Tenant eviction upheld for unauthorized occupancy following lease termination for personal need.

No. 600/24

du 27 mai 2024

Audience publique du lundi, vingt-sept mai deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Michael WOLFSTELLER, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

partie demanderesse,

représentée par Maître Michael WOLFSTELLER, susdit,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

laissant défaut.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 7 février 2024 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l’audience publique du vendredi, 8 mars 2024,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 13 mai 2024.

Le représentant de la partie demanderesse donna lecture de la requête

introductive de l’instance et exposa le sujet de l’affaire.

La partie défenderesse ne comparut pas à l’audience.

Sur quoi le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 7 février 2024 au greffe de la Justice de Paix de

Diekirch, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière

de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail entre parties a été

résilié, dire que PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre des lieux

occupés à ADRESSE2.) depuis le 1er février 2024 et pour voir ordonner le

déguerpissement forcé de la partie défenderesse. PERSONNE1.) a encore

requis la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité

d’occupation de 500.- euros par mois à partir du 1er février 2024 jusqu’à son

déguerpissement effectif ainsi que d’une indemnité de procédure de 1.000.-

euros.

Il s’est réservé le droit de réclamer ultérieurement paiement de dommages-

intérêts notamment pour dégâts locatifs s’il y a lieu.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) soutient que le bail initialement

conclu avec sa mère PERSONNE3.) aurait, suite au décès de celle-ci le 31

octobre 2018, été repris par son frère PERSONNE2.). Par courrier

recommandé avec accusé de réception du 26 juillet 2023, ce bail aurait été

résilié pour cause de besoin personnel dans le chef du bailleur, le préavis

commençant au 1er août 2023 pour expirer le 31 janvier 2024.

PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqué, ne s’est ni présenté ni fait

représenter à l’audience du 13 mai 2024. Comme la convocation lui a été

notifiée à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à

son égard conformément à l’article 79 alinéa 2 du nouveau code de procédure

civile.

Le requérant estime que le bail conclu initialement avec feu PERSONNE3.)

aurait été repris par PERSONNE2.) en application de l’article 13 (1) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Aux termes de de l’article 13 précité :

« En cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès du

locataire, le contrat de bail continue à durée indéterminée:

-

au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire ou du partenaire

ayant fait une déclaration de partenariat avec le locataire et ayant vécu en

couple avec celui-ci;

-

au profit des descendants, des ascendants ou du concubin, qui vivaient

avec lui en communauté domestique depuis au moins six mois à la date de

l’abandon du domicile ou du décès et qui avaient déclaré leur domicile à la

commune dans le logement pendant cette période.

(…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article,

le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. »

Il est admis que le transfert du bail aux personnes protégées se fait

automatiquement, sans qu’elles ne puissent y renoncer, au cas où elles ne

sont pas intéressées à continuer le bail. Elles devront résilier le bail en

respectant les dispositions légales en vigueur, notamment les délais de

préavis (Lex THELEN, Le contrat de bail, éd. Promoculture-Larcier, n° 348).

Il n’est en l’occurrence pas contesté que feu la mère du requérant était inscrite

à l’adresses sise L-ADRESSE2.), et que son frère PERSONNE2.) y est inscrit

depuis l’année 2017 jusqu’à ce jour.

A défaut de renseignements contraires, il faut présumer l’existence d’une

communauté domestique de PERSONNE2.) avec feu PERSONNE3.)

pendant la période antérieure au décès de cette dernière.

Il en découle que le bail a valablement été repris par le défendeur.

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, « tout contrat de bail visé par la présente loi, à

l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui

vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a)

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement,

b)

le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c)

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ;

le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Il en résulte que tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle

cause est prorogé à moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux

loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière

effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, ce

qui est communément appelé le « besoin personnel ».

Le tribunal rappelle ensuite que le bailleur qui invoque un besoin personnel

dans son chef ou dans celui d’un membre de sa famille est cru sur parole pour

autant que son affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la

cause. Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin

invoqué par le bailleur dans le chef d’un descendant déterminé et sur base

des indications fournies par le bailleur (Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle,

Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de

preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué (Cass. 5 avril

1973, P. 22, 247).

Dans le courrier de résiliation de son mandataire du 26 juillet 2023, le bailleur

a invoqué comme motif de résiliation le besoin personnel dans son propre

chef.

Il y a lieu de constater que le contrat de bail a été valablement résilié par la

partie demanderesse pour cause de besoin personnel, toutes les autres

conditions de forme et de fond ayant été respectées.

En l’occurrence, le défendeur n’a pas sollicité de délai suite à la lettre

recommandée de résiliation du bail pour besoin personnel avec un préavis de

six mois se terminant le 31 janvier 2024.

Dès lors, en application de l’article 12 (3) de la loi, le bailleur peut demander

au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire.

Il y a lieu d’accorder à la partie défenderesse un délai de déguerpissement de

deux mois à partir de la notification du présent jugement.

Il y a encore lieu de constater que depuis le 1er février 2024, PERSONNE2.)

est à considérer comme occupant sans droit ni titre des lieux anciennement

loués.

C’est dès lors à bon droit que PERSONNE1.) requiert l’octroi d’une

indemnité d’occupation à partir de cette date. Au vu des renseignements

fournis en cause, le montant de 500.- euros par mois est justifié et il y a donc

lieu de condamner PERSONNE2.) au paiement de ce montant jusqu’à son

déguerpissement effectif.

Le tribunal donne encore acte à PERSONNE1.) qu’il se réserve le droit de

réclamer ultérieurement paiement de dommages-intérêts pour dégâts locatifs

s’il y a lieu.

PERSONNE1.) sollicite encore paiement d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour

de Cassation française, 2e chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219,

p.172).

PERSONNE1.) ne justifiant pas en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens, sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure est à rejeter.

Il demande encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, «

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas,

l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle subordonnée

à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.), par jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et sans recours,

reçoit la demande ;

la dit fondée ;

dit que le bail du 14 octobre 2001 a été régulièrement résilié pour besoin

personnel avec effet au 31 janvier 2024 ;

constate que depuis le 1er février 2024, PERSONNE2.) est à qualifier

d’occupant sans droit ni titre des lieux sis à L-ADRESSE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés à L-ADRESSE2.),

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux (2) mois

à compter de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser la partie défenderesse

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale et aux frais

de PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité

d’occupation mensuelle de 500.- euros à partir du 1er février 2024 jusqu’à son

déguerpissement effectif ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’il se réserve le droit de réclamer

ultérieurement paiement de dommages-intérêts pour d’éventuels dégâts

locatifs ;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure ;

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.