Tenant's request for increased advance on charges dismissed due to lack of proof of actual expenditure.

Répertoire n° 1218/2024 E-BAIL-109/24 Audience publique du 24 mai 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par PERSONNE2.), et : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par PERSONNE4.), en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocats à Differdange.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 20 mars 2024, lors de laquelle l’affaire fut refixée à l’audience publique du 24 avril 2024. A cette audience la partie demanderesse et le mandataire de la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Par requête déposée le 29 février 2024 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix et

« souhaite que les charges soient versées à partir de ce mois de février 2024 à hauteur de 100 € par mois, le loyer de 800 € sans les charges reste inchangé » et pour voir dire que « la présente requête sera valable pour tous les mois qui ne seront pas payés jusqu’à résiliation du contrat de bail et jusqu’à déguerpissement du locataire ». Il ressort du contrat de bail versé en cause et conclu en date du 4 février 2022, que PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) une chambre n° 4, d’un appartement, situé au premier étage d’un immeuble sis à Leudelange, 13, rue de Cessange, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 € et une avance mensuelle sur charges de 50 €. A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose avoir informé en date du 24 janvier 2024 le locataire afin de procéder à une augmentation des avances sur charges. « Les factures reçues sont malheureusement supérieures aux avances données. L’avance sur charge sera désormais de 100 €/ mois. Les charges comprennent l’eau, l’électricité, le chauffage ainsi que le ménage 1x/ semaine. Veuillez noter que le loyer + charges sera désormais de 950 €/mois à compter du mois d’octobre... » A l’appui de sa demande, la partie requérante expose demander actuellement une augmentation des avances à 100 € et verse deux relevés des dépenses 2022 et 2023. PERSONNE1.) verse encore des factures adressées à la Résidence ADRESSE3.). des copropriétaires, ainsi qu’une répartition des frais totaux de 2022 de laquelle il ressort que PERSONNE1.) serait redevable d’un montant total de 7.564,27 € et une autre répartition non datée de laquelle il ressort que PERSONNE1.) serait redevable d’un montant total de 8.520,19 €. Le bailleur explique qu’il est propriétaire de l’appartement au premier étage et qu’il loue

4 chambres à 4 locataires individuels. Il explique n’avoir jamais encore établi de décompte de charges et qu’il aurait lui-même payé les charges nettement supérieures aux avances sur charges payées. Le mandataire de PERSONNE3.) soulève l’exception de libellé obscur in limine litis les pièces versées étant mélangées, non datées et incomplètes. Conformément à l’article 20 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, la requête introductive d’instance indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet de celle-ci. « La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés. » (Jean-Claude WIWINIUS, L’exceptio obscuri libelli, Mélanges dédiés à Michel DELVAUX, Edition Cercle Michel Delvaux 1990, p. 290) En l’espèce, il résulte de manière suffisamment précise de la requête introductive d’instance que PERSONNE1.) réclame une augmentation des avances sur charges, de sorte que la partie défenderesse n’a pas pu se méprendre sur l’objet de la demande. L’exception de libellé obscur, non fondée, est rejetée.

PERSONNE3.) conteste encore la demande et fait valoir que les charges ne sont pas établies, à défaut de pièces justificatives versées en cause. L’article 5 paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 prévoit que : « Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement. » PERSONNE1.) ne produit ni décomptes, ni factures, ni preuves de paiement, ni répartition des charges. Il ne justifie pas non plus que les frais mis en compte aient été déboursés pour le compte et au profit du locataire. Dans ces conditions, la demande en augmentation des avances sur charges, est à déclarer non fondée.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; dit l’exception de libellé obscur non fondée et la rejette ; dit recevable la demande introduite par PERSONNE1.) ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en augmentation des avances sur charges ; condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé le présent jugement.