) Suivant une requête déposée en date du 25 octobre 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix

de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 1er décembre 2023 à 09.30 heures à la

Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

II) Suivant une requête déposée en date du 31 octobre 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix

de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 1er décembre 2023 à 09.30 heures à la

Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 1er décembre 2023 les deux

affaires furent fixées au mercredi, 7 février et ensuite au 20 mars 2024, pour plaidoiries.

Après un autre report au 17 avril 2024, elles furent alors utilement retenues et les débats

eurent lieu comme suit:

Maître David FICKERS, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD, comparant

pour la partie demanderesse, exposa ses moyens.

Les

parties

défenderesses

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

comparant

personnellement, furent entendues en leurs réponses.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant contrat de bail du 12 février 2021, la société anonyme SOCIETE1.) a donné

en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE3.),3.2,. au troisième étage, moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.000.- € et d’une avance sur charges locatives de 200.- € par mois. Le bail a pris effet

en date du 1er mars 2021.

Par requête déposée en date du 31 octobre 2023 à la Justice de paix de Diekirch, la

société anonyme SOCIETE1.) a régulièrement fait convoquer ses locataires,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant

en matière de bail à loyer, pour s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer à la requérante les montants suivants :

- solde des charges locatives relatif à l’année 2021 (appartement 3.2)

591,32 €

- solde des charges locatives relatif à l’année 2022 (appartement 3.2)

578,10 €

TOTAL :

1.169,42 €.

Elle a encore conclu à l’allocation de la somme de 850.- € à titre d’indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant contrat de bail du 15 avril 2022, la société anonyme SOCIETE1.) a donné en

location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.),

1.4., au premier étage de l’immeuble, moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.400.- € et d’une avance sur charges locatives de 200.- € par mois. Le contrat de bail

a pris effet en date du 1er mai 2022.

Par requête déposée en date du 25 octobre 2023 à la Justice de paix de Diekirch, la

société anonyme SOCIETE1.) a régulièrement fait convoquer ses locataires,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant

en matière de bail à loyer, pour s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer à la requérante les montants suivants :

-

solde des arriérés de charges relatif à l’année 2022

1.536,52 €

(appartement 1.4.)

-

loyer du mois d’octobre 2023

1.400,00 €

-

avances sur charges du mois d’octobre 2023

200,00 €

TOTAL :

3.136,52 €

Elle a encore conclu à la résiliation du contrat de bail ainsi qu’au déguerpissement des

locataires. Elle a en outre sollicité l’allocation de la somme de 1.000.- € à titre

d’indemnité de procédure ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les affaires

introduites par requêtes des 25 et 31 octobre 2023 et d’y statuer par un seul et même

jugement.

A l’audience du 17 avril 2024, la société anonyme SOCIETE1.) demande acte de

l’augmentation de sa demande concernant l’appartement n° 1.4. aux montants

suivants :

-

loyer du mois d’octobre 2023

1.400,00 €

-

solde des arriérés de charges pour l’année 2022

1.323,95 €

-

solde des arriérés de charges pour l’année 2023

1.987,16 €

TOTAL :

4.711,11 €

Il y a lieu de lui donner acte de l’augmentation de sa demande.

Les parties défenderesses ont entretemps déguerpi des lieux de sorte que la demande

en résiliation et en déguerpissement est devenue sans objet.

Tout en reconnaissant ne pas avoir payé le loyer du mois d’octobre 2023, montant que

les locataires entendent compenser avec la garantie locative d’un montant de 2.800.-

€, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent au paiement du solde de décomptes

des charges locatives pour les années 2021, 2022 et 2023. Ils expliquent que les

décomptes étaient et sont erronés et que la bailleresse a déjà procédé à plusieurs

reprises à des rectifications. Malgré leurs demandes, le gérant a refusé de leur

communiquer les factures relatives aux charges locatives et de procéder à une lecture

des compteurs. En revanche, il leur a suggéré de quitter le logement. Les locataires

contestent partant le bien-fondé des demandes adverses.

Il y a lieu de leur donner acte de leur demande reconventionnelle en remboursement

de la garantie locative de 2.800.- €.

La demande en paiement du loyer du mois d’octobre 2023 est à déclarer fondée pour

le montant de 1.600.- € (loyer et avance sur charges).

L’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

prévoit que:

« Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation

d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les

menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement.

Le bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces acomptes

peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours

des exercices antérieurs.

Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon un

mode de computation à convenir entre les parties en cause.

Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de

la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation relative

au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge

du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et échues. La

preuve contraire est admise. ».

En effet, l’approbation des comptes par l’assemblée générale a comme conséquence

l’obligation dans le chef des locataires de payer leur quote-part dans les charges

communes telles qu’elle résulte du décompte approuvé. Le bailleur n’est dès lors plus

obligé de prouver l’exactitude de toute la comptabilité de la copropriété, les positions

de ce décompte, à charge du locataire par application de la loi, étant présumées

justifiées.

Il résulte des travaux parlementaires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à loyer que « à côté du loyer proprement dit, le bailleur peut mettre à charge du

locataire les montants des charges locatives qu’il justifie avoir payés pour le compte

du locataire. Le bailleur ne peut cependant se borner à lui présenter un décompte

général. Pour satisfaire aux exigences de la loi, le bailleur est tenu de produire

également les quittances/factures-ou une copie de celles-ci-relatives aux dépenses

avancées justifiant ainsi avoir déboursé des frais incombant au locataire… » (cf. doc.

parl. n° 5216, page 19 sous commentaire des articles; TAL 2 octobre 2018, n° 186133

du rôle, 2018TALCH14/00168).

Il appartient au bailleur d’établir le principe et le quantum des frais incombant aux

locataires moyennant la production des pièces justificatives ou par les décomptes

soumis à l’approbation en assemblée générale.

En l’occurrence, le bailleur produit à l’audience du 17 avril 2024 un nouveau

« décompte rectifié relatif aux charges 2022 » (cf. pièce n° 2 de la farde II de Maître

MAZEAUD qui remplace pièce n° 5 de la farde I de Maître MAZEAUD versée à

l’audience du 1er décembre 2023) ainsi que les décomptes des années 2021 et 2023.

Malgré la demande expresse des locataires, formulée à l’audience, de recevoir

communication des factures, la société SOCIETE1.) ne verse ni les factures, ni avis de

débit, ni un procès-verbal d’une assemblée générale des colocataires.

De plus, le tribunal ignore si l’appartement donné en location se trouve dans un

immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ou si l’immeuble

appartient à un propriétaire unique.

Face aux contestations des locataires, le tribunal se doit dès lors de constater que les

montants réclamés ne sont pas justifiés par les pièces versées au dossier.

Les demandes en paiement des sommes de 1.169,42 €, de 1.323,95 € et de 1.987,16 €

sont partant à déclarer non fondées.

Il est constant en cause et reconnu par la bailleresse que les locataires ont payé en début

du bail une garantie locative de 2.800.- €.

Après compensation, il y a lieu de déclarer la demande reconventionnelle fondée pour

le montant de (2.800 - 1.600 =) 1.200.- €.

Au vu de l’issue du litige, la demande en paiement d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s :

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires introduites par requêtes des 25 octobre 2023 (n° D-

BAIL-242/23) et 31 octobre 2023 (D-BAIL-251/23);

reçoit les demandes principales et reconventionnelle en la forme;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande;

constate que la demande en résiliation du bail et en déguerpissement est devenue sans

objet;

déclare la demande principale de la société anonyme SOCIETE1.) en paiement du

loyer du mois d’octobre 2023 fondée jusqu’à concurrence du montant de 1.600.- €;

déclare non fondée les demandes en paiement des décomptes des charges locatives

pour la période du 1er mars 2021 au 31 octobre 2023 et en déboute;

déclare fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

remboursement de la garantie locative pour le montant de 2.800.- €;

après compensation, condamne la société anonyme SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 1.200.- € avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice – 17 avril 2024 - jusqu’à solde;

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure,

laisse les frais à charge de la société anonyme SOCIETE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur

à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en

la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.