Commercial lease termination allowed with partial termination damages and procedural fees awarded to landlord.

Répertoire n°1193/2024

E-BAIL-105/24

Audience publique du 22 mai 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par la société en commandite simple

KLEYR GRASSO, représentée par Maître Liza CURTEANU, en remplacement

de Maître Fanny MAZEAUD,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Rosilene SILVA LOPES, en

remplacement de Maître Joé LEMMER, avocats à la Cour, demeurant à

Steinfort.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 27 février 2024 au greffe de la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 15 mars 2024, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 3 mai 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires parties entendues en

leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 27 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à

commercial, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 356.436,70 euros à

titre d’arriérés de loyers et de charges avec les intérêts conventionnels de retard tels

que prévus à l’article 7 du contrat de bail, jusqu’à solde, et pour l’entendre condamner

à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un

délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. La requérante

demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de

résiliation forfaitaire de 175.620.- euros correspondant à six mois de loyers telle que

prévue à l’article 3.3. du contrat de bail. Elle sollicite encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais

et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 6 mai 2022, elle a donné en location à la société anonyme SOCIETE2.)

S.A. dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.) un local à usage commercial d’une

surface approximative de 2.877 m² et dix emplacements de parking (y compris la

jouissance des parties communes de l’immeuble avec les autres locataires)

moyennant paiement d’un loyer trimestriel de 86.310.- euros HTVA pour le local

commercial et de 1.500.- euros pour les emplacements de parking, le tout payable

par trimestre et par anticipation les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de

chaque année, et d’avances sur charges trimestrielles de 8.631.- euros.

La requérante soutient que malgré multiples rappels et une mise en demeure du

26 janvier 2024, la locataire n’a pas procédé au paiement du montant total de

356.436,70 euros, se décomposant des montants suivants :



facture V9 2023/16 du 5 juillet 2023 pour le montant de 117.028,15 euros à titre

de :

- location local 6 pour les mois de juillet 2023, août 2023 et septembre 2023,

- provisions sur charges des parties communes pour les mois de juillet 2023, août

2023 et septembre 2023,

- location emplacements de parking pour les mois de juillet 2023, août 2023 et

septembre 2023,



facture V9 2023/23 du 11 juillet 2023 pour le montant de 4.682,83 euros à titre

de :

- refacturation consommation gaz pour chauffage du local 6 pour la période du 15 juin

2022 au 31 décembre 2022,

- refacturation décompte Brunata du local 6 pour la période du 15 juin 2022 au 31

décembre 2022,

- refacturation eau froide du local 6 pour la période du 15 juin 2022 au 31 décembre

2022,



facture V9 2024/05 du 18 janvier 2024 pour le montant de 120.735,37 euros à

titre de :

- location local 6 pour les mois de janvier 2024, février 2024 et mars 2024,

- provisions sur charges des parties communes pour les mois de janvier 2024, février

2024 et mars 2024,

- location emplacements de parking pour les mois de janvier 2024, février 2024 et

mars 2024,



facture V9 2023/29 du 9 octobre 2023 pour le montant de 119.703,44 euros à

titre de :

- location local 6 pour les mois d'octobre 2023, novembre 2023 et décembre 2023,

- provisions sur charges des parties communes pour les mois d'octobre 2023,

novembre 2023 et décembre 2023,

- location emplacements de parking pour les mois d'octobre 2023, novembre 2023 et

décembre 2023,



note de crédit V1 2023/1 du 23 août 2023 pour le montant de 5.713,09 à titre de :

- remboursement selon décompte des charges communes année 2022.

La requérante demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement du

montant précité de 356.436,70 euros avec les intérêts conventionnels tels que

stipulés à l’article 7 du contrat de bail.

Elle soutient que conformément à l’article 19.1 du contrat de bail, elle est autorisée à

résilier le bail avec effet immédiat en cas de manquement de la locataire, notamment

en cas de non-paiement des loyers et avances sur charges, ce qui serait le cas en

l’espèce. Elle demande ainsi au tribunal de prononcer la résiliation du contrat de bail

avec effet immédiat et aux torts exclusifs de la locataire.

Elle fait valoir qu’aux termes de l’article 3.3. du contrat de bail, les parties ont convenu

d’une indemnité de résiliation forfaitaire et irréductible à hauteur de six mois de loyers

en cas de résiliation anticipée du contrat de bail. Elle réclame de ce chef le montant

de 175.620.- euros en précisant que la base de calcul prend appui sur le loyer de

base auquel il est fait référence dans le contrat de bail. Elle se réserve par ailleurs le

droit de réclamer ultérieurement une indemnité de relocation.

A l’audience des plaidoiries du 3 mai 2024, la requérante explique que le loyer et

l’avance du 2e trimestre de 2024 n’ont pas non plus été payés et elle augmente sa

demande en paiement au montant total de 477.172,07 euros avec les intérêts

conventionnels tels que prévus au contrat de bail. Elle soutient qu’actuellement la

locataire redoit une année entière de loyers et avances sur charges. Pour le surplus,

elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

La société anonyme SOCIETE2.) S.A. ne conteste pas redevoir les loyers et charges

réclamées. Elle donne cependant à considérer qu’elle n’a pas reçu la mise en

demeure du 26 janvier 2024. Elle explique qu’elle se trouve dans une situation

financière difficile, mais temporaire.

Elle conteste le montant réclamé à titre d’indemnité de résiliation en soutenant qu’il

s’agit d’une clause unilatérale qu’elle n’a pas pu négocier. A titre subsidiaire, elle

demande à voir dire qu’il s’agit d’une indemnité de relocation et que la demande y

relative est prématurée. A titre plus subsidiaire, elle demande à ce qu’elle soit réduite

à de plus justes proportions.

En ce qui concerne la résiliation du bail, elle se rapporte à prudence de justice et elle

donne à considérer qu’elle est déjà en train de libérer les lieux. Elle demande à se

voir accorder un délai de déguerpissement de quarante jours.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. soutient que l’indemnité de résiliation réclamée

ne constitue pas une indemnité de relocation, mais une indemnité due en raison de

la résiliation fautive de la locataire. Elle conteste que la clause n’ait pas été librement

négociée et elle soutient que le contrat de bail n’est pas un contrat d’adhésion. Elle

estime que le montant réclamé n’est pas excessif et elle s’oppose à l’octroi d’un délai

de déguerpissement de quarante jours jugé excessif compte tenu du fait que la

locataire est déjà en train de libérer les lieux.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

6 mai 2022, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société

anonyme SOCIETE2.) S.A. dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.) un local à usage

commercial d’une surface approximative de 2.877 m² et dix emplacements de parking

(y compris la jouissance des parties communes de l’immeuble avec les autres

locataires) moyennant paiement d’un loyer trimestriel initial de 77.679.- euros,

augmenté à partir de 2023 à 86.310.- euros HTVA pour le local commercial et de

1.500.- euros pour les emplacements de parking, le tout payable par trimestre et par

anticipation les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de charque année, et

d’avances sur charges trimestrielles de 8.631.- euros.

La demande en paiement

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 477.172,07

euros à titre d’arriérés de loyers, de charges et d’avances sur charges jusqu’au mois

de juin 2024 inclus.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

A défaut de contestations des montants réclamés et au vu des explications fournies

à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande

en condamnation telle que formulée par la requérante pour le montant total de

477.172,07 euros.

Aux termes de l’article 7 du contrat de bail, les parties ont convenu que « Sans

préjudice à tous autres droits et actions du Bailleur, toutes sommes dues ou à devoir

par le Preneur en vertu du présent bail sont productives à dater de leur exigibilité, de

plein droit et sans mise en demeure, d’un intérêt au taux légal en vigueur

conformément au chapitre I de la Loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard. »

Compte tenu de ces stipulations contractuelles, il y a partant lieu de condamner la

société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

le montant de 477.172,07 euros avec les intérêts de retard au taux prévu par le

Chapitre 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux

intérêts de retard sur le montant de 356.436,70 euros à partir du 27 février 2024 et

sur le montant de 120.735,37 euros à partir du 3 mai 2024, dates des demandes

respectives en justice, jusqu’à solde.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

L’article 1762-11 du même code dispose que le bailleur peut résilier le bail avec effet

immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la locataire n’a pas payé les loyers

et avances sur charges d’une année entière.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements

justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et la condamnation de

cette dernière au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement

de quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

La demande en paiement à titre d’indemnité de résiliation

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. demande à voir condamner la société

anonyme SOCIETE2.) S.A. au paiement du montant de 175.620.- euros.

La société anonyme SOCIETE2.) S.A. conteste la demande tant en son principe

qu’en son quantum.

Il résulte de l’article 3.3. du contrat de bail que « Lorsque le Preneur résiliera le

présent contrat avant son terme, sans qu’aucune faute ne puisse être reprochée au

Bailleur, ce dernier pourra réclamer au Preneur le paiement de l’indemnité aux deux

alinéas qui suivent.

Dans l’hypothèse prévue à l’alinéa précédent ou lorsque le Bailleur résiliera le bail

pour faute dans le chef du Preneur, ce dernier sera redevable au Bailleur, à titre de

dommages et intérêts, d’une indemnité de relocation correspondant au montant du

loyer courant du jour de la résiliation jusqu’à ce qu’un nouvel exploitant reprenne

l’exploitation des Lieux loués.

Le Bailleur sera également en droit de demander au Preneur, en plus de cette

indemnité de relocation, à titre de dommages et intérêts, une indemnité de résiliation

forfaitaire et irréductible correspondant à 6 (six) mois de loyers.

Les indemnités qui précèdent s’entendent sans préjudice des dispositions prévues à

l’article 4.1.. »

Contrairement aux affirmations de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., il ne résulte

d’aucun élément du dossier qu’elle n’a pas pu librement négocier le bail conclu entre

parties.

Le tribunal note par ailleurs que les parties ont librement convenu tant d’une indemnité

de relocation que d’une indemnité de résiliation, de sorte que la présente demande

est à considérer comme indemnité de résiliation, la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. s’étant par ailleurs expressément réservé le droit de réclamer ultérieurement une

indemnité de relocation. La demande telle que formulée n’est partant pas prématurée.

L’indemnité de résolution est destinée à dédommager le bailleur des conséquences

de la fin prématurée du bail rompu aux torts du locataire. L’indemnité de résolution

peut être stipulée contractuellement et faire l’objet d’une clause pénale qui ne peut

être, pour être valable, indiscutablement excessive (Marcel LA HAYE & Joseph

VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n°414).

L’article 1152 alinéa 2ème du code civil prévoit que le juge peut modérer ou augmenter

la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce force est de constater que la société anonyme SOCIETE1.) S.A. ne fait

que réclamer l’application de la clause de résiliation prévue contractuellement sans

même indiquer quels sont les dommages qu’elle escompte subir suite à la résiliation

du contrat de bail.

Le tribunal estime que dans ces circonstances la clause de résiliation telle qu’elle est

libellée dans le contrat de bail est excessive et qu’il y a lieu de la réduire à trois mois

de loyer, soit à 87.810.- euros.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens

de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa

demande en paiement,

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de charges fondée à

hauteur de 477.172,07 euros,

partant,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. le montant de 477.172,07 euros (quatre cent soixante-dix-sept

mille cent soixante-douze euros et sept cents) avec les intérêts de retard au taux

prévu par le Chapitre 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard sur le montant de 356.436,70 euros à partir du 27

février 2024 et sur le montant de 120.735,37 euros à partir du 3 mai 2024, dates des

demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société

anonyme SOCIETE2.) S.A.,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 (quarante) jours à partir

de la notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à titre d’indemnité de

résiliation partiellement fondée à hauteur de 87.810.- euros,

la dit non fondée pour le surplus,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. le montant de 87.810.- euros (quatre-vingt-sept mille huit cent

dix euros),

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une

indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.- euros,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. le montant de 450.- euros (quatre cent cinquante euros) sur base

des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.