Tenant loses commercial lease arrears and eviction case; court grants provisional execution without bond.

Répertoire n° 1216/2024

E-BAIL-606/23

Audience publique du 24 mai 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat

à Luxembourg,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par PERSONNE4.), en remplacement de Maître

PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Differdange.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 30 novembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 22 décembre 2023, lors de laquelle

l’affaire fut refixée à l’audience publique du 12 janvier 2024.

Suite à deux refixations ultérieures à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du 24 avril 2024, lors de laquelle les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 15 septembre 2014 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

donné en location à PERSONNE3.) un local de commerce, sis à Pétange, 7, rue Jean-

Pierre Kirchen, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 4.500 €.

Par requête déposée le 30 novembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre

condamner à leur payer la somme de 209.500 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois

de novembre 2023 inclus, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail

existant entre parties aux torts de la locataire, et ce dans un délai de 40 jours à partir de la

notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent encore l’exécution provisoire du jugement

à intervenir, la condamnation de la partie défenderesse à leur payer une indemnité de

2.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ils se réservent

le droit d’augmenter leur demande en cours d’instance.

Arriérés de loyer

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) augmentent leur demande

pécuniaire à la somme de 232.000 € à titre d’arriérés jusqu’au mois d’avril 2024 inclus.

Recevabilité

Le mandataire de la partie défenderesse fait valoir que, « bien qu’on soit en présence d’un

bail commercial, ma mandante n’est pas commerçante, de sorte que je pense qu’on est

dans un domaine qui dépasse la loi du 21 septembre 2006 et qu’il aurait fallu procéder

par citation et non par requête ».

Aux termes de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît

de « toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

d’occupation … ».

Par ailleurs, l’article 20 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

qui dispose que « la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3,3°

du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à

déposer au greffe de la justice de paix … ».

Dès lors, si la protection au fond de la loi de 2006 ne joue pas pour les baux commerciaux

ou artisanaux, le mode de saisine en justice est néanmoins le même qu’en matière de bail

à usage d’habitation, à savoir une requête (articles 1er (3) et 20 de la loi de 2006).

Prescription

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament des arriérés de loyers à hauteur de 232.000

€ se rapportant aux mois de janvier 2015 jusqu’au mois d’avril 2024 inclus.

Ils versent à l’appui de leur demande un décompte manuscrit arrêté au mois de septembre

2023 reprenant le détail des montants réclamés et des paiements intervenus.

PERSONNE3.) soutient que les loyers réclamés antérieurement au 21 novembre 2018

seraient prescrits.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) résistent à ce moyen, en invoquant l’article 2242 du

code civil et en expliquant que, par lettre du 2 octobre 2023, leur mandataire a mis la

locataire en demeure de payer la somme de 205.000 € à titre de loyers impayés pour la

période de novembre 2014 à septembre 2023 inclus et que la locataire reconnaîtrait être

débitrice de la somme réclamée, puisque, dans sa lettre de réponse, elle demande des

délais de paiement et explique qu’elle a déjà entamé les démarches auprès de sa banque.

Ils font encore valoir que les paiements successifs dès le début du bail, auraient de même

interrompu la prescription soulevée.

Aux termes de l’article 2277 du code civil, les actions de paiement des loyers se

prescrivent par cinq ans.

Or, conformément aux articles 2242 du même code, la prescription peut être interrompue

ou naturellement ou civilement.

Aux termes de l’article 2248 du Code civil, la prescription de l’article 2277 du Code civil

est interrompue par la reconnaissance que le débiteur fait du droit de celui contre lequel

il prescrivait.

L’article 2248 du Code civil prévoit en effet que la prescription peut se trouver contredite

par celui-là même qui pouvait en bénéficier. S’il reconnait le droit de son adversaire, il

perd ipso facto le bénéfice du temps écoulé (cf. Cass. française req., 6 janv. 1869 : DP

1869, 1, p. 224. ; Cass. française req., 28 janv. 1885 : DP 1885, 1, p. 358. ; Cass. française

civ., 10 avr. 1889 : DP 1889, 1, p. 401. ; Cass. française com., 23 oct. 1967 : Bull. civ.

1967, III, n° 340. ; Cass. française com., 9 juill. 1968: Bull. civ. 1968, IV, n° 229. ; Cass.

française com., 3 févr. 1969 : Bull. civ. 1969, IV, n° 36).

La prescription de l’article 2277 du Code civil peut être interrompue par une

reconnaissance de dette du locataire, cette reconnaissance pouvant être tacite ou expresse,

n’obéissant à aucune condition de forme particulière et pouvant résulter d’une simple

lettre (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Pasicrisie 31, n° 235).

Cette reconnaissance, qui doit émaner du débiteur ou de son mandataire, peut résulter

d’une convention ou constituer, conformément à sa nature, un acte unilatéral émanant du

débiteur, qui peut même être ignoré du créancier. Aucune condition de forme n’est exigée,

un écrit quelconque suffit, comme par exemple une simple lettre missive, la

reconnaissance pouvant même s’induire tacitement de tous les faits impliquant l’aveu de

l’existence du droit du créancier ou du propriétaire (cf. Jurisclasseur Civil code, art. 2240

à 2246, Fasc. Unique : Prescription, n° 122 et ss)

La reconnaissance doit cependant être claire et l’aveu contenu dans l’acte ne doit prêter à

aucune discussion.

En l’espèce, l’écrit du 6 octobre 2023 n’établit pas sans ambiguïté la reconnaissance de

PERSONNE3.) aux arriérés de loyers et ne vaut partant pas interruption de la prescription.

De même, les paiements successifs ne valent pas cause d’interruption de la prescription.

Au vu des considérations qui précèdent et eu égard au fait que la requête introductive

d’instance fut déposée le 30 novembre 2023, le tribunal constate que les loyers pour la

période de novembre 2014 jusqu’au mois de novembre 2018 inclus sont prescrits.

Loyer

PERSONNE3.) conteste ensuite le loyer réclamé à hauteur de 4.500 € par mois en faisant

valoir qu’elle a payé le montant de 3.500 € dès le 1er janvier 2015 et ceci pendant 10 ans,

sans qu’aucune réclamation n’intervienne de la part des bailleurs. Elle explique que

« avant d’exploiter son commerce » elle a dû faire de gros travaux de sorte que, suite à

un accord oral avec les bailleurs elle a toujours payé un loyer mensuel de 3.500 €. Elle

explique le fait d’avoir versé le montant de 4.500 € pour les mois de janvier 2022 à juillet

2022 inclus et pour les mois de mars et avril 2023, par le fait qu’elle payait le loyer de

3.500 € et le montant de 1.000 € à titre de surplus pour diminuer sa dette. Elle demande

une comparution des parties demanderesses « pour s’expliquer et pour voir confirmer que

le loyer était fixé à 3.500 et non à 4.500 € ».

Selon les termes du contrat de bail signé entre parties en date du 15 septembre 2014, « le

loyer mensuel est fixé à 4.500 € (quatre mille cinq cents euros), que le locataire est tenu

de payer régulièrement et par anticipation….Il est expressément convenu que le loyer sera

payable la première fois le 15 octobre 2014, de sorte que le locataire dispose du droit

d’occupation gratuite pour la période du 15 septembre au 15 octobre 2014. »

Il y a encore lieu de relever qu’il ressort des pièces versées en cause que les montants de

4.500 € payés par virement en date des 10 mars 2023 et 12 avril 2024 ont été payés avec

la communication : Loyer.

En ce qui concerne une éventuelle renonciation du bailleur à se voir virer les loyers fixés

à 4.500 €, il y a lieu de noter que « la renonciation est un acte juridique par lequel une

personne manifeste la volonté d’abandonner une prérogative qui lui appartient…Les

renonciations ne se présument pas… ». (cf., TAL Luxembourg, 4 juin 2013, No.

117/2013)

Aux termes de l'article 384 du nouveau Code de procédure civile « le juge peut, en toute

matière, faire comparaître personnellement les parties ou l’une d’elles ».

« Il appert de la formulation même dudit article que l'octroi de la mesure d'instruction en

question constitue pour le juge non pas une obligation, mais une simple faculté dont il

appréciera souverainement l'opportunité selon les circonstances de la cause (Cour d'Appel

Luxembourg, 1ère chambre, 17 juin 1987, Guillaume dit Guy HANTEN c./ Madeleine

Marie dite Mady LENEL, n° 9108 du rôle )

La demande en comparution doit être rejetée étant donné qu’une mesure d’instruction ne

peut être ordonnée en vue de suppléer à la carence d’une partie dans l’administration de

la preuve, le montant du loyer de 4.500 € étant fixé dans le contrat de bail signé entre

partie.

Il ressort clairement des développements qui précèdent et notamment des termes précis

et clairs du contrat de bail signé entre parties et en l’absence d’un accord ou d’une

renonciation, que le loyer mensuel est fixé à 4.500 €.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est partant, au vu des pièces versées

en cause, des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de

(1.000 + 19.000 + 26.000 + 19.000 + 18.000 + 31.500 + 9.000 + 22.500 =) 146.000 € à

titre d’arriérés de loyer pour la période de décembre 2018 à avril 2024 inclus, de sorte

qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

PERSONNE3.) ne conteste pas la résiliation du bail, mais demande un délai de

déguerpissement de 3 mois au vu du fait qu’elle est mère célibataire de 3 enfants.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme due à titre d’arriérés constitue une violation

suffisamment grave des obligations de la locataire pour justifier la résiliation du bail, sauf

à lui accorder un délai de 40 jours pour quitter les lieux loués.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence

ou du péril en la demeure.

Au vu de l’importance de la somme due, il y a lieu de faire droit à la demande en exécution

provisoire en ce qui concerne la demande pécuniaire.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer fondée pour le montant de

800 €.

Par ces motifs :

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

r e ç o i t la demande en la forme ;

d i t la demande recevable ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le montant 146.000

€ à titre d’arriérés de loyer pour la période de décembre 2018 à avril 2024 inclus ;

c o n d a m n e PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 146.000 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 114.500 € à partir du 30 novembre

2023 et sur la somme de 31.500 € à partir du 24 avril 2024, date des demandes en justice,

jusqu’à solde ;

p r o n o n c e la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE3.) ;

c o n d a m n e PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard 40 jours après la notification du présent jugement ;

au besoin a u t o r i s e les requérants à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

d i t qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

d i t

fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure ;

c o n d a m n e PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant

de 800 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

;

c o n d a m n e PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.