Tenant wins partial rent refund and security deposit; landlords ordered to pay half each with no provisional execution.

Répertoire n°1192/2024

E-BAIL-332/23

Audience publique du 22 mai 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Arzu AKTAS,

avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

parties demanderesses par reconvention, comparant par Maître Clémence

Nur CELIK, avocat, en remplacement de Maître Sanae IGRI, avocat à la Cour,

demeurant à Pétange.

Faits :

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit du jugement

n°408/2024, rendu en date du 16 février 2024, qui a ordonné l’audition de témoins et

a fixé la continuation des débats à l’audience publique du 27 mars 2024.

L’affaire fut refixée et utilement retenue à l’audience publique du 3 mai 2024, les

mandataires des parties entendues en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Il y a lieu de rappeler que par requête déposée le 27 juin 2023 au greffe du tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour sa part, à lui rembourser la garantie locative à hauteur de 1.300.- euros ainsi

que le demi-loyer du mois de novembre 2022 à hauteur de 375.- euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à ces demandes et ils sollicitent, à titre

reconventionnel, le paiement du montant de 2.177,40 euros à titre de frais de remise

en état, après déduction de la garantie locative, ainsi que le paiement du montant de

6.500.- euros à titre de loyers jusqu’au 1er octobre 2023.

A la demande des parties, le tribunal a procédé à l’audition des témoins

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) en date du 28 février 2024 et du témoin

PERSONNE6.) en date du 20 mars 2024.

A l’audience des plaidoiries du 3 mai 2024, PERSONNE1.) fait valoir que l’audition

des témoins a permis de retenir que les bailleurs ont accepté la résiliation anticipée

du contrat de bail et que le témoin PERSONNE5.) a affirmé avoir préparé la lettre de

résiliation pour la locataire. Le même témoin aurait encore dit que les propriétaires

l’ont contactée pour se plaindre parce que la locataire occupait les lieux avec son

copain.

PERSONNE1.) en déduit que le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des

parties au 16 novembre 2022, la locataire ayant voulu résilier en raison des

moisissures et les bailleurs ne s’y opposant pas alors qu’ils voulaient également

qu’elle quitte les lieux.

Elle soutient qu’au vu de la preuve de l’accord concernant la résiliation anticipée du

bail et du fait que les parties ont signé un état des lieux de sortie ne faisant état

d’aucun dégât, elle est en droit de revendiquer le remboursement de la caution.

Au vu de la résiliation d’un commun accord au 16 novembre 2022, les bailleurs

devraient également lui restituer la moitié du loyer du mois de novembre 2022 qu’elle

avait payé en trop.

En ce qui concerne les moisissures non contestées de part et d’autre, elle fait valoir

qu’il résulte des éléments du dossier qu’elles sont apparues de façon massive

endéans un mois

d’occupation

seulement. Elle conteste formellement une

quelconque relation causale entre l’apparition de ces moisissures et un

comportement fautif dans son chef en soutenant qu’il est impossible que des

moisissures d’une telle envergure apparaissent endéans un mois sans cause

extérieure ou sans que des problèmes aient existé auparavant dans les lieux loués.

PERSONNE1.) explique qu’il a été discuté entre parties que ces dégâts soient

éventuellement pris en charge par son assurance, sinon à défaut par celle des

bailleurs. Elle soutient qu’il résulte des déclarations du témoin PERSONNE5.) qu’il

avait été convenu que la locataire déclare les dégâts auprès de son assurance et non

pas que son assurance prenne une décision favorable de prise en charge pour que

la caution lui soit restituée.

Il résulterait de la lettre de son assureur SOCIETE1.) du 22 novembre 2022 que le

sinistre a été déclaré quelques jours après la remise des clés et que l’assureur lui

aurait indiqué qu’il appartient en premier lieu au bailleur de déclarer un tel sinistre à

son assureur.

PERSONNE1.) donne à considérer que s’il avait été convenu que son assurance

devait fournir une décision favorable dans un délai de vingt-quatre heures, tel que

l’affirment les bailleurs, ceci aurait été une condition impossible, partant nulle.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles formulées à son encontre,

PERSONNE1.) les conteste tant en leur principe qu’en leur quantum.

Elle soutient que le simple fait que les assurances des deux parties refusent de

prendre en charge le coût des réparations ne signifie pas ipso facto que la locataire

doit les prendre en charge. Elle fait valoir que les bailleurs restent en défaut de

prouver comment l’occupation pendant un seul mois peut causer de telles

moisissures dans un appartement. Elle donne encore à considérer qu’en raison du

caractère tout à fait exceptionnel des moisissures, les parties ont décidé de ne pas

les marquer dans l’état des lieux de sortie.

Elle verse une nouvelle attestation testimoniale de PERSONNE4.) qui déclare que

lors de la réunion dans les lieux loués PERSONNE2.) a assumé que le mur sécherait

et qu’elle le nettoierait sans nécessiter l’intervention d’un tiers.

Elle conteste finalement redevoir les loyers jusqu’à l’échéance du bail alors que les

bailleurs étaient d’accord avec la résiliation anticipée du bail. Elle précise encore que

l’agence immobilière lui a restitué les frais d’agence en raison de la particularité du

cas d’espèce, ce qui montrerait que tout le monde voulait mettre fin à ce contrat.

PERSONNE1.) insiste à se voir accorder l’indemnité de procédure telle que réclamée

dans la requête et elle verse à titre d’information les honoraires d’avocat qu’elle a

d’ores et déjà payés dans le cadre de la présente affaire.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) maintiennent également toutes leurs demandes et

ils contestent tout accord concernant une résiliation anticipée du contrat de bail. Ils

affirment que c’est la locataire qui a unilatéralement mis fin au contrat suivant lettre

du 10 novembre 2022 sans respecter le délai de préavis et l’échéance du contrat.

Il résulterait des déclarations du témoin PERSONNE6.) que c’était PERSONNE1.)

qui voulait mettre un terme au contrat avant l’échéance.

Ils contestent tout accord concernant le remboursement de la caution et du demi-loyer

du mois de novembre et ils renvoient aux dépositions du témoin PERSONNE5.) qui

aurait dit que seule la question des dégâts a été réglée lors des réunions.

En ce qui concerne les dégâts locatifs, ils renvoient à l’attestation testimoniale

d’PERSONNE6.) ainsi que les déclarations du témoin PERSONNE5.) desquelles il

résulterait clairement que les lieux loués étaient affectés d’importantes moisissures.

Le témoin PERSONNE5.) aurait en outre déclaré que les moisissures n’avaient pas

été mentionnées dans l’état des lieux de sortie alors qu’elle faisait confiance à la

locataire pour faire la déclaration à son assurance. Ils soutiennent qu’à défaut de

confirmation de prise en charge par l’assurance dans un délai de vingt-quatre heures,

il appartenait à la locataire de payer elle-même les frais de remise en état.

Ils expliquent encore qu’en date du 8 décembre 2024 l’agent d’assurances

PERSONNE7.) s’est déplacé sur les lieux et qu’il a retenu dans son attestation

testimoniale que les moisissures proviennent d’un manque d’aération de la part de la

locataire.

Motifs de la décision

-

Quant au témoignage de PERSONNE4.)

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir écarter le témoignage et

l’attestation testimoniale de PERSONNE4.) alors qu’elle est la sœur de la requérante.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 405 du nouveau code de procédure

civile, chacun peut être entendu comme témoin, à l’exception des personnes frappées

d’une incapacité de témoigner en justice. Toute personne qui doit être considérée

comme étant partie en cause est, au vœu de l’article 399 du nouveau code de

procédure civile qui ne permet au juge de recevoir que de tiers des déclarations de

nature à éclairer sur les faits litigieux, incapable de témoigner.

La notion de partie en cause doit être interprétée restrictivement comme ne visant, en

principe, que les personnes directement engagées dans l’instance judiciaire, les

nouvelles dispositions sur les mesures d’instruction tendant à la simplification et à la

libéralisation des modes de preuve ayant élargi le plus possible les moyens

susceptibles de conduire à la manifestation de la vérité et ayant aboli de façon

significative la possibilité de reproche de témoins (cf. Cour, 4e chambre, 11 juillet

2001, no 24669 du rôle).

Par ailleurs, les juges du fond sont souverains dans leur appréciation de la force

probante des témoignages produits devant eux et décident librement si les

déclarations des témoins sont de nature à leur permettre de se forger une conviction.

Ils apprécient librement le degré de crédibilité et la sincérité d’un témoin (cf. Cour, 4e

chambre, 23 février 2000, no 22189 du rôle et Cour, 4e chambre, 21 avril 1993, no

13623 du rôle).

En l’espèce, aucun élément du dossier ne permet de mettre en doute la sincérité des

déclarations de PERSONNE4.), sœur de PERSONNE1.), ayant déposé sous la foi

du serment lors de son audition.

Il n’y a partant pas lieu de faire droit à la demande des parties défenderesses.

-

Quant à la résiliation du contrat de bail

Les parties sont en désaccord en ce qui concerne la fin de leurs relations

contractuelles.

PERSONNE1.) se prévaut d’une résiliation d’un commun accord des parties au 16

novembre 2022 tandis que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent un tel

accord.

Le tribunal rappelle que le contrat de bail peut toujours être résilié d’un commun

accord des parties. Dans ce cas, aucune forme particulière ni aucun délai de préavis

ne sont imposés aux parties.

La preuve de l’accord de la résiliation du bail peut être déduite du consentement tacite

des parties : celui-ci peut être inféré des circonstances de fait auxquelles il appartient

au juge d’assigner leur véritable signification. Néanmoins, celui qui se prévaut d’une

résiliation d’un commun accord des parties doit la prouver (cf. Lex Thielen, Le contrat

de bail en droit luxembourgeois, éd. 2020, n°216)

Il est constant en cause que le contrat de bail a été signé entre parties en date du 22

septembre 2022, que l’état des lieux d’entrée a été signé à la même date et que le

contrat a pris effet le 1er octobre 2022.

Le témoin PERSONNE5.), agent immobilier auprès de la société SOCIETE2.) s.à r.l.

qui a été chargée par les bailleurs pour mettre en location l’appartement litigieux,

déclare que vers le 6 novembre 2022, PERSONNE1.) a informé l’agence immobilière

par courriel qu’elle souhaitait quitter les lieux pour le 15 novembre 2022 en raison de

la présence de moisissures.

Le témoin PERSONNE5.) affirme avoir préparé la lettre de résiliation pour

PERSONNE1.) telle qu’elle a été signée par cette dernière en date du 10 novembre

2022 et envoyée aux bailleurs.

Une première réunion dans l’appartement litigieux a eu lieu en date du 10 ou 11

novembre 2022 lors de laquelle étaient présents

PERSONNE1.), sa sœur

PERSONNE4.), l’agent immobilier

PERSONNE5.)

ainsi que les bailleurs

PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Lors de cette réunion, les moisissures apparues

dans les lieux loués ont été inspectées.

Le témoin PERSONNE5.) est formel pour dire que lors de cette réunion,

PERSONNE2.) était d’accord que la locataire quitte les lieux pour le 16 novembre

2022.

Une deuxième réunion a eu lieu dans l’appartement litigieux en date du 16 novembre

2022 en présence de PERSONNE1.), sa sœur PERSONNE4.), l’agent immobilier

PERSONNE5.) et PERSONNE2.).

Un état des lieux de sortie identique mot pour mot à l’état des lieux d’entrée a été

signé lors de cette réunion.

Le témoin PERSONNE4.) déclare que lors de cette réunion, les parties ont parlé des

problèmes d’humidité des murs et qu’il a été convenu que sa sœur contacte son

assureur. Le témoin déclare que « Madame PERSONNE2.) a dit en présence de

toutes les parties qu’elle allait restituer la moitié du loyer du mois de novembre et

qu’elle allait s’occuper des décomptes des charges. En ce qui concerne le

remboursement de la caution, je ne me rappelle pas s’il était conditionné à la prise en

charge des dégâts par l’assurance. »

Le témoin PERSONNE5.) déclare que « Les parties ont convenu d’une résiliation

anticipée du bail au 16 novembre et les clés ont été remises. On a signé un état des

lieux de sortie. Je n’ai pas mis les problèmes d’humidité parce que je faisais confiance

à la locataire qui s’était engagée à contacter son assureur pour savoir si cette dernière

allait prendre en charge les frais de remise en état. Les parties se sont en effet mises

d’accord que PERSONNE1.) contacte son assureur et nous informe dans un délai de

24 heures de la position de son assureur. En ce qui concerne le remboursement de

la moitié du loyer du mois de novembre et de la caution il a été convenu qu’on

attendait le retour de son assurance. Je suis formelle pour dire que Madame

PERSONNE2.) ne s’est pas engagée à restituer de suite la moitié du loyer du mois

de novembre et de la caution. »

Le témoin PERSONNE5.) ajoute finalement que « Les frais d’agence ont été restitués

à PERSONNE1.) lors de la remise des clés. »

Compte tenu des déclarations des témoins, le tribunal retient qu’il y a eu accord entre

parties en ce qui concerne la résiliation anticipée du bail avec effet au 16 novembre

2022, date à laquelle les clés ont été restituées, l’état des lieux de sortie a été signé

et les frais d’agence ont été restitués.

-

Quant à la demande de PERSONNE1.) en remboursement du demi-loyer du mois

de novembre 2022

PERSONNE1.) se prévaut d’un accord des bailleurs pour réclamer le remboursement

du demi-loyer du mois de novembre 2022.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent formellement un tel accord.

Le tribunal se doit de noter qu’en ce qui concerne le remboursement de la moitié du

loyer du mois de novembre, les témoins PERSONNE4.) et PERSONNE5.) se

contredisent.

Les déclarations du témoin PERSONNE6.) ne sont pas pertinentes alors qu’elle

n’était pas présente lors des réunions entre parties et ne fait que relater des ouï-dires

de son employée PERSONNE5.) et de ses clients PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

PERSONNE1.) ne rapporte dès lors pas la preuve d’un accord entre parties

concernant le remboursement de la moitié du loyer du mois de novembre 2022.

Il est de principe que pour chaque mois commencé, le locataire doit le loyer en entier,

à moins qu’il ne prouve la relocation des lieux avant la fin du mois en question (cf.

Marianne HARLES : Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 99, Pasicrisie

31, page 334).

La demande de PERSONNE1.) tendant à se voir restituer la moitié du loyer du mois

de novembre 2022 n’est partant pas fondée.

-

Quant à la demande en paiement reconventionnelle de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.) des loyers jusqu’au 1er octobre 2023

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir condamner PERSONNE1.) au

paiement des loyers jusqu’au mois d’octobre 2023, soit la somme de (10 x 650 =)

6.500.- euros.

Etant donné que le bail a été résilié d’un commun accord des parties au 16 novembre

2022, cette demande encourt le rejet.

-

Quant à la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative et

quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à titre

de frais de remise en état

PERSONNE1.) sollicite la restitution de la garantie locative à hauteur de 1.300.-

euros.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

s’y opposent et ils demandent, à titre

reconventionnel, à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de 2.177,40

euros à titre de frais de remise en état des lieux après déduction de la garantie

locative. Ils soutiennent avoir dû repeindre l’appartement pour un montant de

1.499,60 euros et avoir dû remplacer le carrelage et le WC pour un montant de

1.977,80 euros.

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à

restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise

aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette

garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit

restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut

en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses

obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur

elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au

moment où la rétention n’a plus de raison d’être (cf. Marcel LA HAYE et Joseph

VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, p. 441

et 442 sub n°1165b et s.).

Etant donné que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à la demande en

restitution en reprochant à PERSONNE1.) d’avoir causé des dégâts locatifs, il

convient d’analyser en premier lieu la demande reconventionnelle.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soutiennent qu’il avait été convenu lors de la

réunion du 16 novembre 2022 dans les lieux loués que PERSONNE1.) déclare ces

moisissures auprès de son assureur et les informe dans un délai de vingt-quatre

heures de la réponse de son assureur. Il aurait été convenu que seulement en cas de

réponse favorable, la caution lui serait restituée. Etant donné que PERSONNE1.) a

failli à cette condition, ils s’opposent à la restitution de la garantie locative et réclament

le paiement des frais engagés pour la remise en état des lieux.

PERSONNE1.) soutient qu’il avait seulement été convenu qu’elle déclare les

moisissures à son assureur, ce qu’elle aurait fait. Elle conteste qu’ils aient soumis la

restitution de la garantie locative à la condition d’une réponse favorable de son

assurance endéans les vingt-quatre heures, ce qui constituerait en tout état de cause

une condition impossible, partant nulle. Elle conteste par ailleurs toute responsabilité

dans la genèse des moisissures qui seraient apparues endéans un mois seulement.

Le témoin PERSONNE4.) a déclaré lors de son audition que les parties ont convenu

que PERSONNE1.) contacte son assurance. Elle a déclaré ne pas se souvenir si le

remboursement de la caution était conditionné à la prise en charge des dégâts par

l’assurance.

Dans son attestation testimoniale, PERSONNE4.) précise que « (…) l’état des lieux

a été réalisé de cette manière parce que la propriétaire a assumé que le mur sécherait

et qu’elle le nettoierait sans nécessiter l’intervention de tiers, affirmant qu’un expert

coûterai 5000 euros car elle en avait déjà consulté un auparavant. »

Le témoin PERSONNE5.) a déclaré que « On a signé un état des lieux de sortie. Je

n’ai pas mis le problème d’humidité parce que je faisais confiance à la locataire qui

s’était engagée à contacter son assurance pour savoir si cette dernière allait prendre

en charge les frais de remise en état. Les parties se sont en effet mises d’accord que

PERSONNE1.) contacte son assureur et nous informe dans un délai de 24 heures de

la position de son assureur. » Elle a encore dit que « En ce qui concerne le

remboursement de la moitié du loyer du mois de novembre et de la caution, il a été

convenu qu’on attendait le retour de son assurance. Je suis formelle pour dire que

Madame PERSONNE2.) ne s’est pas engagée à restituer de suite la moitié du loyer

du mois de novembre et de la caution. »

Au vu des témoignages recueillis, le tribunal retient qu’il avait été convenu que la

caution ne serait remboursée que si l’assureur de PERSONNE1.) accepte dans un

délai de vingt-quatre heures de prendre en charge les dégâts causés par les

moisissures.

Aux termes de l’article 1172 du code civil « toute condition d’une chose impossible ou

contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi, est nulle et rend nulle la

convention qui en dépend ».

Selon son objet, l’impossibilité peut être positive ou négative. L’impossibilité positive

caractérise les événements qui ne peuvent jamais se produire: événements

impossibles stricto sensu. L’impossibilité négative caractérise en revanche, les

événements qui ne peuvent jamais défaillir: événements nécessaires. Classée selon

ses raisons, l’impossibilité peut être matérielle ou juridique.

Dite encore physique ou naturelle, l’impossibilité matérielle s’entend des événements

contraires aux lois de la nature. Prenant appui sur les analyses des jurisconsultes

romains, la doctrine distingue parmi d’autres: l’impossibilité relative à raison du délai

imposé pour accomplir l’événement: ce délai est si court que l’événement

parfaitement réalisable en soi doit être considéré comme impossible (cf.

JurisClasseur Civil Code > Art. 1168 à 1174 > Fasc. unique: Contrats et obligations.

– Obligations conditionnelles. – Caractères de la condition > I. - Caractères de la

condition en tant qu’événement > A. - Incertitude de l’événement > 2° Événements

impossibles ou nécessaires, n°8 à 10).

En l’occurrence, un délai de vingt-quatre heures pour obtenir une réponse favorable

d’une compagnie d’assurance pour la prise en charge de dégâts résultant de

problèmes de moisissures est manifestement trop court alors qu’une telle décision

n’est pas prise par l’agent d’assurance auquel on déclare le sinistre, mais par la

compagnie d’assurance elle-même qui doit à son tour en être informée par l’agent et

qui, le cas échéant, nomme un expert pour déterminer les causes du sinistre.

Le tribunal en déduit que la condition imposée par les bailleurs pour le

remboursement de la caution était impossible et doit partant être déclarée nulle.

Il est constant en cause qu’en l’occurrence, les lieux loués ont été restitués avec des

moisissures aux murs qui n’étaient pas apparentes un mois auparavant lors de la

signature du bail.

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. Trib. Lux. 5 février 1987,

rôle no 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la

preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef

ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31,

p. 344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car

il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement

dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même

s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet

de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. Lux. 27 mars 2012,

B.I.J. n°8/2012).

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur celle qui

résulte d’un vice ou défaut de la chose louée. En usant de la chose d’une manière

normale le preneur n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte certaines

détériorations.

Les principes ci-dessus développés trouvent application pour ce qui concerne les

dégradations à proprement parler.

Il résulte des pièces versées au dossier que l’état des lieux d’entrée signé le

22 septembre 2022 renseigne de façon générale que les lieux loués se trouvaient en

« bon état ». Pour l’état des lieux de sortie, les parties ont pris l’état des lieux d’entrée

sur lequel ils ont ajouté la mention « sortie », la date du 16 novembre 2022 ainsi que

leurs signatures. Les parties n’ont même pas mis à jour la lecture du compteur

d’électricité privé qui est identique dans les deux états des lieux.

Il est cependant constant en cause qu’en date du 16 novembre 2022, les lieux étaient

affectés de moisissures. Le tribunal se doit de noter que mis à part les copies noir et

blanc de très mauvaise qualité de deux photos prises par la locataire, aucune autre

pièce n’établit l’étendue de ces moisissures.

Le tribunal note encore que les déclarations de PERSONNE7.), agent de la

compagnie d’assurance des bailleurs, ne sont pas pertinentes alors qu’il ne s’est

rendu dans les lieux loués qu’en date du 8 décembre 2022 (bien qu’il ait indiqué 8

décembre 2023, le tribunal estimant qu’il s’agit-là d’une erreur matérielle), soit deux

mois après la remise des clés.

L’apparition de moisissures ne saurait être assimilée purement et simplement à une

dégradation, à un endommagement de l’objet du bail causé par le locataire. Les

causes d’apparition des moisissures sont multiples et peuvent relever tant d’un défaut

d’aération de la part du locataire, c’est-à-dire d’un manquement à son obligation

d’user des lieux loués en bon père de famille, que d’un vice structurel de l’immeuble,

auquel cas intervient l’obligation de garantie du bailleur des vices affectant l’immeuble

(cf JPL 7 mars 2024, n°879/24).

En l’occurrence, aucun élément du dossier n’établit la cause d’apparition soudaine de

ces moisissures endéans un mois de location, ni que la locataire ait fait un usage

inadéquat de l’objet du bail étant de nature à favoriser l’apparition de moisissures. En

effet, le simple fait que l’agent d’assurance, non expert en la matière, indique comme

cause probable un manque d’aération par la locataire après avoir visité les lieux loués

deux mois après la remise des clés, ne suffit pas à établir une quelconque faute dans

le chef de la locataire.

Il s’ensuit que rien ne justifie d’imputer le prédit problème de moisissures à

PERSONNE1.).

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la demande

reconventionnelle de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) est à dire non fondée en

ce qui concerne les frais de remise en peinture.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) affirment encore que PERSONNE1.) a cassé le

carrelage derrière le mur du WC et ils demandent à se voir indemniser à hauteur de

1.977,80 euros pour la fourniture et pose d’un WC chimique et le remplacement du

carrelage.

Etant donné que l’état des lieux de sortie est muet quant à un quelconque dégât causé

dans le WC, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne rapportent pas la preuve que la

locataire a causé des dégâts et ils doivent être déboutés de leur demande.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a fourni une garantie locative à hauteur

de 1.300.- euros en début de bail.

Au vu des développements qui précèdent concernant la demande reconventionnelle

et au vu du sort de cette demande, il échet de retenir que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) retiennent de manière injustifiée le montant de la garantie locative.

La demande de PERSONNE1.) en paiement du montant de 1.300.- euros est donc à

dire fondée.

La requérante réclame la condamnation solidaire, sinon in solidum, des parties

défenderesses à lui payer le montant réclamé.

En cas de pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type

d’obligation de droit commun. Les obligations indivisibles et les obligations solidaires

ne constituent que des formes exceptionnelles qui, en tant que telles, ne peuvent

résulter que de la loi ou de la volonté des parties (cf. Henri De Page : Traité de droit

civil belge, T.II Les obligations II, p. 291 ss). Il y a une responsabilité in solidum en

matière contractuelle pesant sur des débiteurs d’obligations contractuelles distinctes,

c’est-à-dire découlant de sources différentes (cf. Philippe Malaurie & Laurent Aynès :

Cours de droit civil, Tome VI Les obligations, p. 709 et 712).

Aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point : il faut

qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la

solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

Le tribunal ignore en l’espèce si les parties défenderesses sont mariées et le contrat

de bail ne contient aucune clause de solidarité entre les bailleurs, de sorte qu’il y a

lieu d’en conclure que ces derniers n’entendaient pas s’engager solidairement à

l’égard de la requérante.

La responsabilité in solidum ne saurait être retenue étant donné que l’obligation de

restituer la caution à charge des bailleurs procède d’un seul contrat de bail et ne

découle dès lors pas de sources contractuelles différentes.

Il y a donc lieu à division de la dette et de condamner tant PERSONNE2.) que

PERSONNE3.) au paiement de la moitié du montant retenu ci-avant, à chaque fois

avec les intérêts légaux à partir du 27 février 2023, date du courrier de mise en

demeure, jusqu’à solde.

-

Quant aux demandes accessoires

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour

de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à débouter

de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) l’intégralité

des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.-

euros.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais

et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

vidant le jugement n°408/2024 rendu en date du 16 février 2024 par le tribunal de ce

siège,

dit que le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des parties au 16 novembre

2022,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en restitution du demi-loyer du mois

de novembre 2022,

dit

non fondée la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE3.) à titre de loyers jusqu’au 1er octobre 2023,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

titre de frais de remise en état,

dit la demande de PERSONNE1.) à titre de restitution de la garantie locative fondée

à hauteur de 1.300.- euros,

dit qu’il y a lieu à division de la dette,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 650.- euros (six

cent cinquante euros) avec les intérêts légaux à partir du 27 février 2023, date de

la mise en demeure, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 650.- euros (six

cent cinquante euros) avec les intérêts légaux à partir du 27 février 2023, date de

la mise en demeure, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros,

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

conjointement

à

payer

à

PERSONNE1.) le montant de 450.- euros (quatre cent cinquante euros) sur base

des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.