Commercial lease emergency order appoints expert to verify sub-meter and calculate tenant's private electricity consumption.

Répertoire No. 1721/24

L-BAIL-128/24

O R D O N N A N C E

rendue le 23 mai 2024, en matière de référé bail commercial,

en application de l’article 350 du Nouveau Code de Procédure Civile, sinon à titre

subsidiaire sur les articles 15 à 17 du Nouveau Code de Procédure Civile,

par Nous, Paul Lambert, Juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Natascha CASULLI,

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, constituée sous la forme de société à responsabilité

limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par ses gérants actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par le ministère de SCHILTZ & SCHILTZ S.A., société anonyme

inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1610

LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au Registre de

Commerce

et

des

Sociétés

de

Luxembourg

sous

le

numéro

B 220.251, représentée aux fins des présentes par Maître Christophe NICOLAY,

avocat à la Cour, et en l’étude de laquelle domicile est élu

comparant par Maître Christophe NICOLAY, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, constituée sous la forme de société anonyme, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions

partie défenderesse

représentée par CLIFFORD CHANCE, une société en commandite simple,

établie à L-1330 Luxembourg, 10, boulevard G.D. Charlotte, inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B185112 et inscrite

à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, en

l’étude de laquelle domicile est élu et qui occupe, représentée par son gérant

actuellement en fonctions, à savoir la société à responsabilité limitée CLIFFORD

CHANCE GP, elle-même représentée aux fins de la présente procédure par sa

gérante Maître Ada SCHMITT, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

comparant par Maître Ada SCHMITT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la présente ordonnance – déposée

au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

14 mars 2024.

Lors de la prédite audience l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries au 21 mars

2024, puis refixée au 18 avril 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Christophe NICOLAY, ce dernier en

représentation de la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A. et Maître Ada

SCHMITT, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l’ o r d o n n a n c e q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 27

février 2024, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société

SOCIETE2.) SA devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir

nommer un expert ou plusieurs experts avec la mission de :

« 1. inspecter le compteur électrique n° NUMERO3.) dans le complexe

ADRESSE3.) et voir si un compteur de passage portant uniquement sur les

consommations privatives liées aux seules installations du parking sous-terrain

exploité par SOCIETE3.) y est installé,

2. à défaut, procéder, ou faire procéder par un professionnel y habilité, à

l'installation d'un compteur de passage portant uniquement sur les consommations

privatives liées aux seules installations du parking sous-terrain exploité par

SOCIETE3.),

3. sceller ledit compteur de passage pendant toute la durée de l'expertise ;

4. pendant une période de 12 mois, surveiller et compter mensuellement la

consommation privative du parking sous-terrain exploité par SOCIETE3.) ;

5. en se basant sur la consommation privative du parking sous-terrain exploité par

SOCIETE3.) telle que surveillée et comptée sous le point 4. ci-dessus, déterminer

et chiffrer (a) la consommation privative et (b) la consommation non-privative sur

le compteur électrique n° NUMERO3.) sur la période allant du 1er mai 2019 au

31 octobre 2023. »

La partie demanderesse sollicite encore l’exécution provisoire du jugement.

La requérante fait valoir que par un contrat de bail commercial signé entre parties

le 30 juillet 2016, elle a pris en location 7 étages souterrains du complexe Royal

HAMILIUS qu’elle exploite depuis 2018.

Le bailleur est la société SOCIETE2.) SA.

Au courant du printemps 2019, la société SOCIETE1.) SARL aurait pris à charge

le compteur électrique en question (numéro n° NUMERO3.)) destiné à compter la

consommation privative d’électricité du parking.

La partie demanderesse aurait constaté une forte augmentation de la consommation

d’électricité et plusieurs équipements techniques des parties communes du

complexe ADRESSE3.) y seraient branchés.

Ainsi, d’importantes consommations non-privatives seraient mis à charge de la

société SOCIETE1.) SARL par son bailleur, de sorte à ce qu’un trop-payé en

électricité de plus de 500.000 euros sur la période de mai 2019 à septembre 2023

serait à déplorer.

Les parties seraient encore en désaccord quant à la quote-part de la consommation

en électricité des parties communes à supporter par la société SOCIETE1.) SARL.

La société SOCIETE2.) SA

La société SOCIETE2.) SA ne s’oppose pas au principe de l’institution d’une

expertise en cause mais propose la mission d’expertise suivante :

« i. inspecter le sous-compteur dédié aux consommations privatives des seules

installations du parking sous-terrain exploité par le preneur dans le complexe

ADRESSE3.), sous-compteur installé par le bailleur sous le compteur électrique

n° NUMERO3.) (correspondant à l'installation n° NUMERO4.)) (le « Sous-

Compteur »), s'assurer que seul les installations du prédit parking sous-terrain

sont branchées au Sous-Compteur et, pour autant que nécessaire, opérer sinon

faire opérer les raccordements et manipulations requises pour que seul les

consommations privatives du preneur soient relevées sur le Sous-Compteur ;

ii. vérifier que toutes les installations techniques privatives du preneur sont bien

branchées au Sous-Compteur et, si nécessaire, faire procéder aux branchements

des installations techniques privatives qui ne le seraient pas (à l'exception de celles

qui seraient déjà raccordées à un autre compteur privatif du preneur) ;

iïi. sceller le prédit Sous-Compteur, le surveiller pendant 12 mois tout en relevant

mensuellement la consommation privative du preneur sur le Sous-Compteur ;

iv. à partir de cette consommation privative relevée sur le Sous-Compteur selon le

point iii ci-dessus, déterminer et chiffrer la consommation privative sur le

compteur

électrique n°

NUMERO3.)

(correspondant à

l'installation n°

NUMERO4.)) pour la période allant du 1er mai 2019 au 31 octobre 2023 ;

v. aviser si la méthode prévue aux points i. à iv. est techniquement adaptée ; à

défaut, suggérer une méthode alternative pour recalculer le plus finement possible

la consommation privative du preneur, de manière rétroactive, depuis le 1er mai

2019 jusqu'au 31 octobre 2023 ;

vi. procéder, si besoin était et suivant la méthode alternative suggérée, au recalcul

visé sous v. ci-dessus ;

vii. en ce qui concerne les autres charges incombant au preneur en vertu du contrat

de bail liant les parties, déterminer (i) les installations et équipements de toute

nature devant être pris en compte pour le calcul des "charges communes" et (ii)

ceux générant les "charges privatives" qui sont à supporter directement et

uniquement par le preneur ;

viii. sur cette base, calculer le montant de la quote-part des charges communes

incombant au preneur depuis le début de la location. »

La société SOCIETE2.) SA fait en effet valoir que le sous-compteur sollicité aurait

déjà été installé. Pour éviter toute faute dans le comptage de la consommation

électrique, il faudrait rajouter à la mission d’expertise la vérification qu’en effet

l’intégralité de la consommation privative du parking était pris en considération.

Au vu de l’absence de constations de la société SOCIETE1.) SARL, il y a lieu

d’inclure ce point dans la mission d’expertise.

En ce qui concerne les points i. et ii. proposés par la société SOCIETE2.) SA, il

échet de retenir que toute manipulation à faire opérer des raccordements ou d’en

enlever une partie, viendrait à modifier durablement une situation actuellement

existante.

Alors que de telles manipulations dépasseraient une mission d’expertise en matière

de référé, ayant un caractère purement provisoire, la demande afférente de la

société SOCIETE2.) SA est à déclarer irrecevable.

Ensuite, la société SOCIETE2.) SA propose d’inclure dans la mission d’expertise

la constatation et le calcul de l’ensemble des charges locatives, y inclus la quote-

part à supporter par la société SOCIETE1.) SARL.

La société SOCIETE1.) SARL s’oppose à étendre la mission d’expertise à

l’ensemble des charges et au calcul de la quote-part, ce dernier point faisant partie

de désagréments entre parties.

Le Tribunal constate que la requête de la société SOCIETE1.) SARL du 27 février

2024 ne concerne que la computation de la consommation électrique du parking

pris en location.

La demande de la société SOCIETE2.) SA tendant à étendre la mission d’expertise

à l’ensemble des charges locatives est à considérer, par application des principes

du contrat judiciaire, comme demande nouvelle et partant irrecevable.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.)

SARL en institution d’une expertise judiciaire avec la mission d’expertise avec le

libellé complet de la mission d’expertise se retrouvant au dispositif du présent

jugement.

Vu l’acceptation par la société SOCIETE2.) SA du principe de l’institution d’une

expertise judiciaire, la provision à consigner est à supporter par cette dernière ainsi

que par la partie requérante.

La partie requérante sollicite finalement l’exécution provisoire sans caution du

jugement relativement à la condamnation pécuniaire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

Vu l’urgence, il y a lieu d’y faire droit.

P a r c e s m o t i f s :

Nous, Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, siégeant en tant que juge des

référés en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier

ressort,

reçevons partiellement la requête en la forme ;

déclarons la demande de la société SOCIETE2.) SA en extension de la mission

d’expertise partiellement recevable et irrecevable pour le surplus (manipulation à

faire opérer des raccordements ou d’en enlever une partie et étendre la mission

d’expertise à l’ensemble des charges locatives) ;

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit mais dès à

présent et par provision, vu l’urgence :

nommons

expert Monsieur

Alain MARCHIONI, ingénieur, demeurant

professionnellement à L-ADRESSE4.),

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit

et motivé de

« 1. vérifier la réalité de l’installation et inspecter le sous-compteur dédié aux

consommations privatives des seules installations du parking sous-terrain exploité

par le preneur dans le complexe ADRESSE3.), sous-compteur installé par le

bailleur sous le compteur électrique n NUMERO3.) (correspondant à l'installation

n° NUMERO4.)), s'assurer que seul les installations du prédit parking sous-terrain

sont branchées au sous-Compteur et que celles-ci sont branchées dans leur

intégralité ;

2. sceller le prédit Sous-Compteur, le surveiller pendant 12 mois tout en relevant

mensuellement la consommation privative de la société SOCIETE1.) SARL sur le

sous-Compteur ;

3. à partir de cette consommation privative relevée sur le Sous-Compteur selon le

point iii ci-dessus, déterminer et chiffrer la consommation privative sur le

compteur

électrique n°

NUMERO3.)

(correspondant à

l'installation n°

NUMERO4.)) pour la période allant du 1er mai 2019 au 31 octobre 2023 ;

4. aviser si la méthode prévue aux points 1. à 3. est techniquement adaptée ; à

défaut, suggérer une méthode alternative pour recalculer le plus finement possible

la consommation privative du preneur, de manière rétroactive, depuis le 1er mai

2019 jusqu'au 31 octobre 2023 . »

disons que l’expert pourra s’entourer dans l’accomplissement de sa mission de

tous renseignements utiles et nécessaires et même entendre des tierces personnes ;

ordonnons à la société SOCIETE1.) SARL et la société SOCIETE2.) SA chacune

de consigner au plus tard pour le 15 juin 2024, la somme de 1.000 euros à titre de

provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la Caisse des consignations ou

à un établissement de crédit à convenir avec l’expert,

et d’en justifier au greffe du tribunal de paix, sous peine de poursuite de l’instance

selon les dispositions de l’article 468 du Nouveau Code de procédure civile ;

disons que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire ;

disons que l’expert devra déposer au greffe de la justice de paix

-un rapport intermédiaire concernant l’installation du sous-compteur et des

branchements y réalisés pour le 15 septembre 2024 au plus tard et

-un rapport définitif pour le 15 septembre 2025 au plus tard ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant appel et

sans caution ;

réservons les droits des parties et les dépens.

Faite à Luxembourg, le 23 mai 2024

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI