Landlord's personal need eviction dismissed due to blamable negligence and procedural abuse.

Répertoire n° 1217/2024

E-BAIL-69/24

Audience publique du 24 mai 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Pétange,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat

à Dudelange.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 8 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

28 février 2024, lors de laquelle elle fut fixée contradictoirement à l’audience

publique du 24 avril 2024 pour plaidoiries.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce

jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 8 février 2024, PERSONNE1.) a régulièrement

demandé la convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de ce

siège pour dire que le bail conclu le 17 juillet 2016 est résilié pour un besoin

personnel et ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse dans les 8

jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Il sollicite encore la

condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de

procédure de 1.500 € et sollicite l’exécution provisoire de la condamnation à

intervenir.

A l’audience publique du 24 avril 2024, la partie requérante conclut au bien-fondé

de sa demande en résiliation et en déguerpissement du locataire au motif que la

résiliation serait parfaitement valable, l’article 12 de la loi de 2006 ayant été cité

dans le corps de la lettre recommandée, et fondée en raison de son besoin

personnel.

PERSONNE2.) fait valoir que la demande adverse ne serait pas fondée étant

donné que le motif personnel invoqué par la partie requérante serait contesté et

pas suffisamment motivé, alors qu’il n’aurait ni précisé la raison pour laquelle il

devrait occuper cet appartement, ni justifié de la nécessité urgente requise par la

loi. Il estime que plusieurs indices démontreraient que le besoin personnel dans

son chef ne serait pas donné, mais qu’il s’agirait en réalité d’une procédure

tendant au déguerpissement du locataire pour motif personnel.

Il fait valoir que le premier indice en ce sens serait le courrier de résiliation du 26

mars 2022 pour troubles de voisinage. Cette résiliation et les motifs y invoqués

furent formellement contestés. Ce courrier de résiliation aurait été suivi d’un

deuxième courrier de résiliation en date du 19 janvier 2023 pour besoin personnel.

Ce courrier n’ayant pas été conforme à la loi applicable, aucune suite ne fut

donnée à cette lettre.

Le bailleur aurait ensuite soulevé des problèmes de charges et envoyé des

décomptes de charges, également formellement contestés.

Suite à ces tentatives échouées, le bailleur aurait résilié en date du 21 juillet 2023

le contrat de bail pour besoin personnel dans son chef en invoquant comme motif

« la mise en vente de sa maison et le désir de regagner l’appartement pour y être

domicilié avec l’ensemble de sa famille ».

Cette ultime résiliation fut contestée par courrier recommandé du 31 juillet 2023.

Le locataire fait encore valoir qu’il appartiendrait au bailleur de prouver son

besoin personnel, qui devrait être urgent et immédiat. Or il résulterait des pièces

versées en cause et de l’historique « des événements et acharnements du

bailleur », que le besoin ne serait manifestement ni urgent, ni immédiat, alors que

le besoin devrait avoir lieu dans un avenir proche et on ne devrait pas disposer

d’un autre logement pour satisfaire à ce besoin. Il donne à considérer que le

bailleur est propriétaire de l’immeuble entier dans lequel se trouve l’appartement

litigieux, qu’il n’a procédé à aucune visite de sa maison « apparemment en vente »

et que, si on croyait le propriétaire sur parole en la matière, encore devrait-il

apporter des éléments concrets pour permettre au tribunal d’apprécier le bien-

fondé du besoin personnel invoqué, mais qu’en l’espèce il n’y aurait aucune

raison à part son désir d’occuper le logement avec sa famille entière, ce qui ne

correspondrait cependant pas à un besoin.

Le mandataire du locataire précise encore avoir demandé personnellement des

informations sur la maison en vente, mais qu’il n’a jamais eu de réponse les

derniers 8 mois. Ses mandants l’auraient de même informé que le gérant de la

société SOCIETE1.) serait le cousin du bailleur et qu’aucune demande de date

pour une visite n’aurait été faite jusqu’à maintenant.

A titre subsidiaire et si la demande en résiliation était déclarée fondée,

PERSONNE2.) sollicite un délai de déguerpissement de 3 mois Il demande à titre

reconventionnel une indemnité pour procédure abusive et vexatoire sur base de

l’article 6.1 du code civil, conteste l’indemnité de procédure adverse et demande

encore à titre reconventionnel une indemnité de procédure de 500 €.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La partie requérante réplique qu’il n’est pas « inscrit à peine de nullité de devoir

communiquer les pièces au moment de la résiliation ». Elle fait en outre valoir que

« le besoin personnel n’est pas subordonné à un moment précis et peut être

invoqué à tout moment ». Elle admet qu’il n’y a pas encore eu de visites de la

maison « car elle avait peur de se retrouver à la rue ».

La demande, régulière en la forme, est recevable.

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

de la partie défenderesse

Suivant contrat de bail du 17 juillet 2016, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement meublé de 1989, d’une superficie de 80 m2, sis à

ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 900 € et des avances sur charges

de 170 €.

Par lettre recommandée du 21 juillet 2023, PERSONNE1.) a résilié le contrat de

bail moyennant un préavis de six mois, en invoquant un besoin personnel.

Le courrier de résiliation a été envoyé par voie de lettre recommandée à la poste

avec avis de réception. Le courrier a fait état d’un préavis de six mois, était écrit et

motivé et a contenu le texte de l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil.

A défaut de toute autre contestation circonstanciée, la procédure prescrite par

l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 a partant été respectée.

Même si la faculté de contester le bien-fondé du besoin personnel n’est pas

expressément prévue dans ce texte, aucune disposition n’interdit cependant ce

droit au locataire.

Faute par le législateur de dénier au preneur la possibilité de faire valoir ses

contestations, le tribunal retient que le locataire a le droit de contester le bien-

fondé des allégations et moyens adverses sans être tenu de se cantonner à des

moyens de forme ou de procédure.

A défaut pour le législateur d’avoir encadré dans un quelconque délai cette

possibilité, il convient de retenir que le locataire a encore la possibilité de

contester le besoin personnel allégué par le bailleur dans le cadre de l’instance

introduite par ce dernier en vue d’obtenir une décision autorisant le

déguerpissement forcé du preneur (voir en ce sens TAL, 25 novembre 2011,

numéro du rôle 139581).

Il s’ensuit que le locataire n’est pas forclos à agir et à contester le motif de la

résiliation du contrat de bail invoqué par le bailleur.

En effet, si le locataire n’accepte pas la cause de résiliation du bail invoquée par le

bailleur, tel le cas en l’espèce, il appartient au bailleur de saisir le juge de paix en

vue d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et la condamnation du locataire à

déguerpir des lieux. Tant que la décision judiciaire de résiliation du bail n’est pas

intervenue ou n’a pas acquis autorité de chose jugée et tant que le délai de

déguerpissement n’est pas expiré, le bail en état de prorogation légale subsiste

entre parties qui sont maintenues dans les relations de bailleur et locataire (TAL,

13 juin 1991, numéro du rôle 44291).

Il y a, partant, lieu d’analyser le bien-fondé du besoin personnel invoqué par

PERSONNE1.).

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil dispose :

(2) Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant

sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause, est prorogé à moins que:

a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement;

b. le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c.

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du

dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22,

247).

Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant

au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les

éléments de la cause. Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport

au besoin invoqué par le bailleur dans le chef d'un descendant déterminé et sur

base des indications fournies par le bailleur (cf. TAL 21 mars 1985, n° rôle

32262).

Le bailleur n'a pas à supporter de preuve « stricto sensu ».

Il a néanmoins été décidé que le besoin du bailleur doit être urgent et immédiat.

Le besoin réel et personnel d’habitation n’existe que si, au moment de l’invoquer

ou dans un proche avenir, le bailleur ou ses descendants sont dépourvus d’un

logement adapté à leur situation familiale ou sociale. Ce critère exclut le besoin

économique.

Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l'affirmation

du propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (cf. TAL

27 mars 1997, n° rôle 58372).

Le tribunal relève en premier lieu que même à supposer que PERSONNE1.) soit

propriétaire de l’immeuble sis à ADRESSE2.), dont l’un se serait libéré au cours

du délai de préavis de six mois, cet élément ne serait pas de nature à contredire le

besoin personnel dans le chef du bailleur, étant donné que ce dernier est libre de

choisir celle des propriétés qui lui semble la plus adéquate.

En l’espèce, la partie requérante a invoqué un besoin personnel dans son chef dans

le cadre de son courrier de résiliation du 21 juillet 2023, tout en précisant à

l’audience des plaidoiries que le logement est destiné à lui, son épouse et ses deux

enfants majeurs.

La requête ne contient aucune information quant à la situation familiale et sociale

actuelle de la partie requérante et de sa famille et lors des plaidoiries, la partie

requérante insiste sur le fait de vouloir habiter l’appartement litigieux avec sa

famille entière, mais ne sait pas indiquer ni l’âge précis des deux enfants majeurs,

ni leur situation personnelle.

Il résulte d’un mandat de vente exclusif du 3 juillet 2023 que « Mr et Mme

PERSONNE1.) se portent fort pour….chargent…la SARL SOCIETE1.)…de la

vente de….leur maison d’habitation principale maison située à ADRESSE3.) rie

L-ADRESSE4.)… » et d’une attestation de mise en vente du 21 juillet 2023 que

PERSONNE3.)

de la SARL

SOCIETE1.), atteste,

« ….que nous avons

actuellement la Maison de Mr et Mme PERSONNE1.). Maison situé à

ADRESSE5.) au ADRESSE6.) en Vente au Prix de 1.425 000€. ». Il ressort de ces

deux pièces que, soit le numéro de la maison, soit le code postal, soit le nom de la

rue est noté de façon erronée.

S’il résulte encore de la lettre de résiliation « un désir » de la partie requérante

d’occuper le logement par lui et sa famille entière, elle reste néanmoins en défaut

de préciser le besoin réel et urgent dans son chef.

Si le seul fait qu’un acharnement mutuel ait existé entre parties n’est pas suffisant

pour contredire les déclarations du bailleur qui invoquent « un » besoin personnel,

il en est autrement lorsque la résiliation est effectuée moyennant courrier

recommandé du 21 juillet 2023, ceci après 2 résiliations restées sans effet.

Dans ces conditions, le « désir » de reprendre l’appartement apparaît plus comme

un arrangement visant à faire déguerpir le locataire actuel qu’un besoin

d’habitation réel et urgent.

A cela s’ajoute le défaut d’information quant à la situation économique et

personnelle du bailleur et de sa famille et le caractère vague des informations

fournies pour justifier le besoin réel et urgent dans son chef.

Au vu de ce qui précède, le besoin personnel invoqué par la partie requérante dans

son chef est contredit par les éléments de la cause.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) n’a pas rapporté la preuve de l’existence d’un

besoin personnel permettant de résilier le contrat de bail du 17 juillet 2006

existant entre les parties.

La résiliation unilatérale du 21 juillet 2023 est partant irrégulière et le bail existant

entre parties est toujours en cours.

Il y a partant lieu de déclarer les demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement du locataire non fondées.

Demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire

L’article 6-1 du code civil sanctionne l’exercice malveillant, de mauvaise foi, des

droits ou sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits concurrents

des tiers par un détournement de leur fonction sociale.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE2.) en allocation de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire, sur base de l’article 6-1 du Code

civil, il convient de rappeler qu’il est de principe que l’exercice d’une action en

justice ne dégénère en faute que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi

avec une légèreté blâmable (Cour 21 mars 1991, Pas 28, p. 150).

PERSONNE1.) ayant agi en justice en résiliation du bail, après au moins deux

tentatives de résiliation échouées et sans avoir suffi à son obligation de fournir les

pièces et informations nécessaires, le tribunal retient que PERSONNE1.) a agi

avec une légèreté blâmable engageant sa responsabilité sur base de l’article 6-1 du

Code civil.

PERSONNE2.) ayant subi un préjudice certain du fait de la procédure introduite à

son encontre, sa demande est à déclarer fondée. Au vu des éléments du dossier le

tribunal fixe le préjudice subi ex aequo et bono au montant de 400 €. Il y a partant

lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 400 €

de ce chef.

Quant aux indemnités de procédure

PERSONNE1.) demande une indemnité de procédure de 1.500 € sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. A l’audience publique du 24

avril 2024, PERSONNE2.) sollicite à titre reconventionnel le montant de 500 €

sur la même base.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e chambre,

10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172)

Eu égard à l’issue du litige, la demande PERSONNE1.) tendant à l'octroi d'une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE2.) est fondée jusqu'à

concurrence de 500 €.

Quant à l’exécution provisoire

Il n’y pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire alors que

les conditions d’application de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile

ne sont pas remplies.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

déclare la demande PERSONNE1.) non fondée, partant en déboute ;

dit que la résiliation du contrat de bail du 21 juillet 2023 est irrégulière et que le

bail existant entre parties est toujours en cours ;

rejette

la demande tendant à voir ordonner

le

déguerpissement

de

PERSONNE2.) ;

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 400 € à titre

d’indemnité pour procédure vexatoire et abusive ;

dit non fondée la demande PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure et en déboute ;

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 500 € à titre

d’indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE4.), qui ont signé le présent jugement.