Court dismisses request for expert appointment before judge of merits due to lack of substantive claim.

Rép. n° 1796/24

du 28.5.2024

Dossier n° L-BAIL-792/23

Audience publique extraordinaire

du vingt-huit mai

deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ;

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t

la société anonyme SOCIETE2.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) ;

2 / 6

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Maureen NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg ;

e n p r é s e n c e d e :

la société anonyme SOCIETE3.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.) ;

partie demanderesse sur intervention volontaire,

comparant à l’audience par Maître Stefano TESONE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée

SOCIETE4.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO4.),

représentée aux fins des présentes par Maître Federico VENTURINI, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 22 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 19 décembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, elle fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 7

mai 2024 à 9 heures, salle JP 0.15.

La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A., comparut par Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la

Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur

reconvention, la société anonyme SOCIETE2.) S.A., comparut par Maître Maureen

NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocat

à la Cour.

A l’audience précitée du 7 mai 2024, Maître Stefano TESONE, avocat à la Cour,

lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) S.à

3 / 6

r.l., représentée aux fins des présentes par Maître Federico VENTURINI, avocat à la

Cour, fit une intervention volontaire pour la société anonyme SOCIETE3.) S.A.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 22

novembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « SOCIETE1.) ») a

sollicité la convocation de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. devant le tribunal de

paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail loyer, pour voir « nommer un arbitre

technique avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit

et motivé :

1) Déterminer si les lieux loués étaient, au 1er février 2023, et sont actuellement, dans

un état conforme aux plans repris à l’annexe 1 du bail du 27 juillet 2017 ainsi qu’au

descriptif technique et à la liste de réparation des travaux figurant en annexe 3 du

prédit bail du 27 juillet 2017 ;

2) Déterminer si les lieux loués étaient, au 1er février 2023, et sont actuellement,

complètement achevés et réceptionnés, en analysant si les parties des lieux loués telles

que le bâtiment, le parking, les zones de chargement et déchargement, l’infrastructure,

etc., qu’il s’agisse de parties communes ou non, étaient au 1er février 2023 et sont

actuellement, totalement achevées, ou non ;

3) Le cas échéant, déterminer les défauts, vices et malfaçons, correspondant aux réserves

qui subsistent et qui devront être levées par le Bailleur ;

4) Déterminer qui devra supporter les frais de l’arbitrage, en fonction de l’absence, ou

non, de justes motifs ;

autoriser l’arbitre à l’entourer, dans l’accomplissement de sa mission, de tous

renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes ».

La partie requérante sollicite en outre une indemnité de procédure de 2.500.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, la

condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) expose avoir pris en bail, par contrat de bail du 27 juillet

2017, auprès de la partie défenderesse un espace commercial et de stockage (d’une

surface provisoirement définie de 2.223 m2) ainsi que des places de parking dans un

immeuble en cours de construction sis à L-ADRESSE5.).

4 / 6

Malgré une mise à disposition des lieux prévue au plus tard au 1er janvier 2020,

les travaux ne seraient à l’heure actuelle toujours pas terminés et la mise à

disposition des lieux dans les conditions prévues au contrat de bail ne serait dès lors

pas encore intervenue. Actuellement, les parties seraient en désaccord sur l’état des

lieux au 1er février 2023, jour de la remise des clés, et au jour des plaidoiries, raison

pour laquelle elle réclame, au regard de l’article 22 du contrat de bail, la nomination

d’un arbitre technique avec la mission décrite ci-dessus.

La société anonyme SOCIETE2.) S.A. demande à voir débouter la partie

requérante de sa demande au motif qu’il n’existerait aucun différent technique entre

les parties tel que requis par l’article 22 du contrat de bail mais tout au plus un

« différent contractuel ».

Elle reconnaît que les travaux auraient pris beaucoup de retard et qu’à l’heure

des plaidoiries les travaux ne seraient toujours pas terminés. Les parties auraient

cependant d’un commun accord modifié les dispositions de l’article 4 du contrat de

bail en ce sens que les lieux soient mis à disposition de la locataire avant la fin de

tous les travaux prévus au contrat de bail afin de lui permettre de pouvoir

commencer à aménager les lieux avec l’idée que le magasin puisse ouvrir

immédiatement à la fin des travaux d’aménagement de l’immeuble. Par conséquent,

la remise des clés serait intervenue le 1er février 2023 et un état des lieux aurait été

dressé à cette date.

Suite au changement de l’article 4 du contrat de bail, la période de gratuité du

loyer de trois mois initialement prévue aurait été modifiée en une gratuité totale des

lieux jusqu’à la fin des travaux. En acceptant les clés le 1er février 2023, la société

SOCIETE1.) aurait accepté la modification de l’article 4 du contrat de bail.

Au cas où le tribunal ferait droit à la demande de voir nommer un arbitre

technique, elle demande à titre reconventionnel la reconnaissance de la

modification de l’article 4 du contrat de bail « dans le sens que les trois mois de gratuité

de loyer n’existent plus et ont été remplacés par une gratuité du loyer jusqu’à l’achèvement

total des travaux et la prise de possession du local par le locataire en date du 1er février

2023 ».

La société SOCIETE1.) conteste toute modification à l’article 4 du contrat de bail

La société anonyme SOCIETE3.) S.A. déclare intervenir volontairement dans

cette procédure sur base de l’article 373 du Nouveau Code de procédure civile. Elle

explique qu’actuellement une expertise judiciaire serait en cours sur le chantier et

souhaite intervenir dans une éventuelle future expertise ordonnée le cas échéant par

le tribunal afin d’éviter un risque de contrariété avec la première expertise dont elle

ne veut cependant pas dévoiler les détails et notamment la mission exacte de

l’expert PERSONNE0.).

5 / 6

Face à l’opposition initiale de la société SOCIETE1.) de la voir intervenir au cours

de l’expertise, elle a renoncé au motif de vouloir éviter une contrariété avec

l’expertise déjà ordonnée, et a déclaré vouloir limiter son intervention à la possibilité

de formuler le cas échéant des remarques. Elle explique que son intervention

viserait à défendre ses intérêts légitimes en sa qualité de constructeur face à la

société anonyme SOCIETE2.) S.A.

Après ces explications, ni la société SOCIETE1.) ni la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. ne se sont opposées à l’intervention volontaire de la société

SOCIETE5.).

Quant à la recevabilité de la requête

Le tribunal est actuellement saisi de la seule demande à voir nommer un arbitre

technique respectivement un expert judiciaire, aucune demande au fond n’étant

formulée par la partie requérante.

Sur demande du tribunal, la partie requérante a confirmé que sa requête du 22

novembre 2023 vise bien à saisir le juge de paix siégeant au fond et non pas la saisine

du juge de paix siégeant en matière de référé.

La société SOCIETE1.) a soutenu que, bien que sa demande se limite à voir

ordonner un arbitre technique respectivement un expert judiciaire, elle aurait le

choix de saisir soit le juge siégeant en matière de référé, soit le juge siégeant au fond.

Compte tenu du fait que « les délais au fond sont bons », elle aurait choisi saisir le juge

au fond.

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, une mesure d’expertise peut être ordonnée afin « de conserver ou

d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ».

Cette mesure d’expertise en vue d’un futur litige relève cependant de la compétence

du juge siégeant en matière de référés. Ainsi, il est de jurisprudence constante

qu’une demande d’expertise présentée devant le juge du fond sans aucune

prétention de fond est irrecevable (Cass. fr. chambre civile 2, 21 déc. 2023, n°

pourvoi 21-17.597 ; CA Colmar, chambre 4 A, 12 mai 2023, n ° 22/04564).

Il s’ensuit que la requête introduite par la société SOCIETE1.) visant à voir

nommer un arbitre technique respectivement un expert judicaire est à déclarer

irrecevable.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

6 / 6

d o n n e

acte à la société anonyme SOCIETE3.) S.A. de son intervention

volontaire ;

d é c l a r e la demande introduite par la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

irrecevable ;

l a i s s e

les frais et dépens de l’instance à charge de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY,

juge de paix

Tom BAUER,

greffier