Tenant granted payment plan for arrears; landlord's eviction claim dismissed due to lack of serious breach.

Répertoire n° 1219/2024

E-BAIL-90/24

Audience publique du 24 mai 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 19 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

8 mars 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 26 avril 2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et le mandataire de la partie

demanderesse et la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 28 août 2020, SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en

location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 950 € et des avances sur charges de 190 €. PERSONNE1.) a

également loué à compter du 1er janvier 2021 un garage fermé pour 130 €, faisant

passer le loyer à 1.080 €.

Par requête déposée 19 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, SOCIETE1.) s.àr.l. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant

le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer aux fins de la voir condamner au

paiement de la somme de 3.740 € du chef d’arriérés de loyers des mois de janvier à

avril 2022 et la somme de 1.027,50 € du chef des charges pour l’année 2022, de

voir prononcer la résolution de la convention d’occupation, sinon du contrat de bail

et de voir ordonner son déguerpissement des lieux dans le mois du jugement à

intervenir.

La bailleresse fait valoir avoir dénoncé le contrat de bail avec effet immédiat par

courrier recommandé du 10 mars 2022. Elle précise encore que le 17 mai 2022 un

accord fut signé entre parties par lequel PERSONNE1.) s’engageait à apurer les

arriérés de loyer dans un délai maximum de 6 mois à compter du 15 mai 2022, en

contrepartie d’un droit d’occupation mensuel sous réserve du paiement d’une

indemnité.

Dans ce cadre, il fut convenu que « dans le cas où les paiements seraient

interrompus Madame PERSONNE1.) s’engage à quitter les lieux dans la

quinzaine. »

A compter du mois de mai 2022, la défenderesse s’acquitta de l’indemnité prévue

et des charges et a commencé à apurer les arriérés par des versements de 250 € à

compter du mois d’août 2022.

Par 17 versements, la défenderesse avait réglé la somme de 4.250 €. Ce faisant, elle

avait apuré les loyers de septembre à décembre 2021 ainsi que de 580 € pour le

mois de janvier 2022. A l’audience publique du 26 avril 2024, la bailleresse fait

valoir que la défenderesse a encore réglé la somme de 500 €, de sorte que la dette

actuelle s’élève à 3.240 € à titre d’arriérés des mois de février à avril 2022.

Par courriel du 11 octobre 2022, la locataire fut informée d’une augmentation des

avances sur charges de 40 € dès le mois de novembre 2022. Le décompte des

charges de l’année 2022 à hauteur de 1.027,50 € fut transmis à la locataire fin

novembre 2023.

La résiliation par le bailleur met fin au contrat, si le locataire ne s’y oppose pas et

quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge

prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (Lex

THIELEN, op cit. no 215). En l'espèce, il est constant en cause que la locataire s’est

maintenue dans les lieux loués. Il y a partant lieu d’analyser les reproches formulés

à l’encontre du locataire.

Les arriérés de loyer

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.àr.l. modifie sa demande pécuniaire et

réclame la somme de 3.240 € à titre des mois de février 2022 à avril 2022 inclus

inclus et le montant de 1.027,50 € à titre de charges de l’année 2022.

La locataire ne conteste pas redevoir cette somme et demande au tribunal de pouvoir

régler sa dette par des paiements échelonnés de 250 € par mois.

La bailleresse ne s’oppose pas à voir accorder des délais de paiement, mais marque

son accord avec des paiements échelonnés de 450 € par mois.

La demande de SOCIETE1.) s.àr.l. est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

4.267,50 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

L’1244 du code civil dispose ce qui suit :

« Le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement

d’une dette, même divisible.

Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en

usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le

paiement, et surseoir l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état. »

Le juge qui croit pouvoir faire usage de la faculté lui accordée par l’article 1244 du

code civil doit cependant statuer sur la demande du créancier ; tout en reconnaissant

qu’il y a lieu d’accorder des délais de grâce au débiteur, il doit prononcer

condamnation à sa charge, en suspendant toutefois l’exécution des poursuites (Cour

22 mars 1901, 5, 576).

Le tribunal estime, eu égard à la proposition sérieuse faite par la défenderesse,

devoir faire droit à la demande de PERSONNE1.) et de lui accorder des délais de

paiement.

La demande en résolution/résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement

du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales

du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne

satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son

cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat

avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction

des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE1.) a payé tous les loyers et

charges jusqu’en septembre 2021 et à partir du mois de mai 2022.

Actuellement, le seul reproche qui peut lui être fait est de ne pas avoir réussi à régler

les arriérés de loyer à hauteur de 3.240 € pour les loyers des mois de février 2022 à

avril 2022 inclus et le solde des charges à hauteur de 1.027,50 €.

En l’espèce, le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE1.) ne

constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du

contrat de bail à ses torts.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. pour le montant réclamé de 4.267,50

€ à titre d’arriérés de loyer des mois de février 2022 à avril 2022 inclus et à titre de

charges de l’année 2022 ;

condamne PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de 4.267,50 € ;

dit que PERSONNE1.) pourra s’acquitter de sa dette par des paiements mensuels

de 250 € à régler le premier jour de chaque mois jusqu’à solde ;

dit qu’en cas de non-paiement d’une mensualité à échéance, le solde redu deviendra

immédiatement exigible ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en résiliation du contrat de bail

et en déguerpissement de PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.